1. Jakie rodzaje wartości i praw określa rzeczoznawca majątkowy?
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenie innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Inne wartości niż wartość rynkowa określone w KSWP 2 to:
- wartość bankowo-hipoteczna
- wartość godziwa
- wartość indywidualna
- wartość ubezpieczeniowa
- wartość dla wymuszonej sprzedaży
Standard IV.4 określa prawa rzeczowe i zobowiązaniowe
Rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, a w szczególności:
- dotyczy to wszelkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności
- oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych(Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) i praw zobowiązaniowych (najem, dzierżawa, użyczenie, renta i dożywocie)
- wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych.
2. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce.
Metody wyceny:
1. Podejście porównawcze
_ wartość rynkowa - uzyskiwana w przypadku gdy istnieje rynek nieruchomości
podobnych, które były w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach.
_ metody:
° porównywania parami (3-5 podobnych nieruchomości)
° korygowanie ceny średniej (kilkanaście nieruchomości)
° analizy statystycznej rynku (nie jest w praktyce stosowana)
2. Podejście dochodowe
_ wartość dochodowa - uzyskiwana w przypadku, gdy nieruchomość generuje lub może
generować dochód, który jest znany lub możliwy do określenia.
_ metody:
° inwestycyjna (dochód z czynszów)
° zysku (dochód pozaczynszowy)
_ techniki:
° kapitalizacji prostej (bierze się pod uwagę rodzaj dochodów, dochód stały)
° dyskontowania strumieni pieniężnych (dochód zmienny)
3. Podejście kosztowe
_ wartość odtworzeniowa
_ metody:
° kosztów odtworzenia
° zastąpienia
_ techniki:
° szczegółowa (kosztorysowanie)
° elementów scalonych
° wskaźnikowa
4. Podejście mieszane
_ wartość rynkowa
_ metody:
° pozostałościowa
° wskaźników szacunkowych gruntu
° kosztów likwidacji
3. Cele i funkcje wyceny nieruchomości
Przykładowe cele określenia wartości nieruchomości:
a.. Ustalenie ceny kupna-sprzedaży.
b.. Ustalenie ceny wywoławczej przy sprzedaży.
c.. Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste.
d.. Do ustalenia amortyzacji.
e.. Ustalenie wielkości zabezpieczenia kredytu.
f.. Ustalenie wielkości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych).
g.. Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu.
h.. Obliczenie odszkodowania za wywłaszczenie.
i.. Obliczenie odszkodowania za szkody.
j.. Ustalenie wysokości ubezpieczenia.
k.. Od uwłaszczenia osoby prawnej.
l.. Rozliczenia poniesionych nakładów.
m.. Obliczenie opłaty adiacenckiej.
n.. Obliczenie opłaty planistycznej.
o.. Obliczenie należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji.
p.. Zaliczenie mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości.
Przedstawione cele wyceny różnych rodzajów mienia dotyczą najczęściej spotykanych przypadków. Nie wyczerpują oczywiście wszystkich sytuacji, w których możliwe i potrzebne jest określanie wartości mienia.
funkcje wycen nieruchomości:
1 informacyjna - uczestnik rynku poszukuje informacji o wartości nieruchomości dla oceny aktualnego stanu rynku
2 decyzyjna - wartość stanowi podstawę decyzji urzędowych lub inwestycyjnych
3. negocjacyjna - wyznaczona wartość stanowi podstawę podjęcia negocjacji w toku transakcji rynkowej
4 doradcza - wartość stanowi podstawę do ustalenia poprawnego funkcjonowania nieruchomością
5 pośrednia - dla wyznaczenia dalszego kierunku rozwoju nieruchomości
10. Podstawy prawne i sposoby określania wartości prawa użytkowania wieczystego.
- Konstytucja RP
- Kodeks cywilny
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Do wyceny prawa własności nieruchomości gruntowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego angażowany jest z mocy ustawy rzeczoznawca majątkowy.
Najczęściej określana jest wartość rynkowa prawa własności gruntu, jako podstawy do aktualizacji opłaty rocznej tytułu użytkowania wieczystego lub wartości rynkowej prawa własności gruntu na potrzeby jego sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego, jako realizację jego wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:
Sr t T - t
Wk = (1 - --- ) x - + 0,25 x -----
R T T
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.
Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
7. Jakie cechy uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości rolnych?
Do cech nieruchomości rolnych
Dla nieruchomości niezabudowanych i nie przeznaczonych pod zabudowę :
a) lokalizacja i położenie,
b) różnorodność rodzajów użytków gruntowych,
c) różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter,
d) występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,
e) występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość,
f) wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej,
g) możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.
Dla nieruchomości zabudowanych lub przeznaczonych do zabudowy:
h) lokalizacja i położenie,
i) różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy,
j) występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy,
k) wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej
9. Jakie prawa mogą być przedmiotem wyceny?
Prawa mogące być przedmiotem wyceny określa Standard IV.4
określenie wartości następujących praw:
a) użytkowania,
b) służebności gruntowej i osobistej,
c) hipoteki,
d) dzierżawy,
e) najmu,
f) użyczenia,
g) renty i dożywocia.
4. Jakie dokumenty są podstawą określania stanu prawnego nieruchomości?
Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowi w myśl ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami
- księga wieczysta
- kataster nieruchomości
- ewidencja sieci uzbrojenia terenu
- ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości
- rejestry zabytków
- plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu praz pozwolenia na budowę
- wykazy prowadzone przez US
- umowy, orzeczenia decyzje i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do KW, rejestrów wchodzących w skład operatu szacunkowego przekazywanych do katastru nieruchomości,
- akty notarialne będące w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,
- świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.
5. Na podstawie jakich dokumentów określa się przeznaczenie nieruchomości?
Przeznaczenie nieruchomości określa się na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego określenie przeznaczenia następuje w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te rozstrzygają także o warunkach zagospodarowania terenu.
6. W jakim celu sporządza się analizę rynku nieruchomości w procesie wyceny?
Celem dokonania analizy rynku nieruchomości jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, uwarunkowań tego rynku, w tym w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen, stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego -rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy - , wybór danych przyjętych w procesie wyceny.
Natomiast zakres analizy i stopień szczegółowości winien wynikać w szczególności z:
- rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
- celu i zakresu wyceny
- przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny
- dostępności i liczby danych rynkowych
8. Jakie rodzaje zużycia mogą być uwzględniane w procesie wyceny nieruchomości?
Określa zużycie Standard III.4 Rzeczoznawca powinien w operacie szacunkowym jednoznacznie określić dla nieruchomości lub każdego z szacowanych jej składników, odpowiednio do przyjętej podstawy wyceny i rodzaju nieruchomości, zużycie:
techniczne - wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej, itp. Zużycie to najczęściej określa się procentowo. W pewnych przypadkach pożądane będzie wzięcie pod uwagę zamiast określonego procentu utraty wartości:
a) nakładów finansowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie technicznym,
b) pozostałego okresu użytkowania obiektu dla prowadzenia danej działalności gospodarczej.
Zależy to od przyjętego w szacunku wartości nieruchomości podejścia, tj. ustalania kosztu odtworzenia czy wartości rynkowej w oparciu o spodziewane dochody z nieruchomości.
Ocena stanu technicznego obiektu może być dokonywana w sposób wizualny lub badawczy, w zależności od rodzaju stwierdzonego przez rzeczoznawcę zużycia całego obiektu, w tym poszczególnych jego elementów.
Jeżeli rzeczoznawca nie może samodzielnie wykonać takiej oceny, winien ją powierzyć uprawnionemu do tego specjaliście lub właściwej jednostce badawczej.
W przypadku gdy rzeczoznawca uzna, że nie ma warunków do pełnej oceny stanu technicznego danego elementu budowlanego obiektu lub instalacji, bez przeprowadzenia specjalistycznych badań, a stan ten budzi jego zastrzeżenia, powinien wyraźnie zaznaczyć to w operacie szacunkowym.
funkcjonalne - wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.
środowiskowe - wynikające na przykład z:
a) dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.
b) prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości,
c) szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.