STATYSTYKA W ANALIZIE
RYNKU I WYCENIE
NIERUCHOMOŚCI (CZ.1)

Dr inż. Tomasz Budzyński

Analiza prawidłowości
statystycznych



Na rynku nieruchomości występują pewne

prawidłowości statystyczne, które są przedmiotem

badań.



O prawidłowości statystyczne można mówić gdy w

dużej masie przypadków – np. nabycia

nieruchomości powtarzają się efekty działań ludzkich

– nabywane jest najczęściej mieszkanie 2 pokojowe.



Prawidłowości te dotyczą:



struktury,



dynamiki,



współzależności w czasie i przestrzeni.



Badanie prawidłowości statystycznych polega na ich

wykrywaniu i analizie przy zastosowaniu narzędzi

statystycznych.

Dane do przykładów



Poniższe przykłady w zakresie analizy
prawidłowości statystycznych zostały
zrealizowane na przykładzie rynku
nieruchomości lokalowych dzielnicy
Targówek, okres badania cen – 2009 r.



Przykład w zakresie analizy zmian cen
lokali mieszkalnych za okres 5 lat (60
miesięcy) tj. lata 2003-2007 bazuje na
danych z rynku lokalnego wybranej
dzielnicy miasta Płock.

Histogram: cena 1m2

K-S d=,07813, p> .20; Lilliefors p<,05

Oczekiwana normalna

5000

5500

6000

6500

7000

7500

8000

X <= Granica klasy

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

Li

cz

b

a

o

b

s.

Analiza struktury zjawisk na
rynku
cena lokalu [zł/m2]



Miary tendencji centralnej - położenia



średnia arytmetyczna – 6713,99 zł/m2



mediana – 6761 zł/m2



dominanta (moda) – wielokrotna



dolny kwartyl - 6205,00 zł/m2



górny kwartyl - 7181,50 zł/m2



minimum - 5505,00 zł/m2



maksimum - 7823,00 zł/m2

Analiza struktury zjawisk na
rynku
cena lokalu [zł/m2]



Miary rozproszenia – zmienności



odchylenie standardowe – 626,77 zł/m2



współczynnik zmienności - 9,335250 %



Miary asymetrii i kurtozy



skośność - -0,109886



kurtoza - -0,972696

Histogram powierzchnia

Arkusz33 1v*152c

powierzchnia = 152*5*normal(x; 46,968; 12,088)

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

powierzchnia

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Li

cz

b

a

o

b

s.

Histogram rok budowy

Arkusz38 1v*152c

rok budowy = 152*10*normal(x; 1982,9539; 15,5326)

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

rok budowy

0

10

20

30

40

50

60

70

Li

cz

b

a

o

b

s.

Histogram Kondygnacja

Arkusz39 1v*152c

Kondygnacja = 152*1*normal(x; 4,5132; 2,9001)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Kondygnacja

0

5

10

15

20

25

30

35

Li

cz

b

a

o

b

s.

Histogram liczba izb

Arkusz40 1v*152c

liczba izb = 152*1*normal(x; 2,9868; 0,8377)

1

2

3

4

5

liczba izb

0

10

20

30

40

50

60

70

Li

cz

b

a

o

b

s.

Analiza dynamiki zjawisk

Analiza dynamiki zjawisk

Trend liniowy

Trend wielomianowy 2
stopnia

Trend wielomianowy 3
stopnia

Analiza współzależności
zjawisk



Na rynku nieruchomości występują współzależności

(powiązania) między różnymi zmiennymi.



W przypadku nieruchomości lokalowych cena 1 m2

związana jest z:



lokalizacją,



sąsiedztwem,



stanem technicznym budynku,



powierzchnią lokalu,



stanem technicznym i funkcjonalnością lokalu,



położeniem na piętrze.



Analizę współzależności realizuje się z

wykorzystaniem

analizy korelacji i analizy regresji

Wykres rozrzutu cena 1m2 względem powierzchnia

Targówek dane do analizy 10v*152c

cena 1m2 = 6615,8405+2,0898*x

20

30

40

50

60

70

80

90

powierzchnia

5400

5600

5800

6000

6200

6400

6600

6800

7000

7200

7400

7600

7800

8000

ce

n

a

1

m

2

Wykres rozrzutu cena 1m2 względem rok budowy

Targówek dane do analizy 10v*160c

cena 1m2 = -37987,8565+22,5431*x

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

rok budowy

5400

5600

5800

6000

6200

6400

6600

6800

7000

7200

7400

7600

7800

8000

ce

n

a

1

m

2