GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI
[8]
Prawo użytkowania wieczystego ⇒ prawo własności nieruchomości
Wartość prawa użytkowania wieczystego:
Rozporządzenie RM z 21.09.2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - (§ 29)
Dz.U. nr 207, poz. 2109 z 2004r. i Dz.U. nr 196, poz 1628 z 2005r.
§ 29. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa u.w. stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa u.w., z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa u.w.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa u.w., ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa u.w. określa się na podstawie wzajemnej relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa u.w. a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa u.w. nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego określonego według wzoru:
Sr t T - t
Wk = (1 - ---- ) x --- + 0.25 x ---------
R T T
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu u.w.;
T - liczba lat, na które ustanowiono u.w.;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0.09 i nie większa niż 0.12.
Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r.
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.
W przypadku nieruchomości SP wymagana jest zgoda wojewody.
Prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa. Ustanowione na prawie u.w. obciążenia nie wygasają - wbrew art. 241 KC
Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej u.w. zalicza się kwotę równą wartości prawa u.w. tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży (art.69).
Ustawa z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności
(Dz.U. z nr 120 z 2001 r., poz.1299 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. nr 113, poz. 1209 z późn. zm.)
Ww. ustawy obowiązywały do 12.10.2005 roku.
Od 13 października 2005 roku obowiązuje:
Ustawa z dnia 29.07.2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 12.09.2005r. nr 175, poz. 1459).
Zakres podmiotowy:
Osoba fizyczna, która do dnia 13.10.2005r. włącznie była wpisana w KW jako u.w., a także spadkobierca takiej osoby;
Osoba fizyczna, która przed 13.10.2005r. zawarła umowę nabycia na rynku wtórnym i najpóźniej w tym dniu wpłynął wniosek o ujawnienie prawa nabywcy w KW;
Osoba fizyczna, która posiada postanowienie sądu wskazujące, że na datę najpóźniej 13.10.2005r. nabyła prawo u.w. w drodze zasiedzenia;
Osoby fizyczne, które są następcami prawnymi u.w. będących nimi na dzień 13.10.2005r.;
Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo u.w. (wszyscy muszą złożyć wniosek);
Spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży - jeżeli SM nie ustanowiła na dzień 13.10.2005r. do żadnego lokalu odrębnej własności;
Zakres przedmiotowy:
Nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe;
Nieruchomości zabudowane garażami;
Nieruchomości przeznaczone na zabudowę mieszkaniową lub garaż;
Nieruchomości rolne (KC, mpzp, dwz, egib).
Wniosek:
Podmioty uprawnione mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa u.w. w prawo własności nieruchomości do dnia 31.12.2012r.
Decyzje:
Starosta - w przypadku nieruchomości SP;
Wójt, …, zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku nieruchomości JST.
Organ odwoławczy - SKO
Opłaty:
Z tytułu przekształcenia prawa u.w. w prawo własności na rzecz dotychczasowego właściciela należy uiścić opłatę.
Opłatę ustala się w decyzji w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku nieruchomości rolnych organ wydający decyzję o przekształceniu może udzielić bonifikaty (za zgodą wojewody lub właściwej rady lub sejmiku).
Przekształcenie nieodpłatne:
u.w., którym oddano nieruchomość w u.w. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz SP przed 5.12.1990r.;
u.w., którzy uzyskali u.w. na podstawie dekretu z 26.10.1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.
Koszty:
Koszty postępowania ponosi wnioskodawca.
1