WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA
Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do osiągnięcia w warunkach normalnie funkcjonującego rynku przy założeniu, że:
- strony transakcji są od siebie niezależne, nie działają pod przymusem,
- mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome wad i zalet nieruchomości,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy
Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej:
Użyteczność towaru, będąca głównym motorem popytu na taki towar
Rzadkość rozumiana jako ograniczenie podaży w miejscu lub czasie
Zbywalność (przekazywalność) oznaczająca możliwość wymiany na inne towary posiadające wartość
Wycenę nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości na podstawie analizy cech i cen nieruchomości porównywalnych (np. nieruchomości mieszkaniowe, niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę).
W podejściu dochodowym istotne jest określenie wartości na podstawie występującego lub spodziewanego dochodu z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
W podejściu kosztowym wartość jest ustalana przez określenie kosztów odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia.
W podejściu mieszanym wartość ustala się przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom
wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem stopnia zużycia przy założeniu, że
koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.
Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości określa się bez uwzględnienia dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.