Ryszard Podladowski
Członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej
Ministerstwo Infrastruktury
Podstawowe składniki planu zarządzania nieruchomością zostały określone w 1990 roku przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, jeszcze urzędu centralnego niemającego statusu ministerstwa. Od tego czasu rozwój rynku nieruchomości, a w szczególności jego profesjonalizacja w zarządzaniu, pośrednictwie, rzeczoznawstwie i innych zawodach, sprawia, że i plany zarządzania osiągnęły wyższy poziom warsztatowy i stały się trwałym elementem kierunków kształcenia na wyższych uczelniach w Polsce.
Podział funkcjonalny nieruchomości na mieszkalne i niemieszkalne nie doczekał się jeszcze swych prawnych definicji, ale jak zwykle świat nauki i praktyków posiada bogaty dorobek w tym zakresie, który wymusi kodyfikację. Dotychczasowe regulacje ustawowe, Polska Klasyfikacja Działalności czy Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług, nie są wystarczające do coraz szerszej segmentacji usług dotyczących rynku nieruchomości. Szczególnie dotyczy to nieruchomości niemieszkalnych, gdzie wymieniamy publiczne, instytucjonalne i komercyjne. W komercyjnych właśnie zauważyć można swoistą specjalizację. A odnosi się to do prawie wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Nieruchomości logistyczne, rekreacyjne, agroturystyczne, hotelarskie, produkcyjne, biurowe, usługowe, itd. wymagają oprócz standardowej wiedzy koniecznej obsługi specjalistycznej. Posiadanie licencji rzeczoznawcy, pośrednika, zarządcy, bez wsparcia fachowców z poszczególnych dziedzin gospodarki i nauki nie wystarczy. Dlatego też konieczne jest ciągłe podnoszenie kwalifikacji zawodowych poprzez m.in. dostęp nie tylko do publikacji w prasie i mediach elektronicznych, jak również do książek.
Spośród wielu pozycji naukowych i popularno-naukowych na szczególne wyróżnienie zasługuje dorobek Andrzeja Sobczaka. To jeden z najbardziej zasłużonych dla rynku nieruchomości nauczyciel akademicki, wykładowca, autor książek i wielu publikacji, a przede wszystkim wychowawca ogromnej liczby rzeczoznawców, zarządców i pośredników. Jego pierwsza książka „Plany zarządzania nieruchomością” to obowiązkowa lektura dla pokoleń studentów i licencjonowanych zarządców nieruchomości. Najnowsza książka „...............................” zawiera pięć planów zarządzania. W trzech planach zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi autor podkreśla różne formy organizacyjno-prawne zarządców. Są tu nieruchomości zarządzane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jako spółki z o.o., nieruchomość mieszkalna zarządzana przez spółdzielnię mieszkaniową oraz wspólnota mieszkaniowa. Wszystkie plany zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi wyczerpująco opisują czynności zarządców i sposób dokumentowania w poszczególnych rozdziałach. W jednej TBS-owskiej, autor wprowadza innowacyjny wariant zarządzania, tzn. rozwojowy ale z podwyższeniem standardu wykończenia lokatorskiego. Ujęcie aktywności lokatorskiej i koordynacja ich dodatkowego zaangażowania środków w podnoszenie walorów technicznych, funkcjonalnych i estetycznych, to pokazanie prawie „lokalnej grupy działania”, która może pozyskiwać środki zewnętrzne. Z kolei nieruchomość z Gorzowa Wielkopolskiego to klasyczny wzór dla zarządców w kraju, który można przenieść na inne formy zarządzania, również ze względu na zarządzanie obsługą kredytu. W Międzyzdrojach autor podaje nam przykład typowy dla terenów przygranicznych, tzn. przeniesienie prawa własności nieruchomości lokalowych z docelową ich funkcją wynajmu. Należy zauważyć, że właścicielami tych lokali mieszkalnych są osoby fizyczne różnych narodowości. Zarządzanie taką nieruchomością wymaga badania preferencji na rynku krótko- i długoterminowych usług z zakresu wynajmu i odpowiedniego korygowania planu zarządzania, włącznie z jego płynnością finansową.
Książka ta podaje też przykłady zarządzania nieruchomościami usługową i rekreacyjną. To wyjątkowy materiał poznawczy, prawie dotąd niepodejmowany przez wydawnictwa. Usługowa nieruchomość w Szczecinie to przykład dogłębnej analizy sposobu zagospodarowania i wariantów możliwych zagospodarowania po opracowaniu wskaźników wpływu m.in. położenia okołoautostradowego. Rekreacyjna nieruchomość w Trzęsaczu w gminie Rewal to początek opisu mało zbadanego rynku nieruchomości rekreacyjnych. A to przecież istotny segment tegoż rynku, również na szlakach turystycznych. W planie zarządzania tą nieruchomością autor podaje nam sposób na skuteczne zarządzanie po zastosowaniu dywersyfikacyjnego klienta i elastycznego dostosowania części powierzchni użytkowej.
Plany zarządzania określają skuteczność zarządzania w zależności od rodzaju, funkcji i sposobu przeznaczenia nieruchomości. We wszystkich planach autor specjalnie koncentruje się na wartości początkowej i docelowej po pięciu latach zarządzania, bo najważniejszym celem właściciela jest przecież podniesienie wartości nieruchomości. Bieżąca analiza finansowa i pozyskanie środków na inwestycję nie ujmuje wprawdzie strumienia euro z programów UE, ale jest to zrozumiałe, bo przecież jednostki samorządu terytorialnego praktycznie konsumują fundusze UE, a dla właścicieli prywatnych pozostają symboliczne kwoty. Wszystkie plany posiadają szczegółowe i realne dane, również te prognozowane zgodnie z wymogami Ministerstwa Infrastruktury. Z punktu widzenia Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej i wskaźników ocennych planów zarządzania należy stwierdzić, że mogą one być dobrymi przykładami zarówno pod względem wybranej metodologii, kompozycji, jak i również wartości merytorycznej dla studentów, kandydatów na licencjonowanych zarządców, jak i dla praktyków i nauczycieli akademickich.