Podejście porównawcze

• Metoda porównywania parami:

  • Porównanie cech nieruchomości wycenianej z cechami nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego;

• Metoda korygowania ceny średniej:

  • Porównanie cech nieruchomości wycenianej z cechami co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego;

• Metoda analizy statystycznej rynku:

  • Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Podejście dochodowe

• Metoda inwestycyjna:

  • Określa wartość nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów;

• Metoda zysków:

  • Określa wartość nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, który odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów

Podejście mieszane

• Metoda pozostałościowa:

  • określa wartość rynkową, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego;

• Metoda kosztów likwidacji:

  • Wartość nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu;

• Metoda wskaźników szacunkowych gruntów:

  • określa wartość nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

Podejście

• Metoda kosztów odtworzenia:

  • określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych

• Metoda kosztów zastąpienia:

  • określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej

Ustawa określa zasady:

1)gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;

2)podziału nieruchomości;

3)scalania i podziału nieruchomości;

4)pierwokupu nieruchomości;

5)wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;

6)udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;

7)wyceny nieruchomości;

8)działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Nieruchomości
– to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

(K.C. Art. 46. § 1.) .

Nieruchomość gruntowa –to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności

Części składowe nieruchomości gruntowej

grunt; budynki i inne urządzenia; drzewa i inne rośliny; wody stojące, złoża kopalin

Przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność.

Przez nieruchomość lokalową należy rozumieć prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem nieruchomości wspólnej

prawo własności

użytkowanie wieczyste

nakłady Dotyczy wypadku, gdy użytkownik zależny ponosi nakłady na nieruchomość

Należy zauważyć ze przedmiotem wyceny nie są ograniczone prawa rzeczowe:

- służebność

- użytkowanie

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Opłata adiacencka - opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych[1] nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:

podział nieruchomości

budowy urządzeń infrastruktury technicznej (Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się urządzenie bądź modernizację drogi, wybudowanie pod ziemią, na ziemi lub nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.)

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. W Polsce wywłaszcza się tylko dla wykorzystania rzeczy na określony cel publiczny (np. budowę drogi, szkoły, pod zalanie sztucznego zbiornika wodnego) i tylko za słusznym odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości odebranego prawa.