Dokumenty bez których nie wybudujesz domu

Mapa geodezyjna. Z niej można się dowiedzieć, co znajduje się na działce i w jej sąsiedztwie, służy także do projektowania nowych obiektów.

Bez mapy nie uzyskasz żadnej decyzji.

Na mapie geodezyjnej uwidocznione są m.in. wszystkie zinwentaryzowane obiekty znajdujące się na działce i w jej najbliższym otoczeniu:

• budynki,

• sieci uzbrojenia terenu wraz z przyłączami,

• ogrodzenia.

Pokazane są tam również granice działek wraz z ich numerami ewidencyjnymi.

Zazwyczaj nie są wrysowane na mapę wszelkie samowolnie wybudowane budynki i przyłącza.

Może też się zdarzyć, że na mapie ciągle widnieją budynki, które dawno rozebrano dlatego też każda mapa, która ma służyć do celów projektowych, musi być zaktualizowana przez geodetę, który sprawdza w terenie, czy nie ma tam jakichś obiektów nie naniesionych na mapę.

Mapa będzie potrzebna do:

• uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• otrzymania warunków technicznych przyłączenia budynku do sieci,

• wykonania projektu przyłączy i uzgodnienia ich w Zespole Uzgadniania Dokumentacji,

• przygotowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, który jest integralną częścią projektu budowlanego.

Potrzebne będą trzy egzemplarze zaktualizowanej mapy i przynajmniej jej trzy kserokopie

Niezaktualizowaną kopię – wyrys z mapy zasadniczej można otrzymać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej zwanym potocznie składnicą map lub w wydziale geodezji urzędu powiatowego (kosztuje kilkadziesiąt złotych), ale przyda się ona tylko do decyzji o warunkach zabudowy.

Mapę do celów projektowych najlepiej zamówić u geodety.

Na mapę czeka się około dwóch tygodni.

Dopiero zaktualizowana przez geodetę mapa (potwierdzona odpowiednimi pieczęciami) może służyć do projektowania budynku i przyłączy

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jest to pierwsza decyzja, jaką trzeba uzyskać, aby wybudować dom.

Możesz ją otrzymać jeszcze przed zakupem działki, gdyż osoba wnioskująca o wydanie takiej decyzji nie musi być właścicielem.

Składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy:

• dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej (wyrys z ewidencji gruntów, który można zamówić w wydziale geodezji urzędu gminy lub powiatu) z oznaczeniem granic działki, na której będziesz budować,

• napisać, co chcesz zbudować (na przykład dom jednorodzinny, przyłącza) i podać ogólną charakterystykę zabudowy (technologia, liczba kondygnacji, czy będzie garaż i na ile samochodów),

• określić, jakie przyłącza planujesz na działce (wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe) lub inaczej zamierzasz rozwiązać problem zaopatrzenia w wodę (studnia głębinowa), odprowadzanie ścieków (szambo) i ogrzewania, a także jaki będzie dojazd do działki, jeśli nie przylega ona do ulicy,

• określić, czy inwestycja będzie miała jakiś wpływ na środowisko

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje prezydent miasta lub upoważniony przez niego urzędnik (na przykład architekt miejski).

Na decyzję czeka się do miesiąca, a gdy sprawa jest skomplikowana - do dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Formularze wniosków są dostępne w Wydziale Architektury Urzędu Miasta lub Gminy.

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłat.

Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w ciągu 14 dni od jej otrzymania.

Odwołanie od twojej decyzji mogą także wnieść sąsiedzi, którzy dostają do wiadomości decyzje związane z budową na twojej działce

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• jaki budynek i jakie przyłącza można zbudować,

• jakie warunki wynikają z planu miejscowego (linie zabudowy, wysokość, kształt dachu, itp.),

• warunki wynikające m.in. z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów o ochronie środowiska (na przykład obowiązek uzyskania odpowiednich opinii lub uzgodnień),

• rozwiązania w zakresie zaopatrzenia budynku w wodę, energię, gaz, odprowadzania ścieków oraz komunikacji,

• warunki, jakie trzeba spełnić, aby nie naruszyć praw sąsiadów

• granice terenu inwestycji oraz miejsce usytuowania planowanych sieci i przyłączy zaznaczone na załączniku mapowym,

• okres ważności decyzji

Dokument potwierdzający prawo do terenu.

Dom można wybudować nie tylko na swojej własnej działce. Dzieci mogą budować na działce rodziców lub mąż na działce żony, ale trzeba mieć dokument potwierdzający prawo prowadzenia na określonym terenie robót budowlanych.

Prawo do terenu może potwierdzać:

• wypis z księgi wieczystej,

• akt notarialny zakupu, darowizny (gdy nie ma księgi wieczystej lub gdy nie wpisano jeszcze nowego właściciela do księgi).

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub dziale spadku (gdy nieruchomość została odziedziczona),

• umowa użyczenia, dzierżawy, najmu z wyraźnie określonym prawem do prowadzenia budowy,

• pisemna zgoda właściciela na prowadzenie robót budowlanych.

Dokument ten jest potrzebny do uzyskania:

• technicznych warunków przyłączenia do sieci,

• pozwolenia na budowę

Dokument potwierdzający prawo do terenu

Po wypis z księgi wieczystej trzeba udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

• Można go uzyskać w ciągu kilku dni za wypis płaci się 6zł za każdą stronę.
  Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej i nie możesz w domu odnaleźć dokumentu potwierdzającego własność, zgłoś się do:

• sądu, który prowadzi postępowanie w sprawie nieruchomości (spadkowe, o zasiedzenie lub zniesienie współwłasności) i poproś o wydanie odpisu postanowienia

• notariusza, który spisywał umowę (sprzedaży, darowizny) po odpis aktu notarialnego

Umowę dzierżawy, użyczenie lub zgodę na prowadzenie budowy na cudzym gruncie zainteresowane strony mogą spisać same bez udziału notariusza.

Warunki techniczne przyłączenia do sieci.

W każdym domu musi być światło, woda, ogrzewanie a podłączenie do sieci (nawet tymczasowe) wymaga uzyskania technicznych warunków przyłączenia.

W warunkach technicznych przyłączenia określa się m.in.:

• miejsce przyłączenia,

• zakres niezbędnej rozbudowy sieci,

• parametry techniczne przyłącza,

• koszt przyłączenia do sieci,

Przyłączenie do sieci może nastąpić dopiero po spełnieniu warunków i podpisaniu umowy o przyłączenie.

O warunki techniczne trzeba wystąpić do miejscowych zakładów, które są właścicielami sieci:

• wodociągowej

• energetycznej

• kanalizacyjnej

• gazowej

Projekt budowlany jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę i musi spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i w przepisach budowlanych.

Projekt może wykonać tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Sporządza się go w trzech egzemplarzach: jeden do archiwum urzędu wydającego pozwolenie na budowę i dwa dla inwestora.

Wszystkie trzy egzemplarze trzeba dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Budowa przyłączy również wymaga wykonania projektów i uzyskania pozwolenia na budowę.

Projekty przyłączy mogą stanowić część składową projektu budowlanego albo oddzielne opracowania trzeba je jednak złożyć w urzędzie wraz z projektem domu, inaczej urząd nie wyda pozwolenia na budowę domu.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i obejmuje: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem wymiarów i wzajemnych odległości.

Projekt architektoniczno-budowlany określa: funkcję, formę i konstrukcję domu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną, proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe.

Projekty przyłączy określają przebieg i parametry techniczne przyłączy: gazowego, energetycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego

Projekt indywidualny.

Jeśli chcesz, aby twój dom był niepowtarzalny, musisz zamówić wykonanie projektu indywidualnego.

Zlecenie takiej pracy powinno mieć formę pisemnej umowy określającej, co ma być zrobione, kiedy i ile masz za to zapłacić projektantowi można powierzyć załatwienie formalności związanych z budową (uzgodnienie projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę) i sprawowanie nadzoru autorskiego.

Projekt gotowy.

Dom można też wybudować na podstawie projektu powtarzalnego. Trzeba go jednak kupić, nie można go w żadnym wypadku pożyczyć od sąsiada.

Projekt gotowy może być zrealizowany dopiero po przystosowaniu do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do warunków otoczenia.

Można to zlecić autorowi projektu lub innej osobie mającej uprawnienia do projektowania.

Ważna uwaga!

Każdy projekt (gotowy lub indywidualny) podlega ochronie a to oznacza, że nie można go zmieniać bez zgody autora.

Opinie i uzgodnienia.

Pozwolenia na budowę otrzymasz po uzyskaniu wymaganych uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów.

Obowiązek uzgodnienia projektu może wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z przepisów szczególnych.

Urząd już w decyzji o warunkach zabudowy może zobowiązać inwestora do:

• uzgodnienia projektu w ZUD czyli Zespole Uzgadniania Dokumentacji technicznej (konieczne jest zawsze uzgodnienie projektowanych sieci i przyłączy),

• przedstawienia ekspertyzy geotechnicznej (gdy na działce istnieją skomplikowane warunki gruntowe),

• uzgodnienia projektu ze strażą pożarną, sanepidem, ochroną środowiska (gdy wymaga tego plan lub charakter inwestycji) lub konserwatorem zabytków (gdy działka jest położona w strefie konserwatorskiej).

Uzgodnienie ZUD ma na celu wyeliminowanie ewentualnych kolizji projektowanych obiektów z istniejącymi sieciami.

Potwierdzane jest protokołem uzgodnienia i odpowiednią pieczęcią na projektach domu i przyłączy.

Pozwolenie na budowę.

Roboty budowlane można prowadzić wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydawanej przez WAB w Urzędzie Miasta.

Wykrycie przez nadzór budowlany samowoli kończy się nakazem rozbiórki.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę musisz złożyć w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącz:

• trzy egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi

• dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Pozwolenie na budowę wydaje prezydent miasta sprawy związane z budową załatwia się zatem w Wydziałach Architektury Urzędu Gminy.

Od decyzji o pozwoleniu na budowę można się odwołać do wojewody

Ważna uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata.

Prawo wymaga, aby umowa o roboty budowlane była zawarta na piśmie dla celów dowodowych oznacza to, że umowa ustna jest ważna, ale w razie sporu nie udowodnisz w sądzie, że była zawarta i jaka była jej treść.

Gdy nie ma spisanej umowy:
- nie możesz żądać kar umownych za opóźnienie,
- możesz mieć trudności z wyegzekwowaniem naprawy usterek.

W umowie z wykonawcą przede wszystkim należy określić:

• datę i miejsce jej zawarcia

• imiona i nazwiska (lub nazwę firmy) oraz adresy stron

• zakres powierzonych prac oraz rodzaj materiałów budowlanych, które mają być użyte (łącznie z podaniem ich klasy lub gatunku)

• termin wykonania prac (rozpoczęcia i zakończenia)

• wynagrodzenie i harmonogram płatności.

Można ustanowić kary umowne za niedotrzymanie terminu wykonania robót lub płatności, należy dokładnie wyjaśnić, co oznaczają pojęcia użyte w umowie: stan surowy (zamknięty lub otwarty) czy dom pod klucz pojęcia te są zazwyczaj różnie rozumiane przez wykonawcę i inwestora, a nie mają niestety prawnych definicji.

Umowa z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego.
Na każdej budowie trzeba obowiązkowo zatrudnić kierownika budowy a aby ktoś pilnował twoich interesów na budowie powołaj dodatkowo inspektora nadzoru.

Jeżeli budowa prowadzona będzie systemem gospodarczym, czyli poszczególne etapy prac będą wykonywane przez różne ekipy, trzeba samemu znaleźć osobę mającą uprawnienia do kierowania budową.
Jeśli angażujemy firmę budowlaną, to zapewne zaproponuje ona własnego kierownika budowy trzeba to uwzględnić w umowie o roboty budowlane albo spisać odrębną umowę.

Zadaniem kierownika budowy jest pilnowanie, aby budowa była prowadzona zgodnie z projektem i przepisami kierownik powinien m.in. zabezpieczyć teren, ustawić tablicę informacyjną, zorganizować prace i prowadzić dziennik budowy.

W razie powstania zagrożenia lub gdy prace prowadzone są niezgodnie z projektem, powinien wstrzymać roboty i powiadomić o tym inwestora niestety często zdarza się, że kierownik budowy dba o interes wykonawcy w takiej sytuacji inwestor może zabezpieczyć swoje interesy, zatrudniając właśnie inspektora nadzoru inwestorskiego.

Zadaniem inspektora nadzoru inwestorskiego jest m.in. sprawdzanie jakości wykonywanych robót i stosowanych materiałów, uczestniczenie w próbach i odbiorach, a w razie zauważenia nieprawidłowości żądanie ich usunięcia.

Przy wykonywaniu swoich funkcji inspektor nadzoru inwestorskiego może wydawać kierownikowi budowy polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy.
Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego muszą mieć uprawnienia budowlane. Obu tych funkcji nie może pełnić jednocześnie ta sama osoba

Z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru spisz umowy zlecenia, które określą zakres ich obowiązków i wynagrodzenia, ustal ile czasu mają spędzać na budowie Kierownik powinien być obecny przy wykonywaniu wszystkich prac na budowie natomiast z inspektorem możesz ustalić terminy wizyt w zależności od potrzeb.

Spisz pisemne oświadczenia, że podejmują się kierowania robotami lub sprawowania nadzoru inwestorskiego oświadczenia te muszą złożyć w urzędzie przed rozpoczęciem budowy

Zawiadomienie o rozpoczęciu robót.

Zanim zaczniesz budować, musisz co najmniej 7 dni wcześniej zawiadomić urząd, który wydał pozwolenie na budowę, o terminie rozpoczęcia robót.

Do zawiadomienia o rozpoczęciu budowy musisz dołączyć oświadczenia;

• kierownika budowy, stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania daną budową

• inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiłaś takiego inspektora).

Przed rozpoczęciem robót zakup też tablicę informacyjną, którą trzeba ustawić a placu budowy.

Dziennik budowy to kronika wydarzeń, jakie miały miejsce na budowie z zapisów w dzienniku powinny wyraźnie wynikać kolejność i sposób wykonywania prac na budowie.

Każdy wpis w dzienniku budowy powinien być opatrzony datą i podpisem osoby dokonującej wpisu, z podaniem imienia, nazwiska i wykonywanej funkcji.

Wpisy w dzienniku powinny być trwałe i czytelne, zamieszczone w porządku chronologicznym, w sposób uniemożliwiający dokonanie późniejszych uzupełnień.

Dziennik budowy może być kluczowym dowodem w razie sporu z wykonawcą. Jako inwestor zawsze możesz zażądać pokazania dziennika i sprawdzić, jak jest prowadzony. Jeśli zauważysz błędy na budowie, wpisz do dziennika polecenie ich usunięcia

Dziennik budowy rejestrowany jest w Wydziale Architektury Urzędu Gminy

dziennik można kupić w specjalistycznym sklepie z drukami (ulica Paderewskiego), ale trzeba go ostemplować w urzędzie

Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy są upoważnieni:

- inwestor i inspektor nadzoru inwestorskiego,
- projektant,
- kierownik budowy,
- geodeci wykonujący prace na terenie budowy,
- inspektorzy nadzoru budowlanego.
Za właściwe prowadzenie dziennika budowy i jego przechowywanie odpowiada kierownik budowy

Za dokonywanie niezgodnych z rzeczywistością wpisów, a więc za poświadczanie nieprawdy w urzędowym dokumencie, kierownik budowy naraża się na odpowiedzialność dyscyplinarną i karną może stracić uprawnienia budowlane, a także w zależności od wagi dokonanych naruszeń podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności, a nawet karze pozbawienia wolności do 5 lat. Osoby, które mu w tym pomagają lub do tego namawiają, odpowiadają za współudział w przestępstwie

Protokoły odbiorów.

Wybudowany dom lub jego części muszą być odebrane nie tylko przez inwestora, ale także przez specjalistów i przedstawicieli odpowiednich zakładów.

Sprawdzenie poszczególnych instalacji lub urządzeń potwierdzane jest protokołem odbioru podpisywanym przez osobę sprawdzającą i inwestora.

Instalacja wodociągowa i kanalizacyjna - jej sprawdzenie ogranicza się do przyłącza. Z reguły dokonuje tego uprawniony inspektor z ramienia zakładu wodociągowego, na przykład spółki wodnej lub gminy (jeśli jest ona właścicielem sieci). Czasem wystarcza sam wpis do dziennika budowy stwierdzający prawidłowe wykonanie przyłącza.

Instalacja gazowa - sprawdzenie obejmuje całość instalacji, tzn. przyłącze i wewnętrzną instalację gazową.

Instalacja elektryczna - przedstawiciel zakładu energetycznego sprawdza prawidłowość wykonania przyłącza.

Przewody kominowe i wentylacyjne - sprawdza je uprawniony mistrz kominiarski. Koszt zależy od liczby przewodów.

Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza.
Gdy dom jest już skończony, trzeba go zinwentaryzować i nanieść na mapę geodezyjną.

Naniesienie wybudowanego domu na mapę trzeba zlecić uprawnionemu geodecie. Obiekty ulegające zakryciu, np. przyłącza, zbiornik na ścieki, trzeba inwentaryzować na bieżąco w trakcie robót. Zaniedbanie tego i odłożenie na później może spowodować wrysowanie tych urządzeń w niewłaściwym miejscu. Zemści się to przy najbliższej awarii, gdyż trudno będzie zlokalizować uszkodzony przewód.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie należy zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zanim zamieszkasz w nowym domu. Trzeba to zrobić co najmniej 14 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania.

Do nowo wybudowanego domu możesz się wprowadzić, jeśli urząd, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w formie decyzji.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy musisz dołączyć:

• dziennik budowy

• oświadczenie kierownika budowy, że dom wykonano zgodnie z projektem i przepisami oraz uporządkowano teren budowy

• protokoły odbiorów

• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą

• oświadczenie o braku uwag ze strony inspekcji ochrony środowiska, inspekcji sanitarnej, inspekcji pracy i straży pożarnej, jeśli inwestor był zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

W niektórych przypadkach trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie jest to niezbędne, gdy:

• taki obowiązek urząd zapisał w pozwoleniu na budowę

• urząd stwierdził, że zgłoszony przez inwestora budynek został wykonany niezgodnie z pozwoleniem (projektem)

• przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Właściwy organ wydaje pozwolenie na użytkowanie po dokonaniu inspekcji na miejscu budowy