Scalanie działki przed ponownym podziałem
2007-06-05
Informacja o autorze:
Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Dla dwóch sąsiednich działek budowlanych, prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Właściciel działki x i działki y chcą scalić i podzielić działki.
Jakie kroki trzeba kolejno poczynić?
Odpowiedź:
W tym zakresie można zwrócić uwagę, iż przedmiotem własności jest zawsze nieruchomość. Nieruchomości są rzeczami materialnymi (art. 45 Kodeksu cywilnego). Sam definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w k.c. ma znaczenie podstawowe.
Z artykułu 46 wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
· nieruchomości gruntowe,
· nieruchomości budynkowe,
· nieruchomości lokalowe.
Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np. co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.
Z definicji w art. 46 wynika, iż podstawową cecha nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Bez znaczenia dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nie istnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważnym jest tylko aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych.
Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności, niezbędne jest aby był on przedmiotem odrębnej własności - wyodrębnienie prawne polegającym na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się to na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.
Działka jest natomiast najmniejszą jednostką powierzchni nieruchomości dla celów ewidencji gruntu. W myśl § 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), wydanego na podstawie art. 26 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027), działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Każda działka ma indywidualne dane ewidencyjne. W razie podziału nieruchomości, nowo powstałe działki oznacza się numerami w postaci ułamka dotychczasowego numeru działki. W razie połączenia działki, nowa działkę oznacza się nowym numerem.
Księgi wieczyste (art. 1 ust. 1 ustawy 6 lipca 1982 r. księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361) prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Ważnym jest, iż w myśl art. 26 ust. 1 ustawy, podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. W razie niezgodności danych z katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej, sąd rejonowy dokonuje na wniosek właściciela nieruchomości, wieczystego użytkownika sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z katastru. Sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.
Należy zauważyć, iż na mocy art. 25 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363) do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości, przez użyte w tej ustawie oraz w ustawach nią znowelizowanych (m.in. ustawa o księgach wieczystych i hipotece) pojęcie "kataster nieruchomości", rozumie się tę ewidencję.
Z powyższych przepisów wynika, iż założenie księgi wieczystej dla działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi decyduje, iż staje się ona nieruchomością odrębną lub zaczyna wchodzić w skład większej całości (nieruchomości składającej się z większej liczby działek).
Należy zauważyć, iż fakt że właścicielem dwóch sąsiadujących nieruchomości jest jedna i ta sama osoba nie powoduje, iż jest to jedna nieruchomość. Wola właściciela decyduje o losie prawnym tych odrębnych nieruchomości. Może on złożyć wniosek o połączenie obydwu nieruchomości - będzie wtedy prowadzona jedna księga wieczysta. W takim wypadku powstanie jedna nieruchomość. Nieruchomość przyłączona utraci odrębność. Stanowi o tym art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.
Mając powyższe na uwadze trzeba stwierdzić, wprawdzie nie znając do końca intencji pytającego, iż w omawianej sytuacji nie ma potrzeby dokonania scalenia działek (nadania im jednego numeru). W skład nieruchomości wchodzić może przecież kilka działek. Ważne dla bytu prawnego nieruchomości będzie - z tego punktu widzenia - aby właścicielem ich wszystkich był jeden podmiot lub podmioty (współwłasność).
Jeżeli jednak zdaniem właściciela dwóch sąsiednich nieruchomości celowym będzie połączenie dwóch działek w jedną, mogą podjąć w tym zakresie odpowiednia decyzję, po połączeniu ich w jedną nieruchomość. W tym celu powinien on zlecić uprawnionemu geodecie sporządzenie wykazu zmian gruntowych, która po przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, będzie stanowił podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości).