Zadanie 53 z dnia 25.08.2011r
Gmina zamierza zbyć na rzecz najemcy nieruchomość lokalową, obejmującą prawo własności lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 120,0 m2 oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku i gruncie w wysokości 11/100. Powierzchnia działki gruntu wynosi 802 m2 . Lokal nie posiada powierzchni przynależnej. Lokal położony jest na parterze budynku usługowo-mieszkalnego zlokalizowanego w strefie centralnej miasta.
W umowie najmu przedmiotowego lokalu strony ustaliły konieczność wykonania modernizacji lokalu w celu podniesienia standardu i stanu lokalu. Ponadto uzgodniono, że w przypadku sprzedaży tej nieruchomości na rzecz najemcy, na poczet ceny zostanie zaliczona wartość nakładów, która zostanie oszacowana wg zasad rynkowych. Koszt robót modernizacyjnych wykonanych przez najemcę w 2010r. wynosi 121.505zł.
Opis stanu nieruchomości
| Lp | Rodzaj | Dla stanu przed dokonaniem nakładów przez najemcę | Dla stanu po dokonaniu nakładów przez najemcę |
|---|---|---|---|
| 1 | Lokalizacja | Bardzo dobra - strefa centralna | Bardzo dobra - strefa centralna |
| 2 | Położenie lokalu | Korzystne - parter budynku | Korzystne - parter budynku |
| 3 | Stan techniczny lokalu | Zły - elementy wykończeniowe zużyte | Dobry - lokal po modernizacji (elementy wykończeniowe nowe) |
| 4 | Standard lokalu | Niezadawalający | Wysoki (lokal klimatyzowany) |
| 5 | Stan techniczny części wspólnych | Średni | Średni |
W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości lokalowych zlokalizowanych w strefie centralnej miasta, zaktualizowanych na datę wyceny:
| Lp. | Pow. lokalu (m2) | Pow. przynależna (m2) | Położenie lokalu | Stan techniczny lokalu | Standard lokalu | Stan części wspólnych | Pow. działki(m2) | Udział w gruncie i cz. wsp. | Cena jedn. zł/m2 pow. użyt. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | 99,50 | - | korzystne | zły | niezadawalający | średni | 882 | 10/100 | 4.321,60 |
| 2. | 118,00 | 33,60 | korzystne | zły | podstawowy | średni | 1008 | 18/100 | 4.542,37 |
| 3. | 20,00 | 14,05 | korzystne | zły | podstawowy | średni | 650 | 8/100 | 5.750,00 |
| 4. | 110,00 | - | korzystne | zły | podstawowy | średni | 720 | 108/100 | 4.520,00 |
| 5. | 127,34 | - | korzystne | dobry | podstawowy | średni | 666 | 121/1000 | 4.782,60 |
| 6. | 100,20 | - | niekorzyst. | zły | niezadawalający | zły | 870 | 109/100 | 3.742,60 |
| 7. | 480,96 pawilon 2 kondyg. | - | korzystne | dobry | wysoki | - | 640 | 1/1 | 6.819,69 |
Nie stwierdzono cen transakcyjnych lokali użytkowych podobnych do wycenianego po przeprowadzeniu modernizacji.
Na podstawie zebranych informacji ustalono, że na ceny lokali użytkowych położonych w strefie centralnej wpływ mają głównie niżej wymienione cechy:
| Cechy | Skale (przedziały) cech |
|---|---|
| Położenie lokalu w budynku: | korzystne, średnie, niekorzystne |
| Stan techniczny lokalu: | dobry, średni, zły |
| Standard lokalu: | podstawowy, niezadawalający |
| Stan techniczny części wspólnych | średni, zły |
Wagi cech:
położenie - 40% ΔC
stan techniczny - 30% ΔC
standard lokalu - 15% ΔC
Stan cz. wspólnych - 15% ΔC
Na podstawie badania lokalnego rynku lokali użytkowych o cechach identycznych jak zmodernizowany lokal będący przedmiotem wyceny:
- określono rynkową stawkę czynszu najmu łącznie z opłatą za media w wysokości 65,00 zł/m2/m-c
- poziom tzw. pustostanów oceniono w wysokości 10%
- obliczono wydatki operacyjne w wysokości 18,0 zł/ m2/m-c (łącznie z mediami)
- określono stopę kapitalizacji w wysokości 8,5%
- przyjęto założenie, że wartość dochodu netto w najbliższych latach będzie stała
- wg informacji zarządcy nieruchomości na bieżące remonty części wspólnych budynku ponoszone są nakłady w wysokości 24.000,00zł rocznie.
W rozwiązaniu zadania należy:
1. Podać zasady określenia wartości nakładów wg zasad rynkowych;
2. Podać sposoby wyceny lokalu;
3. Określić wartość w/w nieruchomości jako podstawy dla ustalenia ceny sprzedaży;
4. Określić wartość nakładów najemcy.
Rozwiązanie
1. Wn (wartość nieruchomości) dla stanu przed dokonaniem nakładów - podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
Ze zbioru cen transakcyjnych odrzucam:
2 – pomieszczenie przynależne
3 – zbyt mała powierzchnia
7 – zbyt duża powierzchnia
6 – niekorzystne położenie, zły stan części wspólnych
Zostają transakcje 1, 4, 5, 6
Cena min – 3742,60
Cena max – 4782,60
ΔC – 1040,00
| cechy | Nieruch. wyceniana |
% ΔC | Kwota ΔC |
1 4321,60 |
4 4520,00 | 5 4782,60 | 6 3742,60 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| położenie | korzystne | 40 | 416 | korzystne 0,00 | korzystne 0,00 | korzystne 0,00 | niekorzystne +416,00 |
| stan techniczny | zły | 30 | 312 | zły 0,00 | zły 0,00 | dobry -312,00 | zły 0,00 |
| Standard lokalu | niezadow. | 15 | 156 | niezadow. 0,00 | podstawowy -156,00 | podstawowy -156,00 | niezadow. 0,00 |
| Stan cz. wspólnych | średni | 15 | 156 | Średni 0,00 | Średni 0,00 | Średni 0,00 | Zły +156,00 |
| razem | x | 100 | 1040 | 0,00 | -156,00 | -468,00 | +572,00 |
|
|
|
|
|
Wartość nieruchomości przed poniesieniem nakładów:
Wn1 = 4328,70 zł x 120 m² = 519 444,00 zł
2. wartość nieruchomości Wn2 po poniesieniu nakładów – wg podejścia dochodowego, metoda zysków, technika kapitalizacji prostej – wartość jako podstawa dla ustalenia ceny sprzedaży
PDB = 120 m² x 65 zł/m² x 12 miesięcy = 93600 zł
EDB = PDB – pustostany tj. 93600 zł – 9360 zł = 83240 zł
DON = EDB – Wo
Wo = (11/100 x 24000) + 18 zł/m²/m-c x 120 m² x 12 m-cy = 2640 zł + 25920 zł = 28560 zł Wo = remonty bieżące przypadające na przedmiotowy lokal + wydatki operacyjne łącznie z mediami
DON = 83240 zł – 28560 zł = 55680 zł
R = 8,5%
Wk = 1/R = 1/0,085 = 11,76
Wn = DON x Wk = 55680 x 11,76 = 655058,82 zł
Wobec powyższego można już obliczyć wartość nakładów:
Wn2 – Wn1 = 655059 zł – 519444 zł = 136615 zł