Mieszkanie nareszcie wybrane. Za chwilę dostaniemy upragnione klucze. Jeszcze tylko trzeba podpisać umowę z deweloperem. I właśnie tu zaczynają się schody.
Jak upewnić się, że mieszkanie, na które wpłacamy pieniądze, na pewno powstanie, a deweloper nie wywinie nam żadnego numeru?
- Najprostszym rozwiązaniem jest udanie się do biura doradcy do spraw nieruchomości, gdzie znajdziemy oferty tylko deweloperów poddanych starannej weryfikacji. Jeśli jednak chcemy to zrobić sami, pamiętajmy o kilku ważnych rzeczach, które musimy zrobić, zanim podpiszemy umowę zakupu wymarzonego "M". Jest to szczególnie ważne w czasach, kiedy większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań, a część z nich nawet bankrutuje - radzi Aleksandra Szarek - Ostrowska, niezależny analityk rynku nieruchomości.
Grzegorz Malisz, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, sugeruje aby przy podpisywaniu umowy z deweloperem poradzić się osoby trzeciej, która nie będzie emocjonalnie związana z kupowanym mieszkaniem.
- Niektórzy klienci tak bardzo nastawiają się na zakup danego mieszkania, że chcą podpisać umowę bez względu na wszystko. Kiedyś zadzwoniła do nas pani, która miała problem z deweloperem - nie chciał zgodzić się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Namawiałem ją, żeby zrezygnowała z tej umowy, bo jest dla niej niekorzystna. I co? I tak ją podpisała, bo tak bardzo chciała mieć to mieszkanie. A przecież to zobowiązanie na wiele lat i trzeba się kierować rozsądkiem, a nie emocjami. Można też pójść do prawnika - koszt porady za kilkaset złotych to naprawdę niewiele w porównaniu do ceny, jaką możemy ponieść podpisując niekorzystną umowę - mówi.
Warto też sprawdzić reputację dewelopera, z którym chcemy się związać.
- Jeśli firma jest nowa na rynku, należy zapytać ją o źródła finansowania inwestycji. Jeśli to kredyt w banku, można mieć dużą pewność, że mamy do czynienia z solidną firmą, bo banki przed podjęciem decyzji sprawdzają kondycję finansową kredytobiorcy. Jeśli w 100% finansuje budowę ze środków własnych lub z pieniędzy klientów, warto zachować ostrożność - radzi Grzegorz Malisz.
Dobrym sygnałem może być też przynależność firmy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
- Co prawda nie mamy dostępu do dokumentów finansowych zrzeszonych firm, ale przystępując do Związku zobowiązują się do stosowania kodeksu dobrych praktyk, np. nie mogą odmówić podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Wśród deweloperów, jak w każdej branży, zdarzają się oszuści, dlatego podpisując umowę trzeba zachować maksimum ostrożności - przypomina Grzegorz Malisz.
Dodatkowo, jeśli znamy numer KRS dewelopera (powinien nam go udostępnić bez problemu), możemy sprawdzić jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął udziałów lub akcji. Te i inne przydatne informacje znajdziemy w Wydziale Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy. Dla jeszcze większej pewności możemy skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów.
Kolejne informacje, które należałoby sprawdzić, to czy deweloper ma pozwolenie na budowę (powinno być dostarczone w formie załącznika do umowy). Nowe budownictwo ma tę wadę, że najczęściej powstaje w pustej okolicy. Za kilka lat może się okazać, ze obok przebiega trasa autostrady albo powstaje oczyszczalnia ścieków. Żeby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto zobaczyć plan zagospodarowania terenu, dostępny w urzędzie gminy. Jeśli dla danej okolicy nie został on jeszcze uchwalony, to warto zajrzeć do studium, które już pozwoli zorientować się, jakie będzie przyszłe sąsiedztwo.
Samą umowę trzeba uważnie przeczytać przed podpisaniem i zwrócić uwagę, czy np. kary umowne są sprawiedliwe. Wykaz klauzul niedozwolonych znajdziemy na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
W przypadku kupowania mieszkania od dewelopera warto pamiętać jeszcze o gwarancji i o rękojmi.
- Różnica między nimi jest taka, że deweloper udziela nam gwarancji dobrowolnie, rękojmia natomiast jest obowiązkowa. Obowiązuje ona przez trzy lata i obejmuje wady konstrukcyjne budynku - mówi Aleksandra Szarek-Ostrowska.