Opodatkowanie nieruchomości, a przez to i systemy opodatko­wania nieruchomości, mogą być bardzo różnie rozumiane. Nie ma bowiem żadnych powszechnie przyjętych standardów, które decydowałyby o tym, jakie podatki należy zaliczyć do systemu opodatkowania nieruchomości. Problematyka ta nie jest w ogóle, w odróż­nieniu od podatku VAT, czy też podatków dochodowych, objęta dyrektywami harmonizacyjnymi Unii Europejskiej.

Przez system opodatkowania nieruchomości należy rozumieć zbiór obowiązujący w danym państwie podatków, których przedmiotem jest władanie rzeczami podlegającymi opodatkowaniu, określonymi w ustawach regulujących te podatki. Do tak rozumianego systemu nie wchodzą więc bardzo zbliżone podatki obciążające obrót nieruchomościami (sprzedaż, zamiana darowizna) oraz podatki od wzrostu wartości nieruchomości.

Tak pojmowany systemy opodatkowania nieruchomości, obowiązujące w państwach europejskich, można podzielić na 2 zasadnicze grupy:

1. system bazujący na wartości nieruchomości określonej w katastrze nieruchomości oraz

2. system, gdzie podstawą opodatkowania stanowi powierzchnia nieruchomości.

Katastralne systemy opodatkowania nieruchomości

• Są to systemy charakterystyczne dla państw - członków Unii Europejskiej, gdzie model opodatkowania nieruchomości jest bezpo­średnio związany z katastrem nieruchomości.

• Wszystkie dane po­trzebne do określenia podatku są zawarte w katastrze, co znakomicie ułatwia realizację i pobór podatku zarówno w ujęciu podmiotowym, jak i przedmiotowym.

• Podatnikiem jest najczęściej podmiot uwi­doczniony w katastrze i płaci podatek od nieruchomości tam opisa­nej.

• Tak duża rola katastru w systemach opodatkowania nieruchomo­ści powoduje, że są one określane mianem katastralnych systemów opodatkowania nieruchomości.

• Bardzo często określa się je jako systemy ad valorem, nawiązując do wartości jako podstawy opodat­kowania nieruchomości.

• Początków katastru i opartych na nim podatków katastralnych, i można się doszukać już w starożytności. Podstawy nowoczesnego katastru ukształtowały się dopiero w XIX wieku, kiedy to zostały założone tego typu rejestry nieruchomości we Francji (1850 r.) i w monarchii austro-węgierskiej (1881 r.).

• W chwili obecnej można wyróżnić dwa podstawowe rodzaje katastru:

• fiskalny i

• praw­ny

• Pierwszy z nich charakteryzuje się ścisłymi związkami z syste­mem podatkowym, wyrażającymi się tym, że zawarte są w nim dane niezbędne do wymierzenia podatków obciążających nieruchomości, takie, jak: dane podatnika, wartość nieruchomości, dochody z niej uzyskiwane. Jest on tworzony przede wszystkim na potrzeby związane opodatkowaniem nieruchomości, co nie oznacza, że dane w nim zawarte nie mogą być wykorzystywane w innych celach. Założenia katastru fiskalnego jest stosunkowo proste, nie wymaga bo-wiem ustalenia stosunków własnościowych, co się wiąże z dużymi nakładami finansowymi.

• Z tych względów na wprowadzenie katastru fiskalnego potrzeba zdecydowanie mniej czasu niż w przypadku wdrażania katastru in­nego typu.

• Kataster prawny jest ewidencją danych odzwierciedlających stan prawny nieruchomości. Jest on ukierunkowany na rejestrację i ochronę praw rzeczowych, ale może być też wykorzystywany do celów podatkowych. Zawarte tam są przede wszystkim informacje dotyczące prawa własności oraz innych praw i obciążeń związanych z nieruchomością. Instytucje tego typu są powiązane z księgami wie­czystymi albo też je całkowicie zastępują. Wdrożenie katastru praw­nego musi poprzedzać uporządkowanie praw własności do poszcze­gólnych nieruchomości i ustalenie ich granic, co wymaga dużych środków finansowych (pomiary geodezyjne) oraz jest czasochłonne.

• We współczesnych systemach prawnych funkcjonują zarówno katastry o charakterze fiskalnym, jak i prawnym. Francuski system katastralny nie ma charakteru prawnego i w zasadzie od momentu jego założenia służy potrzebom fiskalnym.¹³ Przykładem katastru o charakterze prawnym jest kataster niemiecki.

Cechy charakterystyczne katastralnych systemów opodatkowania:

1. systemy katastralne nie są wprowadzane „z dnia na dzień". Jest to z reguły proces etapowy, trwający wiele lat, a przez to łatwiejszy do zrozumienia i zaakceptowania przez podatników. Systemy te nie mogą być wprowadzane bez odpowiednio skonstruowanego progra­mu, uwzględniającego osłonę podatników, którzy w pierwszym eta­pie zostaną zdecydowanie wyżej opodatkowani,

2. kataster jest powszechnie stosowaną w tych systemach ewiden­cją nieruchomości, która jest z powodzeniem wykorzystywana przy ustalaniu podatków nawet wówczas, gdy nie jest to jej zasadniczym celem (kataster prawny),

3. dane zawarte w ewidencjach katastralnych stanowią podstawę do określenia podatnika, przedmiotu opodatkowania i podstawy wymiaru, co znakomicie zwiększa efektywność opodatkowania i w zasadzie uniemożliwia uchylenie się, bądź unikanie płacenia podatków od nieruchomości;

4. podstawą opodatkowania nieruchomości jest ich wartość rzeczywista (rynkowa) albo tzw. wartość czynszowa, ustalana z reguły przez rzeczoznawców (odpowiednie komisje) na podstawie ustawowych określonych zasad, a jedynie w niektórych przypadkach - wskazana przez samego podatnika;

5. powierzchnia jako podstawą opodatkowania w zasadzie nie występuje;

6. podatkami objęte są wszystkie nieruchomości, ale daje się zauważyć preferencyjne opodatkowanie nieruchomości mieszkalnych i nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarstwa rolnego i leśnego;

7. podatnikiem jest z reguły właściciel nieruchomości, a jej posiadacze są zobowiązani do płacenia podatków tylko w niektórych przypadkach; posiadacz będący podatnikiem jest obok właściciela wpisywany do ewidencji katastralnej;

8. podatki od nieruchomości są wymierzane przez organ podatkowy w formie decyzji doręczanej podatnikowi; nie występuje w zasadzie instytucja samodzielnego obliczania podatku przez podatnika,

9. w ustawach regulujących podatki od nieruchomości są zawarte nieliczne ulgi i zwolnienia, dotyczące najczęściej nieruchomości wykorzystywanych na cele użyteczności publicznej, nieruchomość związków wyznaniowych, szkół, zabytków, szpitali, cmentarzy rezerwatów przyrody itp.,

10. organy samorządu mają stosunkowo duże kompetencja w kształtowaniu konstrukcji podatków od nieruchomości, co wyraża się w możliwości ustalania stawek, ulg i zwolnień,

11. podatki od nieruchomości stanowią dochód samorządu,

12. systemy ad valorem są bardzo kosztowne na etapie ich wprowadzania i utrzymania. Wiąże się to z koniecznością zbudowania systemu informacji o nieruchomościach, ustalania i aktualizacji ich wartości,

13. sprawne funkcjonowanie systemu katastralnego wymaga jego obsługi przez wysoko wykwalifikowany personel. Realizacja podatków od wartości nieruchomości, to złożony proces, związany przede wszystkim z prawidłowym ustaleniem podstawy opodatkowania, która bardzo często jest kwestionowana przez podatnika. Ustalona
    przez organ podatkowy wartość nieruchomości na podstawie określonych prawnie reguł, często odbiega od wartości ustalonej przez samego podatnika, co w efekcie prowadzi do powstawania sporów. Ich rozwiązywanie jest długotrwałe i kosztowne, zwłaszcza przy nieruchomościach nietypowych,

14. systemy katastralne odstraszają podatników chcących inwestować w nieruchomości, co skutkuje podniesieniem ich wartości. Podatnik ponoszący nakłady inwestycyjne zwiększa wartość np. budynku, a przez to i kwotę podatku. Postrzega to jako swoistą karę za zrealizowanie inwestycji, co działa antymotywacyjnie na rozwój działalności inwestycyjnej. Problem ten jest łagodzony poprzez wprowadzenie swoistych „wakacji" podatkowych, przewidzianych dla nieruchomości nowo wybudowanych i wyremontowanych.

---