Rozwiązanie zadania nr 5

listopad 2005

W przypadku wywłaszczania nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, właścicielowi przysługuje odszkodowanie wg stanu i wartości prawa własności nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu, pomniejszonej o wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Wartość rynkową (lub odtworzeniową) ustala się dla aktualnego lub alternatywnego sposobu użytkowania. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruch.

UoGN art. 128

Dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego przeanalizowano zbiór transakcji. Do szacowania wartości nieruchomości wybrano transakcje: A, C, D, F. Pominięto trans.:

B - cena jedn. poniżej ceny przeciętnej;

E - okres u.w. do 2012 r.;

G, H, I - forma władania własność dodatkowo H i I użytkowanie - droga.

Do obliczeń zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami (mała ilość transakcji). Znaleziono C_min = 18 zł/m² ; C_max = 38 zł/m² ; ΔC = 20 zł/m²

Cecha rynkowa

Waga cechy [%]

Kwota [zł]

Nier. X

Nieruchomość A

Nieruchomość C

Nieruchomość D

Nieruchomość F

Cecha

Cecha

Popr.

Cecha

Popr.

Cecha

Popr.

Cecha

Popr.

Lokalizacja Uzbrojenie Dost. kom. Otoczenie

30 30 20 20

6 6 4 4

przec. częśc. przec. przec

dobra pełne korzys dobre

- 3 - 3 - 2 - 2

przec częśc. przec. przec.

0 0 0 0

przec pełne przec. przec.

0 -3 0 0

niekorz brak utudn. uciążl.

+ 3 + 3 + 2 + 2

38

- 10

28

0

31

- 3

18

+ 10

Wartości cząstkowe A = 38 - 10 = 28 zł/m²

C = 28 + 0 = 28 zł/m²

D = 31 - 3 = 28 zł/m²

F = 18 + 10 = 28 zł/m²

Wartość 1 m² powierzchni działki jest równa 28 zł/m²

Wartość rynkowa prawa u.w. działki 11.000 x 28 zł/m² = 308.000 zł

Określenie wartości prawa własności nieruchomości.

Ponieważ na rynkach porównywalnych cena prawa u.w. gruntu kształtuje się na poziomie 70% ceny prawa własności, więc cena 1 m² gruntu będącego przedmiotem prawa własności wynosi:

= 40 zł/m²

Wartość ta jest równa cenie jednostkowej nieruchomości G posiadającej cechy rynkowe identyczne jak nieruchomość wyceniana, więc

Wartość rynkowa prawa własności wynosi 11.000 x 40 zł/m² = 440.000 zł

Wysokość odszkodowania, które otrzyma gmina wynosi:

440.000 - 308.000 = 132.000 zł

---