Umowa to nic innego jak forma zobowiązania do wykonania jakiejś konkretnej transakcji - czynności, jest to zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron. Oświadczenia woli stron muszą być zgodne (konsens). W drodze umowy dokonuje się sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu, dzierżawy i innych czynności prawnych. Wyjątkiem od zasady dwustronności umowy jest umowa spółki cywilnej, zawarta przez trzech lub więcej wspólników. Można uznać, że każdy z nich jest stroną tej umowy. Najpopularniejszą formą zawarcia umowy jest oferta i jej przyjęcie w drodze rokowań.
Oferta - art. 66 § 1. Kodeksy Cywilnego „Oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy”. Oferta to stanowcze oświadczenie woli (propozycja zawarcia umowy), które powinno być przedłożone w formie pisemnej, ustnej, telefonicznej bądź elektronicznej. Przyjęcie oferty oznacza zawarcie umowy natomiast jej przyjęcie z zastrzeżeniem zmiany np. jej części, uważa się za ofertę nową. Art. 543. Kodeksu Cywilnego „Wystawienie rzeczy w miejscu sprzedaży na widok publiczny z oznaczeniem ceny uważa się za ofertę sprzedaży”. W przeciwnym razie gdy nie posiadają ceny uważane są one za wyposażenie sklepu np. pusta lodówka. Nie można uważać za ofertę np. szyldu czy cennika są one jedynie zachęceniem do współpracy pomiędzy sprzedającym a kupującym dany towar. Jeśli strony prowadzą rozmowy w sprawie zawarcia umowy, to pozostaje ona najczęściej zawarta - w wyniku dojścia do porozumienia co do wszystkich jej postanowień bywa, że nie można zawrzeć umowy z powodu przeszkód o charakterze fizycznym lub prawnym np. brak zezwolenia ze strony organów państwowych. Wówczas strony zawierają umowę przedwstępną, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy głównej.
Rodzaje umów
Umowa przedwstępna powinna zawierać stwierdzenia co do postanowień przyszłej umowy oraz termin jej zawarcia. Przy zawieraniu takiej umowy można zastrzec sobie np. zadatek, odstąpienie od umowy w konkretnych przypadkach itp. Umowy tego typu powinny być potwierdzone m.in. pieczęcią i podpisem notariusza. Zadatek na rzecz wywiązuje się z umowy to nic innego jak określona suma pieniędzy zabezpieczająca ważność umowy jest to zaliczka na poczet przyszłego świadczenia.
Odstąpienie od umowy Art. 395. § 1. Kodeksu Cywilnego „Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie”.
Umowa zamiany. Art. 603 - 604 Kodeksu Cywilnego. „Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy sprzedaży”.
Umowa dostawy przez umowę taką dostawca zobowiązuje się do dostarczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, dostarczenie ich w częściach lub w całości, pojedynczo, a odbiorca zobowiązuje się do odebrania tych rzeczy i zapłacenia za nie. Umowa powstaje w formie pisemnej.
Umowa o dzieło w tym przypadku sprzedający, wytwórca zobowiązuje się do wykonania konkretnego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. W umowie takiej chodzi o wykonanie oznaczonego dzieła tzn., rezultat końcowy usługi np. zamówienie uszycia spodni u krawca, którego obowiązkiem będzie wykonanie dzieła a zamawiającego zapłata. Wszelkich materiałów do wykonania dzieła dostarcza przeważnie przyjmujący zamówienie lecz strony mogą umówić się co do tego inaczej. Przyjmujący zlecenie obowiązany jest wykonać dzieło w terminie oraz odpowiada za powstałe wady, które musi usunąć.
Umowa o roboty budowlane to również umowa o dzieło z tym, że jest umową typu inwestycyjnego. Umowa taka powinna być stworzona w formie pisemnej a stronami są inwestor i wykonawca, który odpowiada z tytułu rękojmi za wady obiektu.
Umowa najmu jest to zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy w utrzymanie na czas określony lub nieokreślony. Najemca ma obowiązek uiszczenia czynszu. Jest to odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy tak ruchomej np. rower, jak i nieruchomej np. budynek. Wynajmujący ma obowiązek oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym do użytkowania zaś najemca uiszcza za to czynsz. Wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy.
Umowa dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Różnicą pomiędzy najemcą a dzierżawcą jest to, że dzierżawca ma prawo oprócz dzierżawy również do pobierania z niego pożytków.
Umowa użyczenia jest umową, w której użyczający zobowiązuje się bezpłatnie użyczyć biorącemu rzecz na czas określony lub nieokreślony.
Zlecenie przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonych czynności prawnych dla dającego zlecenie. Ten typ umów to świadczenie umowy. Zlecenie jest dokonanie określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Do obowiązków zleceniodawcy należy zapłata wynagrodzenia. Umowa taka wygasa przez wykonaniem zlecenia. To umowa o dokonanie czynności bez względu na jej rezultat.
Umowa agencyjna to umowa, w której strona przyjmująca zlecenia (agent) zobowiązuje się w zamian za wynagrodzenie (prowizję) do stałego pośrednictwa przy zawieraniu umów oznaczonego rodzaju na rzecz dającego zlecenie lub do zawierania takich umów w jego imieniu. Do zawierania umów agent musi mieć pełnomocnictwo, które w razie wątpliwości jest domniemywane. Umowa agencyjna jest odpłatna i wzajemna: wynagrodzenie agenta oblicza się najczęściej w formie odsetek od wartości zawartych umów i należy się mu z chwilą zawarcia przez niego umowy.
Umowa komisu przyjmujący zlecenie (komisant) zobowiązuje się za wynagrodzeniem do kupna lub sprzedaży rzeczy ruchomych, na rachunku zleceniobiorcy lecz w imieniu własnym. W umowie tej komisant występuje wobec osób trzecich w imieniu własnym jako strona (kupujący lub sprzedający). Do obowiązków komisanta należy zawarcie umowy z osobą trzecią na określonych w umowie warunkach. Obowiązkiem komisanta jest zapłata prowizji czyli wynagrodzenie.
Umowa przewozu zobowiązuje przewoźnika do przewiezienia osób lub rzeczy za wynagrodzeniem.
Umowa ubezpieczenia zakład ubezpieczeń zobowiązuje się spełnić określone świadczenia w razie zaistniałego objętego umową zdarzenia powodującego szkodę zaś ubezpieczony zobowiązuje się do uiszczenia składki.
Umowa kupna-sprzedaży to zobowiązanie przeniesienia na kupującego własność rzeczy, wydanie mu jej a kupującego zapłacenie za rzecz i odebranie jej.
Umowa taka powinna być sporządzona w formie pisemnej, musi być w niej zawarte określenie przedmiotu sprzedaży, cena, podmioty - strony oraz dodatkowe deklaracje np. potwierdzenie świadomości stanu technicznego przedmiotu. Umowa kupna-sprzedaży powinna być sporządzona w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, po egzemplarzu dla każdej ze stron. Widnieć na niej powinna data jej sporządzenia oraz podpisy każdej ze stron - „kupującego” i „sprzedającego”. Umowa ta powinna zawierać także dane każdej ze stron, tj. imię i nazwisko, adres zameldowania, seria i numer dokument tożsamości oraz przez kogo wydany jest ten dokument.
Cenę sprzedaży strony uzgadniają w sposób dowolny.
Umowa kupna-sprzedaży zawiera obowiązki obu stron tzn. sprzedawca zrzeka się własności i roszczeń co do danej rzeczy oraz przenosi ją i wydaje kupującemu oraz rękojmie za wady fizyczne rzeczy. Kupujący natomiast ma obowiązek zapłacić za rzecz i odebrać ją w określonym czasie.
Rękojmia za wady to rodzaj odpowiedzialności za jakość sprzedawanej rzeczy. Wyróżniamy rękojmie:
- rękojmie z tytułu wad fizycznych rzeczy. Wada fizyczna ma miejsce gdy rzecz sprzedana ma wadę, która zmniejsza jej wartość użyteczność. Nie posiada ona własności lub gdy została wydana w stanie niezupełnym. Kupujący wówczas może odstąpić od umowy lub domagać się obniżenia ceny, wymiany rzeczy na rzecz nie posiadającej wady tego samego gatunku lub usunięcia wady. Takie uprawnienia wygasają po upływie 1 roku, a jeśli mowa o budynku po upływie 3 lat.
- rękojmię z tytułu wad prawnych - zachodzi gdy rzecz jest sprzedana a jest własnością osoby trzeciej lub jest obciążona prawem osoby trzeciej. Kupujący może wtedy odstąpić od umowy lub domagać się obniżenia ceny, może on również dochodzić odszkodowania o ile z tytułu wady rzeczy wynika szkoda. Uprawnienie z tytułu takiej rękojmi wygasają z upływem 1 roku.
Należy zaznaczyć, że oprócz tytułu rękojmi prawo zabezpiecza kupującego tzw. odpowiedzialnością sprzedawcy za wady z tytułu gwarancji - wyłącznie w odpowiedzialności z tytułu wad fizycznych rzeczy. Gwarancja powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży i udzielenia jej na piśmie w dokumencie gwarancyjnym. W tym przypadku za wady odpowiada ten kto gwarancji udzielił - przeważnie wytwórca ewentualnie sprzedawca, sprzedawca który może być wytwórcą w przypadku gdy odpowiada on za wady rzeczy z tytułu rękojmi, gwarancji natomiast wytwórca odpowiada z tytułu gwarancji.
Rodzaje umowy sprzedaży:
sprzedaż na raty - dotyczy rzeczy ruchomych, kupujący płaci cenę w ratach, natomiast rzecz będąca przedmiotem umowy jest mu wydana przed całkowitym zapłaceniem ceny i kupujący staje się właścicielem rzeczy z chwilą wydania mu jej przez sprzedawcę.
sprzedaż z zastrzeżeniem - własności rzeczy sprzedanej ma miejsce wówczas, gdy cena lub jej część będą zapłacone przez kupującego nie w momencie wydania mu rzeczy przez sprzedawcę, lecz w przyszłości.
sprzedaż na próbę - polega na tym, że umowa sprzedaży dochodzi do skutku, jeżeli kupujący w określonym czasie nie zwróci rzeczy sprzedanej.
sprzedaż z prawem odkupu - polega na tym, że w umowie zamieszczamy zastrzeżenie, które pozwoli sprzedawcy odkupić rzecz od kupującego
sprzedaż z prawem pierwokupu - polega na tym, że w sytuacji gdyby jedna ze stron umowy sprzedaży-kupujący chciał odsprzedać zakupioną rzecz to sprzedawca ma pierwszeństwo przy jej zakupie.
Umowa kupna-sprzedaży
Data ……………………
SPRZEDAJĄCY - .…… zamieszkały w…..……. legitymujący się dowodem osobistym o nr seryjnym…….wydanym przez…. nr NIP…….
KUPUJĄCY - ……....... zamieszkały w …..……. legitymujący się dowodem osobistym o nr seryjnym…nr NIP……
§1
Przedmiotem transakcji jest Fiat 126p o numerze rejestracyjnym……. rok produkcji 1987, koloru białego, nr silnika…….., nr nadwozia………..
§2
SPRZEDAJĄCY oświadcza, że pojazd będący przedmiotem umowy stanowi jego własność, jest wolny od wad prawnych oraz praw osób trzecich, że nie toczy się żadne postępowanie, którego przedmiotem jest pojazd, że nie stanowi on również przedmiotu zabezpieczenia.
§3
Strony ustaliły wartość przedmiotu umowy na ........................................................
(słownie zł: ………………..............................................................................................)
§4
KUPUJĄCY oświadcza, że stan techniczny wymienionego pojazdu jest mu znany.
§5
SPRZEDAJĄCY przenosi na rzecz KUPUJĄCEGO własność pojazdu określonego w pkt. 1 niniejszej umowy za kwotę określoną w pkt. 3 niniejszej umowy, której otrzymanie SPRZEDAJĄCY kwituje w niniejszej umowie; KUPUJĄCY kwituje jednocześnie odbiór w/w samochodu.
§6
Niniejsza umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron.
………………………. ……………………
SPRZEDAJĄCY KUPUJĄCY
Literatura:
„Prawo Cywilne - zarys części ogólnej”, Aleksander Wolter, Jerzy Ignatowicz, Krzysztof Stefaniuk, wydanie II zmienione, Wydawnictwa Prawnicze PWN, Warszawa 2000r
„Umowa sprzedaży w obrocie gospodarczym” Wojciech Jan Katner, zagadnienia prawa cywilnego, Dom Wydawniczy ABC 1996
Kodeks Cywilny - „Rzeczpospolita - zbiór Kodeksów” 2004r
Art. 389. Kodeksu Cywilnego
Art. 605 - 612. Kodeksu Cywilnego
Art. 627 - 646. Kodeksu Cywilnego
Art. 647 - 658. Kodeksu Cywilnego
Art. 659 - 692. Kodeksu Cywilnego
Art. 693 - 709. Kodeksu Cywilnego
Art. 710 - 719. Kodeksu Cywilnego
Art. 734 - 751. Kodeksu Cywilnego
Art. 758 - 764. Kodeksu Cywilnego
Art. 765 - 773. Kodeksu Cywilnego
Art. 774 - 793. Kodeksu Cywilnego
Art. 805 - 834. Kodeksu Cywilnego
Art. 535 - 602. Kodeksu Cywilnego
- 6 -