6. Op
OKREŚLENIE OPERATU SZACUNKOWEGO
Operat szacunkowy – dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Kwotę wartości nieruchomości w operacie wyraża się w pełnych złotych.
W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
Wyciąg z operatu szacunkowego zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
OGÓLNA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
określenie celu wyceny;
podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
opis stanu nieruchomości;
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
AKTUALIZACJA OPERATU SZACUNKOWEGO
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu.
Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w taki sam sposób jak operat szacunkowy.
W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego postępuje się jak wyżej.
W przypadku aktualizacji operatu należy na stronie tytułowej pod nazwą „operat szacunkowy” umieścić słowo „aktualizacja”.
Nie aktualizuje się operatu szacunkowego jeżeli:
upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia,
zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy powodują konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.
Nie aktualizuje się operatu szacunkowego – aktualizacja.
WYKORZYSTANIE OPERATU SZACUNKOWEGO
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany takich czynników jak: przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może być podstawą oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (1)
1) Strona tytułowa:
•
nazwa „operat szacunkowy”
•
określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres
•
imię i nazwisko rzeczoznawcy
•
pieczęć rzeczoznawcy
•
miejscowość i data sporządzenia operatu szacunkowego.
2) Wyciąg z operatu szacunkowego:
•
krótki opis nieruchomości
•
cel wyceny
•
oszacowana wartość nieruchomości
•
data sporządzenia operatu szacunkowego
•
pieczęć i podpis rzeczoznawcy
3) Określenie przedmiotu i zakresu wyceny:
•
przedmiot wyceny – charakterystyka nieruchomości (rodzaj nieruchomości, adres, oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków, numer księgi wieczystej)
•
zakres wyceny – rodzaj prawa do nieruchomości podlegającego wycenie
•
określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, które były przedmiotem wyceny
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (2)
4) Określenie celu wyceny: przeznaczenie dla jakiego operat został opracowany.
5) Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego:
•
podstawy formalne wyceny
•
podstawy materialno – prawne wyceny
•
źródła danych merytorycznych
6) Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego:
•
data sporządzenia operatu
•
data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny
•
data, na którą określono stan przedmiotu wyceny
•
data dokonania oględzin nieruchomości
7) Opis i określenie stanu nieruchomości:
a) stan prawny:
•
określenie praw rzeczowych i obligacyjnych oraz roszczeń
•
na podstawie ksiąg wieczystych i innych dokumentów
b) stan techniczny i użytkowy:
•
na podstawie ewidencji gruntów i budynków, oględzin i in. dokumentów (można sporządzić protokół z oględzin)
•
dane gruntu: powierzchnia, kształt, części składowe, wyposażenie w infrastrukturę
•
dane budynków i budowli: wiek obiektów, powierzchnia, materiały, charakter konstrukcji i rodzaj wykończenia, stopień zużycia elementów, możliwości dalszej eksploatacji, zgodność wzniesienia z przepisami prawa budowlanego
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (3)
c) stan zagospodarowania: stan zabudowy i wykorzystania
d) stan otoczenia nieruchomości:
•
opis otoczenia
•
wielkość miejscowości, charakter i stopień zurbanizowania
8) Określenie przeznaczenia nieruchomości:
•
na podstawie planu miejscowego
•
w przypadku braku planu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, gdy jej brak - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdy brak studium – według aktualnego stanu użytkowania 9) Przedstawienie sposobu wyceny:
•
wybór i opis podejścia, metody i techniki wyceny - o wyborze sposobu wyceny decyduje rzeczoznawca uwzględniając:
–
rodzaj i położenie nieruchomości (jej funkcję z planu miejscowego),
–
zakres i cel wyceny,
–
stan prawny nieruchomości i uwarunkowania wynikające z przepisów,
–
stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
–
stan zagospodarowania nieruchomości,
–
dostępne dane o cenach rynkowych lub czynszach.
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (4)
10) Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości:
a) stan i stopień rozwoju rynku,
b) uwarunkowania rynku: podaż, popyt, ceny,
c) w podejściu porównawczym - cechy rynkowe (atrybuty) mające wpływ na ceny i sposób ich określenia, wpływ procentowy (kwotowy) cech rynkowych na wartość nieruchomości
d) w podejściu dochodowym – cechy rynkowe mające wpływ na stawki czynszów, ich wpływ procentowy (kwotowy) na czynsz
e) w podejściu kosztowym – rynek materiałów budowlanych, robocizny 11) Określenie wartości nieruchomości: przedstawienie danych i wyliczeń zgodnie z zastosowanym sposobem wyceny
12) Wynik końcowy wyceny:
•
wynik zaokrąglony do pełnych złotych
•
uzasadnienie wyniku wyceny
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (5)
13) Klauzule i ustalenia dodatkowe:
•
o sporządzeniu operatu zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi;
•
o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu;
•
o możliwości wykorzystania operatu wyłącznie w celu, w jakim został
sporządzony;
•
o zakresie dokonanych oględzin, a także że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej;
•
o wystąpieniu w trakcie czynności warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn;
•
o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, niż został sporządzony;
•
o zakazie publikowania fragmentów operatu lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem;
•
o sporządzeniu operatu bez przeprowadzania uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości (jeżeli dopuszczają to przepisy);
•
o nieudzielaniu gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania.
SZCZEGÓŁOWA TREŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO (6)
14) Załączniki do operatu szacunkowego:
•
odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,
•
wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości,
•
plany sytuacyjne, mapy,
•
dokumentacja fotograficzna,
•
istotne fragmenty dokumentacji technicznej (kopie),
•
protokół z oględzin nieruchomości, jeżeli był sporządzony,
•
inne dokumenty (kopie, wypisy) istotne dla wyceny.