Jak zarobić na

podwarszawskich gruntach?

Maciej Kossowski, Prezes Zarządu Wealth

Solutions S.A.

Strategia inwestowania w
ziemię

Diagnoza: strategia „kupię, potrzymam i sprzedam” –
nie da wysokich zysków.

Recepta: strategia „od hektara do metra”.

Diagnoza: ziemia w odległości do 20 km od
aglomeracji – stabilizacja cen, mało realne dalsze
wzrosty (np. Konstancin, Łomianki, Zalesie, Józefów)

Recepta: Zakupy w odległości 20-50 km od granic
miasta, w okolicach centrów lokalnych (np. Żyrardów,
Nowy Dwór Mazowiecki, Góra Kalwaria) i/lub w
okolicach planowanych dróg szybkiego ruchu.

Gdzie warto kupować
ziemię

Rynek niehomogeniczny,
czyli jak kupić tanio

 Większa działka to niższa cena/m.kw. (percepcja

kupujących „ile maksymalnie mogę wydać?”; brak
wiedzy sprzedających, presja szybkiej sprzedaży)

 Klasyfikacja działki – wiele działek które mają

walory budowlane ma wciąż status ziemi rolnej
lub są objęte jedynie studium - w efekcie niższa
cena

 Niewielkie nakłady poniesione np. na

przygotowanie drogi, osuszanie, karczowanie
mogą znacznie podnieść wartość działki

 Obecna sytuacja gospodarcza – dobry moment na

zakupy

Sposoby inwestowania w
ziemię

Indywidualne zakupy

Zalety: brak dodatkowych kosztów zarządzania,

dopasowanie strategii i horyzontu inwestycji do
swoich potrzeb

Wady: ryzyko błędnych zakupów (np. ziemia rolna

bez perspektyw zmiany przeznaczenia), problem
z dywersyfikacją portfela (konieczne bardzo
wysokie aktywa), konieczność osobistego
zaangażowania w zarządzanie ziemią

Sposoby inwestowania w
ziemię

Fundusz zamknięty

Zalety: ściśle regulowana forma prawna (ustawa o

FI, nadzór KNF), możliwość notowania certyfikatów
na GPW (rynek wtórny), zarządzanie przez
specjalistów, dywersyfikacja portfela, 19%
podatku

Wady: ryzyko rozminięcia się składu portfela z

oczekiwaniami inwestorów (przykład), niezbędne
wysokie aktywa by pokryć stałe koszty, dodatkowe
koszty dla inwestorów (zarządzanie, success fee)

Różne oblicza
„nieruchomości”

Przykład:

Sprawozdanie finansowe (I półrocze 2010) jednego
z funduszy zamkniętych reklamowanych jako
sposób na inwestycję w ziemię:

Koszty działania funduszu: 10,96% aktywów (w tym
usługi poligraficzne /?/ 5,8%)

Aktywa

Udział w
portfelu

Akcje (głównie s-ki
deweloperskie)

24,30%

Papiery dłużne

23,77%

Depozyty

24,17%

Sposoby inwestowania w
ziemię

Spółki celowe (Sp. z o.o., SA, SKA, SK)

Zalety: prosta i bezpieczna od strony prawnej

konstrukcja (inwestor = akcjonariusz / udziałowiec
= współwłaściciel), zarządzanie przez specjalistów,
niskie stałe koszty działania (sens przy niewielkich
aktywach, możliwość dywersyfikacji portfela

Wady: ograniczony rynek wtórny (możliwy przy SA,

SKA np. NewConnect), podwójne opodatkowanie
(dywidenda i PIT, nie dotyczy spółek
komandytowych), konieczność odprowadzenia
składek zdrowotnych w przypadku osób fizycznych
(dotyczy SK), dodatkowe koszty (vide: FIZ)

Przykładowa konstrukcja
produktu w formie spółki
komandytowej

Ile można na tym zarobić?
Przykładowe transakcje

Osowiec (gm. Żabia wola, 4 km od Grodziska) – pow. 2,3 ha, cena
zakupu 970 tys. zł (42,2 zł/m.kw.).
Działka w studium przeznaczona pod bud. jednorodzinne. Za ok. 1-1,5
roku zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.
Wówczas podział działki na mniejsze (ok. 1500 metrów). Ceny
transakcyjne działek budowlanych w okolicy: 100-170 zł / m.kw.
(137-303 %)

Kotorydz (gm. Tarczyn, 5 km od Tarczyna) – 1,9 ha, cena zakupu 610
tys. zł (32,1 zł/m.kw).
Nieruchomość w obecnym Planie przeznaczona jest pod zabudowę
mieszkaniową z normatywem działek 800 m² lub 1500 m². Trwa
podział działki. oraz uzyskiwanie pozwolenia na zjazdy na powstające
działki z asfaltowej drogi powiatowej biegnącej wzdłuż nieruchomości.
Pozwoli nam to na zminimalizowanie powierzchni działki niezbędnej
do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Ceny okolicznych działek
budowlanych 50-120 zł / m.kw. (56 – 274 %)

Dziękuję za uwagę