Kazus 3
Marek postanowił kupić lokal o pow. 120 m2 pod wynajem. Wybrał dewelopera, który oferował mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i o wysokim standardzie wykończenia, ponieważ zamierzał wynająć lokal jako biuro, gabinet lub kancelarię.
W formie pisemnej Marek zawarł z deweloperem Wohlf sp. z o. o. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu nr XX położonego w budynku przy ulicy XXXX nr XXX.
Inwestycja znajdowała się w fazie budowy. Umowa przedwstępna obejmowała (m. in.) następującą treść:
§4
Kupujący oraz Sprzedawca zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego stanowczej umowy sprzedaży lokalu nr XX w budynku przy ul. XXXX nr XXX za cenę
1 300. 000 PLN
§5
Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej strony określają na rok od dnia wybudowania lokalu określonego §4.
O zakończeniu prac w lokalu zgodnie ze standardem przyjętym w regulaminie stosowanym przez Sprzedawcę Sprzedawca zobowiązany jest poinformować Kupującego.
§6
W dniu zawarcia umowy przedwstępnej Kupujący zapłaci Sprzedawcy kwotę 200. 000 złotych tytułem zadatku. Po zawarciu umowy o przeniesienie własności lokalu kwota ta zaliczona zaliczona zostanie na poczet ceny.
Marek zapłacił deweloperowi kwotę 200. 000 PLN z tym, że połowa tej kwoty stanowiła pieniądze pożyczone od kolegi. Zgodnie z umową Marek miał zwrócić pieniądze po roku. Umowa pożyczki nie została sformalizowana.
Ponadto Marek wykupił dwa miejsca garażowe na parkingu podziemnym inwestycji. Parkingi już powstały, zatem Marek i deweloper zawarli umowę sprzedaży miejsc parkingowych określonych w umowie jako miejsca garażowe nr 33 i 34 zgodnie z planem garażu uznanym przez strony za integralną część umowy. Marek zapłacił za miejsca garażowe kwotę 40 000.
Zgodnie z zapewnieniami dewelopera budowa lokalu miała zakończyć się w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Po półtora roku od zawarcia umowy przedwstępnej Marek zażądał od dewelopera zawarcia stanowczej umowy sprzedaży lokalu (prace nie były jeszcze zakończone. Powstało jedynie piętro, na którym miał znajdować się lokal Marka, nie istniały jeszcze nawet jednak ściany rozdzielające poszczególne lokale, poza nośnymi elementami konstrukcji budynku). Deweloper odmawia.
Ponadto Marek postanowił „odstąpić” od umowy sprzedaży miejsc garażowych twierdząc, że jest oczywiste, że skuteczność umowy sprzedaży miejsc garażowych uzależniona została od nabycia przez niego prawa do lokalu. Deweloper wiedział bowiem o tym, że garaże będą potrzebne Markowi także do wynajmu osobie, której chciał wynająć lokal. Marek żąda zwrotu kwoty 40. 000 złotych wraz z odsetkami.
Minęło półtora roku od czasu, kiedy Marek zawarł z kolegą umowę pożyczki. Kolega złożył w sądzie pozew, w którym domaga się zwrotu kwoty 100. 000 złotych wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz odsetkami od tej sumy od dnia wystąpienia z powództwem do dnia zapłaty. Marek żąda oddalenia pozwu twierdząc, że umowa nie została zawarta w formie pisemnej.
Czy koledze przysługuje roszczenie przeciwko Markowi?
Jakie rozstrzygnięcie wyda sąd?
Wariant 1
Stan faktyczny j. w. z tym, że po odmowie zawarcia umowy przyrzeczonej przez dewelopera Marek domaga się zapłaty kwoty 400. 000 (dwukrotna wysokość zadatku) Deweloper odmawia.
Wariant 2
Stan faktczyny j. w. z tym, że termin do zawarcia umowy przedwstępnej określony został na rok od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa zawarta została w zwykłej formie pisemnej. Marek zażądał wykonania umowy w stosownym terminie. Lokal powstał, ale deweloper odmawia wykonania umowy przedwstępnej. Marek w takim razie chce domagać się kwoty 400. 000 złotych tytułem zadatku oraz i zapłaty odszkodowania w wysokości półrocznego czynszu za lokal tego rodzaju (60. 000 złotych).
Wariant 3
Stan faktyczny jak w wariancie 2 (termin zawarcia umowy określony został na rok od zawarcia umowy przedwstępnej; lokal już powstał i Marek wystąpił do dewelopera o zawarcie umowy przyrzeczonej) deweloper uchyla się od wykonania umowy przedwstępnej przez ponad rok od zgłoszenia przez Marka żądania o zawarcie umowy sprzedaży lokalu. Marek wystąpił zatem z powództwem sądowym domagając się zapłaty kwoty 400. 000 złotych. Czy Markowi przysługuje roszczenie? Jakie rozstrzygnięcie wyda sąd?
Wariant 3
Umowa dotycząca miejsc garażowych zawarta została w formie aktu notarialnego jako umowa sprzedaży (odpowiedniej ilości) udziałów w lokalu użytkowym (oraz związanym z tymi udziałami udziałem we współwłasności gruntu oraz części lokalu niewydzielonych do odrębnego korzystania). Marek "odstąpił" od umowy i domaga się zwrotu ceny zapłaconej za miejsca postojowe.
Wariant 4
Termin w par. 5 umowy został określony jako rok od zawarcia umowy przedwstępnej, a umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.
Lokal powstał i deweloper gotowy był do zawarcia umowy stanowczej, jednakże z następującym zastrzeżeniem.
Ponieważ w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej z powodu kryzysu na rynkach finansowych nastąpiła znaczna (30%) inflacja, deweloper wystąpił do sądu o zmianę treści jego obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej w ten sposób, że sąd oznaczy zwiększoną o 30% wysokość ceny.
Wariant 5
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego i z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej określonym na rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej została zawarta na rzecz osoby trzeciej - Anny- wieloletniej przyjaciółki Marka. Jedynym zobowiązanym z umowy miał być deweloper. Przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej Anna zażądała zawarcia umowy przyrzeczonej. Deweloper zasadniczo gotowy byłby wykonać umowę przedwstępną (lokal powstał). Dzień wcześniej otrzymał jednak od Marka pismo, w którym odwołał on umowę przedwstępną. Na tej podstawie deweloper odmawia zawarcia umowy z Anną.
Wariant 6
Stan faktyczny jak w wariancie 5 z tym, że jeszcze przed odwołaniem umowy przedwstępnej przez Marka Anna dokonała odpłatnie przelewu roszczenia wobec dewelopera na osobę trzecią, o czym niezwłocznie zawiadomiła zarówno Marka jak i dewelopera. Marek w takim razie złożył oświadczenie o odwołaniu umowy. Deweloper odmawia zawarcia umowy z osobą trzecią.
Zagadnienia:
Zbigniew Radwański, Adam Olejniczak, Zobowiązania - część ogólna
Roz. II § 5 pkt 2 - świadczenia oznaczone co do tożsamości i co do gatunku
Roz. II § 4 pkt 4, 5, 6 - wszystkie rodzaje waloryzacji
Roz. II § 7 - naprawienie szkody - w szczególności - związek przyczynowy (pkt 3) i oraz rodzaje szkody (pkt 2 i 4) (negatywny interes umowny!)
Roz. IV § 12 pkt 1 i 2 (zwłaszcza 2.2) i pkt 3 (umowa przedwstępna)
Roz. IV § 11 pkt IV (wyzysk)
Roz. IV § 14 - umowy odnoszące się od osób trzecich
Roz. VI - bezpodstawne wzbogacenie ( w szczególności nienależne świadczenie)
Roz. VII § 26 pkt II (clausula rebus sic stantibus)
Roz. VII § 28 pkt II (zadatek)
Roz. IX § 32 (przelew)
Ponadto proszę przypomnieć sobie z części ogólnej ogólne przepisy o terminie i warunku oraz przedawnienie roszczeń i przepisy o błędzie, oraz o sankcjach niezachowania formy pisemnej oraz innej formy szczególnej i o formie następczych czynności prawnych.
Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania -część szczegółowa - umowa pożyczki
Przepisy Kodeksu Cywilnego:
Art. 74, art. 77, art. 84, art. 88, art. 89 - 94, 110-116, art. 117 - 118;
Art. 357 1 , art. 388, art. 389 - 394, art. 358 1 , art. 361 § 1 i 2, art. 471, art. 405 -414, art. 482, art. 509 - 517.
art. 720 - 724.