TECHNIKI WYCENY W

PODEJŚCIU KOSZTOWYM

W

podejściu

kosztowym

-

metodach

odtworzeniowej

i

zastąpienia

-

wyróżnia

się

następujące techniki:
- technikę szczegółową,
- technikę elementów scalonych,

- technikę wskaźnikową.

Technika

szczegółowa

polega

na

zainwentaryzo-waniu wszystkich elementów
obiektu

i na tej podstawie sporządzeniu

kosztorysu

odtworzenia.

Podstawą

do

sporządzenia takiego są przede wszystkim
Katalogi

Nakładów

Rzeczowych

(KNR).

Opracowanie takiego kosztorysu, ze względu
na szczegółowość inwentaryzacji, wymaga od
rzeczoznawcy specjalistycznej wiedzy o danej
budowli.

Stąd

wyceny

te

powinny

być

realizowane

przede

wszystkim

przez

rzeczoznawców,

będących

inżynierami

budownictwa lub mechaników.

Technika elementów scalonych

polega na posługiwaniu się nakładami

kosztów dla określonych jednostek

jednorodnych elementów robót.

Koszt

poszczególnych elementów robót jest

wówczas iloczynem ilości jednostek

tych robót (np. zbudowania 1 m

3

muru, wykonania 1 m

3

wykopu,

ułożenia 1 m.b. przewodu) oraz ich

cen. Ceny te zawierają lokalne

wartości materiałów, sprzętu oraz

koszty pośrednie z zyskami.

Technika wskaźnikowa operuje

cenami ustalonymi dla określonej

jednostki odniesienia danego obiektu

,

np. 1 m

3

kubatury budynku, 1 m

2

powierzchni

placu,

czy

metra

bieżącego trasy. Ceny te zawierają

lokalne wartości materiałów, sprzętu

oraz koszty pośrednie z zyskami.

WYCENA OBIEKTU TECHNIKĄ

ELEMENTÓW SCALONYCH

Technika

elementów

scalonych

polega na grupowaniu jednorodnych
rodzajów robót w grupy i określaniu
dla

nich

kosztów

jednostkowych

realizacji. Korzystając z „katalogów do
wyceny budynków i budowli”
np. f-my WACETOB, otrzymuje się
uproszczony kosztorys wybudowania
obiektu w aktualnych cenach
budowy dla okręgu warszawskiego. Dla
uzyskania

cen

lokalnych

należy

uwzględniać przeliczniki zawarte w tym
katalogu.

Przykład.

Przyjmując technikę elementów

scalonych

przedstawiono

poniżej

procedurę

obliczenia

kosztów

wybudowania wolno-stojącego garażu
zilustrowanego

na

szkicu

przedstawiającym rzut poziomy jego
konstrukcji.

Niezbędne

dane

do

sporządzenia

kosztorysu

budowy

podobnego

obiektu

(uproszczony

przedmiar)

podano

obok

szkicu.

Informacje odnoszące do obliczeń
koszto-rysowych

podano

za

informacjami o garażu.

Dane podstawowe:
- wymiary budowli: w
obrysie
zewnętrznym: długość
7.38 m,
szerokość4.26 m,
wysokość 2.50 m,
- ściany: na półtorej cegły
(grubość
38cm ), otynkowane i
pomalowane
wewnętrznie oraz
zewnętrznie,
- stropy i dachy :
stropodach typu
Kleina,
- powierzchnia ogólna :
24.5 m

2

.

( powierzchnia ogólna
równa jest powierzchni
całkowitej minus
powierzchnie zajmowane
przez
konstrukcje i ścianki
działowe).

W wyniku oceny identyfikującej

kosztorysowany

obiekt

z

prezentowanymi w katalogach
WACETOB-u „Scalone normatywy do
wycen

budynków

i

budowli”,

stwierdzono zgodność z obiektem nr
13

opisanym

w

katalogu

XX

uwzględniającym ceny na poziomie

XX

kwartału

XXXX

r.

Ciąg dalszy wg ćwiczenia 2

 

Obliczenie kosztów bezpośrednich

budowy

Liczba jednostek jednorodnych

robót dla poszczególnych rodzajów
scalonych

elementów

budowli

obliczamy

na

podstawie

wykonanego

przedmiaru

(lub

obmiaru) garażu.

1. Roboty ziemne i fundamentowe
oblicza

się

w

jednostkach

powierzchni zabudowy ( obrysu
zewnętrznego budowli ) :
……………… m

2

powierzchni

zabudowy

2. Ściany nadziemia wyznacza się w
jednostkach objętości murów:
……………… m

3

objętości

murów

3. Pokrycia dachowe i ich konstrukcje
wyznacza się w
jednostkach powierzchni zabudowy :
……………………. m

2

powierzchni zabudowy

4 Powierzchnia posadzki i kanałów
wewnętrznych wyznaczana jest w
jednostkach powierzchni ogólnej :
zgodnie z obmiarem wynosi ona
……….. m

2

5.

Stolarka

i

ślusarka

to

w

rozpatrywanym przykładzie jedynie
drzwi

wjazdowe;

ich

wymiary

odpowiadają danym z obmiaru:
zgodnie z obmiarem wynosi
……………….. m

2

6. Kubatura budynku wyznaczana jest
w jednostkach objętości obrysu
zewnętrznego :
zgodnie z obmiarem wynosi
…………. m

3

7. Powierzchnia elewacji wyznaczana
jest
w jednostkach powierzchni ścian
zewnętrznych
murów :
zgodnie z obmiarem wynosi
…………… m

2

TABLICA ZBIORCZA WYZNACZENIA WARTOŚCI GARAŻU W STANIE

NOWYM

Lp

Rodzaj elementu

Wskaźniki tech – ekon

na scalone jedn. obmiaru

Wartość

roboty

[zł]

Jednostka

obmiaru

liczba

jednostek

Cena

jednostki

1

2

3

4

5

6

1

Roboty ziemne,

fundamenty

100m

2

2

Ściany nadziemia

100m

3

3

Dach, konstrukcja

100m

2

4

Posadzki i kanały

wewnętrzne

100m

2

5

Stolarka i ślusarka

100m

2

6

Tynki wewnętrzne i

malowanie

1000m

3

7

Elewacja

100m

2

Razem roboty budowlane

Obliczone

liczby

jednostek

jednorodnych

robót

scalonych

elementów budowli, zaokrąglone
do 0.01, wpisać do kolumny 4. Do
kolumny 5 tej tablicy wpisać
zawarte w Katalogach Nakładów
Rzeczowych (KNR) ceny z XX
kwartału XXXX roku w złotych za
wykonane

jednostki

obmiaru.

Iloczyn ilości jednostek przez ich
cenę

jednostkową

wyznacza

wartość kosztorysową wycenianej
budowli ( kolumna 6 ).

TABLICA ZBIORCZA WYZNACZENIA WARTOŚCI GARAŻU W STANIE

NOWYM

Lp

Rodzaj elementu

Wskaźniki tech – ekon

na scalone jedn. obmiaru

Wartość

roboty

[zł]

Jednostka

obmiaru

liczba

jednostek

Cena

jednostki

1

2

3

4

5

6

1 Roboty ziemne,

fundamenty

100m

2

0.31

15800.

34

4898.

10

2 Ściany nadziemia

100m

3

0.17

34950.

77

5941.

63

3 Dach, konstrukcja

100m

2

0.31

13938.

41

4320.

91

4 Posadzki i kanały

wewnętrzne

100m

2

0.24

23556.

23

5653.

50

5 Stolarka i ślusarka

100m

2

0.09

21361.

32

1922.

52

6 Tynki wewnętrzne i

malowanie

1000m

3

0.08

9518.5

5

761.4

8

7 Elewacja

100m

2

0.48

3045.6

8

1461.

93

Razem roboty budowlane 4960.

07

Obliczenie

kosztów

bezpośrednich

budowy

(dokumentacji

i

nadzoru

budowlanego)

Na

podstawie

zeszytów

Warszawskiego

Centrum

Postępu

Techniczno-Organizacyjnego
Budownictwa

(WACETOB)

przyjęto

dziesięcio-procentowy udział kosztów
pośrednich w budowie garażu. Jego
wartość wyniesie zatem :
K

p

= 10% ∙ K

b

=

2496.01 zł

W

garażu

=24960,07+2496,01 =

27456,08

Wartość

kosztorysowa

garażu

wynosi 27500 zł.

OBLICZENIE OBNIŻKI WARTOŚCI

ZE WZGLĘDU NA ZUŻYCIE

TECHNICZNE OBIEKTU

Zużycie techniczne elementów

budynku przy założeniu, że sposób
użytkowania i prace konserwacyjne
budowli były prowadzone w sposób
zadawalający, oblicza się ze wzoru
Rossa

 

gdzie:
t – okres użytkowania budowli od
momentu
jej zbudowania.
T - przyjęty okres trwałości budowli.
Zużycie funkcjonalne i środowiskowe
zostanie pominięte

DZIĘKUJĘ

UWZGLĘDNIENIE STOPNIA ZUŻYCIA ELEMENTÓW W WARTOŚCI

BUDOWLI

Lp

Grupa elementów

budynku

Przyjęty

okres

trwałości

obiektu [T

lat]

Stopień

zużycia

elementów

S

ze

% w koszcie

całego U

i

1

Roboty ziemne,

fundamenty

110

2

Ściany

140

3

Stropodach konstrukcja

i pokrycie

115

4

Posadzki i kanały

140

5

Tynki wewnętrzne,

malowane

38

6

Stolarka

43

7

Elewacje

42

Razem

100.00

Obliczenie aktualnej wartości budowli wg zależności:

Co dla garażu daje:
W

garażu

=(24960,07+2496,01)∙(1-0,2543 ) =

20474 zł
Wartość szacunkowa garażu wynosi

20500 złotych

UWZGLĘDNIENIE STOPNIA ZUŻYCIA ELEMENTÓW W

WARTOŚCI BUDOWLI

Lp

Grupa elementów

budynku

Przyjęty

okres

trwałości

obiektu [T

lat]

Stopień

zużycia

elementów

S

ze

% w

koszcie

całego U

i

1

Roboty ziemne,

fundamenty

110

17.36

14.66

2.54

2

Ściany

140

13.01

30.28

3.94

3

Stropodach

konstrukcja

i pokrycie

115

16.45

13.78

2.27

4

Posadzki i kanały

140

13.01

16.24

2.11

5

Tynki wewnętrzne,

malowane

38

70.64

3.08

2.18

6

Stolarka

43

59.22

14.68

8.69

7

Elewacje

42

61.22

7.28

4.46

Razem

100.00

26.19

WYCENA WARTOŚCI

ZESPOŁU GARAŻY WOLNOSTOJĄCYCH

Bazując na niżej załączonym obmiarze
określić wartość pobudowania zespołu
garaży składającego się n boksów.

Liczba

boksów

garażow

ych

Nr tematu

wg cennika

z 1998r

wg cennika z

2010r.

2

1 ; 16

2 ; 15

3

3 ; 14

4 ; 13

4

5 ; 12

6 ; 11

5

7 ; 10

8 ; 9

6

17 ; 18

19 ; 20

3,50

3,50

3,50

4,26

4,26

Powierzchni

a ogólna

24,5 m

2

Powierzchni

a ogólna

24,5 m

2

Powierzchnia

ogólna

24,5 m

2

0,38

0,38

0,38

0,38