CENTRUM STUDIÓW PODYPLOMOWYCH

WYŻSZEJ SZKOŁY EKONOMICZNO - INFORMATYCZNEJ

W a r s z a w a, ul. S t o k ł o s y 3

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

STUDIA PODYPLOMOWE:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI”

Temat:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI”

mgr inż. Wojciech Baczyński

Warszawa 2008/2009

SPIS TREŚCI

1. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI

1. Rola zarządcy nieruchomości

2. Instytucja najmu na obszarze nieruchomości komercyjnych

1. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI

Zarządzanie nieruchomością rozumiane jest jako:

• zadanie krótkookresowe czyli wykonywanie spraw codziennych związanych z użytkowaniem nieruchomości /utożsamiane z administrowaniem/ typu:

• fizyczne utrzymywanie nieruchomości /łącznie z konserwacją i remontami bieżącymi/,

• pobieranie dochodów z nieruchomości,

• zapobieganie zaległościom czynszowym,

• zapewnienie ładu i porządku na nieruchomości,

• ponoszeniu kosztów eksploatacyjnych,

• ubezpieczeniu nieruchomości.

Zarządzanie krótkookresowe to nic innego jak zarządzanie operacyjne związane z rutynowym bieżącym zarządzaniem.

• zadanie długookresowe czyli administrowanie i postrzeganie nieruchomości w złożonym otoczeniu rynkowym w dłuższej perspektywie polegające na:

• właściwym doborze najemców /pozyskiwanie najemców, którzy przyniosą korzyść nieruchomości, prestiż, dochody w postaci czynszów/,

• podpisywaniu, anektowaniu, renegocjowaniu umów najmu,

• anulowaniu praw innych osób do nieruchomości,

• właściwym wykorzystaniu potencjału nieruchomości,

• dążeniu do rozbudowy nieruchomości,

• zmianie funkcji pełnionej przez nieruchomość,

• podnoszeniu wartości nieruchomości poprzez wynajdowanie sposobów zwiększania przychodów z nieruchomości i zmniejszania kosztów,

• utrzymaniu atrakcyjności nieruchomości co umożliwi przyciągnięcie, utrzymanie dobrych najemców.

Zarządzanie nieruchomością to zabezpieczenie wartości kapitałowej nieruchomości /wartości rynkowej/ i jej powiększanie.

Zarządzanie długookresowe utożsamiane jest z zarządzaniem strategicznym.

Piramida zarządzania nieruchomością

Na poziom zarządzania wpływa:

• Zakres uprawnień i obowiązków wynikający z umowy o zarządzanie

• Profesjonalizm zarządcy

• Umiejętności:

• organizacyjne,

• administracyjne,

• kierowania i zarządzania ludźmi,

• Znajomość zagadnień prawnych, technicznych, ekonomicznych

• Wiedza z zakresu bieżącego użytkowania nieruchomości, potrzeb użytkowników, koniunktury gospodarczej, warunków rynkowych, procesów inwestycyjnych.

Specyfika zarządzania nieruchomościami zależy od:

• funkcji jaką spełnia nieruchomość /nieruchomości mieszkalne, komercyjne/,

• form własności nieruchomości /zróżnicowania tych form/,

• rozbieżnościami pomiędzy możliwościami finansowymi najemców - właścicieli /ich siłą nabywczą/ a kosztami utrzymania nieruchomości /wysokością czynszów, wielkością powierzchni/,

• koniunktury na rynku, relacji pomiędzy popytem a podażą nieruchomości,

Strategie zarządzania nieruchomościami:

• posiadanie nieruchomości na własność w celu:

• nabycia prawa własności do nieruchomości /strategia zachowawcza/,

• nabycia nowych nieruchomości /strategia deweloperska/,

W/w dwie strategie będą ukierunkowane na:

• utrzymanie dobrego stanu użytkowego i technicznego nieruchomości,

• optymalizację nakładów inwestycyjnych dla zaspokojenia potrzeb użytkowych,

• wynajmowanie nieruchomości, gdzie strategia działania koncentruje się na:

• właściwej eksploatacji nieruchomości o dobrym stanie technicznym,

• inwestowaniu w wynajmowaną powierzchnię celem podniesienia jej standardu technicznego i użytkowego.

Biorąc pod uwagę efektywność wykorzystywania posiadanych nieruchomości wyróżniamy:

• strategię zorientowaną na dochód i wartość kapitałową /nieruchomość postrzegana jest jako źródło względnie stabilnego dochodu w długim okresie czasu/,

• strategię nastawioną na wartość kapitałową i dochód /lokaty kapitałowe w nieruchomość, obrót nieruchomościami, inwestowanie w posiadane już nieruchomości/,

• strategię realizacji celów użytkowych /dot. nieruchomości nie nastawionych na dochód np. własna oranżeria, nieruchomość publiczna - klub, biblioteka publiczna/.

Ponadto wyróżniamy także:

• strategię defensywną - ukierunkowaną na zachowanie przez nieruchomość dotychczasowej pozycji na rynku /przetrwanie, zmiany ograniczone do minimum, unikanie ryzyka - czyli strategia bierna, zachowawcza, asekuracyjna/,

• strategia ofensywna - ukierunkowana na działania przedsiębiorcze, innowacyjne, nowe rozwiązania, pomysły, zachowania /aktywność, ekspansja w celu rozwoju i wzrostu wartości nieruchomości/.

1. Rola zarządcy nieruchomości

Zarządca - to osoba posiadająca zakres uprawnień do łączenia elementów efektywnego wykorzystania nieruchomości, kompleksu nieruchomości stosująca w tym celu odpowiednie strategie, instrumenty działania.

Rola zarządzającego nieruchomością przełożona jest na następujące zadania:

• poddawanie analizie uwarunkowań występujących na rynku nieruchomości,

• kierowanie procesem realizacji strategii,

• wytyczanie celów strategicznych, uzgadnianie i ich realizacja w odniesieniu do danej nieruchomości, kompleksu,

• organizowanie pracy w zakresie:

• administrowania nieruchomością,

• przeprowadzanie remontów, konserwacji,

• organizowania funkcjonowania całej nieruchomości,

• planowanie:

• remontów i konserwacji,

• inwestycji na nieruchomości,

• wydatków na utrzymanie czystości,

• kontrolowanie:

• pracy personelu zatrudnionego na nieruchomości,

• utrzymania czystości,

• robót remontowo-konserwacyjnych,

• motywowanie:

• ustalanie wynagrodzeń personelu obsługującego nieruchomość.

Główna zasada zarządzania:

…”z jednej strony zarządca jest zobowiązany wobec właściciela dbać o przychód finansowy oraz utrzymanie nieruchomości przynajmniej w stanie nie pogorszonym, z drugiej zaś zapewnić użytkownikom nieruchomości jak najlepsze jej użytkowanie”…

Kierowanie, zarządzanie organizacją i strategią, planowanie, kontrolowanie oraz motywowanie jako części procesu zarządzania umożliwiają osiąganie celów zarządzania.

Osiąganie celów zarządzania zależy również od następujących czynności:

• oceny osoby zarządzającej daną nieruchomością,

• bieżącego zarządzania nieruchomością /podejmowanie działań w stosunku do zarządzanej nieruchomości i podmiotów z nią związanych/,

• oceny bieżącego stanu nieruchomości /stanu prawnego, technicznego/,

• analizy strategicznej otoczenie nieruchomości,

• planowania z uwzględnieniem wariantów pogorszenia stanu nieruchomości oraz jej rozwoju,

• podejmowania decyzji strategicznych dot. nieruchomości,

• oceny efektywności założonych działań.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami -

…”zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową polegającą na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”…

Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz umowa zawarta na zarządzanie daną nieruchomością określa zakres obowiązków i praw zarządcy nieruchomości.

Specyfika zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi opiera się na dwóch podstawowych rozwiązaniach:

• maksymalizacji wartości inwestycji /maksymalizacji dochodów osiąganych z nieruchomości/,

• minimalizacji kosztów.

W szczególności specyfika zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi winna uwzględniać:

• troskę o to, żeby obiekt był w pełni wynajęty dobrym najemcom i na korzystnych warunkach,

• dbałość o komfort i zadowolenie najemców, ponieważ ono umacnia reputację obiektu,

• permanentne zabiegi o zwiększenie atrakcyjności zarządzanej nieruchomości na konkurencyjnym rynku najmów w oparciu o obserwowanie działań konkurentów, monitorowanie trendów i tendencji tynkowych, wprowadzanie alternatywnych rozwiązań, innowacji,

• starania o utrzymanie pełnej funkcjonalności obiektu w warunkach stałego rozwoju technologii i wymagań najemców.

Cele zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi:

• maksymalizowanie kapitałowej wartości nieruchomości,

• maksymalizowanie wartości czynszowej,

• kontrola kosztów i prawidłowe ich rozliczanie,

• przejęcie i wypełnianie wszelkich obowiązków właściciela /statutowych, umownych, prawnych/,

• doradzanie właścicielowi w zakresie sposobów najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości w zmiennym środowisku rynkowym, prawnym i gospodarczym.

Powyższe cele zarządca nieruchomości realizuje poprzez:

• prowadzenie dokumentacji - rejestru nieruchomości,

• staranie o to, aby wszystkie powierzchnie były stale na korzystnych warunkach wynajęte,

• permanentna piecza i nadzór nad realizacją warunków najmu,

• konsekwentne egzekwowanie wywiązywania się najemców z warunków najmu,

• efektywną kontrolę kosztów,

• profesjonalne gospodarowanie opłatami eksploatacyjnymi,

• profesjonalne prowadzenie sprawozdawczości finansowej,

• egzekwowanie najwyższej jakości pracy personelu obsługi BMS /komputerowego systemu sterowania instalacjami budynku/, recepcji, ochrony, służb sprzątających, konserwatorów,

• prowadzenie bieżącego harmonogramu konserwacji budynku, instalacji i urządzeń i stałe nadzorowanie jego realizacji,

• monitorowanie i analizowanie rynku, prognozowanie długo- i krótkookresowych programów działań,

• doradzanie w zakresie restrukturyzacji najemców, zmiany lub korekty profilu nieruchomości.

mgr inż. Wojciech Baczyński | „Zarządzanie nieruchomościami inwestycyjnymi”

9

Sporządzanie planów zarządzania

Budżety nieruchomości, sprawozdawczość finansowa

Administrowanie

Najwyższy poziom zarządców

Średni poziom zarządców

Najniższy poziom zarządców

---