Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 24.03.1920r.

Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców - Jan Skoczylas

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego 11.04.2003r.

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa 19.10.1991r.

Ustawa z 24.03.1920 ma zastosowanie na podstawie art. 24 i 25 ustawa prawo prywatne i międzynarodowe wskazuje właściwość polskiego prawa w stosunkach cywilnoprawnych dotyczących nieruchomości położonych w Polsce.

Wykład I

Zakres podmiotowy stosowania ustawy:

Cudzoziemcy - osoby fizyczne nie mające obywatelstwa polskiego, nie ma znaczenia miejsce zamieszkania (domicyl), zagraniczne spółki nie mające osobowości prawnej, są to spółki osób fizycznych nie mających obywatelstwa polskiego oraz osób prawnych mających siedzibę za granicą, osoby prawne mające siedzibę za granicą.
Zgodnie z przepisami PPM określenie siedziby jest możliwe bądź według miejsca w którym znajduję się zarząd osoby prawnej albo według miejsca w którym koncentruje się działalność tej osoby. Na podstawie art. 41 KC mówi o tym że siedziba osoby prawnej to miejscowość w której znajduje się organ zarządzający. Osoba prawna jest cudzoziemcem jeśli jej siedziba znajduje się za granicą RP.
Kontrolowane osoby prawne i spółki handlowe nie mające osobowości prawnej mające siedzibę na terytorium RP które są kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców

W przypadku spółek handlowych za kontrolowane uważa się takie, w których cudzoziemiec ma pozycje dominującą w rozumieniu KSH (dysponuje większością głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu, jest uprawniona do powoływania i odwoływania większości członków zarządu lub rady nadzorczej).

Nieruchomości - przepisać z zarządzania

Nieruchomość rolna - art. 46 zn 1 KC - taka która jest lub może być ,do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomość leśna - ustawa o lasach - stanowi ona że lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 1/10h pokryty roślinnością leśną lub przejściowo jej pozbawionym i przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub park narodowy lub wpisany do rejestru zabytków. Lasem jest również grunt związany z gospodarką leśną zajęty pod wykorzystywane dla gospodarki leśnej budynki i budowle urządzenia meriolacji wodnych, parkingi, szkółki leśnej drogi leśne, urządzenia turystyczne.

Drugi dom - brak definicji w ustawie - nie jest to rodzaj nieruchomości ale należy go wyodrębnić jako przedmiot sprzedaży, nabyciem drugiego domu jest nabycie przez cudzoziemca nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub cele rekreacyjno - wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego na podstawie ustawy o własności lokali).

Nabycie - przepisy ustawy stosuje się do nabycia własności nieruchomości i nabycia użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, nie stosuje się ustawy do nabycia ograniczonych praw rzeczowych. Ustawa nie określa szczegółowo sposobów nabycia, nabycie może nastąpić zatem na podstawie umowy darowizny, kupna, zamiany, umowa spółki, majątkowe umowy małżeńskie, zasiedzenie, nie stosuje się przepisów ustawy do dziedziczenia ustawowego.

Wykład II

Cudzoziemcu spoza europejskiego obszaru gospodarczego (EOG)

Ameryka, Australia, Kanada, Islandia, Lihtenstein, Norwegia

Nabycie przez nich nieruchomości wymaga zezwolenia, to zezwolenie jest decyzją administracyjną wydawaną przez ministra sprawa wewnętrznych i administracji, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej a w przypadku nieruchomości rolnych minister rolnictwa i rozwoju wsi. Sprzeciw jest wydawany w drodze postanowienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia MSWiA. Termin na zajęcie stanowiska może być wydłużony do 2 miesięcy. Odmowa wydania zezwolenia przez MSWiA nie wymaga wystąpienia do MSWiA czy do ministra rolnictwa. Zezwolenie jest wydawane poprzez przeprowadzeniu postępowania administracyjnego do którego stosuje się KPA z zachowaniem uregulowań szczególnych wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Decyzja jest konkretnym rozstrzygnięciem dotyczącym konkretnego przedmiotu i sprawy. Tym rozstrzygnięciem jest stworzenie prawa podmiotowego dla konkretnego cudzoziemca którego treścią jest możliwość ubiegania się o nabycie konkretnej nieruchomości. Zezwolenie nie może być przeniesione na osoby trzecie. Zezwolenie nie jest jeszcze równoznaczne z nabyciem tej nieruchomości w sensie cywilno prawnym.

W takim postępowaniu organy administracji są zobowiązane do podjęcia niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, może żądać dowodów i informacji od strony może dokonać czynności sprawdzających i może zwrócić się do innych organów o wyrażenie opinii i przekazanie dokumentów. Decyzja oparta jest na uznaniu administracyjnym a organ nie jest związany wskazówkami i ma pełną swobodę, poza tym ta decyzja oprócz elementów z KPA musi być tu jeszcze oznaczenie nabywcy i zbywcy, przedmiot decyzji (nieruchomość), specjalne warunki od których uzależnione jest nabycie. Jest to akt administracyjny czasowy ważny 2 lata licząc od dnia wydania zezwolenia!

Bieg terminu nie podlega żadnemu przedłużeniu ważności zezwolenia, należy wystąpić o nowe zezwolenie, nie ma ograniczeń co do składania nowych wniosków.

Możliwe jest odstąpienie od uzasadnienia faktycznego. Odmowa jest również decyzją administracyjną.

Stronami postępowanie jest zarówno nabywca cudzoziemiec jak i zbywca nieruchomości.

Promesa - przyrzeczenie wydania zezwolenia!!! Ma formę decyzji administracyjnej, wydaje ją MSWiA, jeśli sprzeciwu nie wniesie MON jak i mister rolnictwa i rozwoju wsi. Przyrzeczenia może być wydane na wniosek cudzoziemca albo założycieli podmiotu. Wydaje się ją również po przeprowadzeniu postępowania i jest ważna 1 rok od dnia wydania, w okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia no chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla sprawy. Stosuje się przepisy o wydaniu zezwolenia.

Postępowanie wszczyna się na wniosek, MSWiA wydaje takie zezwolenie jeżeli:
- nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

- cudzoziemiec posiada więzi z polską, co powinien wykazać, może to być polska narodowość lub pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na zamieszkanie lub pobyt stały, pobyt rezydenta lub osiedlenie się, członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy lub cudzoziemcy, wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej. Zezwolenie podlega opłacie skarbowej, jest ona stała i wynosi ok. 1600 zł. Takie decyzje podlegają kontroli sądowej, wykonują ją sady administracyjne i jest to kontrola legalności decyzji.

Czynności które nie wymagają zezwolenia:

- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali,

- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,

- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat legalnie,

- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca który jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce legalnie przez co najmniej 2 lata,

- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy a zbywca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym przez 5 lat,

- nabycie przez osobę prawną mającą siedzibę na terytorium RP i kontrolowaną przez cudzoziemca nieruchomości nie zabudowanej których powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 h na obszarze miast na cele statutowe,

- nabycie nieruchomości przez bank będący wierzycielem hipotecznym w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

- nabycie lub objęcie przez bank akcji lub udziałów w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z czynności bankowych

Wskazanych zwolnień nie stosuje się do:

- nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej i gruntów rolnych o powierzchni ponad 1h,

Zasady nabycia nieruchomości przez cudzoziemców z EOG czyli z UE i EFTY (europejskie stowarzyszenie wolnego handlu + Islandia, Norwegia, Lichtenstein)
Cudzoziemcy oraz przedsiębiorcy zostali postanowieniami traktatu akcesyjnego zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, art. 48 traktatu o ustanowieniu wspólnot europejskich i art. 34 traktatu o EOG.

Przedsiębiorstwo jest przynależne jednemu z państw EOG jeżeli spełnione są 2 przesłanki kumulatywnie:
- zostanie utworzone zgodnie z ustawodawstwem jednego z państw członkowskich,

- będzie miało statutową siedzibę lub zarząd albo główne przedsiębiorstwo na terenie jednego z państw członkowskich.

Od tej reguły są wyjątki:
- polega na tym, że nabycie nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia do UE wymaga zezwolenia,
od tego też mamy wyjątek a jest nim, to iż nie wymaga zezwolenia nabycie nieruchomości rolnych po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres cudzoziemiec osobiście prowadził na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium RP, 7 letni okres dotyczy województw, dolnośląskie, opolskie, kujawsko - pomorskie, wielkopolskie, warmińsko - mazurskie, zachodnio - pomorskie. A w pozostałych województwach po upływie 3 lat nie jest wymagane zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z EOG przy spełnieniu tych samych warunków.
- wymagane jest zezwolenie na nabycie drugiego domu przez okres 5 lat od dnia przystąpienia do unii
wyjątek - jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje na terytorium RP 4 lata lub nabywa nieruchomość w celu wykonywanie działalności gospodarczej w celu świadczenie usług turystycznych

Z dniem 1 kwietnia 2006 wszedł protokół do umowy miedzy wspólnotami europejskimi a Szwajcarią w sprawie swobodnego przepływu osób i na jego mocy Polska może utrzymać wobec obywateli Szwajcarii i podmiotów prawnych utworzonych na mocy prawa szwajcarskiego 12 letni okres przejściowy w zakresie nabywania nieruchomości rolnych i leśnych. Polska może utrzymać w mocy przez okres 5 lat obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie drugiego domu, chyba, że obywatel Szwajcarii zamieszkuje w Polsce 4 lata.

Dokonywanie przez cudzoziemców czynności prawnych dotyczących udziałów bądź akcji, nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski wymaga zezwolenia jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski stanie się spółką kontrolowaną lub spółka jest spółką kontrolowaną a akcje lub udziały nabywa cudzoziemiec niebędący wspólnikiem.

Objęcie - pierwotne nabycie w procesie tworzenia spółki lub podnoszenia kapitału

Nabycie - pochodny sposób nabycie w przypadku wtórnego obrotu akcjami lub udziałami

Data pewna - data potwierdzona urzędowo.

Wyłączenie od obowiązku uzyskania zezwolenia:

- akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym

- spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym samodzielnego lokalu mieszkalnego

- spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym

- spółka jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej o powierzchni do 0,4 h na obszarze miast

Przepisy te nie mają zastosowania w procesie przekształcenia spółek, stosuje się je natomiast do łączeń i podziałów.

Skutki wadliwego nabywania nieruchomości przez cudzoziemców:

Art. 6 - nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nie ważne, o nieważności orzeka sąd cywilny. Pozew w sprawie nieważności nabycia nieruchomości lub nabycia akcji bądź udziałów może wnieść minister właściwy do spraw wewnętrznych a ponadto wójt, starosta, marszałek województwa, wojewoda właściwy ze względu na położenie nieruchomości, ponadto prokurator i rzecznik praw obywatelskich.
Orzeczenie o nieważności następuje w drodze powództwa o ustalenie istnienia lub nie istnienia stosunku prawnego lub prawa 189 KC, orzeczenie ma charakter deklaratoryjny nieważność bezwzględna wstępuje z mocy prawa a orzeczenie to potwierdza jego stan, a orzeczenie działa wstecz.

Nieważność może wynikać z :

-braku ważnego zezwolenia

- wadliwość zezwolenia - wydane zostało z naruszeniem przepisów o właściwości, z naruszeniem przepisów prawa, sprawa była uprzednio rozstrzygnięta decyzją administracyjną

- nieważność wynikająca z niedopełnienia przez cudzoziemca warunków nakazanych przez podmiot wydający zezwolenie

- wadliwe nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnych np. niezachowanie formy aktu notarialnego, wady oświadczenia woli,

- nieważność nabycia w drodze dziedziczenia, np. co do formy testamentu, wada oświadczenia woli testatora

Ograniczenia są w szczególności do gruntów rolnych, często jest wymagane posiadanie kwalifikacji rolniczych, wymóg norm obszarowych

5

---