INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO - uczestnik procesu budowlanego, do którego podstawowych obowiązków należy reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej; sprawdzanie jakości wykonywanych robót; przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.
Inwestor jako inicjator i uczestnik procesu budowlanego
Inwestor jest jednym z podstawowych podmiotów procesu budowlanego. Jest inicjatorem
Inwestor posiada ważne zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych lub ostateczną
decyzję o pozwoleniu na budowę i na tej podstawie realizuje planowaną inwestycję. Inwestorem może być zarówno indywidualna osoba albo przedsiębiorca, w rozumieniu KC powstającej inwestycji. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowlanego, od opracowania projektu, poprzez objęcie kierownictwa budowy przez uprawnionego kierownika aż do wykonania i odbioru robót budowlanych. W takim ujęciu inwestor to raczej organizator procesu budowlanego odpowiadający za realizację przedsięwzięcia budowlanego w granicach polskiego prawa oraz cywilnych zobowiązań prawnych.
Rozpoczęcie budowy
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami przygotowawczymi określone są w art. 41 ustawy Prawo budowlane. Prace
przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Istotną wskazówką dla inwestora, a co ważne jego podstawowym obowiązkiem jest zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie załączniki określone w ust. 4 art. 41. Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Zorganizowanie procesu budowlanego obejmuje w zasadzie wszystkie działania, które ustawodawca chciał nałożyć na inwestora. Prawidłowe zorganizowanie procesu budowlanego polega na bezkolizyjnym wybudowaniu obiektu i uzyskaniu prawa do jego użytkowania.
Inwestor a projektant
Jednym z obowiązków inwestora jest powierzenie sporządzenia projektu budowlanego osobie
z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Projektowanie należy do tego etapu przygotowania inwestycji, którego wykonanie powinno być szczególnie staranne. Konsekwencją błędów popełnianych przy projektowaniu są błędy w wykonawstwie. Można je wyeliminować w drodze nieistotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, jednak w przypadku konieczności dokonania istotnego odstępstwa inwestor musi wziąć pod uwagę konieczność zastosowania procedury zmierzającej do zmiany pozwolenia na budowę. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Inwestor a nadzór autorski
W przypadku pełnienia nadzoru autorskiego obowiązki autora projektu są wyraźnie określone w ustawie. Rolą tego nadzoru jest zachowanie zgodności wykonania robót budowlanych z zatwierdzonym projektem. Jest to kwestia szczególnie istotna, gdyż zakres dopuszczalnych odstępstw od zatwierdzonego projektu, dokonywanych w trakcie budowy, został wyraźnie określony poprzez wprowadzenie katalogu odstępstw istotnych. Należy podkreślić, że nastąpiło poważne ograniczenie dowolności oceny co jest istotnym a co nieistotnym odstępstwem. Zatem rola nadzoru autorskiego stała się szczególna, gdyż w perspektywie może pojawić się zagrożenie karami finansowymi nakładanymi na inwestora za wykonanie obiektu niezgodnie z projektem. Inwestor decyduje o ustanowieniu nadzoru autorskiego na budowie, a autor projektu nie może się od niego uchylić, pod groźbą kary z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jeżeli jednak inwestor zleca nadzór innemu projektantowi bez wiedzy i zgody autora, to nadzór taki jest nadzorem prac, a nie nadzorem autorskim. Do podstawowych obowiązków projektanta należy m.in. opracowanie projektu obiektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej. Do obowiązków tych należy także sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu.
Obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego oraz zapewnienia nadzoru
autorskiego
Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na
budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a
także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim
stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w decyzji o pozwoleniu na budowę albo w decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, nakłada obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego o określonej specjalności, z powołaniem odpowiedniego dla danego obiektu przepisu rozporządzenia. Nałożenie obowiązku ustanowienia nadzoru inwestorskiego lub nadzoru autorskiego jest sygnałem dla inwestora o konieczności powołania takiego nadzoru nad realizowanymi robotami budowlanymi. Niezastosowanie się do tego polecenia może skutkować m.in. wstrzymaniem budowy oraz ukaraniem inwestora mandatem.
Użytkowanie obiektu budowlanego
Zgodnie z podstawową regułą z art. 54 do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po upływie 21 dni od dnia zawiadomienia właściwego organu, tj. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Wymóg zgłoszenia zakończenia budowy dotyczy tylko inwestycji objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem przystąpienie do użytkowania inwestycji objętych słabszą formą reglamentacji prewencyjnej (zgłoszenie) albo w ogóle jej niepodlegającej - nie wymaga uprzedniego zawiadamiania o zakończeniu budowy. Co więcej, z literalnej wykładni art. 54 wynika, iż wymóg ten dotyczy tylko takich inwestycji, w przypadku których mamy do czynienia z budową (pojęcie węższe niż roboty budowlane). Oznacza to, że także część inwestycji zrealizowanych w oparciu o pozwolenie na budowę jest zwolniona z tego obowiązku.
Zawiadomienia dokonuje inwestor, co wynika z art. 57 ust. 1. Obowiązuje reguła, że jeśli organ w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi w formie decyzji sprzeciwu, należy przyjąć, że wyraził zgodę na użytkowanie obiektu. Pozwolenie na użytkowanie - w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę - jest to akt rzeczowy. Nie nadaje uprawnień określonej osobie, lecz reguluje status rzeczy. Potwierdza bowiem prawidłowość wykonania określonego obiektu budowlanego, przy czym to rozstrzygnięcie działa na korzyść każdoczesnego właściciela nieruchomości. Stąd też ustawa Prawo budowlane nie wymaga, aby do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie załączać oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością. Nie jest także ustanowiona procedura przenoszenia pozwolenia na użytkowanie. Zatem właściciel obiektu budowlanego, na którego nie została
przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę, na podstawie której ten obiekt został zbudowany, nie może być stroną postępowania o pozwolenie na użytkowanie, gdyż nie jest inwestorem stosownie do art. 17 pkt 1 w związku z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.
Obowiązki właściciela (zarządcy) i użytkownika obiektu budowlanego
Rozdział 6 ustawy Prawo budowlane przewiduje szereg obowiązków właściciela i zarządcy
obiektów budowlanych których celem jest utrzymanie we właściwym stanie już wybudowanego obiektu budowlanego. Ogólne sformułowania obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego zawiera art.61, nakazujący tym podmiotom poprzez odesłanie do art. 5 ust. 2 "użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska" oraz utrzymywać obiekt "w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej". Nowelizacją z dnia 10 maja 2007 r. wprowadzono art. 61 pkt 2 stanowiący, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi. Obowiązkiem właściciela i zarządcy obiektu budowlanego stosownie do art. 62 jest także poddawanie go okresowej kontroli raz w roku lub raz na pięć lat, w zależności od tego, co ma być przedmiotem kontroli (instalacja gazowa czy np. estetyka obiektu). W decyzji z art. 62 ust. 3 może zostać także nałożony dodatkowy obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych lub umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego do usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz do uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Odpowiedzialność inwestora z tytułu rękojmi
Charakter inwestycji budowlanych powoduje niejednokrotnie powstawanie zdarzeń, które mogą wywoływać określone skutki cywilnoprawne związane zarówno z samą realizacją inwestycji, jak i końcowym efektem budowy. Może np. dojść do powstania lub ujawnienia się wad wykonanych obiektów budowlanych, a przez to określonych roszczeń z tego tytułu, skierowanych m.in. do inwestora. Rękojmia dotyczy w zasadzie wad rzeczy sprzedanej, tj. ma zastosowanie wówczas, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz. Jednakże, przepisy o rękojmi będą miały również zastosowanie do sprzedaży innych praw niż prawo własności. Wady takiego prawa mogą sprowadzać się do: · nieistnienia zbywanego prawa, · przysługiwania prawa podmiotowi innemu niż zbywca, · obciążenia prawa prawem osoby trzeciej.
Zawiadomienie o wadzie
Zgodnie z art. 563 § 1 k.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Natomiast gdy w danych stosunkach przyjęte jest zbadanie rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym mógł ją wykryć przy zachowaniu należytej staranności. Sam sposób zawiadomienia o wadzie jest dowolny, a więc również ustny. Jednak względy dowodowe w tym zakresie sprawiają, iż może być potrzebne sporządzenie odpowiedniego pisma na tę okoliczność. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 § 3 k.c.), gdyż zasadniczo oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej tak, aby mogła zapoznać się z jego treścią.
Usunięcie wady
Usunięcie wady polega na dokonaniu odpowiednich robót budowlanych (naprawa), w tym
wymiana elementów budowli, celem doprowadzenia przedmiotu umowy do stanu zgodnego z
zamierzonym celem, przeznaczeniem lub projektem. Użyte do naprawy materiały i elementy
powinny odpowiadać całości, nie można ich zastępować elementami o niższej wartości,
używanymi (chyba, że chodzi o rzecz już używaną). Zapewnienie usunięcia stwierdzonych należy do obowiązków kierownika budowy. Naprawy muszą zostać dokonane niezwłocznie. W przeciwnym razie kupujący może skutecznie od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. W orzecznictwie przyjmuje się, iż niezwłoczne usunięcie wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c. oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, zdeterminowanym charakterem wady. Termin ten nie powinien jednak przekraczać dwóch tygodni.
Przedawnienie
Uprawnienia z tytułu rękojmi ulegają przedawnieniu. Podkreśla to wyraźnie art. 568 § 1 k.c.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Wskazane terminy są tzw. terminami zawitymi. Po ich upływie wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi wygasają. Okoliczność ta musi być brana np. przez sąd z urzędu, tj. sprzedawca nie musi wskazywać na taką okoliczność (podnosić zarzutu). Tym samym po upływie terminu wskazanego w art. 568 § 1 k.c. roszczenie kupującego z tytułu rękojmi rzeczy wadliwej wygasa i nie może być skutecznie dochodzone przed sądem.
Odpowiedzialność projektanta za usterki i wady prawne projektu
Kluczowe znaczenie w zakresie odpowiedzialności projektanta za usterki i wady wykonanego
przez niego projektu, ma art. 55 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach
pokrewnych. Zgodnie z art. 55 ust. 1 zdanie 1 u.p.a., jeżeli utwór, a więc także twórczy projekt, ma usterki, zamawiający może wyznaczyć twórcy odpowiedni termin do ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić lub żądać odpowiedniego obniżenia umówionego wynagrodzenia, chyba że usterki są wynikiem okoliczności, za które twórca nie ponosi odpowiedzialności. Jeśli zatem zamawiający stwierdzi po przedłożeniu mu projektu, że ma on usterki, czyli określone merytoryczne wady, może alternatywnie, jeśli usterki nie zostaną przez projektanta usunięte, odstąpić od umowy lub odpowiednio obniżyć przewidziane wynagrodzenie, należne projektantowi zgodnie z postanowieniami umowy o prace projektowe. Natomiast jeżeli chodzi o czasowy aspekt reagowania na usterki projektu przez zamawiającego (inwestora), to istotna w tym kontekście jest zwłaszcza weryfikacja prawidłowości projektu w celu jego przyjęcia lub zgłoszenia określonych zastrzeżeń. Z punktu widzenia obu stron, ale w szczególności podmiotu zamawiającego projekt, ważne jest wobec tego uregulowanie w umowie o twórcze prace projektowe terminów dostarczenia (złożenia) projektu przez projektanta oraz jego przyjęcia przez zamawiającego.
Prawo zabudowy
Zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Inwestor przystępując do realizacji zamierzenia budowlanego musi się liczyć z ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa, przy czym uwagę zwraca na znaczenie, jakie w aspekcie korzystania z prawa własności i procesu inwestycyjnego ustawodawca przypisuje miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego. Ponadto inwestor musi się liczyć z uzasadnionymi interesami prawnymi innych podmiotów określonych w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, t.j. „poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej”. Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości jest ograniczany ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestor legitymujący się tytułem prawnym do nieruchomości oraz zachowujący ograniczenia wynikające z przepisów prawa budowlanego ma prawo zabudowy. Prawo to nie jest jednak źródłem legalnej realizacji robót budowlanych. Wynika to bowiem z wolności budowlanej i prawa własności wykonywanych zgodnie z ograniczeniami prawa budowlanego. Interpretacja przepisu art. 4 ustawy Prawo budowlane prowadzi do wniosku, że prawo zabudowy określone w tym artykule należy rozumieć jako publiczne prawo podmiotowe. Prawo zabudowy jest w istocie prawnym instrumentem ochrony wolności budowlanej. Otóż inwestor, którego zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz który wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uzyskuje na podstawie art. 4 ustawową gwarancję możliwości realizacji wolności budowlanej. Zatem jeśli zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami prawa budowlanego, to wolność jego realizacji uzyskuje ochronę prawną.
Wydanie pozwolenia na budowę
Starosta wydaje pozwolenie na budowę po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli tego wymagają przepisy o ochronie środowiska oraz uzyskaniu, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (art. 32 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Wspomniane uzgodnienia, wyrażenie zgody lub opinii, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Jeżeli organ w tym terminie nie zajmie stanowiska uznaje się jako brak zastrzeżeń do proponowanych rozwiązań (art. 32 ust. 2 ustawy Prawo budowlane). Nie dotyczy to jednak przypadków kiedy stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji (art. 32 ust. 3 ustawy Prawo budowlane). Stosuje się wtedy przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w tym zakresie. Po spełnieniu wyżej wskazanych warunków pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oczywiście jeżeli jest ona wymagana przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Istotną sprawą jest również fakt, że nie można wydać pozwolenia na budowę w przypadku gdy ta budowa już została nielegalnie rozpoczęta, byłby to swoisty sposób legalizacji samowoli budowlanej (art. 32 ust. 4a ustawy Prawo budowlane).
Elementy wniosku o pozwolenie na budowę/rozbiórkę
Prawo budowlane zawiera wiele postanowień proceduralnych. Chodzi tu m.in. o wymagane
prawem elementy wniosku o pozwolenie na budowę, np. uzgodnienia. Z art. 32 wynika, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wydać pozwolenia na budowę (rozbiórkę), zanim inwestor nie uzyska wymaganych przez przepisy szczególne uzgodnień, opinii lub pozwoleń innych organów. Artykuł 32 ust. 2 ma charakter dyscyplinujący podmioty, które mają wydać opinie czy uzgodnienie, gdyż nakłada na te podmioty obowiązek wydania opinii lub uzgodnienia w terminie 14 dni od proponowanych rozwiązań. Przepis ten dotyczy organów administracji publicznej. Niepodjęcie czynności w tym terminie ma taki skutek, iż uważa się, że nie zgłoszono zastrzeżeń do proponowanych rozwiązań. Zatem "milczenie władzy" uważa się za swego rodzaju pozytywne rozstrzygnięcie.
Zatwierdzenie projektu budowlanego
Istotnym elementem postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę jest zatwierdzenie projektu budowlanego. Projekt budowlany jest zasadniczym elementem wniosku o pozwolenie na budowę (art. 34). Projekt ten podlega badaniu (w określonym zakresie), a następnie zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia (gdy nie spełnia stawianych przed nim wymagań) przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Projekt podlega zatwierdzeniu w samej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4), a wyjątkowo - w decyzji odrębnej. W obu jednak wypadkach stanowi integralną część treści rozstrzygnięcia. Odrębną decyzję o zatwierdzeniu (lub odmowie zatwierdzenia) wydaje się na wniosek inwestora. Decyzja taka podlega rygorom ustalonym w k.p.a. Niemniej jej treść jest swoista, gdyż dotyczy tylko projektu budowlanego oraz oznaczony jest jej czas obowiązywania, nie dłuższy niż rok (art. 34 ust. 5). Projekt budowlany podlega sprawdzeniu przez organ administracji w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Zakres kontroli jest jednak inny w wypadku projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt zagospodarowania terenu podlega pełnej weryfikacji pod względem zgodności z prawem, w tym w odniesieniu do zgodności z ustaleniami planu miejscowego, przepisami technicznobudowlanymi, kompletności oraz wykonania przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia. Natomiast projekt architektoniczno-budowlany jest sprawdzany pod względem zgodności z planem miejscowym, kompletności oraz wykonania przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Zatem zakres jego weryfikacji jest węższy i obejmuje wyłącznie ww. trzy kwestie. W szczególności nie obejmuje zgodności z przepisami techniczno budowlanymi. Odpowiedzialność za prawidłowość tych elementów projektu architektoniczno-budowlanego spoczywa na projektancie.