INWESTYCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
ĆWICZENIA NR 2
NIERUCHOMOŚĆ JAKO LOKATA KAPITAŁU
CECHY NIERUCHOMOŚCI ISTOTNE Z PUNKTU WIDZENIA INWESTOWANIA
Wśród cech fizycznych największe znaczenie mają:
złożoność fizyczna i różnorodność,
stałość w miejscu i niepodzielność,
trwałość.
Złożoność fizyczna i różnorodność
Na nieruchomość może się składać oprócz gruntu wiele elementów; budynki, budowle, nasadzenia drzew i innych roślin, kopaliny, wody.
Odmienność cech poszczególnych elementów nieruchomości i ich różnorodność komplikuje analizę nieruchomości i powoduje, że nie ma dwóch identycznych nieruchomości.
Każda nieruchomość jest inna pod względem wielkości, położenia i kształtu. Na różnorodność nieruchomości wpływa także stan jej otoczenia.
Stałość w miejscu i niepodzielność
Fakt, że nieruchomość czyli grunt oraz budynki inne konstrukcje trwale z nim związane są w zasadzie nieprzemieszczalne (nieruchome) powoduje również skutki ekonomiczne, m.in.;
łatwość podatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących podatków i innych obciążeń,
nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów, formą zabezpieczenia jest ustanowienie hipoteki,
lokalny charakter rynku nieruchomości - popyt a określoną nieruchomość w jednym mieście nie może być zaspokojony przez nieruchomość zlokalizowaną w innym, wartość nieruchomości będzie wypadkową zmian zachodzących pomiędzy popytem i podażą na lokalnym rynku,
wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany zachodzące w jej otoczeniu.
Należy podkreślić, że nieruchomość jest stała w miejscu, ale względnie mobilna pod względem sposobów jej użytkowania.
Trwałość dotyczy szczególnie ziemi, która jest tratowana jako fizycznie niezniszczalna (wieczna). Jest postrzegana jako dobra lokata kapitału. Fizyczna niezniszczalność nie oznacza jednak ekonomicznej trwałości - wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu W szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w otoczeniu, wartość może spadać.
Budynki i budowle ulegają zużyciu, wymagają ponoszenia nakładów remontowych (likwidujących przejawy zużycia fizycznego) i modernizacyjnych (likwidujących przejawy zużycia funkcjonalnego), ale na tle innych wytworów pracy człowieka, cechuje je relatywnie wysoka trwałość wynosząca od kilkudziesięciu d kilkuset lat. Są postrzegane jako dobra lokata kapitału oraz pewne zabezpieczenie kredytu. Trwałość powoduje też skutki prawne:
umożliwia wyodrębnienie prawa użytkowania od prawa własności na rynku nieruchomości
pozwala na istnienie różnych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości.
Do cech ekonomicznych decydujących o specyfice nieruchomości należą:
duża kapitałochłonność,
mała płynność,
rzadkość (deficytowość)
lokalizacja i współzależność.
Duża kapitałochłonność oznacza konieczność angażowania znacznych środków na inwestycje w nieruchomości. Na etapie kupna i zabudowy nabycie nieruchomości gruntowej, a także wzniesienie obiektów budowlanych wymagają poniesienia wysokich nakładów. Na etapie eksploatacji utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych wymaga ponoszenia nakładów a remonty i konserwacje. Konsekwencją wysokiej kapitałochłonności są:
konieczność korzystania z zewnętrznych źródeł finansowania (kredytów) na etapie realizacji,
długi okres zwrotu nakładów,
zdominowanie rynku nieruchomości przez inwestorów instytucjonalnych - instytucje finansowe i spółki lokujące w nieruchomości.
Mała płynność powoduje trudności w szybkiej zamianie nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliżoną do rynkowej. Nieruchomość na tle innych lokat nie jest płynna, a niska płynność jest traktowana jako główny, właściwie najważniejszy, czynnik i źródło ryzyka inwestowania w nieruchomości. W konsekwencji trudność szybkiego odzyskiwania kapitału może zniechęcić do inwestowania w nieruchomości. Wysoka kapitałochłonność i mała płynność odnoszą się do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości.
Deficytowość wynika z faktu, że podaż ziemi jest ustalona przez naturę i nie może być dowolnie zmieniana. Rzadkość oznacza deficyt (ograniczoną podaż), szczególnie nieruchomości gruntowych o wysokiej jakości i dobrej lokalizacji: uzbrojonych terenów miejskich, nieruchomości handlowych w centrach miast itd.
Największe znaczenie przypisuje się elementom ekonomicznego położenia, które obejmuje m.in. dostępność usług, dostępność zakładów użyteczności publicznej, środków komunikacji. Rezultatem płożenia głównie ekonomicznego jest sposób użytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu. W efekcie podobne pod innymi względami nieruchomości mogą mieć odmienny sposób użytkowania i inną wartość.
Z lokalizacją można powiązać współzależność, która polega na wzajemnym oddziaływaniu na siebie nieruchomości i jej otoczenia. Rozwój jednej nieruchomości wpływa na otoczenia i odwrotnie. Silny wpływ współzależności można zaobserwować wśród nieruchomości handlowych. Lokalizacje najważniejszych handlowców przyciągają kolejnych - tak powstają ciągi handlowe.
WADY I ZALETY INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI
Inwestowanie na rynku nieruchomości może przybrać dwie podstawowe formy: inwestowania bezpośredniego i pośredniego.
Inwestowanie bezpośrednie polega na nabyciu tytułu prawnego do konkretnej nieruchomości, inwestowanie pośrednie zaś polega na nabyciu udziałów lub papierów wartościowych emitowanych przez podmioty inwestujące na rynku nieruchomości.
Obie formy inwestowania mają swoje wady i zalety.
Każdy z inwestorów - w zależności od przygotowania, znajomości rynku i predyspozycji, a także szczęścia - inaczej wykorzystuje zalety tej samej nieruchomości, osiągając inny rozmiar korzyści. Każdy ze względów subiektywnych (wiek) czy obiektywnych (stan rynku), w różnym stopniu odczuje wady inwestowania w nieruchomości. Oznacza to, że dla każdego z uczestników rynku ta sama nieruchomość ma inną wartość. Inwestor będzie skłonny nabyć nieruchomość, jeżeli według jego oceny jej wartość będzie wyższa od wartości rynkowej, czyli wartości opierającej się na założeniach i ocenie typowego inwestora.
Wartość rynkowa zinterpretowana została w krajach zachodnich jako najbardziej prawdopodobna cena, a więc cena najczęściej spotykana, odwzorowująca zbiorowe wyczucie wartości. Jest wartością ekonomiczną, co oznacza, że obiektywizuje typowe zachowania uczestników rynku. Opiera się na bezosobowych i bezstronnych danych i założeniach rynkowych. Odwzorowuje typowy poziom pustostanów i typowe umiejętności uczestników rynku.
Wartość indywidualna, nazywana często wartością inwestycyjną, prezentuje wartość konkretnej nieruchomości dla konkretnego inwestora. Jej wyznaczenie oparte jest na indywidualnych wymaganiach i indywidualnych kryteriach inwestowania. Nie przedstawia zbiorowego zachowania rynku, nie reprezentuje typowych kupujących i sprzedających. Odzwierciedla subiektywną relację pomiędzy konkretnym inwestorem i daną inwestycją, jest wartością dla osoby, a nie dla rynku.
Wady nieruchomości jako inwestycji bezpośredniej, takie jak: niepodzielność, brak płynności i konieczność zarządzania, zachęciły do poszukiwania możliwości ich pokonania.
Możliwości takie stwarza inwestowanie pośrednie, które przekształca wady inwestowania w nieruchomości w zalety. Inwestowanie pośrednie nie wymaga, bowiem wysokiego kapitału, inwestycje są podzielne, cechuje je wysoka płynność, zarządzane są przez fachowców.
Zalety inwestycji pośrednich:
Zmniejszona kapitałochłonność
Wysoka płynność
Podzielność
Fachowe zarządzanie
Wady inwestycji pośrednich:
Brak kontroli nad nieruchomością
Wysoka korelacja z rynkiem akcji
Brak fizycznej „dotykalności”
Zalety inwestycji bezpośrednich:
Zabezpieczenie kapitału
Ochrona przed inflacją
Źródło dochodów
Źródło korzyści na etapie rozliczeń z fiskusem
Odmrożenie kapitału
Element dywersyfikacji portfela
Fizyczna „dotykalność”
Wady inwestycji bezpośrednich:
Mała płynność
Konieczność zarządzania
Niepodzielność
Wysoka kapitałochłonność
Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją.
Wielu inwestorów uważa, że nieruchomość chroni zainwestowany kapitał finansowy przed inflacją. Rola ta jest szczególnie widoczna w okresach postępującej inflacji. Mało zużyte ekonomicznie nieruchomości w okresach postępującej inflacji nie tylko zachowuję swoją wartość realną, ale nawet wykazują jej wzrost. Ten wzrost wywołany jest gwałtownie zwiększającymi się kosztami budowy oraz wzrostem oprocentowania kredytu.
Bliższa analiza pozwala ujawnić, że podatność na inflację zależy od rodzaju nieruchomości. Większa podatność cechuje nieruchomości przemysłowe i biurowe, gdzie występuje przewaga kosztów budowy w całkowitych kosztach przedsięwzięcia budowlanego. Ścisłe powiązanie między kosztami budowy a stopą inflacji powoduje, że również wartość rynkowa w długim okresie dotrzymuje kroku inflacji. Ale konkretna nieruchomość, o złej lokalizacji, wykazująca znaczne zużycie funkcjonalne, na którą maleje popyt, nie uchroni się przed inflacją.
Ta cecha nieruchomości spowodowała, że aktywa te chętnie są włączane do portfeli inwestycyjnych inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych.
Nieruchomość jako źródło dochodów.
Dla konkretnego inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:
przepływ gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów
dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy itd.)
rewersję (zwrot) kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości (to cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji, niespłacony kredyt zabezpieczony hipoteką, podatek od dochodu ze sprzedaży).
Najważniejszymi czynnikami wpływającymi na dochodowość są:
sposób wykorzystania nieruchomości
warunki gospodarowania (np. rozwój sektora przemysłowego)
lokalizacja ekonomiczna
a także: podatność na remonty i modernizacje, lokalizacja, indywidualne wynegocjowanie stawek dzierżawy lub najmu.
Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych.
Zasadniczymi podatkami, które wpływają na decyzje inwestycyjne w nieruchomości są:
podatek dochodowy
podatek od nieruchomości
podatek od spadków i darowizn.
Ustawodawcy w wielu krajach stosują ulgi podatkowe, wpływając w ten sposób na ożywienie rynku nieruchomości.
Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu.
Możliwość zaciągnięcia kredytu pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne stanowi jedną z najważniejszych zalet nieruchomości jako lokaty kapitału. Zabezpieczenie hipoteczne przyjmuje postać wpisu do księgi wieczystej. Poprzez instrument hipoteki właściciel „odmraża” wcześniej zainwestowany kapitał, przeznaczając go na inne cele inwestycyjne.
Nieruchomość jako inwestycja aktywna wymagająca zarządzania.
Inwestor nabywający nieruchomość musi być świadomy, że wymaga ona - oprócz kapitału na etapie nabycia - również czasu, który jest potrzebny na zebranie i analizę danych z rynku, na prowadzenie negocjacji, a przede wszystkim na zarządzanie nią.
Zarządzanie wymaga czasu i wysiłku ze strony inwestora. Jeżeli inwestor nie będzie aktywnie zarządzał nieruchomością, lecz przyjmie bierny styl zarządzania, jego inwestycja może okazać się przestarzała i stracić na wartości.
1