http://e-prawnik.pl

Ochrona lokatorów

Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu - opinia prawna

Data: 20-02-2009 r.

Stan faktyczny

Jestem właścicielem kamienicy. Jeden z lokatorów nie płaci czynszu od 4-ch miesięcy. Listu poleconego z

ponagleniem zapłaty nie odebrał (przyszedł zwrot). Czy mam szansę uzyskania wyroku o eksmisję przed

sądem? W tej chwili nie interesuje mnie ugoda z lokatorem (chcę się go pozbyć ze względu na ciągłe

konflikty). Z lokatorem bez meldunku mieszka jego żona (właścicielka innego mieszkania, gdzie

prawdopodobnie jest zameldowana) oraz dwoje nieletnich dzieci. Czy lokator mając już sprawę w sądzie

może zapłacić zaległości i tym samym sprawa zostałaby oddalona? Zależy mi na pozbyciu się kłopotliwego

lokatora. Jak długo muszę być zameldowany w mieszkaniu, w którym mieszka kłopotliwy lokator, decydując

się na tzw. wypowiedzenie trzyletnie? Bo chyba nie dożywotnio?

Opinia prawna

Jeżeli, jak w tym wypadku,

lokator jest uprawniony

do odpłatnego używania lokalu,

wypowiedzenie przez

właściciela stosunku prawnego

może nastąpić tylko z przyczyn określonych w

ustawie o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego

.

Jak Pan początkowo wskazywał lokator nie płaci czynszu od 4 miesięcy. W związku z tym podstawą
wypowiedzenia stosunku najmu może być art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej wyżej ustawy. Zgodnie z nim, jeśli

lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne

okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, może Pan
wypowiedzieć umowę. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, z tym, że powinno ono nastąpić nie później
niż na miesiąc naprzód,

na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc wypowiedziałby Pan najem 27

września, to umowa wygasa z końcem października.

Wypowiedzenie

powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę

wypowiedzenia ? powinien Pan przy tym opisać przyczynę, a nie ograniczyć się do wskazania podstawy
prawnej.

Najbardziej istotnym jest to, że warunkiem skorzystania z tej podstawy

wypowiedzenia

jest skierowanie

pisemnego ostrzeżenia do lokatora z wyznaczeniem miesięcznego terminu do zapłaty. Zarówno to pismo, jak i
pismo z wypowiedzeniem będą skuteczne dopiero wtedy, gdy dotrą do lokatora w taki sposób, że będzie się
mógł z nimi zapoznać.

W wypadku

oświadczeń przesłanych listem

można uznać, iż pismo dotarło do lokatora w taki sposób, że mógł

się z nimi zapoznać, jeśli doręczono list domownikowi adresata, listonosz pozostawił list w skrzynce na listy
lub w skrytce pocztowej albo pozostawił awizo o nadejściu przesyłki na drzwiach mieszkania lub w skrzynce
na listy. Z uwagi jednak na fakt, iż do Pana będzie należało udowodnienie, iż Pana oświadczenia dotarły do
lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, a poprzednia przesyłka została zwrócona, warto dodatkowo
doręczyć pismo lokatorowi osobiście w wynajmowanym mieszkaniu, koniecznie w towarzystwie świadka.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione,

umowa najmu wygaśnie

i będzie Pan miał podstawę do

wytoczenia pozwu o eksmisję i ta eksmisja zostanie orzeczona. Późniejsze (np. w trakcie postępowania

przed sądem) uregulowanie przez lokatora należności nie będzie miało wpływu na skuteczność

wypowiedzenia umowy najmu, na jej wygaśnięcie ani na możliwość eksmisji lokatora z

zajmowanego już wtedy bez podstawy prawnej lokalu.

Sąd jednak, orzekając o eksmisji, może jednocześnie

wstrzymać jej wykonanie do czasu wskazania lokalu zamiennego lub socjalnego - przez gminę.

W opisanym wypadku, zdaniem opiniującej, sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie
bowiem z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do
otrzymania lokalu socjalnego wobec:

kobiety w ciąży,

małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr

64, poz. 414, ze zmianami) lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec sprawującego nad taką osobą opiekę i

wspólnie z nią zamieszkałą,

obłożnie chorych,

emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

osoby posiadającej status bezrobotnego,

osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Sam wyrok nie daje pewności, że

mieszkanie zostanie przez lokatora zwolnione

. Może on bowiem, co

prawdopodobne, nie wykonać wyroku dobrowolnie. Wtedy konieczne będzie złożenie do komornika wniosku
o egzekucję świadczenia niepieniężnego, o przeprowadzenie eksmisji. Jeśli lokator nie będzie uprawniony do
lokalu socjalnego czy zamiennego, to i tak egzekucja będzie wstrzymana do czasu wskazania pomieszczenia
tymczasowego, które powinno nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m

2

powierzchni

mieszkalnej na jedną osobę, znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej
miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych. Pomieszczenie takie
powinna wskazać gmina lub znaleźć dłużnik; może wskazać je również Pan.

Powództwo o

eksmisję

musi być skierowane przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym mieszkanie.

Wskazuje Pan, iż razem z lokatorem zamieszkuje jego żona i małoletnie dzieci. W takim wypadku eksmisja
dotyczy również tych osób (zgodnie z przepisami procedury cywilnej prowadząc egzekucję na podstawie tytułu

nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usunie z niego także osoby
zajmujące lokal wraz z dłużnikiem), chyba że osoba (tu: żona) wykaże dokumentem, iż zajmuje ona lokal na
podstawie tytułu prawnego nie pochodzącego od dłużnika.

Z uwagi na fakt, iż lokal zajmują także małoletni, istnieje dodatkowe niebezpieczeństwo przedłużenia
egzekucji. Egzekucja zostanie, bowiem wstrzymana (obowiązkowo) do czasu wydania orzeczenia
określającego miejsce pobytu osób małoletnich przez sąd opiekuńczy. Komornik ma obowiązek wstrzymać
się z dokonaniem czynności i zawiadomić sąd opiekuńczy, jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu
służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub
ubezwłasnowolnionych.

Wspomina Pan też o innej podstawie wypowiedzenia ? mianowicie art. 11 ust. 5. Zgodnie z nim nie później
niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny

lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu

zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach
takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Zgodnie z kolejnym przepisem, jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na powyższej

podstawie,

nie zamieszkał

w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od

ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do
powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu
i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku
prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Proszę jednak
pamiętać, że nie będzie wystarczające zameldowanie się na minimum pół roku. Konieczne jest zamieszkiwanie
(faktyczne mieszkanie) w tym lokalu przez co najmniej 6 miesięcy. Jeśli więc nawet zamelduje się Pan w tym
mieszkaniu na stałe, a w ogóle nie będzie tam mieszkał i były lokator będzie w stanie to udowodnić, to może
Pan ponieść konsekwencje opisane powyżej.

http://e-prawnik.pl