Kiedy już decydujemy się na zakup działki, nie kierujmy się jedynie własnym przekonaniem o jej przydatności pod budowę, lecz także jej obiektywną wartością rynkową jako inwestycji.
Na każdą oglądaną parcelę starajmy się spojrzeć oczami przyszłego potencjalnego nabywcy.
Niezależnie od głębokiego przekonania o niezmienności naszych planów wybierzmy nieruchomość, której wartość rynkowa ma szansę rosnąć.
Ile przestrzeni?
To kluczowe pytanie, które musimy sobie zadać, przystępując do poszukiwań.
Jeśli wybraliśmy wcześniej projekt domu, jego rozmiary i rozkład podpowiedzą nam, jakie muszą być minimalne wymiary, kształt i orientacja naszej parceli.
Jeżeli jednak wybór projektu zostawiamy na później, zastanówmy się, co jest dla nas najważniejsze.
O ile planujemy aktywnie spędzać czas w ogrodzie, z pewnością nie zadowoli nas miniogródek w zabudowie szeregowej.
Jeżeli natomiast ogród przy naszym domu ma pełnić jedynie rolę "zielonego salonu", nie wybierajmy działki 1500-metrowej działki.
Drugim, obok powierzchni, istotnym parametrem działki jest jej kształt.
Szukajmy parceli proporcjonalnej, najlepiej o kształcie nieco wydłużonego prostokąta: najłatwiej wpisać w niego budynek i poszczególne strefy funkcjonalne ogrodu.
Gdzie zapuścić korzenie?
Działka na odludziu to z reguły dodatkowe koszty doprowadzenia mediów, utwardzenia drogi dojazdowej, a także ochrony naszego mienia.
Jeśli na co dzień bywamy w mieście, pamiętajmy o możliwości dogodnego dojazdu.
Nie polegajmy w tej kwestii wyłącznie na samochodzie; musimy uwzględnić komunikację awaryjną.
Najlepiej sprawdzić różne koncepcje komunikacyjne, a przy okazji zbadać stan lokalnych dróg.
Na gruncie prawa
Jeżeli znaleźliśmy już działkę, która odpowiada naszym wymaganiom i jednocześnie spełnia powyższe kryteria, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy można na niej postawić dom - a więc czy teren jest przeznaczony pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową.
Sprawdzimy to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostępnym w gminnym wydziale architektury i urbanistyki - o ile gmina zdążyła już taki plan uchwalić (większość starych planów wygasła, a z przybliżonych danych wynika, że 2/3 gmin w Polsce nie zatwierdziło dotychczas nowych).
Jeśli teren nie jest objęty planem, powinniśmy niezwłocznie wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (formularz i spis niezbędnych załączników otrzymamy w urzędzie).
Zarówno wgląd w plan zagospodarowania, jak i złożenie wniosku, są bezpłatne.
Pozostaje już tylko czekać - nawet do pół roku - gdyż gmina, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, musi przeprowadzić (na własny koszt) analizę urbanistyczną działki, wymagającą licznych urzędowych konsultacji.
Analiza ta dotyczy linii zabudowy, dopuszczalnej szerokości i wysokości elewacji frontowej, nachylenia i układu połaci dachowych oraz wysokości kalenicy.
Na jej wykonanie (łącznie z wydaniem pozwolenia na budowę) gmina ma pół roku.
Chyba że na kolejny rok... zawiesi postępowanie, aby uchwalić plan miejscowy, bo takie prawo również jej przysługuje.
Warto wiedzieć, że jeśli w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej przez nas działki nie stoi żaden dom, będzie nam bardzo trudno uzyskać pozwolenie na budowę.
Decyduje o tym zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą na terenach nieobjętych planem należy wznosić budynki nawiązujące gabarytami do sąsiedzkiej zabudowy.
Jeśli zatem owa zabudowa nie występuje, w świetle prawa brakuje tym samym punktu odniesienia do określenia "warunków zabudowy".
Rzut oka w przyszłość
W siedzibie gminy poznamy również zamierzenia inwestycyjne, dotyczące najbliższej okolicy.
A poznać je warto, bo inwestując w spokój i ciszę, nie marzymy z pewnością o kontemplowaniu widoku pędzących trasą szybkiego ruchu samochodów.
Byle nie "tranzytem"!
Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej - w przeciwnym razie nie otrzymamy ani warunków zabudowy, ani też pozwolenia na budowę.
Zdecydowanie najlepiej, jeśli jest to dostęp bezpośredni.
W przypadku parceli pozbawionej takiego dostępu (położonej np. za szczelnym, oddzielającym ją od drogi pasem działek) istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada.
Ten nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, co gwarantuje zapis notarialny.
Jednak praktyka wskazuje, że służebność drogowa bywa przyczyną poważnych konfliktów, a nawet "małych wojen".
Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać, nie przejeżdżając choćby jednym kołem przez cudze włości.
Z dobrodziejstwem inwentarza
Jeśli na działce rosną ponad 5-letnie drzewa (uwaga! Nie, jak do niedawna, ponad 30-letnie), bądź stoją stare budowle, które będziemy chcieli usunąć, sprawdźmy w lokalnej służbie ochrony przyrody lub zabytków, czy drzewa można wyciąć, a budynki rozebrać. J
eśli okażą się chronionymi prawem pomnikami przyrody lub zabytkami, czekają nas kłopoty i koszty.
A zatem...
Jeśli mamy już rozeznanie, ile "nasza" działka warta jest dla nas, pora na rozmowę o jej rzeczywistej wartości rynkowej.
Znając niedoskonałości działki, oszacujmy koszty ich usunięcia bądź zneutralizowania, zsumujmy je i odejmijmy od orientacyjnej ceny, podanej nam przez pośrednika.
Od uzyskanego w ten sposób pułapu cenowego "oberwijmy" jeszcze spory kawałek i od tego dopiero poziomu rozpocznijmy negocjacje.
|