Umowy cywilnoprawne

w administracji (7)

dr Marek Świerczyński

Katedra Prawa Cywilnego i Prawa

Prywatnego Międzynarodowego

Dzierżawa

• Art. 693 [Pojęcie; oznaczenie czynszu]
• § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający

zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do

używania i pobierania pożytków przez czas

oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca

zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu

umówiony czynsz.

• § 2. Czynsz może być zastrzeżony w

pieniądzach lub świadczeniach innego

rodzaju. Może być również oznaczony w

ułamkowej części pożytków.

Pojęcie

• Z treści art. 693 § 1 jednoznacznie wynika, że

dzierżawa, tak samo jak i najem, jest umową
dwustronnie zobowiązującą, konsensualną i
wzajemną.

• Dochodzi do skutku drogą zgodnych oświadczeń

woli stron.

• Do jej skutecznego zawarcia nie jest konieczne

wydanie przedmiotu dzierżawy.

• Każda ze stron zobowiązuje się do spełnienia

określonego świadczenia na rzecz drugiej z tym, że
świadczenia, zgodnie z naturą praw majątkowych
regulowanych przez przepisy prawa cywilnego,
powinny być ekwiwalentne

Przedmiot dzierżawy

•

Przedmiotem stosunku dzierżawy mogą być rzeczy, jak i
prawa.

•

Jeżeli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome
(maszyny, urządzenia, środki transportu),
nieruchomości (grunt rolny, las) oraz zespół
zorganizowanych praw majątkowych (gospodarstwo
rolne czy przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe).

•

Wydzierżawiający nie musi być właścicielem lub osobą
rzeczowo uprawnioną do przedmiotu dzierżawy.

•

Wystarczy jeżeli faktycznie włada rzeczą i zapewnia
dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków
z przedmiotu dzierżawy.

Forma umowy dzierżawy

• Przepisy o dzierżawie zawarte w

dziale II tytułu XVII nie zawierają
regulacji o formie umowy dzierżawy.

• Określają ją przepisy ogólne Kodeksu

cywilnego (art. 75) i przepisy o
najmie (art. 660 w zw. z art. 694).

Czynsz

• Specyfiką umowy dzierżawy jest oznaczenie

czynszu dzierżawnego w pieniądzu lub
świadczeniach innego rodzaju albo w
ułamkowej części pożytków.

• W Polsce jest preferowany czynsz stały, wyrażany

w pieniądzu, w nominalnej wartości albo jako
równowartość części dochodów uzyskiwanych w
naturze, również wyrażaną w pieniądzu, zawsze
przy większym uwzględnieniu interesów
dzierżawcy, niż wydzierżawiającego

Wykonywanie dzierżawy

• Art. 696
• Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo

zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i
nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu
dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

– W umowie dzierżawy występują inne kryteria

wykonywania praw niż w umowie najmu, inna jest bowiem
treść obu umów.

– Ustawodawca do treści przepisu wprowadził, obok woli

stron, przepisów ustawy i zwyczajów, wymagania
prawidłowej gospodarki.

– Jest to obowiązek dzierżawcy bardziej rygorystycznie ujęty

niż w stosunku najmu.

Naprawy konieczne

• Art. 697

– Dzierżawca ma obowiązek dokonywania

napraw niezbędnych do zachowania
przedmiotu dzierżawy w stanie nie
pogorszonym.

Poddzierżawa; bezpłatne

używanie

• Art. 698

– § 1. Bez zgody wydzierżawiającego

dzierżawca nie może oddawać
przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do
bezpłatnego używania ani go
poddzierżawiać.

– § 2. W razie naruszenia powyższego

obowiązku wydzierżawiający może
dzierżawę wypowiedzieć bez
zachowania terminów wypowiedzenia.

Termin płatności czynszu

•Art. 699

–Jeżeli termin płatności

czynszu nie jest w umowie

oznaczony, czynsz jest płatny

z dołu w terminie zwyczajowo

przyjętym, a w braku takiego

zwyczaju - półrocznie z dołu.

Termin płatności czynszu

• Czynsz dzierżawny, podobnie jak czynsz

najmu, powinien być płacony w umówionych

terminach.

• Ustawodawca określił płatność czynszu według

trzech kryteriów.

• Priorytet mają postanowienia umowy, w ich

braku termin płatności określa się według

przyjętych zwyczajów, a dopiero w braku

zwyczajów mają zastosowanie przepisy

ustawy.

• Ustawa określa płacenie czynszu

dzierżawy półrocznie z dołu, podczas gdy

najem płatny jest z góry (art. 669).

Obniżenie czynszu

• Art. 700

– Jeżeli wskutek okoliczności, za które

dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi
i które nie dotyczą jego osoby, zwykły
przychód z przedmiotu dzierżawy uległ
znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca
może żądać obniżenia czynszu
przypadającego za dany okres
gospodarczy.

Zwłoka z zapłatą czynszu

• Art. 703

– Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z

zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne
okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest
płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z
zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający
może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania
terminu wypowiedzenia.

– Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić

dzierżawcę udzielając mu dodatkowego
trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego
czynszu.

Wypowiedzenie

•Art. 704

– W braku odmiennej umowy

dzierżawę gruntu rolnego można

wypowiedzieć na jeden rok

naprzód na koniec roku

dzierżawnego, inną zaś dzierżawę

na sześć miesięcy naprzód przed

upływem roku dzierżawnego.

Zwrot przedmiotu dzierżawy

• Art. 705

– Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca

obowiązany jest, w braku odmiennej
umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w
takim stanie, w jakim powinien się
znajdować stosownie do przepisów o
wykonywaniu dzierżawy.

Bezczynszowe użytkowanie

• Art. 708

– Przepisy działu niniejszego stosuje

się odpowiednio w wypadku, gdy
osoba biorąca nieruchomość rolną
do używania i pobierania pożytków
nie jest obowiązana do uiszczania
czynszu, lecz tylko do ponoszenia
podatków i innych ciężarów
związanych z własnością lub z
posiadaniem gruntu.

Dzierżawa praw

• Art. 709 Przepisy o dzierżawie

rzeczy stosuje się odpowiednio
do dzierżawy praw.

• Z treści tego przepisu wynika, że

przedmiotem dzierżawy mogą być
oprócz rzeczy także inne prawa
majątkowe i niemajątkowe, o ile są
one rozrządzalne.