„Podstawy inwestowania - zadanie 7”

1. Podstawowe pojęcia na podstawie kodeksu cywilnego:

Nieruchomości- są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ruchomość - rzeczy ruchome. Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości. Jest ona definiowana w doktrynie w sposób negatywny jako wszystko to, co nie jest nieruchomością.

2. Cechy szczególne nieruchomości:

Stałość-jest to właściwość samego gruntu(części ziemi), jak i posadowionych na nim budynków oraz znajdujących się w nim ukorzenionych nasadzeń.

Trwałość- odnosi się zarówno do fizycznej niezniszczalności samej ziemi jak i do stosunkowej długości naniesień(budynki i budowle). Fizyczna niezniszczalność powoduje, że nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpieczenie. Fizyczna niezniszczalność nie oznacza ekonomicznej trwałości, gdyż wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu, a jej zabudowy raczej maleje.

Różnorodność- nie ma dwóch identycznych nieruchomości. Każda jest inna, niepowtarzalna, ma szereg indywidualnych, wyróżniających ją cech.

Niepodzielność- brak możliwości rozdzielenia gruntu i dokonanych na nim naniesień. Niemożność fizycznego podzielenia obiektów kubaturowych. Znaczna trudność podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomość odzyskania np. jego części.

Deficytowość- wobec wzrostu liczby mieszkańców ziemi, a zatem również wzrostu popytu, fakt, iż ilość zasobów gruntowych jest stała, a nawet wręcz zmniejsza się powoduje deficyt nieruchomości.

Lokalizacja- jest to jeden z podstawowych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Obejmuje ona zarówno elementy fizycznej lokalizacji nieruchomości jak i jej miejsca w otoczeniu społeczno- gospodarczym(położenie ekonomiczne)Lokalizacja fizyczna- geograficzne położenie nieruchomości. Położenie ekonomiczne-dostępność infrastruktury technicznej i socjalnej, możliwość wykorzystania zjawisk synergii z efektami działań sąsiadujących podmiotów gospodarczych.

3. Prawo do nieruchomości:

Ograniczone prawo rzeczowe- polega na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności. Zakres tych obciążeń jest rozmaity, odmienny w przypadku poszczególnych praw. Nigdy jednak nie posuwają się do całkowitego pozbawienia właściciela wszystkich jego uprawnień względem rzeczy.

Własność- w znaczeniu ekonomicznym jest to każda forma władania rzeczami oraz innymi składnikami majątkowymi. Właścicielem jest ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem ekonomicznym. Nie ma znaczenia, w jaką postać prawną to władanie jest przyobleczone. Natomiast w znaczeniu prawnym własność to tylko jedna, podstawowa forma władania.

Użytkowanie wieczyste- stanowi trwała formę korzystania z gruntów skarbowych i samorządowych. Jest prawem na rzeczy cudzej jednakże w systematyce Kodeksu cywilnego ma wysokie miejsce pośród praw rzeczowych dlatego błędem byłoby kwalifikowanie go jako ograniczone prawo rzeczowe. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez względu na przeznaczenie i miejsce położenia.

Ustanowienie użytkowania wieczystego- następuje według trójstronnej procedury:

• wyłanianie nabywcy- użytkownika wieczystego, w trybie przetargowym, a wyjątkowo bez przetargu.

• Następnie zawiera się umowę oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

• Na koniec zaś niezbędne jest dokonanie wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej.

Zawarcie umowy- oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy, przy czym do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

Służebność- jest to ograniczenie własności, stanowi grupę ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo też zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej

Służebność gruntowa- polega na tym, iż oznaczoną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości („nieruchomości wiodącej”) prawem którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej

Służebność osobista- w ty zakresie postanowiono, stosują odesłanie, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej”.

Dzierżenie - „kto faktycznie włada, za kogo innego, jest dzierżycielem”. Dzierżyciel włada rzeczą faktycznie z wolą władania, za kogo innego.

		NAJEM	DZIERŻAWA
forma umowy		pisemna lub ustna brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony	pisemna lub ustna brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony
przedmiot umowy		rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe	rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa
cel umowy		użytkowanie cudzej rzeczy	użytkowanie cudzej rzeczy lub praw i pobieranie z nich pożytków
płatności		czynsz płacony z góry; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminach: za cały czas najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony	czynsz płacony z dołu; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminie zwyczajowo przyjętym (Np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju — półrocznie jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego
prawo zastawu		Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.	wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy
odpowiedzialność za rzecz		odpowiedzialność za utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku ponosi wynajmujący najemca ma obowiązek użytkowania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem i umową oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy	dzierżawca jest odpowiedzialny za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym
możliwość podnajmowania/poddzierżawiania rzeczy		najemca może  rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania	dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie
terminy wypowiedzenia	1. wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód 2. wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności	w braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu

4. Rodzaje nieruchomości:

• Nieruchomości mieszkaniowe- obejmują one dużą grupę obiektów mieszkaniowych zarówno bezpośrednio użytkowanych jak i przeznaczonych na wynajem. Są to domy jednorodzinne( wolnostojące, w zabudowie zawartej,segmentowej lub jednolitej) i domy wielorodzinne. W tej grupie znajdziemy, więc nieruchomości budowane z myślą o zabezpieczeniu własnych potrzeb(grupa inne inwestycje) i nieruchomości budowane z myślą o zysku ( na wynajem lub sprzedaż).

• Nieruchomości komercyjne- zalicza się do nich obiekty handlowe, biurowe, usługowe, rozrywkowe, sportowe itp. Są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku. I to zysku postrzeganego w dużej perspektywie czasowej. Cecha podstawowa tych nieruchomości to lokalizacja, która powinna umożliwić dogodny dostęp klientów.

• Nieruchomości przemysłowe- są to obiekty silnie określone przez wymagania produkcyjne, charakterystyczne dla danego profilu działalności wytwórczej. Są to aktywa mało elastyczne, tzn. posiadające ograniczona możliwość alternatywnego wykorzystania i bardzo niski stopień płynności.

• Nieruchomości ziemskie- są to obszary ziemi wykorzystywane do upraw rolnych lub leśnych(użytki) albo czasowo bezużytecznych, a także wykorzystywane do celów rekreacyjnych.

• Nieruchomości specjalne- są to nieruchomości w postaci budynków i gruntów specjalnych, które stanowią obiekty publiczne, gmachy instytucji urzędowych, kościoły, szkoły, placówki kultury, szpitale, obiekty wojskowe, konstrukcje mostowe, drogi, lotniska, obszary parków narodowych itp. Do nieruchomości specjalnych zalicza się także nieruchomości z przeznaczeniem dla danej społeczności lokalnej, środowisk lub członków organizacji( schroniska turystyczne, stadiony, hale sportowe itp.)

5. Specyfika nieruchomości jako przedmiotu inwestowania

Racjonalność:

Inwestorem może być każdy i osoby fizyczne(w tum prowadzące działalność gospodarczą) i podmioty mające osobowość prawną, a także skarb państwa i samorządy. Wszyscy mogą inwestować praktycznie we wszystkie rodzaje inwestycji. W inwestowaniu chodzi o angażowanie kapitału oparte na racjonalnych podstawach.. Dążenie do inwestowania w sposób racjonalny jest zjawiskiem powszechnym, ponieważ zawsze mamy do czynienia z ograniczonymi zasobami środków gospodarczych. Ograniczenie

To może być większe lub mniejsze, lecz jakaś granica dysponowania środkami zawsze istnieje. W tym kontekście możemy mówić o trzech rodzajach racjonalności inwestycji

• Racjonalność celowa- jest miernikiem realizacji założonego celu podjętej inwestycji. Określa, więc ona stopień zaspokojenia przez dane przedsięwzięcie potrzeb inwestora.

• Racjonalność metodologiczna-czyli pełne wykorzystanie informacji na temat inwestycji i prawidłową ich interpretację.

• Racjonalność rzeczowa- to odpowiedni dobór metod finansowania, oparty na zobiektywizowanych przesłankach.

Strategie inwestorów:

Najbardziej systematycznie ujmując, strategie to ustalenie celów oraz zasad i sposobów działania przy użyciu określonego zestawu narzędzi(środków). Zasady działania to w szczególności procedury wyboru kolejności realizacji poszczególnych celów. Strategie działania poszczególnych inwestorów SA sformułowane świadomie lub, wynikają z różnych działań o charakterze praktycznym. Najczęściej strategia jest opracowana w procesie planowania długookresowego, nazywanego, dlatego strategicznym, i dotyczy kierunku rozwoju całego przedsiębiorstwa.

Strategia Główna jest zbudowana z wielu strategii cząstkowych (szczegółowych). Mogą to być Np. strategie wynikające z reakcji na:

• Politykę państwa

• Międzynarodowe stosunki gospodarcze

• Restrukturyzację przedsiębiorstwa

• Inwestowanie

• Kondycje ekonomiczną

• Produkcję

• Pozycji na rynku

6. Wady inwestowania w nieruchomości:

• Jest niepodzielnym instrumentem finansowym. Niepodzielność odnosi się do kubatury budynku (zmiany w popycie na obiekty kubaturowe, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej czy sytuacji inwestora, nie mogą wywołać łatwego dopasowania przestrzeni do zmieniających się warunków), braku fizycznej rozdzielności gruntu od budynku, a także niepodzielności kapitałowej. Ta cecha negatywnie wyróżnia nieruchomość spośród innych instrumentów finansowych - kiedy inwestujący np. na giełdzie potrzebuje odzyskać część zainwestowanego kapitału, bez trudu może sprzedać część swojego pakietu. Dla nieruchomości, z uwagi na ich niepodzielność, nie jest to możliwe;

• Wykazuje się małą płynnością przejawiającą się w trudności wycofania się z inwestycji. Mała płynność wywołana jest wymogiem posiadania wysokiego kapitału na zakup nieruchomości, koniecznością uiszczenia podatków i opłat związanych z transferem praw do nieruchomości, z indywidualnym charakterem nieruchomości, a także ze stałością w miejscu. Nabywca musi zaakceptować cenę, lokalizację, rozwiązanie architektoniczno-materiałowe itp. W efekcie liczba transakcji jest relatywnie niewielka;

• Odznacza się relatywnie wysokim okresem zwrotu wyłożonego kapitału (współczynnik kapitalizacji). W handlu okres zwrotu sięga maksymalnie 2-3 lat, na rynku nieruchomości jest on znacznie dłuższy, zależy od rodzaju nieruchomości i aktywności danego segmentu rynku dla biurowców na rynku warszawskim szacowany jest na około 5 lat, ale dla autostrad będzie znacznie dłuższy;

• Wymaga zarządzania. Czynności zarządzania wymagają czasu i wysiłku inwestora. Jeżeli inwestor nie będzie aktywnie zarządzał, jego inwestycja może okazać się przestarzała i stracić na wartości.

7. Zalety inwestowania w nieruchomości:

• Zabezpiecza kapitał (grunt jest wieczny, żywotność budynku przekracza często okres życia jednego pokolenia);

• Chroni przed inflacją w długim czasie. W okresie postępującej inflacji odznaczające się małym stopniem zużycia funkcjonalnego nieruchomości nie tylko zachowują swoją wartość realną, ale nawet wykazują jej wzrost, spowodowany rosnącymi kosztami budowy oraz wzrostem oprocentowania kredytu. Żaden z instrumentów finansowych nie pełni tak dobrze funkcji ochrony przed inflacją, jak nieruchomość;

• Stanowi źródło dochodu w postaci czynszu i dochodów pozaczynszowych (Np. opłaty za parkingi, reklamę) oraz dochodu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości;

• Stanowi podstawę osiągania ulg podatkowych; ulgi dotyczą głównie podatku od nieruchomości oraz podatku dochodowego. Istnienie ulg podatkowych może zachęcić inwestora do podjęcia decyzji inwestycyjnych;

• Stanowi podstawę zabezpieczenia kredytu. Występuje wiele form zabezpieczenia kredytu.

8. Zarządzanie nieruchomościami jest to działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości. Polega ona na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu następujących czynności zleconych przez właściciela nieruchomości:

• prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,

• planowaniu krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości,

• doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.

1

---