CENTRUM NIERUCHOMOŚCI ”POLONIA”

Biegły Sadowy Dr inż. Andrzej Sobczak

Ul. TKACKA 3/3A, 70-556 SZCZECIN, Tel. Fax. [phone]

Tel. Kom. (0-601) 708 124

SYGNATURA AKT I KM 1009/03

OPERAT SZACOWANIA

NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ

Położonej w Babigoszczy, gmina Przybiernów

Na działkach nr ew. 32/1, 20/1, 27/2, 36, 30/2 Obręb Babigoszcz

KW Nr 4882 (dz. nr ew. 30/2), 1833 (dz. nr ew. 36), 22629 (dz. nr ew. 27/2), 23027 (dz. Nr. ew. 20/1), 23028 (dz. Nr ew. 32/1) prowadzone przez Sąd Rejonowy w Goleniowie.

Stan prawny: Właściciel obiektów budowlanych, właściciel działek nr ew. 32/1, 20/1 i użytkownik wieczysty gruntu działek nr ew. 27/2, 36, 30/2:

Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, ul. Królowej Korony Polskiej

nr 24, 70-486 Szczecin.

Cel wyceny: Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb egzekucji wierzytelności.

Zleceniodawca wyceny: Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54. Sygnatura akt 1009/03.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

Nr uprawnień 425

Szczecin, dn. 25 kwietnia 2005 roku

Bank Polska Kasa Opieki S.A. Grupa PEKAO S.A. III Odział w Szczecinie

Numer rachunku: 06 1240 3826 1111 0000 4400 7665

NIP 852 - 001 - 98 - 20

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO:

PRZEDMIOT OPRACOWANIA: Przedmiotem wyceny są działki nr ew. 32/1, 20/1, 27/2, 36, 30/2 Obręb Babigoszcz o powierzchni 12324 m ², zabudowane następującymi obiektami budowlanymi:

1. Budynek hotelu „STARY MŁYN”

2. Kuchnia

3. Budynek techniczno - socjalny

4. Budynek agregatorowni z garażem

STAN PRAWNY:

Własność gruntu działek nr ew. 27/2, 36, 30/2: Skarb Państwa.

Właściciel obiektów budowlanych, właściciel działek nr ew. 32/1, 20/1 i użytkownik wieczysty gruntu działek nr ew. 27/2, 36, 30/2 (użytkowanie wieczyste do dnia 05.12.2089): Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie , ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin. KW Nr 4882 (dz. nr ew. 30/2), 1833 (dz. nr ew. 36), 22629 (dz. nr ew. 27/2), 23027 (dz. Nr ew. 20/1), 23028 (dz. nr ew. 32/1) prowadzona przez Sąd Rejonowy w Goleniowie. Dział III KW (ciężary i ograniczenia) - bez obciążeń. Dział IV KW (hipoteki) - bez obciążeń

CEL WYCENY:

Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb

egzekucji wierzytelności.

ZLECENIODAWCA:

Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54.

Sygnatura akt 1009/03.

DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO:

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 25 kwietnia 2005 roku

Wizja lokalna:: 25 kwietnia 2005 roku

Wycenę sporządzono według stanu nieruchomości

na dzień wizji nieruchomości: 25 kwietnia 2005 roku

Wycenę sporządzono według poziomu cen na dzień: 25 kwietnia 2005 roku

OSZACOWANA WARTOŚĆ: 2 395 320,00 zł.

Słownie: dwa miliony trzysta dziewięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta dwadzieścia złotych.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

nr uprawnień 425

1. DANE FORMALNO-PRAWNE.

1. Zleceniodawca wyceny.

Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54.

2. STAN PRZEDMIOTU WYCENY

2.1. Stan prawny

Na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Szczecinie a dnia 11 lutego 1993 roku numer GNG.n-15-72220p/138/93 Przedsiębiorstwo Turystyczne „Pomerania” w Szczecinie nabyło wieczyste użytkowanie do dnia 05 grudnia 2089 roku działki gruntu nr 36, 30/2 i 27/2 o łącznej powierzchni 11 206 m² położonych w Babigoszczy, Gmina Przybiernów oraz własność zabudowań stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16.12.1994 roku (notariusz Danuta Bartkowiak - Goleniów) Przedsiębiorstwo Turystyczne „Pomerania” w Szczecinie nabyło grunt nr 32/1 i 20/1 o łącznej powierzchni 1 118 m².

KW Nr 4882 (dz. nr ew. 30/2), 1833 (dz. nr ew. 36), 22629 (dz. nr ew. 27/2), 23027 (dz. Nr ew. 20/1), 23028 (dz. nr ew. 32/1) prowadzone przez Sąd Rejonowy w Goleniowie.

Na podstawie decyzji w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków z dnia 21 października 1972 roku wydanego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków młyn wodny wpisany zostaje do rejestru zabytków województwa zachodniopomorskiego.

2.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Przybiernów zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy nr VII/35/85 z 06 marca 1985 r. (Dz. U. woj. Szczecińskiego nr 3 poz. 36 z 1986r.):

• Działka nr ew. 32/1w planie pod symbolem: UT - teren usług rekreacyjnych.

• Działka nr 20/1 występuje w planie pod symbolem 11 MN - teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności z dopuszczeniem funkcji produkcyjnej i usługowej o niekolidujących z otoczeniem strefach uciążliwości i szkodliwości.

• Działka nr ew. 30/2, 36 przeznaczona jest pod zabytkowy młyn wodny w trakcie modernizacji na zajazd.

• Działka nr ew. 27/2 przeznaczona jest na projektowaną oczyszczalnię ścieków ze strefą sanitarną 100 m.

3. OPIS NIERUCHOMOŚCI.

3.1. Lokalizacja i otoczenie

Babigoszcz - miejscowość leżąca przy międzynarodowej trasie Szczecin - Świnoujście w odległości ok. 15 km od Goleniowa a 50 km od Szczecina. Odległość od siedziby gminy Przybiernów - 11 km. Dojazd do nieruchomości dogodny.

3.2. Charakterystyka nieruchomości

Hotel "STARY MŁYN" w Babigoszczy, położony jest w odległości ok. 300 m od głównej trasy Szczecin - Świnoujście. W bezpośrednim sąsiedztwie tuż przy granicy nieruchomości przepływa rzeka Gowienica. Sąsiednie zabudowy typu mieszkalnego.

Na terenie nieruchomości usytuowane są:

1. Budynek hotelu „Stary Młyn”,

2. Budynek kuchni,

3. Budynek techniczno - socjalny,

4. Agregatorownia z garażem.

Na nieruchomości położona jest również oczyszczalnia i przepompowania ścieków.

3.3. Działki

Charakterystyka działek:

1. Działka nr 36 o powierzchni 1883 m². Na działce tej usytuowany jest główny budynek hotelowy i kuchnia. Działka uzbrojona jest w energię elektryczną (siłę i oświetlenie), wodociąg, kanalizację i sieć telefoniczną.

Działka graniczy:

• od strony północnej z rzeką Gowienicą,

• od strony zachodniej z drogą asfaltową,

• od strony południowej ze starym korytem rzeki Gowienicy - działką nr 32/1,

• od strony wschodniej z rzeką Gowienicą.

2. Działka nr 32/1 stanowiąca byłe koryto rzeki Gowienicy o powierzchni 867 m². Na działce tej usytuowany jest częściowo (w ok. 1/10 części) główny budynek hotelowy, pozostała część jest niezabudowana. Nad działką tą znajduje się drewniane przejście z budynku pomocniczego do budynku hotelowego. Działka uzbrojona jest w energię elektryczną (siłę i oświetlenie), wodociąg, kanalizację i sieć telefoniczną.

3. Działka nr 30/2 o powierzchni 4787 m². Na działce tej usytuowany jest budynek techniczno - socjalny oraz budynek agregatorowni z garażem. Działka uzbrojona jest w energię elektryczną (siłę i oświetlenie), wodociąg, kanalizację i sieć telefoniczną. Działka graniczy:

• od strony północnej z działką nr 32,

• od strony zachodniej z drogą asfaltową,

• od strony południowej z drogą,

• od strony wschodniej z łąkami. i rzeką Gowienicą.

5. Działka nr 20/1 o powierzchni 251 m² niezabudowana. Graniczy od strony północnej z drogą gruntową. Od pozostałych stron otoczona jest działką nr 20/2. Działka jest oddalona od zabudowań hotelu ok. 300m. Działka uzbrojona jest w energię elektryczną, a także znajduje się ujęcie wodne.

6. Działka nr 27/2 o powierzchni 4500 m². Działka jest oddalona od zabudowań hotelu ok. 300m. Zabudowana jest urządzeniami oczyszczalni ścieków kontenerowej typu KOS-2 ze zbiornikiem retencyjnym, poletkami osadowymi i kompostownikami. Teren ogrodzony. Działka uzbrojona jest w energię elektryczną.

W części południowej posesji wykonano parkingi dla samochodów o nawierzchni żużlowej i płyt żelbetowych „YOMB” o powierzchni 1583 m². Przed budynkiem agregatorowni z garażem oraz w części zachodniej posesji wykonano nawierzchnie utwardzone z płyt chodnikowych i płyt żelbetowych o powierzchni 2331 m².

Teren jest ogrodzony:

Od strony frontowej - przy budynku hotelu „Stary Młyn” murem z polnych kamieni, przy pozostałej części z siatki na kątownikach stalowych.

3.4. Budynek hotelu „STARY MŁYN”

Budynek „Starego Młyna” to obiekt w zabudowie wolnostojącej, bez podpiwniczenia, wzniesiony w konstrukcji ryglowej ok. XIX w.

Dane ogólne budynku hotelu:

Tabela nr 1.

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	356,30 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	788,65 m^2
3.	Kubatura zrębu	2238 m^3
4.	Ilość miejsc noclegowych	50
5.	Ilość miejsc konsumpcyjnych	50

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku

Fundamenty: kamienne,

Ściany zewnętrzne: o konstrukcji ryglowej. Ściany szczytowe i powyżej parteru wypełnione cegłą grubości 125 cm, pozostałe 51-57 cm na zaprawie cementowo - wapiennej.

Ściany działowe: ścianki działowe ryglowe wypełnione cegłą ceramiczną.

Stropy: drewniane na belkach wypełnionych polepą z gliny.

Dach:

Konstrukcja: dwuspadowy drewniany.

Pokrycie dachu: dachówka zakładkowa ceramiczna w koronkę

Schody: żelbetowe monolityczne.

Stolarka drzwiowa: drewniana sosnowa.

Stolarka okienna: drewniana sosnowa ze szprosami.

Tynki wewnętrzne: tynki gładkie wapienne pomiędzy konstrukcją ryglową.

Posadzki:

Sala konsumpcyjna, holl: płytki marmurowe,

Pokoje: deski sosnowe częściowo przykryte wykładziną dywanową.

Zaplecze, kuchnia, sanitariaty: terakota

Rynny i rury spustowe: z blachy ocynkowanej.

Instalacje:

Budynek wyposażony jest w: instalację wodno - kanalizacyjną z armaturą w każdym pokoju hotelowym, elektryczną (siłę i oświetlenie), centralne ogrzewanie z kotłowni centralnej, telefoniczną, telewizyjną - satelitarną, odgromową.

Tabela nr 2. Ustalenie stopnia zużycia technicznego budynku hotelu

Lp.	Wyszczególnienie elementu budynku	Udział procentowy elementu w całkowitym koszcie budynku	Procentowe zużycie elementu	Procentowe zużycie budynku
1.	roboty ziemne	1,90	10	0,19
2.	fundamenty	0,90	10	0,09
3.	izolacje	0,30	10	0,03
4.	ściany konstrukcyjne	21,80	15	3,27
5.	ściany działowe	3,70	10	0,37
6.	stropy i balkony	10,20	10	1,02
7.	schody	1,80	10	0,18
8.	balustrada	0,40	15	0,06
9.	więźba dachowa	1,80	15	0,27
10.	pokrycie dachowe	1,20	40	0,48
11.	obróbki blacharskie	0,80	40	0,32
12.	tynki wewnętrzne	4,50	35	1,58
13.	tynki zewnętrzne	1,80	20	0,36
14.	drzwi i okna, oszklenie	10,70	20	2,14
15.	podłogi i posadzki	6,30	40	2,52
16.	malowanie ścian i sufitów	2,40	80	1,92
17.	kuchnie	1,50	20	0,30
18.	centralne ogrzewanie	5,70	25	1,43
19.	instalacje wod-kan	8,90	40	3,56
20.	instalacje gazowe	1,80	20	0,36
21	instalacje elektryczne	2,20	40	0,88
22.	różne	9,40	15	1,41
23.	RAZEM	100,00	x	22,73

Przyjęto zużycie techniczne budynku: 22,73 %.

3.5. Kuchnia

Budynek niepodpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej wykonany w technologii tradycyjnej w 1990 roku.

Tabela nr 3. Dane ogólne budynku :

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	257,02 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	248,03 m^2
3.	Kubatura zrębu	835,30 m^3
4.	Rzut na płaszczyznę dachu	311,5 m^2

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku

Fundamenty: żwirobetonowe.

Ściany zewnętrzne: cegła ceramiczna i bloczki z betonu komórkowego o grubości 38 cm.

Ściany działowe: - cegła dziurawka

Strop: Kleina.

Dach:

Konstrukcja: krokwiowo -jętkowy - dwuspadowy.

Pokrycie dachu: dachówka karpiówka ceramiczna w łuskę bez rynien i rur spustowych.

Schody: żelbetowe-monolityczne.

Stolarka drzwiowa: drewniana.

Tynki wewnętrzne: tynki wapienne + glazura do wysokości 1,5 m.

Tynki zewnętrzne: tynki wapienne.

Posadzki: płytki lastrykowe, terakota i pcv.

Instalacje: Budynek wyposażony jest w: wodno-kanalizacyjną, elektryczną (siła i oświetlenie), co. z kotłowni, instalacja odgromowa.

3.6. Budynek techniczno - socjalny

Budynek w zabudowie wolnostojącej, podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej w 1990 roku. Obiekt na wysokości I piętra połączony jest przejściem wiszącym z hotelem.

Tabela nr 4. Dane ogólne budynku:

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	225,48 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa z piwnicami	476,69 m^2
3.	Kubatura zrębu	1528,75 m^3
4.	Rzut na płaszczyznę dachu	281,75 m^2

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku

Fundamenty: kamienne, i betonowe.

Ściany zewnętrzne: bloczki z betonu komórkowego grubości 37 cm.

Ściany działowe: cegła dziurawka grubości 12 cm.

Strop: Kleina na belkach stalowych.

Schody: żelbetowe.

Dach:

Konstrukcja drewniana: płatwiowo - kleszczowa, dwuspadowa.

Pokrycie dachu: dachówka ceramiczna karpiówka kładziona w koronkę.

Stolarka drzwiowa: drewniana,

Stolarka okienna: drewniana.

Tynki wewnętrzne: tynki wapienne.

Tynki zewnętrzne: cementowo - wapienne. Cokół z płytek klinkierowych.

Posadzka: W sanitariatach: terakota, korytarze - płytki marmurowe.

Rynny i rury spustowe: z blachy ocynkowanej. Pokrycie w 50%.

Instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną (siła i oświetlenie), co. z kotłowni (w piwnicy), instalacja odgromowa.

3.7. Budynek agregatorowni z garażem

Budynek w zabudowie wolnostojącej, wykonany w technologii tradycyjnej w 1990 roku.

Tabela nr 5. Dane ogólne budynku :

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	125,70 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	108,00 m^2
3.	Kubatura zrębu	314,25 m^3
4.	Rzut na płaszczyznę dachu	125,70 m^2

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku

Fundamenty: żwirobetonowe.

Ściany zewnętrzne: bloczki z betonu komórkowego grubości 24 cm.

Ściany działowe: bloczki betonu komórkowego.

Strop: Kleina.

Schody: żelbetowe.

Dach: drewniany dwuspadowy.

Pokrycie dachu: dachówka cementowa zakładkowa.

Stolarka drzwiowa: drewniana,

Stolarka okienna: drewniana.

Tynki wewnętrzne: tynki wapienne.

Tynki zewnętrzne: cementowo - wapienne.

Posadzka: cementowa.

Rynny i rury spustowe: brak.

Instalacje: elektryczną (siła i oświetlenie), instalacja odgromowa.

Dodatkowo na nieruchomości znajduje się:

• zbiornik bezodpływowy (szambo),

• Zewnętrzna sieć wodociągowa,

• Zewnętrzna sieć kanalizacyjna

• Rurociąg tłoczony

• Parkingi

• Nawierzchnie utwardzone

• Studnia wiercona

• Oświetlenie terenu

• Oświetlenie terenu oczyszczalni

• Ogrodzenie przy oczyszczalni

• Ogrodzenie przy młynie

• Oczyszczalnia kontenerowa

4. SPOSÓB WYCENY

4.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) określona w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.

Polskie standardy określają wartość rynkową nieruchomości jako: „najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

• mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

• są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

• nie działają w sytuacji przymusowej,

• upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.”

4.2. Wybór podejścia i metody wyceny

Wyceną objęta jest nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego.

Z uwagi na komercyjny charakter nieruchomości wycenę wykonano podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej.

W podejściu dochodowym określono wartość nieruchomości , która to następuje poprzez relacje do dochodu, który przynosi lub może przynieść jej właścicielowi. Takie podejście do wartości nieruchomości jest symulacją zachowań inwestorów i zakłada, że racjonalnie postępujący inwestor nie powinien zapłacić za nieruchomość - a więc za prawa do dochodu, który może przynosić - więcej od sumy, za którą mógłby nabyć inną inwestycję o takiej samej rentowności i stopniu ryzyka. W podejściu tym istotne jest określenie wartości (jako funkcji) na podstawie uzyskanego dochodu z nieruchomości.

Ze względu na to, że znany jest roczny przychód uzyskiwany z nieruchomości o podobnych atrybutach jak również koszty związane z eksploatacją nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywalnych zastosowano właśnie tą metodę i technikę.

Jeżeli w budynku jest część powierzchni nie wynajęta, powinno się określić stan tzw. pustostanów i odliczyć od potencjalnego przychodu stratę z tego tytułu, licząc stracony dochód według aktualnych cen rynkowych. Powinno się również uwzględnić ewentualne straty w czynszach, z tytułu niepłacenia ich czy niepłacenia terminowo przez część najemców. Po odjęciu od potencjalnego całkowitego przychodu strat z powodu pustostanów i strat z tytułu niepłacenia czynszów można określić efektywny całkowity przychód. Jeżeli od tego przychodu odejmie się wszystkie wydatki operacyjne , otrzyma się dochód operacyjny netto.

Jest to podstawowa wyjściowa wielkość do obliczenia wartości obiektu metodą kapitalizacji dochodów wg wzoru:

Dochód operacyjny:

Potencjalny całkowity przychód

- Pustostany oraz straty na czynszach

= Efektywny całkowity przychód

- Koszty operacyjne

= Dochód operacyjny

Wartość rynkową określono wg wzoru: x 100%

Gdzie: D - przewidywany roczny operacyjny dochód,

R - stopa kapitalizacji.

Uwaga:

Wycena wartości nieruchomości podejściem dochodowym zawiera zarówno wartość gruntu jak również wartość części składowych nieruchomości.

4.3. Opis procedury szacowania

Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej:

1. Dokonanie opisu wycenianej nieruchomości, szczególnie w aspekcie wcześniej wytypowanych cech rynkowych na rynku lokalnym.

2. Dokonanie analizy wcześniejszych transakcji nieruchomości podobnych.

3. Ustalenie dochodu z nieruchomości i odniesienie ich do cen transakcyjnych.

4. Określenie faktycznej stopy kapitalizacji.

5. Ustalenie wartości dochodowej nieruchomości ze wzoru:

W = D / R

czyli

W = D x 1/R lub W = D x W_k (współczynnik kapitalizacji).

gdzie:

W - wartość dochodowa nieruchomości,

D - roczny dochód operacyjny netto,

1/R - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości.

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

Dla potrzeb wyceny określono:

• rynek nieruchomości komercyjnych - usługi gastronomiczne i hotelarskie.

• obszar: rejon lokalizacji szacowanego obiektu obejmujący gminę Przybiernów oraz gminy sąsiednie.

6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY

6.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Usytuowanie przedmiotu wyceny tj. na trasie tranzytowej Świnoujście - Szczecin powoduje ciągły, dopływ chętnych - zmotoryzowanych chcących skorzystać z usług gastronomicznych i noclegowych. Największy ruch chcących skorzystać z usług gastronomicznych i noclegowych odnotowuje się szczególnie w sezonie letnim.

Do 1990 roku handel detaliczny, podobnie jak hurtowy był zdominowany przez scentralizowane organizacje państwowe i spółdzielcze. Po 1990 roku w branży tej pojawili się nowi przedsiębiorcy, z reguły osoby fizyczne, które opanowały znaczne segmenty rynku handlu detalicznego, hurtowego i usługowego. W tych warunkach dostępność powierzchni komercyjnych występuje głównie w czterech postaciach:

• dzierżawy lub rzadziej odsprzedaży obiektów lub ich części przez upadające firmy państwowe i spółdzielcze,

• wydzierżawiania przez władze samorządowe lub spółdzielcze w drodze przetargów publicznych,

• kupna lub dzierżawy od osób fizycznych,

• budowy nowych nieruchomości komercyjnych.

Przebadane zostały akty notarialne, a uzyskane wyniki konsultowano w biurach obrotu nieruchomościami w Szczecinie.

6.2. Obliczenie wartości nieruchomości podejściem dochodowym

Wyceny dokonano podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej wg reguły:

W = D/R

czyli

W = D x 1/R lub W = D x W_k (współczynnik kapitalizacji).

6.3. Ustalenie stopy kapitalizacji wg wzoru:

Badanie kosztów kapitału i poziomu ryzyka pozwala na ustalenie stopy kapitalizacji. Podstawowym składnikiem stopy kapitalizacji w opisywanej wycenie jest wartość bazowa r_b równa oprocentowaniu długoterminowych depozytów bankowych, najczęściej obligacji. Do wartości bazowej należy dodać premię za ryzyko związane ze zmiennością dochodów z nieruchomości wg. wzoru (Mieczysław Prystupa Rzeczoznawca Majątkowy Nr 2 z 2002 r.):

gdzie: Do obliczeń przyjęto jako stopę bazową przewidywane oprocentowanie pięcioletnich obligacji Skarbu Państwa w wysokości 5,62 % (na dzień 25 kwietnia).

Ze względu na 20% opodatkowanie odsetek z obligacji, wartość bazową do dalszych wyliczeń przyjęto na poziomie = (5,62% - 1,12%) = 4,50%.

Premia za ryzyko podejmowania działań inwestycyjnych r_i zależna jest od rodzaju rynku kapitałowego oraz od stopnia jego rozwoju (tabela 6).

Tabela 6. Przeciętne rynkowe premie za ryzyko w różnych krajach wyznaczone na podstawie długoletnich obserwacji.

Charakterystyka rynku kapitałowego	Rynkowa premia za ryzyko
Rynki rozwijające się np. w Ameryce Południowej, Azji, Europie Wschodniej.	7,5% - 8,5%
Rynki rozwinięte z dużą liczbą notowanych spółek, np. USA, Japonia, Wielka Brytania.	5,5% - 6,5%
Rynki rozwinięte z małą liczbą spółek, np. Niemcy, Szwajcaria.	3,5% - 4,0%

Źródła: Rzeczoznawca Majątkowy Nr 2 z 2002 r., str. 34.

W opisywanym planie przyjęto stopę na poziomie = 4,5% + 7,5% = 12,00%.

PRZYJĘTO: 12%.

6.4. Ustalenie dochodu z nieruchomości

Biorąc pod uwagę iż, na rynku lokalnym nie było transakcji sprzedaży tego typu nieruchomości co przedmiot wyceny - brak możliwości bezpośredniego porównania sprzedanych nieruchomości podobnych, dla potrzeb określenia wartości ww. nieruchomości przyjęto wysokość możliwych do osiągnięcia dochodów przy racjonalnej gospodarce ekonomicznej z działalności gastronomicznej prowadzonej na ww. nieruchomości.

Ustalenie dochodu z nieruchomości z hotelu „STARY MŁYN”:

W celu ustalenia dochodu netto z nieruchomości przyjęto dane występujące w tej dziedzinie przy właściwym zaangażowaniu organizacyjnym dla 50 miejsc konsumpcyjnych na rynku z działalności gastronomicznej, oraz 50 miejsc noclegowych. Założenia oparto na informacjach uzyskanych od właścicieli i użytkowników restauracji i hoteli. Z uwagi na to, iż obiekt jest aktualnie nieużytkowany brak jest możliwości ustalenia wysokości dochodów uzyskiwanych na nieruchomości wycenianej.

Obliczenie potencjalnego całkowitego przychodu z działalności gastronomicznej.

1. Miejsca konsumpcyjne: 50,

2. Wykorzystanie miejsc konsumpcyjnych w ciągu dnia: 50 %,

3. Średnia wysokość rachunku konsumpcyjnego: 30 zł,

- w tym marża konsumpcyjna 50% = 15 zł,

PCPg - potencjalny całkowity przychód.

PCPg = 50 x 15 x 365 = 273 750 zł.

ECP - efektywny całkowity przychód = PDB - miejsca niewykorzystane.

ECP = 273.750 zł x 0,50 = 136 875 zł.

Miejsca niewykorzystane - przyjęto z analizy rynku nieruchomości typu gastronomicznego a wyniki konsultowano z biurami pośrednictwa.

Obliczenie potencjalnego dochodu brutto z działalności noclegowej.

Przyjęto do wyliczeń:

1. Miejsca noclegowe: 50.

2. Średnia cena 1 miejsca noclegowego na rynku: 50 zł.

3. Stopień wykorzystania: 30%.

Miejsca niewykorzystane - przyjęto z analizy rynku nieruchomości typu hotelarskiego, noclegowego a wyniki konsultowano z biurami pośrednictwa

potencjalny całkowity przychód

PCPn - potencjalny całkowity przychód z działalności noclegowej.

PCPn = 50 x 50 zł x 365 dni = 912 500 zł

ECPn - efektywny całkowity przychód z działalności noclegowej =

= PCPn - miejsca niewykorzystane.

ECPn = 912 500 x 0,3 = 273.750,00 zł

K - wydatki ponoszone przez właściciela na utrzymanie nieruchomości:

Wydatki operacyjne - przyjęto na podstawie analizy rynku nieruchomości a wyniki konsultowano z właścicielami i użytkownikami podobnych nieruchomości.

1. Podatek od nieruchomości

2. Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu: 3% rocznie od wartości gruntu

3. 3. Remonty i konserwacja budynku oraz inne koszty związane z obsługą nieruchomości (wywóz nieczystości, sprzątanie, koszty wody, ścieków, co., energii i inne)

przyjęto według analizy średnich kosztów obiektów porównawczych w okolicy, (wahają się w przedziale 20-35 % rocznego dochodu brutto) w wysokości 123.187,00 zł tj. 30 % dochodu brutto.

Dochód operacyjny netto z nieruchomości: DON = (ECPg + ECPn) - K

DON = (273.750+ 136.875 zł) - 123.187,00 zł = 287 438,00 zł

6.5. Ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

R - stopa kapitalizacji = 12,00 %.

W = D/R

czyli

W = DON/R lub W = DON x W_k (współczynnik kapitalizacji)

W = 287 438,00 / 0,12 = 2 395 316,67 zł

Przyjęto: W = 2 395 320,00 zł.

Słownie: dwa miliony trzysta dziewięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta dwadzieścia złotych.

7. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ

Wyliczona wartość rynkowa nieruchomości wynika z analizy możliwych do osiągnięcia dochodów. Uzyskiwany dochód z nieruchomości i jego wykorzystanie w podejściu dochodowym dla oszacowania rynkowej wartości nieruchomości powoduje, że obejmuje ona wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość prawa własności budynków, budowli i urządzeń na użytkowanym gruncie. Powyższe wartości zostały określone podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej.

Określona wartość nieruchomości stanowi podstawę do ustalenia jej ceny sprzedaży ponieważ jest to wartość obiektywna dla tego typu nieruchomości i odpowiada poziomowi cen transakcyjnych.

Przedmiot wyceny spełnia wymogi stawiane przez potencjalnych kupców m. in. charakter nieruchomości (młyn wodny z początku XIX w - jeden z trzech zachowanych obiektów tego rodzaju w woj. szczecińskim) dobra lokalizacja ogólna (bliskość trasy Świnoujście - Szczecin) i szczegółowa (przy rzece), optymalna powierzchnia zabudowań i gruntu, odpowiednia ilość miejsc parkingowych.

8. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Operat niniejszy nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora.

2. Operat może być wykorzystany tylko do celu, dla jakiego został on sporządzony.

3. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa , Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

2

10

10

---