Trudna droga do rozpoczęcia budowy

Uzyskanie wszystkich pozwoleń i rozpoczęcie budowy obiektu użytkowego bądź mieszkalnego i następnie uzyskanie prawa do użytkowania tego obiektu to nadal ciężka i długa droga.
Na uciążliwość procedur narzekają prawie wszyscy inwestorzy.

Konferencja Inwestorów Budowlanych uważa, że najpoważniejszym błędem obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było anulowanie w niej ważności planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego.
Według tej instytucji powinna być jak najszybciej znowelizowana ustawa - Prawo ochrony środowiska.

Należy ograniczyć wielokrotność sporządzania raportu o oddziaływaniu na środowisko.

Musi być ograniczona liczba odwołań i protestów stron trzecich, głównie organizacji ekologicznych, w postępowaniu administracyjnym.

Często takie odwołania są bezzasadne i znacznie przedłużają okres otrzymania pozwolenia na budowę i później na użytkowanie nieruchomości.
Do tego właśnie procesu odnoszą się obecnie przepisy aż z około 40 ustaw i rozporządzeń.

WARTO WIEDZIEĆ
Zanim zaczniemy budowę, musimy otrzymać z gminy informację dotyczącą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZZT).
W zasadzie inwestorzy budowlani wyróżniają trzy fazy wznoszenia budynku:

• przedinwestycyjna,

• architektoniczno-budowlana

• oraz budowa i użytkowanie.

Dokument taki jest odzwierciedleniem tego, co wynika z zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

Wydaje go inwestorowi urząd gminy, na terenie której będzie umiejscowiona inwestycja.

Inwestor musi wystąpić z wnioskiem o wydanie WZZT.

Wniosek taki powinien być opracowany w zasadzie przez architekta.

W takim wniosku musi być przedstawiony opis działki, podane muszą być odpowiednie parametry, linie rozgraniczające teren oraz linie zabudowy działki budowlanej.

Obowiązek gminy

Każda gmina jest zobowiązana opracować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Choć wiele gmin nie ma takich planów lub są one przestarzałe, decyzja WZZT wynikać musi z miejscowego planu.

Tak więc decyzja wydana przez urzędnika nawet nie w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania terenu, jest w tym przypadku wiążąca.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy musi wisieć w dostępnym miejscu w urzędzie gminnym.

Musi tam być odpowiednio dobrana kolorystyka.

Kolor brązowy oznacza budownictwo mieszkaniowe, fioletowy - zakłady przemysłowe, zielony - parki i inne tereny zielone, żółty - rolnictwo.

Oprócz kolorystyki musi być zachowane także odpowiednie liternictwo. Na przykład Mn - budynki niskiej zabudowy, Mw - budynki wysokie, R - rolnictwo, P - przemysł. 

Zawartość projektu budowlanego precyzują dwa rozporządzenia:

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2003 r. nr 120, poz. 1133),

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 oraz Dz.U. z 2003 r. nr 33, poz. 270).

Znając plan zagospodarowania, inwestor dobrze znający realia danej gminy może kupić okazyjnie plac, działkę budowlaną lub rekreacyjną.

Na podstawie planu gminnego, inwestor, który potrafi prawidłowo analizować mapy, dowiaduje się także, gdzie można zbudować np. halę fabryczną, hurtownię, restaurację albo biurowiec.

Miejscowy plan to źródło wiedzy co, gdzie może być budowane.
Trzeba dobrze przestudiować takie plany oraz określone decyzje gminy, w przeciwnym razie możemy wiele stracić.

Na przykład Rada Gminy Konstancin k. Warszawy ustaliła kilka lat temu, że najmniejsza działka inwestycyjna może wynosić 2000 mkw. Inwestor, który kupił działkę o powierzchni 1,5 tys. mkw., nie otrzymał pozwolenia na budowę, ponieważ działka była za mała.
Dokładnie precyzuje te sprawy ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującą od 11 lipca 2003 r.
Ustawa ta stanowi m.in., że jeżeli jest sporządzony miejscowy plan zagospodarowania, to decyzja WZZT jest niepotrzebna.

Takie pozwolenia na budowę bez decyzji WZZT są już wydawane.

Prawo do własności

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (działki budowlanej) to poważny krok w kierunku otrzymania pozwolenia na budowę obiektu przemysłowego. Należy dysponować jednym z pięciu rodzajów praw:

• prawo własności,

• prawo użytkowania wieczystego - korzystanie np. z mienia komunalnego lub

• państwowego jest ograniczone przez okres od 40 do 99 lat,

• prawo zarządu dla jednostek nie posiadających osobowości prawnej,

• ograniczone prawo rzeczowe,

• prawo zobowiązaniowe (dzierżawa, najem), w tym przypadku musi być zgoda

• właściciela działki budowlanej.

Najważniejsze i najkorzystniejsze są trzy pierwsze rodzaje praw.

Zgodnie z nowym prawem budowlanym obowiązującym już od prawie dwu lat, nie potrzeba wypisu z ksiąg wieczystych ani potwierdzeń notarialnych o prawie do dysponowania nieruchomością.

Wystarczy oświadczenie inwestora. Jednak złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za nieprawdziwość sformułowań.

Na tym kończy się jakby cykl przedinwestycyjny i zaczyna się cykl archietektoniczno-budowlany.

Projekt budowlany

W tej fazie procesu inwestycyjnego trzeba mieć koniecznie opracowany projekt budowlany.

Wszelkich uzgodnień dotyczących mediów, przyłączeń, gazu, wody oraz ścieków powinien dokonywać projektant.
Zanim jeszcze uzyskamy pozwolenie na budowę, musimy mieć dokumenty wynikające z ustawy Prawo ochrony środowiska.

Potrzebny jest jeden z dwu dokumentów: raport albo informacja o wpływie danej budowli na środowisko.

Raport jest potrzebny, gdy budowla ma szkodliwy wpływ na środowisko (np. zakład chemiczny). Informacja natomiast jest potrzebna, gdy budynek nie jest szkodliwy dla środowiska (np. hotel wraz z oczyszczalnią ścieków albo budynek mieszkalny).

BiOZ jest potrzebny

Praktycznie każdy budynek przeznaczony na cele przemysłowe musi mieć plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BiOZ).

Plan taki opracowuje na ogół kierownik budowy albo inna osoba, oczywiście w imieniu inwestora.

Inwestor natomiast musi zapewnić warunki opracowania takiego planu, musi także sfinansować jego sporządzenie.

Kierownik budowy składa oświadczenie w gminie, że taki plan jest sporządzony.
Stanowią o tym dwa rozporządzenia:

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (Dz.U. z 2002 r. nr 108, poz. 953),

• rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz.U. z 2003 r. nr 120, poz. 1126).

Pozwolenie na budowę

Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta powiatowy lub prezydent miasta.

W ciągu dwu tygodni od wydania tej decyzji, nie można jeszcze rozpocząć budowy.
Inwestorzy robią często podstawowy błąd i rozpoczynają budowę przed zakończeniem tego okresu.

Przykładem może być rozbudowa Hotelu Gołębiewski w Białymstoku kilka lat temu. Inwestor rozpoczął budowę o jeden dzień za wcześnie, tj. przed upływem 14 dni. Potraktowane to zostało jako samowola budowlana, a inwestor przegrywał sprawę we wszystkich instancjach sądowych.

WARTO WIEDZIEĆ
Stosowane na terenie budowy materiały budowlane muszą mieć deklarację zgodności z polską normą albo certyfikat znaku bezpieczeństwa.

Jest to znak graficzny litery B wpisany w trójkąt albo w kwadrat. Znak taki musi być na każdym wyrobie lub powinien być widoczny na fakturze albo rachunku za dostarczone materiały.
W ciągu wspomnianego okresu 14 dni każda osoba fizyczna będąca w obszarze oddziaływania obiektu (np. sąsiad lub organizacja ekologiczna) może oprotestować budowę obiektu.
Urzędnik wydający decyzję pozwolenia na budowę nie ma prawa ingerować w projekt. Odpowiedzialność za niego bierze sam projektant.

Administracja architektoniczno-budowlana może sprawdzić tylko kompleksowość wniosku czy budynek jest prawidłowo umiejscowiony w terenie i zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego.

Wraz z pozwoleniem na budowę inwestor otrzymuje dziennik budowy.

Rozpoczynamy budowę

Inwestor musi przed rozpoczęciem budowy założyć dziennik budowy.

Musi też powołać inspektora nadzoru budowlanego z odpowiednimi uprawnieniami. Urząd wydający pozwolenie na budowę musi stwierdzić precyzyjnie, czy potrzebny jest taki inspektor.

W zasadzie przy wznoszeniu wszystkich budowli przemysłowych i domów mieszkalnych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. inspektor jest niezbędny.

Trzeba też pamiętać, że kierownik budowy zatrudniony przez inwestora musi mieć uprawnienia budowlane. W przeciwnym przypadku jest to przestępstwo.

Nie wolno wznosić budynku (poza domem jednorodzinnym) w systemie gospodarczym.

Nie można też zatrudniać kierownika budowy, który jest samoukiem.

Przed rozpoczęciem i po zakończeniu budowy obiekt musi być inwentaryzowany od strony geodezyjnej.
Od 1 stycznia 2004 r. każdy budynek, poza domem jednorodzinnym, jest kontrolowany przed otrzymaniem decyzji na użytkowanie.
Przed rozpoczęciem budowy przedstawiana jest dokumentacja obiektu. Natomiast po zakończeniu cyklu budowlanego nieruchomość jest sprawdzana, czy jest zgodna z dokumentacją obiektu.

Zgoda na użytkowanie

Po zakończeniu budowy inwestor czeka na pozwolenie na użytkowanie albo zawiadamia starostę powiatowego bądź prezydenta gminy o przystąpieniu do użytkowania.
Urząd wydający pozwolenie na budowę musi wyraźnie sprecyzować, czy wymagane jest pozwolenie na użytkowanie. Uzyskuje się go po pozytywnych opiniach różnych instytucji, np. straży pożarnej.
Jeżeli nie ma konieczności uzyskania pozwolenia, to inwestor sam zawiadamia na piśmie urząd gminy o przystąpieniu do użytkowania budynku.

Dołącza się do tego m.in. dziennik budowy, dokumentację wykonawczą itd. W takim przypadku istnieje instytucja tzw. milczącej zgody.

W okresie 21 dni jeżeli nie ma żadnej odpowiedzi z gminy lub nie ma żadnego sprzeciwu, to oznacza, że inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu oczywiście zgodnie z jego przeznaczeniem.

Każdy obiekt przemysłowy musi mieć założoną książkę obiektu budowlanego.

 Gazeta Prawna

---