Prawo rzeczowe
Przepisom prawa rzeczowego przypada szczególna rola w systemie prawnym. Mają one charakter bezwzględnie obowiązujących, co oznacza, że zainteresowani nie mają możliwości umownego, odmiennego od uregulowań ustawowych kształtowania treści praw rzeczowych.
Przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy, co oznacza, że prawa te polegają na korzystaniu rzeczy (prawo własności), bądź dotyczą rzeczy (hipoteka, zastaw).
Rzeczami są przedmioty materialne, które jako dobra są: materialnymi częściami przyrody oraz mają samoistny charakter (są wyodrębnione w sposób naturalny lub sztuczny). Rzeczami nie są dobra niematerialne, np.: dzieła naukowe, literackie, wynalazki. Nie są nimi także części składowe, np.: kopaliny, powietrze, woda płynąca w rzece. Rzeczami
są poszczególne przedmioty, więc z tego wniosek, że nie jest rzeczą wyodrębniona masa majątkowa (zbiór praw lub ogół prawny), np.: gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwo.
W skład tej masy wchodzą nie tylko dobra materialne ale także i niematerialne.
Przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy już istniejących i zindywidualizowane.
Pojęcie i przedmiot prawa rzeczowego
Prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym dotyczy rzeczy oraz jest prawem bezwzględnym. W znaczeniu przedmiotowym obejmuje zespół przepisów, które normują: powstanie, treść, zmianę, ustanie i ochronę prawa własności, innych podmiotowych praw rzeczowych, a także posiadania.
Instytucje prawa rzeczowego stanowią fundament obrotu gospodarczego, a więc
w rezultacie szeroko wykracza poza ramy prawa cywilnego. Warto tu zacytować fragment Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997, która w artykule 20 stanowi,
że: „...społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego Rzeczpospolitej polskiej...”.
Podział i rodzaje prawa rzeczowego
Podstawowym podziałem prawa rzeczowego jest podział na: nieruchomości
i ruchomości.
Prawa rzeczowe można podzielić na różne rodzaje. Istnieją następujące podziały prawa rzeczowego:
Prawa bezterminowe (wieczyste) - ich czas trwania nie jest określony (np.: prawo własności), prawa terminowe - czas ich trwania jest określony z góry (użytkowanie wieczyste).
Prawa podzielne - mogą one należeć do kilku osób w częściach ułamkowych, prawa niepodzielne - nie można w nich wyodrębniać samodzielnych uprawnień dla kilku osób.
Prawo nieodpłatne - powstałe bez wynagrodzenia, prawa odpłatne - ustanawiane
za wynagrodzeniem (np.: spółdzielcze prawo do lokalu).
Prawa samodzielne (samoistne) - są to prawa niezależne od istnienia innego prawa
(np.: prawo własności), niesamoistne - nie mogą istnieć bez innego prawa
(np.: hipoteka)
Prawa zbywalne - mogą być przeniesione na inną osobę w drodze czynności prawnej (większość praw rzeczowych), prawa niezbywalne - związane z określoną osobą, której zaspokajają potrzeby, nie jest możliwe przeniesienie tego prawa na inną osobę
(np.: użytkowanie i służebności osobiste).
Prawa związane - przysługują podmiotowi innego prawa i dzielą los prawa głównego, prawo nie związane - mają niezależny byt.
1.2.1. Własność
Własność jest podstawową formą władania dobrami przyrody. Występuje w znaczeniu szerszym (konstytucyjnym) i w znaczeniu cywilnym, jako prawo umożliwiające władanie, pobieranie pożytków i rozporządzanie rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno - gospodarczego.
Nabycie własności może być pierwotne (nacjonalizacja, zasiedzenie, zawłaszczenie rzeczy niczyjej) lub pochodne, polegające na przejściu własności z poprzednika na następcę prawnego przez dziedziczenie lub wskutek zawartej umowy (sprzedaż, darowizna, zamiana).
O własności wspominam krótko, ponieważ dokładniej przyjrzę się temu pojęciu w Rozdziale III pod tytułem „Własność”.
Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste stanowi prawnorzeczową formę długotrwałego korzystania przez osoby fizyczne i prawne z gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Użytkowanie wieczyste jest prawem, które traktowane jest jako substytut prawa własności. Jest prawem o pośrednim charakterze, pomiędzy własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zostało ono ukształtowane jako prawo terminowe, gdyż może być ustanowione na z góry określony przedział czasowy. Np.: oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat.
Użytkownik wieczysty w odróżnieniu od właściciela może korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie. Jeżeli więc użytkowanie zostało mu przyznane w celu wzniesienia domu mieszkalnego, nie może otrzymanej działki przekształcić np.: na grunt rolny.
Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę.
Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Do przeniesienia użytkowania wieczystego nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa, gminy lub związku gmin jako właściciela. Użytkowaniem wieczystym można rozporządzać w testamencie, ponieważ jest to prawo dziedziczne. Jako prawo zbywalne podlega egzekucji.
Podmiotami użytkowania wieczystego mogą być:
Skarb Państwa
Kilka osób fizycznych lub prawnych
Przedstawicielstwa dyplomatyczne lub urzędy konsularne państw obcych
Cudzoziemcy - na ich rzecz może być ustanowione na ich rzecz użytkowanie
Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa oraz stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste: państwowym osobom prawnym, spółdzielniom mieszkaniowym, osobom fizycznym, innym osobom prawnym aniżeli spółdzielnie mieszkaniowe, przedstawicielstwa dyplomatyczne i konsularne, organizacje międzynarodowe.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego może nastąpić w wyniku:
upływu czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione
rozwiązania przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
zrzeczenie się użytkowania wieczystego
konfuzja, tzn. przejście użytkowania wieczystego na właściciela
rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika
wywłaszczenie
Rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego
w niej terminu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Np.: nie wzniesie określonych w umowie budynków lub urządzeń. O rozwiązaniu tej umowy orzeka organ administracyjny lub gminny.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą następujące skutki:
wygasają wraz z nim ustanowione obciążenia, np.: hipoteka
gaśnie prawo własności budynków lub innych urządzeń przysługujących użytkownikowi, które dzieli jego los
użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żądać
od niego na zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego mu gruntu.
Ustawa z dnia 4 września 1997 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności przysługującego osobom fizycznym przewiduje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przekształcenie następuje z mocy prawa, lecz na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych.
Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczonym prawem rzeczowym w skrócie możemy powiedzieć, że jest to uprawnienie
do cudzej rzeczy.
Generalnie przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego są rzeczy, ale mogą być nimi także prawa. Powszechnie przyjmuje się, zarówno i piśmiennictwie jaki i w orzecznictwie sądowym, że lista ograniczonych praw rzeczowych, która jest wymieniona w artykule 244, *1 Kodeksu Cywilnego jest zamknięta, czyli oprócz tych wymienionych w K.C. nie ma żadnych innych.
Źródłem powstania tego prawa jest czynność prawna (umowa), do której mają zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności. Wynika z tego, że ustanawiający ograniczone prawo rzeczowe musi być osobą do tego uprawnioną. Czynność ta powinna być zawarta między osobą uprawnioną, a nabywcą.
Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może dojść w drodze:
Umowy - między właścicielem rzeczy, która ma być obciążona prawem, a nabywcą tego prawa
Orzeczenia sądowego
Decyzji administracyjnej
Zasiedzenia
Przyjęcie na członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej (wniesienie wkładu w postaci ziemi)
Osoba uprawniona ma możliwość zrzeczenia się omawianego prawa. Skutkiem tego jest wygaśnięcie prawa, a oświadczenie dotyczące zrzeczenia się tego prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.
Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego nie wymaga zachowania szczególnej formy. Wystarczy forma pisemna, ale tylko w przypadku, gdy wartość przedmiotu zrzeczenia przekroczy 2000 złotych oraz notarialnie poświadczone oświadczenie zrzeczenia się z podpisem zrzekającego się prawa.
Z ograniczonych praw rzeczowych, biorąc pod uwagę ich samodzielność wyodrębniamy:
Prawa samoistne - powstają niezależnie od istnienia innego prawa (służebność, użytkowanie, ograniczone prawa spółdzielcze),
Prawa akcesoryjne (dodatkowe) - prawa te powstają i wygasają wraz z wierzytelnością, której zabezpieczeniu służą. Są związane z wierzytelnością, które mają zabezpieczać.
Służebność
Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym zapewniającym korzystanie
z cudzej nieruchomości w ograniczonym zakresie. Istnieją dwa rodzaje służebności:
gruntowa
osobista
Służebność gruntowa - polega ona zgodnie z artykułem 285 K.C., * 1 może polegać na:
korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej,
ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania
w stosunku do niej określonych działań
zakazie wykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień względem nieruchomości władnącej, przysługujących mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności
Nieruchomość władnąca - jest to nieruchomość na której korzyść ustanowiona jest służebność.
Nieruchomość obciążona - to nieruchomość której kosztem doszło do ustanowienia służebności
Służebność gruntową dzielimy na: czynną i bierną12. Ze służebnością czynną mamy
do czynienia, gdy uprawniony właściciel może czynnie korzystać z nieruchomości właściciela, np.: służebność czerpania wody. Bierna ma prawo zaistnieć wtedy, gdy uprawniony właściciel nie czyni niczego, a jego korzyść polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie wykonuje określonych uprawnień, wchodzących
w zakres jego prawa własności w stosunku do własnej nieruchomości np.: zakaz budowy ponad pewną wysokość. Służebność gruntowa powstaje na podstawie czynności prawnej,
w wyniku orzeczenia sądowego (np.: przy zniesieniu współwłasności), orzeczenia administracyjnego, w drodze zasiedzenia.
Do wygaśnięcia tego rodzaju służebności może dojść wskutek niewykonywania przez dziesięć lat, zniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej za wynagrodzeniem, gdy służebność stała się dla niego uciążliwa.
Służebność osobista - wg. kodeksu cywilnego, w artykułu 296, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Do służebności osobistych stosuje się przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów regulujących służebności osobiste.
Służebność gruntowa może być także czynną i bierną. Różni się jednak osobą uprawnioną. W tym przypadku jest to osoba fizyczna i nie może być nią osoba prawna.
O sposobie wykonywania tej służebności decydują osobiste potrzeby uprawnionego
z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Szczególnym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Polega ona na tym, ze uprawnionemu przysługuje prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Może
on zajmować cały budynek, jego część lub zamieszkiwać w mieszkaniu właściciela nieruchomości, korzystając przy tym z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych
do wspólnego użytku mieszkańców. Ten rodzaj służebności wygasa z chwilą śmierci uprawnionego, ale może zaistnieć fakt, gdy po śmierci uprawnionego służebność ta będzie przysługiwała dzieciom.
Zastaw
Zastaw jest to ruchomość (rzecz, przedmiot) przekazana wierzycielowi w celu zabezpieczenia zwrotu długu. Wierzyciel może odstąpić od fizycznego przejęcia w posiadanie zastawionej ruchomości i pozostawić ją u dłużnika wówczas, gdy jest ona narzędziem pracy dłużnika nieodzownym do gromadzenia środków na spłatę długu.
Zastaw oznacza też ograniczone prawo rzeczowe, mające na celu zabezpieczenie wierzytelności na majątku dłużnika, polegające na możliwości zaspokojenia wierzytelności z rzeczy lub prawa, na którym został ustanowiony zastaw, bez względu na to, czyją własnością jest rzecz lub komu przysługuje prawo.
Zastaw jest obok hipoteki, najczęściej stosowanym w bankowej praktyce zabezpieczeniem spłaty kredytu o charakterze rzeczowym. W odróżnieniu od hipoteki, zastaw można ustanowić tylko na rzeczach ruchomych lub prawach zbywalnych. Rzecz oddana w zastaw powinna być oznaczona co do tożsamości. Zastaw stanowi prawną formę zabezpieczenia wierzytelności i jest z wierzytelnością związany. Wierzytelność ta może być zarówno istniejąca, jak i przyszła lub warunkowa. Może być to wierzytelność pieniężna i niepieniężna, a nawet taka, która obejmuje świadczenie dłużnika o charakterze osobistym.
Ustanowione prawo zastawu ma wpływ na przebieg postępowań upadłościowych, układowych, na bankowe postępowania ugodowe, występuje także w regulacjach dotyczących publicznego obrotu papierami wartościowymi.
Przedmiotem zastawu mogą być:
Rzeczy ruchome - posiadające wartość majątkową i nie wyjęte z obrotu.
Udział współwłaściciela rzeczy ruchomej
Prawa zbywalne
Ograniczone prawo rzeczowe jakim jest zastaw może być ustanowione na: rzeczach ruchomych oraz na prawach.
1. Zastaw na rzeczach ruchomych
Ustanowienie tego zastawu następuje w drodze umowy, między właścicielem,
a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wydania rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej,
na którą strony same się zgodziły. Umowa ta jest kauzalną oraz co do zasady realną. Kauzalność przejawia się w uzależnieniu ważności umowy od istnienia i ważności
jej przyczyny prawnej. Realność umowy polega na uzależnieniu jej skuteczności
od rozporządzenia rzeczowego - wydania przedmiotu zastawu. Umowa ma charakter konsensualny, gdy rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela lub w przypadku zastawu bankowego. Do ustanowienia zastawu stosuje się przepisy o nabyciu własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej do rozporządzania rzeczą (zastaw może ustanowić także nie właściciel).
Rzecz ruchomą można w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością.
Zastaw wygasa, gdy zastawnik zwróci rzecz zastawcy. Nie wygasa on pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta.
2. Zastaw na prawach
Przedmiotem tego zastawu mogą być prawa zbywalne mające wartość majątkową
(np.: udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością). Umowa o ustanowienie tego zastawu powinna być zawarta na piśmie z datą pewną. Przedmiotem zastawu na prawach mogą być prawa związane z papierami wartościowymi oraz weksle, czeki, akcje i obligacje.
Cecha wyróżniająca zastaw na prawach jest większa niż zwykle liczba podmiotów występujących w związku z zastosowaniem tego prawa. Są to zastawnik - wierzyciel, dłużnik wierzytelności zabezpieczonej, dłużnik wierzytelności obciążonej i ewentualnie zastawca, który nie jest jednocześnie dłużnikiem.
Do ustanowienia zastawu na prawach stosuje się przepisy o przeniesieniu tego prawa.
Z doświadczenia naszego życiowego wiemy, że istnieją dwa rodzaje zastawów: rejestrowy
i ustawowy.
Z zastawem rejestrowym mamy do czynienia, np.: podczas rejestrowania samochodu
na którym jest ustanowiony zastaw.
Do ustanowienia tego zastawu potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną
do rozporządzania przedmiotem zastawu (zastawca), a wierzycielem (zastawnikiem).
Istotnymi elementami umowy zastawniczej są:
Oznaczenie daty zawarcia umowy
Wskazanie tożsamości i miejsc zamieszkania lub siedziby zastawnika, zastawcy oraz dłużnika, jeżeli nie jest ona zastawcą
Oznaczenie przedmiotu zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom
Oznaczenie wierzytelności zabezpieczonej zastawem
Warunkiem koniecznym do powstania zastawu rejestrowego jest wpis do rejestru zastawów, który ma w tym wypadku charakter konstytutywny. Na złożenie wniosku do właściwego sądu rejestrowego ustawa przewiduje termin jednomiesięczny, pod rygorem odrzucenia wniosku. Zastaw rejestrowy został pomyślany jako instytucja zabezpieczająca wierzytelności wybranych podmiotów. Są to przede wszystkim Skarb Państwa, państwowe osoby prawne oraz jednostki samorządu terytorialnego i samorządowe osoby prawne, banki, organizacje finansowe, przedsiębiorcy, posiadacze obligacji i papierów dłużnych.
Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne. Można tym zastawem obciążyć rzeczy oznaczone co do tożsamości, oznaczone gatunkowo, zbiory rzeczy i praw, o ile stanowią całość gospodarczą, wierzytelności, prawa na dobrach niematerialnych i z papierów wartościowych. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy lub prawa, które zastawca nabędzie dopiero w przyszłości (zabezpieczenie będzie skuteczne z chwilą nabycia ich przez zastawcę).
Rejestr zastawów prowadzą sądy rejonowe (gospodarcze). Wierzyciel i dłużnik mają możliwość uzyskania z rejestru informacji o wielkości zastawionej wierzytelności, a także
o sposobie jej zabezpieczenia. Dokumenty złożone do rejestru ą jawne i towarzyszy im rękojmia wiary publicznej. Zasadą tego rejestru jest to, że zaspokojenie zastawnika
z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje na drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, chyba, że umowa zastawnicza dopuszcza bezegzekucyjny sposób zaspokojenia.
Rejestr zastawów wygasa, gdy:
Zbycie przedmiotu zastawu rejestrowego
Zbycie przedmiotu zastawu rejestrowego
Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym
Wykreślenie zastawu rejestrowego
Zastawem ustawowym jest zastaw do którego nie wymagane jest zawarcie umowy, ani wydanie przedmiotu zastawu wierzycielowi. Celem powstania tego zastawu jest zabezpieczenie ściśle określonych roszczeń wierzyciela, przy czym przyczyny powstania mogą mieć różnorodne uzasadnienie. Do zastawu ustawowego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego o zastawie na rzeczach ruchomych (art. 326 K.C.).
Hipoteka
Hipoteka jest prawem uregulowanym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia
6 lipca 1982 roku.
Znajdziemy tam w artykule 65 zapis „... w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (udzielonego kredytu przez bank) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel (bank) będzie mógł dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia
z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed właścicielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)...”.
Hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności, polegającą na ustanowieniu rzeczowego prawa na nieruchomości dłużnika na rzecz wierzyciela w postaci aktu notarialnego wpisanego do księgi wieczystej.
W przypadku nie wywiązania się dłużnika ze zobowiązania wobec wierzyciela, ten ostatni ma prawo do przejęcia nieruchomości (lub jej części) na własność (wyłącznie na drodze egzekucji sądowej). Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteką można obciążyć:
całą nieruchomość
część ułamkową
użytkowanie wieczyste (urządzenia i budynki będące własnością wieczystego użytkownika)
Przedmiotem hipoteki mogą być także:
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
wierzytelność zabezpieczoną hipoteką
Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością:
jej części składowe - jej przynależności
niektóre roszczenia okresowe
utrzymuje się na niej jako na całości aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej nią wierzytelności
Poniżej przestawiam kilka możliwości na jakich może być ustanowiona hipoteka.
Hipoteka na nieruchomości
Hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Można nią obciążyć nieruchomość stanowiącą współwłasność łączną
(np.: współwłasność ustawową małżonków). W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział także
są obciążone. Powstaje wtedy hipoteka łączna. Bank ma wtedy prawo żądać zaspokojenia
w całości lub w części.
Hipoteka ułamkowa na części nieruchomości
Może być ustanowiona hipoteka na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela, np.: gdy w księdze wieczystej widnieje zapis „...nieruchomość stanowi współwłasność Agnieszki Kroczek w ½ i Magdaleny Kroczek w ½...”.
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym
Użytkowanie wieczyste może być obciążone hipoteką. Obejmuje ona wtedy budynki
i urządzenia na użytkowanym terenie stanowiące własność wieczystego użytkownika.
Ze względu na sposób powstania hipoteki wyróżnia się hipotekę: umowną, przymusową
i ustawową.
Hipoteka umowna - do jej powstania konieczne jest zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, a wierzycielem oraz wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie wierzyciela nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego, a wierzyciela w dowolnej formie.
Hipoteka przymusowa - służy zabezpieczeniu wykonania wierzytelności. Ustanawiana jest najczęściej wbrew woli dłużnika, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości lub inne prawo, na którym możliwe jest ustanowienie hipoteki. Powstaje ona na podstawie orzeczenia sądowego, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, ale może powstać także poprzez tymczasowe zarządzenie sądu lub postanowienie prokuratora. W każdym przypadku do powstania hipoteki przymusowej konieczny jest wpis do księgi wieczystej.
Hipoteka ustawowa - do jej powstania nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej. Przysługuje ona Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego na mocy ordynacji podatkowej, ustanawianej na zabezpieczenie zaległości podatkowych podatnika.
Hipoteka wygasa, gdy:
wygasa wierzytelność zabezpieczona hipoteką
hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej, jeżeli upłynęło 10 lat od dnia jej wykreślenia
wierzyciel zrzeka się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności
do depozytu sądowego zostanie złożona zabezpieczona kwota
nastąpi przejście hipoteki na właściciela nieruchomości obciążonej
wygaśnie użytkowanie wieczyste, w przypadku, gdy było ono obciążone hipoteką
Posiadanie
Posiadanie jest zjawiskiem, na które według Kodeksu Cywilnego, artykuł 336 składają się dwa elementy:
Faktycznego władztwa nad rzeczą
Woli wykonywania tego władztwa jak właściciel bądź też mający inne prawo,
z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Posiadanie odgrywa bardzo ważną rolę w prawie cywilnym, jest ważnym atrybutem praw podmiotowych, z którymi wiąże się władztwo nad rzeczą.
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, jak
i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, najemca, dzierżawca lub mający prawo,
z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
W oparciu o Kodeks cywilny wyróżnia się trzy rodzaje posiadania:
Posiadanie samoistne - polega na wykonywaniu faktycznego władztwa nad rzeczą tak, jak to czyni właściciel. Posiadaczem samoistnym jest na przykład: właściciel
nieruchomości, osoba, która zajęła nieruchomość samowolnie bez tytułu prawnego
i włada nią jak właściciel.
Posiadanie zależne - polega na wykonywaniu faktycznego władztwa nad rzeczą tak jak to czyni użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo,
z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Posiadanie służebności - polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności. Posiadać można służebność przejazdu, przechodu przez cudzy grunt, czerpania wody.
Oprócz tego rodzaju posiadania, dzielimy je także na:
posiadanie prawne - jest to posiadanie odpowiadające prawu, jakie ma posiadacz. Prawny posiadacz samoistny jest właścicielem, prawnym posiadaczem zależnym jest np.: najemca, dzierżawca.
posiadanie bezprawne - jest to posiadanie bez tytułu prawnego, władztwu posiadacza nie przysługuje żadne prawo.
posiadanie niewadliwe - występuje, gdy do nabycia posiadania doszło za pomocą środków dozwolonych.
posiadanie wadliwe - występuje, gdy do nabycia posiadania doszło za pomocą środków niedozwolonych.
Najczęściej posiadaczem jest tylko jedna osoba. Mimo to, może być ono wykonywane przez kilka osób. Jest to wtedy współposiadanie.
Nabyć posiadanie można w sposób pierwotny (gdy brak jest więzi między poprzednim
a nowym posiadaczem), lub pochodny (gdy istnieje zależność między dotychczasowym posiadaczem, a nowym posiadaczem , które jest kontynuacja posiadania innej osoby). Posiadanie nabyć można poprzez pełnomocnika lub za pośrednictwem innej osoby.
Utrata posiadania - może do niej dojść na skutek przeniesienia posiadania na inną osobę lub dlatego, ze posiadacz został trwale pozbawiony władztwa nad rzeczą bądź jego utrata nastąpiła w wyniku zużycia lub zniszczenia rzeczy.
Posiadanie jest stanem faktycznym, które można określić jako rodzaj władztwa nad rzeczą. Dla posiadania nie jest ważne to, czy wykonuje go rzeczywiście uprawniony
(tj. czy posiadacz ma rzeczywiście jakieś prawo do rzeczy). Ważne jest aby posiadacz:
znajdował się w sytuacji, która pozwala na korzystanie z rzeczy w taki sposób,
jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo
(to co uprawnionemu wolno, to posiadacz faktycznie może),
miał wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa (np.: własności)
dla siebie, albo - inaczej - we własnym imieniu.
Ważny też jest podział na posiadanie w dobrej i złej wierze. Jeśli posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie usprawiedliwione jest okolicznościami konkretnego wypadku - jest posiadaczem w dobrej wierze. Jeśli jest inaczej, tzn. posiadacz wie, że nie jest uprawniony - jest posiadaczem w złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest także, jeśli z powodu własnego niedbalstwa jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem.
Polskie prawo chroni każdego posiadacza. Bez znaczenia jest to czy fakt posiadania jest zgodny ze stanem prawnym (np. czy posiadacz samoistny rzeczywiście jest właścicielem), albo czy jest to posiadanie w dobrej lub złej wierze.
W celu ochrony posiadacza prawo stanowi, że niemożność posiadania wywołana przeszkodą przemijającą nie powoduje przerwy w posiadaniu oraz, że posiadanie przywrócone poczytuje się jako nieprzerwane.
Ochrona posiadania się opiera się przede wszystkim na zakazie samowolnego naruszania posiadania, nawet jeśli posiadacz jest w złej wierze (naruszać posiadania nie może nawet osoba, która de facto jest uprawniona).
W celu realizacji tego zakazu prawo przewiduje:
ochronę przez samego posiadacza,
ochronę w drodze sądowej.
Ochrona przez samego posiadacza może przybrać postać:
obrony koniecznej (następuje w celu odparcia naruszenia posiadania, a użyte środki muszą być w należytej proporcji do celu jaki ma zostać osiągnięty - nie można
np. pobić dziecka kradnącego owoce w ogrodzie),
dozwolonej samopomocy (samemu podejmuje się działanie w celu niezwłocznego przywrócenia naruszonego posiadania, ale już po naruszeniu, np. odebranie przemocą zegarka od złodzieja). W celu niezwłocznego przywrócenia posiadania nieruchomości nie można użyć przemocy. Natomiast jeśli dozwolona samopomoc dotyczy ruchomości, to wolno użyć przemocy, o ile następuje ona natychmiast
(tzn. bezpośrednio po naruszeniu) oraz zachodzi niebezpieczeństwo niepowetowanej straty. Oczywiście w ostatnim wypadku także zastosowane środki muszą pozostać
w odpowiedniej proporcji do celu jaki ma zostać osiągnięty.
Z ochrony sądowej posiadacz może skorzystać w każdym wypadku naruszenia posiadania. Przysługuje mu ona wtedy, gdy inna osoba (nie wyłączając właściciela) naruszyła samowolnie jego posiadanie. Naruszenie to może mieć dwojaką postać: pozbawienia posiadania lub zakłócenia posiadania.
Wnieść pozew sądowy może tylko posiadacz (zarówno samoistny jak i zależny)
w terminie 1 roku od chwili naruszenia posiadania. Pozwanym może być natomiast ten, kto dopuścił się naruszenia jak i ten, na którego korzyść nastąpiło naruszenie posiadania.
Postępowanie sądowe w sprawach o naruszenie posiadania jest bardzo uproszczone, ponieważ sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia. Szczególne roszczenie (roszczenie o wstrzymanie budowy) przysługuje posiadaczowi nieruchomości, jeżeli budowa podjęta na gruncie sąsiednim mogłaby naruszyć jego posiadanie lub grozić wyrządzeniem mu szkody. Może on wtedy żądać wstrzymania budowy. Dochodzić tego roszczenia można jedynie przed rozpoczęciem budowy lub w terminie miesiąca
od jej rozpoczęcia.
Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
Spółdzielczymi ograniczonymi prawami rzeczowymi są: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do domu jednorodzinnego w Spółdzielni mieszkaniowej.
Nie jedna osoba mogłaby się zdziwić, dlaczego wśród spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych zaliczających się do ograniczonych praw rzeczowych wyliczyłam jeszcze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego skoro wg. najnowszych uregulowań prawnych nie jest możliwe ustanawianie tego prawa. Dnia 24 kwietnia 2001 roku weszła w życie ustawa z 15 grudnia 2001 o spółdzielniach mieszkaniowych (Dziennik Ustaw z 2001r. Nr. 4, poz. 27 z późniejszymi zmianami), w której to prawo zastąpiono prawem odrębnej własności. Jednak, mimo to, istnieje ono, w przypadku mieszkań zakupionych w spółdzielniach mieszkaniowych i wykupionych na własność przed wejściem ww. ustawy w życie.
O wszystkich tych prawach, a w szczególności o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego więcej informacji znajduje się w Rozdziale III i IV. Rozdział III dotyczy tylko i wyłącznie prawa własności, pojęcia własności i prawa odrębnej własności lokalu. Rozdział IV dotyczy Spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych i w tym również już tego nieistniejącego w nowej regulacji prawnej.
T.A.Filipiak, J.Mojak, M.Nazar, E.Niezbecka „Zarys prawa cywilnego i rodzinnego”- LTN 1996, s. 146
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego-prawo rzeczowe”-WP Lexis-Warszawa 2001, s. 11
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego-prawo rzeczowe”-WP Lexis-Warszawa 2001, s. 11
T.A.Filipiak, J.Mojak, M.Nazar, E.Niezbecka „Zarys prawa cywilnego i rodzinnego”-LTN, s.151, 152
Serwis internetowy - www.onet.pl - encyklopedia
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego-prawo rzeczowe”-WP Lexis-Warszawa 2001, s. 89
Kodeks cywilny - artykuł 237
„Prawo rzeczowe” J. Ignatowicz - PWN - 1994
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - Warszawa 2001, s. 100
Kodeks cywilny z komentarzem - TOM I pod redakcją K. Pietrzykowskiego - s. 450-451, art. 244,245
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - W-wa 2001, s. 105
T.A.Filipiak, J.Mojak, M.Nazar, E.Niezbecka „Zarys prawa cywilnego i rodzinnego”- LTN 1996, s. 202,203
portal internetowy - www.onet.pl - Encyklopedia
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - W-wa 2001, s. 132
Kodeks cywilny z komentarzem - TOM I pod redakcją K. Pietrzykowskiego, s. 507, art. 306, *2
Art. 306 - 326 - Kodeks Cywilny
Art. 327 - Kodeks Cywilny
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - W-wa 2001, s. 136
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - W-wa 2001, s. 135
portal internetowy - www.onet.pl - Encyklopedia
T. Fijałkowski” Spółdzielnie mieszkaniowe, prawo spółdzielcze, ...” WGP - Warszawa 2001, s. 356
T. Fijałkowski” Spółdzielnie mieszkaniowe, prawo spółdzielcze, ...” WGP - Warszawa 2001, s. 357
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - Wa-wa 2001, s. 145
Z.Gawlik, P.Pełczyński „Podstawy prawa cywilnego - prawo rzeczowe” - WP Lexis - Warszawa 2001, s. 21
Kodeks cywilny - art. 336
„Prawo rzeczowe” J. Ignatowicz - PWN - 1994
„Zarys prawa cywilnego i rodzinnego” T.A.Filipiak, J.Mojak, M.Nazar, E.Niezbecka - LTN 1996 - s. 229
Portal internetowy www.e-prawnik.pl - podstawa prawna - kodeks cywilny
Portal internetowy www.e-prawnik.pl - dział pytania i odpowiedzi