Gospodarka nieruchomościami i lokalami dr. W. Robaczyńskiego

(nie odpowiadam za ewentualne braki i błędy merytoryczne - uczysz się na własną odpowiedzialność)

(dwa ostatnie tematy przerobimy na wykładzie 31 stycznia, nie będą więc obowiązywać na zerówce, która będzie zaraz po nich)

25.10.2010

Nieruchomość - część powierzchni kuli ziemskiej wraz z elementami, które są z tą powierzchnią trwale związane (definicja z art. 4 u.g.n.).

Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu (wyróżnionych prawno-administracyjnie).

Części gruntu poddane ewidencjonowaniu, o charakterze administracyjnym

Nie każda działka gruntu jest budowlaną, ale każda budowlana jest działka gruntu.

Lokale jako odrębne nieruchomości - by można było nazwać lokal odrębnym, musi on spełnić przesłankę samodzielności (art. 2 ust. 2).

Przy lokalach użytkowych też musi zostać spełniona ta przesłanka, ale w ich przypadku jest to łatwiejsze - np. garaż.

Przesłanka musi być formalnie stwierdzona (art. 2 ust. 3), lecz to zaświadczenie nie zawsze jest wymagane: - gdy odrębną własność ustanawia sąd w związku ze zniesieniem współwłasności.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego ad solemnitatem, może to czasem być jednostronna czynność (też w formie aktu notarialnego), ponadto wymaga się wpisu do księgi wieczystej (konstytutywny charakter tego wpisu jest jednym z nielicznych wyjątków - zwykle wpis ma charakter deklaratoryjny; inne wyjątki to: ustanowienie bądź przeniesienie użytkowania wieczystego oraz ustanowienie hipoteki).

Przy późniejszym przenoszeniu własności tej nieruchomości, wpis do księgi wieczystej ma już charakter deklaratoryjny, ale forma aktu notarialnego dalej musi być zachowana.

Gdy taki lokal już powstanie, może obejmować pewne części składowe, które są częściami nieruchomości gruntowej, ale znajdują się już poza tym lokalem (art. 2. ust. 4 u.w.l).

Właściciel lokalu wyodrębnionego staje się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia należącego do niego lokalu jest w stosunku do łącznej powierzchni wszystkich lokali danej nieruchomości (wyodrębnionych i niewyodrębnionych, art. 3 ust. 3 u.w.l.)

Nieruchomość wspólna - część nieruchomości (grunt oraz części budynku i urządzenia ) poza wyodrębnionymi lokalami, która to część stanowi współwłasność właścicieli lokali, np. piwnice, przewody kominowe, dach, strych (art. 3 ust. 2).

Właściciel musi się więc liczyć z ciężarami ponoszonymi w związku z nieruchomością wspólną. Nie płaci on jednak za to, że z nich korzysta, ale za to, że jest właścicielem. Jednocześnie, może liczyć na korzyści z takiej wspólnej nieruchomości.

Prawo współwłasności nieruchomości wspólnej związane jest z prawem własności lokalu (art. 3 ust. 1). Nie można rozłącznie zbyć tych praw.

Pojęcie własności (w świetle interesującej nas tematyki)

Jest to najbardziej wartościowe ekonomicznie prawo, co wynika stąd, że daje uprawnionemu najszerszy spośród wszystkich praw zakres uprawnień (co nie znaczy, że nie istnieją ograniczenia). Art. 140 k.c. przyznaje właścicielowi triadę uprawnień:

- może on rozporządzać nieruchomością (przenosić własność, obciążać hipoteką);

- może posiadać nieruchomość i korzystać z niej;

- może dokonywać czynności faktycznych dotyczących tej nieruchomości (przy czym zakres dopuszczalnych czynności faktycznych w odniesieniu do nieruchomości jest mniejszy niż do rzeczy ruchomej, ograniczenia wynikają np. z prawa budowlane, także art. 144 k.c.).

Art. 143 k.c. - nieruchomość stanowi przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu, obejmując mniej więcej kilkadziesiąt metrów - nie ma nigdzie sprecyzowanej wielkości, jest ona zależna od okoliczności (społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu). Należy pamiętać, że nieruchomość nie jest płaskim plackiem, lecz bardziej sześcianem.

Właścicielowi gruntu przysługują roszczenia dla ochrony własności (petytoryjne):

- windykacyjne (art. 222 par. 1), wydobywcze, nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi;

- negatoryjne (art. 222 par. 2), często dotyczące immisji, o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu poprzedniego.

Ponadto:

- roszczenia uzupełniające, art. 224-230 k.c., o zwrot nakładów itp.;

- roszczenie o przeniesienie własności działki gruntu (art. 231 k.c.), np. na działce za 100 tys. złotych zbudował (w dobrej wierze!) dom za milion, przy czym wcale nie musi to być dom - może to być na przykład samo ogrodzenie.

[we własnym zakresie poczytać o współwłasności i immisjach, bo na wykładzie przerobimy je tylko pobieżnie!]

8.11.2010

Ciąg dalszy roszczeń petytoryjnych

Jak daleko musi sięgać ingerencja?

Art. 7 ust. 1 ustawy Prawo geologiczne i górnicze - złoża kopalin są własnością Skarbu Państwa, chyba że stanowią część składową nieruchomości gruntowej (zależy to od społeczno-gospodarczego przeznaczenia działki budowlanej).

Art. 10 ustawy Prawo wodne z lipca 2001 - wody mogą stanowić własność SP, osób prawnych i osób fizycznych, ale zależy to od rodzaju wód - morze terytorialne, morskie wody wewnętrzne, a także śródlądowe wody powierzchniowe płynące i wody podziemne stanowią własność SP, choćby leżały na terenie należącym do innych podmiotów).

Art. 12 ustawy Prawo wodne - wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości.

Immisje, zakazane przez art. 144 k.c. Podstawą do roszczenia o ich zaprzestanie jest art. 222. ust. 2.

Postać naruszenia pośredniego, poprzez emisje hałasu, wibracji itd. Prawo administracyjne wyznacza normy, poniżej których nie ma naruszenia (ale sąd nie jest związany tym ustaleniem, że normy zostały przekroczone).

Trzeba też pamiętać, że liczą się nie tylko oddziaływania w sferze fizycznej, ale także psychicznej (sąsiedztwo składu radioaktywnych substancji).

Ponadto, „nieruchomość sąsiednia” to nie tylko ta bezpośrednio przylegająca - może być położona dalej i wciąż oddziaływać.

Współwłasność nieruchomości

+ łączna (wspólność majątkowa), najczęściej w małżeństwie, nie ma wyodrębnionych udziałów;

+ w częściach ułamkowych - podziałowi ulega wspólne prawo, a nie wspólna rzecz; współwłaściciel w ułamku prawa całej nieruchomości.

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Własność nieruchomości wspólnej zbyta może być tylko z lokalem.

Prawo pierwokupu - generalna zasada, że go nie ma, chyba że ustawa przyznaje.

Współwłaściciel jest też zobowiązany do sprawowania zarządu (zarząd, jednakże, można powierzyć osobie fizycznej lub prawnej).

Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania, dających się pogodzić z prawem współposiadania i korzystania pozostałych; ma także prawo do przychodów i jest obciążony ciężarami związanymi z nieruchomością wspólną.

Wyodrębniony lokal to nowa nieruchomość, wraz z nią powstaje nieruchomość wspólna, np. winda, strych, ogrodzenie.

Art. 19 u.w.l. - gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (a więc mniejsza lub wynosząca dokładnie siedem), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności. Mamy wtedy:

- czynności zwykłego zarządu - czynności prawne lub faktyczne związane z bieżącą eksploatacją danej nieruchomości, np. pobieranie czynszu od najemców, drobne prace konserwatorskie (umowy o ich wykonanie);

- czynności przekraczające zwykły zarząd - polegające w szczególności na rozporządzeniu prawem, także czynności faktyczne, np. dobudowa piętra, zmiana przeznaczenia piwnicy.

Do dokonania tych pierwszych potrzebna jest większość (wg. liczby udziałów, nie głów). Istnieje też sądowa kontrola, bo każdy współwłaściciel może się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu; można też wystąpić o ustanowienie zarządcy (w określonych sytuacjach).

Do dokonania tych drugich potrzebna jest zgoda wszystkich. Współwłaściciele, których udziały łącznie wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie, gdy ktoś inny będzie blokował.

Wszystkie te kwestie regulują przepisy kodeksu cywilnego, art. 197-209.

Zniesienie współwłasności, umownie lub powództwo do sądu (nie przedawnia się). Trzy sposoby:

- podział fizyczny;

- podział ze spłatą;

- podział cywilny.

Własność nieruchomości lokalowej

Skąd się lokal (w sensie prawnym) bierze?

Art. 46 k.c. - „[…] części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Art. 2 u.w.l.

Czynności tworzące odrębność lokalową:

1) umowa między właścicielem nieruchomości, a nabywcą lokalu

2) umowa między współwłaścicielami znosząca współwłasność

3) jednostronna czynność właściciela nieruchomości

4) orzeczenie sądu znoszące współwłasność

5) umowa deweloperska

6) przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

7) spółdzielcza umowa quasi-deweloperska

8) likwidacja lub upadłość spółdzielni mieszkaniowej (dotyczy wyłącznie lokali objętych prawem własnościowym do lokali)

22.11.2010

Ad. 1

Lokal musi spełniać przesłankę samodzielności (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Stwierdza to starosta w formie zaświadczenia.

Umowa wymaga formy aktu notarialnego (art. 7 ust. 2), lokal powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej (musi być założona), wpis ma charakter konstytutywny (tylko ten pierwszy, ustanawiający).

Ad. 2

Jednocześnie ustanawiana jest odrębna własność lokali, forma aktu notarialnego, konstytutywne wpisy (kilka, bo do każdego lokalu oddzielny).

Ad. 3

Właściciel sam dla siebie ustanawia, także w formie aktu notarialnego i z konstytutywnym wpisem.

Ad. 4

Sąd nie jest związany zaświadczeniem starosty, ale przesłanka samodzielności nadal jest wymagana.

Ad. 5

Art. 9 ust. 3 u.w.l., trzy przesłanki ważności:

- strona podejmująca się budowy jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony;

- uzyskała pozwolenie na budowę

- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej

Pozostałe sposoby powstania odrębnej własności lokali nas nie interesują.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa; jest przykładem ułomnej osoby prawnej (art. 6 u.w.l.). Odpowiada za zobowiązania dot. nieruchomości wspólnej - art. 17 u.w.l.

W umowie ustanawiającej odrębną własność lokali można określić sposób zarządu nieruchomością, można też to zrobić później, w umowie w formie aktu notarialnego (art. 18 u.w.l.). Sprawowanie zarządu wymaga licencji - art. 184 i następne u.g.n.

Czym innym jest wybór zarządu jako quasi-organu z art. 20 u.w.l. Powoływany jest uchwałą, może być jedno- lub kilkuosobowy , a jego członkami mogą być wyłącznie osoby fizyczne (mogą to być właściciele, jak i inne osoby). Członkowstwo nie jest kadencyjne, a uchwała właścicieli może zawiesić lub odwołać członka zarządu (art. 20 ust. 2).

Zarząd jest umocowany do reprezentowania wspólnoty i kierowania jej sprawami. Oświadczenia woli wymagają współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu (art. 21).

Art. 22 - o czynnościach zwykłego zarządu i przekraczających go.

W pewnych przypadkach, gdy zarząd nie został powołany lub działa wbrew ustawie, nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, sąd może ustanowić zarządcę.

Art. 23 - o podejmowaniu uchwał przez właścicieli - może to mieć miejsce na zebraniach lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zebrania mogą być zwyczajne (co najmniej raz w roku, art. 30 ust. 1 pkt. 3) albo nadzwyczajne (zwoływane w razie potrzeby przez zarząd lub na wniosek właścicieli, art. 31).

Art. 24 - gdy brak wymaganej większości, można zwrócić się do sądu

Art. 25 - gdy jeden z właścicieli nie zgadza się z uchwałą

Obowiązki właścicieli lokali:

1) dot. lokalu, którego dana osoba jest właścicielem - art. 13 u.w.l.

2) dot. nieruchomości wspólnej - art. 14 i 15 u.w.l. (ponoszenie kosztów), ponadto art. 16 - nie można naruszać porządku domowego i korzystać z nieruchomości w sposób uciążliwy, godzący w innych współwłaścicieli; grozi za to najsurowsza możliwa sankcja, tj. przymusowa sprzedaż lokalu.

Obrót nieruchomościami

Rozpatrywać go będziemy na dwóch płaszczyznach, w pewien sposób połączonych:

+ fragment obrotu cywilnego, czynności mające za przedmiot nieruchomości (zastosowanie będzie tu miał przede wszystkim k.c.);

+ gospodarowanie nieruchomościami (w oparciu o u.g.n.).

U.g.n. utworzyła pewne publiczne zasoby nieruchomości (art. 20 u.g.n.).

1) Zasób nieruchomości SP składa się z nieruchomości będących własnością SP, nieoddanych w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości, które są przedmiotem użytkowania wieczystego SP. Nie wchodzą już jednak do niego grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, w rozumieniu ustawy Prawo wodne (art. 21 i 21a).

Zasobem nieruchomości SP gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (art. 23). Starosta jednak nie tylko gospodaruje, ale także reprezentuje SP (art. 11).

2) Zasoby nieruchomości jednostek samorządowych - gminne (art. 24), powiatowe (art. 25a) i wojewódzkiego (art. 25c). Nas przede wszystkim interesują gminne - należą do nich nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Nieruchomości, zarówno własności prywatnej jak i publicznej, mogą być przedmiotem obrotu, którego granice wyznacza art. 13 u.g.n. Obrót ten realizowany jest przede wszystkim poprzez sprzedaż nieruchomości lub oddawanie ich w użytkowanie wieczyste. Podstawową regulacją jest k.c. oraz art. 27 i następne u.g.n.

Wymagane jest przeprowadzenie przetargu (art. 37 ust. 1), w trybie określonym w art. 37-42. Także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Podstawowym wymogiem formalnym dla przeniesienia własności lub ustanowienia użytkowania wieczystego jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 27), także wpis do księgi wieczystej przy oddawaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przenoszeniu tego prawa w drodze umowy.

Użytkowanie wieczyste może dotyczyć tylko gruntów, o których mowa w art. 232 k.c.

6.12.2010

Przy ustanawianiu użytkowania wieczystego wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny.

Art. 28 u.g.n. - sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.

Art. 35 - wykaz nieruchomości, ma zawierać informacje wskazane w ust. 2

Co to za „właściwy organ”, o którym mowa w art. 35? Odpowiedź w art. 4 pkt. 9 - starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa.

Art. 37 ust. 1 - zasadą jest przetarg, wyjątki wskazane są w ust. 2 i 3, oczywiście wystarczy nauczyć się tylko kilku, nie trzeba wszystkich.

Ponadto gdy osoby fizyczne i prawne, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia i chcą z niego skorzystać oraz wyrażają zgodę na cenę ustaloną w ustawie, przetargu również nie będzie (art. 34). Nie stosuje się jednak tego przepisu, gdy zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych (art. 34 ust. 8).

Art. 38 - przeprowadzenie przetargu. Najpierw należy powiadomić osoby z pierwszeństwem, a po 21 dniach można przetarg ogłosić (art. 34 ust. 4 i art. 38 ust. 2).

Cztery formy, w których można przeprowadzić przetarg (art. 40 ust. 1):

1) przetarg ustny nieograniczony;

2) przetarg ustny ograniczony;

3) przetarg pisemny nieograniczony;

4) przetarg pisemny ograniczony.

Przetarg ustny zawsze jest aukcją, ale nie każda aukcja jest przetargiem ustnym.

Cenę nieruchomości stanowi jej wartość (art. 67 ust. 1 oraz ust. 1a o cenie lokali), zaś wartość nieruchomości ustala się na podstawie art. 149 i następnych u.g.n.

Artykuły: 151 ust. 1, 155 [jak przy większości takich wyliczeń, na potrzeby egzaminu nie trzeba znać wszystkich - byle tylko mieć ogólne pojęcie i potrafić wymienić 2-3], 156, 159.

Art. 174 - szerzej o rzeczoznawcy majątkowym

Rozporządzenie RM, o którym mowa w art. 42 u.g.n., przewiduje obowiązek powołania komisji przetargowej (od 3 do 7 członków spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia przetargu); komisja podejmuje decyzje większościowo, głos przewodniczącego jest decydujący.

W przetargu mogą wziąć udział osoby, które wniosą wadium, stanowiące zabezpieczenie organizatora przetargu. Wadium się co do zasady zwraca, chyba że zostanie potrącone przy sprzedaży.

Wadium wynosi 5-25% ceny wywoławczej, może być w pieniądzu, obligacjach państwa, papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego.

Termin powinien być taki, by komisja przetargowa na 3 dni przed przetargiem potwierdziła.

Zwrot wadium nie później niż 3 dni od zakończenia przetargu. Wadium zwraca się albo zalicza się na poczet ceny nabycia/pierwszej opłaty użytkowania wieczystego wobec tego, kto wygrał (ale tylko wtedy, gdy wadium było wpłacone w pieniądzu - dokumenty zwraca się po dokonaniu wpłaty).

Art. 40 ust. 4 u.g.n. - wynik negatywny przetargu, wtedy właściwy organ przeprowadza drugi przetarg, regulowane przez rozporządzenie RM. Organ właściwy może w nim obniżyć cenę wywoławczą (nie może być jednak niższa niż 50% ceny nieruchomości - art. 67 ust. 2 pkt. 2).

Jeżeli drugi przetarg również będzie miał wynik negatywny, można przeprowadzać kolejne, także poniżej 50%. Obligatoryjny jest tylko drugi przetarg.

Można też zbyć w drodze rokowań z nabywcą - art.67 ust. 2. pkt. 4

Przy wygraniu przetargu na użytkowanie wieczyste pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2 u.g.n.).

Rozdział 6 rozporządzenia RM reguluje zasady rokowań.

Postąpienie - jest to minimalna różnica między ceną wywoławczą, a kolejnymi cenami.

Przetarg będzie ważny, jak choć jedna osoba zgłosi postąpienie, w innym wypadku - wynik negatywny.

Zbycie - art. 41, organizator przetargu ma zawiadomić nabywcę nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu.

Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej, art. 67 ust. 3-4, także art. 68 - bonifikata.

Art. 68 ust. 3 - cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50 %.

13.12.10

Określone tryby przetargowe:

Rozdział 3 u.g.n. reguluje także oddanie w użytkowanie wieczyste, różnica dotyczy tego, że użytkowanie wymaga do swego powstania wpisu do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym, a własność takiego wymogu nie ma.

Obowiązki użytkownika wieczystego, wynikające zarówno z k.c. jak i ustawy:

1) zagospodarowanie

- wyłącznie grunt może być oddany w użytkowanie wieczyste

- art. 31 u.g.n.

- art. 239 k.c. - sposób korzystania z gruntu (art. 62 u.g.n.)

- art. 239 par. 2 k.c. - elementy umowy (art. 62 ust. 2 i 3 u.g.n.)

Istnieją też sankcje za niezagospodarowanie przez użytkownika wieczystego:

+ najpierw można wyznaczyć dodatkowy termin (nie mylić z przedłużeniem z art. 62 ust. 4 u.g.n.);

+ po upływie tego terminu albo od razu, gdy nie został wyznaczony, mamy dwie sankcje:

- dodatkowe opłaty roczne (art. 63 ust. 2-4 oraz art. 65 u.g.n.) albo

- rozwiązanie umowy (art. 250 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n.), które wiąże się z utratą prawa rzeczowego do gruntu.

2) obowiązki dot. ponoszenia pewnych opłat:

- pierwsza opłata - cena uzyskana w przetargu stanowi punkt wyjścia dla pierwszej opłaty (art. 72 ust. 2)

- opłaty roczne - art. 72 ust. 3 oraz art. 73 u.g.n., gdy mamy więcej celów.

Mogą być udzielane bonifikaty:

+ art. 73 ust. 3

+ art. 73 ust. 4

+ art. 74

+ art. 75 - zbieg bonifikat

Stawka procentowa może być wyższa dla bardziej atrakcyjnych gruntów - art. 76 ust. 1 u.g.n.

Mamy też przypadek, gdy nie będą pobierane opłaty roczne - art. 76 ust. 2 u.g.n.

Opłata roczna jest co do zasady ograniczona co do aktualnej wartości nieruchomości, jest więc wartością zmienną (art. 77 u.g.n.). Art. 77 ust. 2 zd. 1 dotyczy przypadków, w których cena z licytacji będzie większa od aktualnej wartości - wtedy aktualizacji nie dokonuje się.

Punktem wyjścia jest ocena rzeczoznawcy majątkowego (art. 77 ust. 3); mamy do czynienia z tzw. Operatem szacunkowym wskazującym na zmianę wartości gruntu.

Tryb aktualizacji jest w zasadzie po części administracyjny, a po części cywilny, gdzieś pomiędzy - art. 78 u.g.n.

Art. 78 ust. 2 - co może zrobić użytkownik wieczysty, który nie chce się zgodzić na nową wysokość opłaty. Jeśli nie zrobi nic, to znaczy, że godzi się na nową opłatę.

Art. 79 u.g.n.

Orzeczenie kolegium jest ostateczne, potem tylko sprzeciw z art. 80 u.g.n. i zwykła instancja.

Art. 81 u.g.n.

Ustanie użytkowania wieczystego:

- upływ terminu wskazanego w umowie (art. 33 ust. 1 u.g.n.), bo to prawo terminowe (chyba że zostanie przedłużone, a odmówić takiego przedłużenia można tylko ze względu na ważny interes społeczny właściciela);

- rozwiązanie umowy w trybie art. 240 k.c.;

- konfuzja z prawem własności, np. likwidacja przedsiębiorstwa państwowego (chyba że właścicielem jest SP, a użytkownikiem wieczystym gmina);

- przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności (konfuzja w drugą stronę, w ręku użytkownika - poprzednia w ręku właściciela).

Ustawa z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (trzecia z kolei ustawa regulująca tę kwestię)

Art. 1.1. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.

1a. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).",

2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

4. Przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy.

5. Osoby, o których mowa w ust. 1--4, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

Zakres czasowy - użytkowanie wieczyste powstałe przed [nie jestem pewien, nie wiem czemu w notatkach mam zapisane przed 13 października 2003]

Zakres podmiotowy - tylko osoby fizyczne (ale są wyjątki przewidziane w art. 1 ust. 2)

Zakres przedmiotowy - nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe

Przekształcenie następuje w drodze decyzji administracyjnej, co do zasady odpłatnie, ale są różne bonifikaty, nawet do 90%, a także kilka sytuacji, gdy nieodpłatnie.

Art. 1 ust. 5 - osoby uprawnione mogą wystąpić z żądaniem do 31 grudnia 2012 roku.

20.12.2010

Wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie należy odróżnić od konfiskaty i nacjonalizacji, określonych w przepisach szczególnych.

Mamy pięć elementów charakteryzujących wywłaszczenia:

1) mogą być wywłaszczone tylko nieruchomości spełniające warunki określone w u.g.n.;

2) wywłaszczenie prowadzi do pozbawienia własności, użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego albo do ograniczenia któregoś z tych praw;

3) może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie;

4) następuje wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub j.s.t.;

5) następuje na podstawie decyzji administracyjnej.

Ad. 1

Mogą to być tylko nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych wedle miejscowych planu zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne.

Jeżeli nieruchomość nie jest objęta takim planem, wtedy warunkiem wywłaszczenia jest, aby została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Podstawą takiej decyzji jest art. 50 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 50. 1. Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4, stosuje się odpowiednio.

2. Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

3. (uchylony).

4. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Wywłaszczeniem mogą być objęte nieruchomości należące do osób fizycznych, ułomnych osób prawnych i osób prawnych, ale, zgodnie z art. 113 ust. 2 u.g.n. - nieruchomość stanowiąca własność SP nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to jednak wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość należącą do SP.

Nie ma ograniczeń co do rodzaju nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu (mogą być zatem wywłaszczone nieruchomości lokalowe, budynkowe, gruntowe), nie ma także znaczenia jej przeznaczenie (np. leśna, rolna, rekreacyjna albo pod zabudowę) - ważne tylko, by były to cele publiczne.

Wywłaszczenie może objąć całość nieruchomości albo tylko jej część. Może być tak, że pozostała jej część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, wtedy na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz nastąpiło wywłaszczenie części tej nieruchomości (art. 113 ust. 3). To roszczenie ma charakter cywilnoprawny, a zatem dochodzić takiego roszczenia o nabycie pozostałej części nieruchomości (nie objętej wywłaszczeniem) można tylko przed sądem powszechnym, w drodze powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (podstawą tego powództwa jest art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.).

Wywłaszczenie może obejmować własność nieruchomości albo użytkowanie wieczyste, a także ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, prawa spółdzielcze); nie może natomiast objąć hipoteki, bo ta nie ogranicza właściciela/użytkownika wieczystego w prawie do korzystania z nieruchomości. A zatem hipoteka nie zostanie utracona w razie wywłaszczenia, dalej będzie obciążać nieruchomość.

Ad. 2

Dwa sposoby wywłaszczenia:

- pozbawienie prawa własności, użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego (na tej nieruchomości) oraz przejście tego prawa na SP/j.s.t.;

- ograniczenie uprawnień osoby, której takowe uprawnienia przysługują, np korzystania, pobierania pożytków, rozporządzania.

Ad. 3

Przyczyny:

Art. 112 ust. 3 - wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości (tj. wywłaszczenie), a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (w rozumieniu kodeksu cywilnego).

Przez cele publiczne rozumie się takie cele, których realizacja służy ogółowi społeczeństwa, a nie pojedynczym jednostkom. Zaspokajają potrzeby powszechne, np. zaopatrzenie w wodę, energię elektryczną, umożliwienie dojazdu itd.

Nie ma dowolności w określeniu celu publicznego - jest wprost wskazany w art. 6, w katalogu zamkniętym (np. wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie). Poza tym musi być zawsze wyraźnie wskazany w decyzji o wywłaszczeniu - zbyt lakoniczne jego określenie będzie podstawą do uchylenia takiej decyzji.

W art. 6 pkt. 10 mamy odesłanie do odrębnych ustaw - np. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wspomniany już art. 50. Inną ustawą szczególną jest ustawa z 10.04.2003 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dot. nabywania nieruchomości pod budowę autostrad.

Jeszcze inna ustawa szczególna: Prawo lotnicze z 3.07.2002 - nieruchomości potrzebne np. na poszerzenie pasów startowych.

Co nie jest celem publicznym - bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Nie jest nim na przykład budowa elektrowni wodnej/elektrociepłowni/wiatrowej, bo służy ona zaspokajaniu potrzeb tylko społeczności lokalnej. Także budowa drogi wewnętrznej, osiedlowej, dojazdowej, lokalnej niebędącej drogą gminną, prywatnej szkoły, ale np. budowa linii przesyłowej wchodzi już w zakres celu publicznego, bo nie da się określić kręgu osób, które z niego skorzystają.

Ad. 4

Wywłaszczenie może nastąpić wyłącznie na rzecz SP/j.s.t. (gmina, gmina na prawach powiatu, powiat, województwo), które o takie wywłaszczenie wnoszą.

Ad. 5

Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta (albo prezydent miasta w gminach/miastach na prawach powiatu, zgodnie z art. 92 ustawy o samorządzie powiatowym) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Trzeba też pamiętać o możliwości wyłączenia organu (art. 24 k.p.a.), a zatem prezydent nie może orzekać w sprawie wywłaszczenia nieruchomości na rzecz gminy/miasta na prawach powiatu, które reprezentuje, co więcej nie mógłby też o tym orzekać żaden z jego zastępców ani pracowników tej gminy, dopiero wojewoda byłby właściwy (mógłby on też postanowieniem przekazać sprawę o wywłaszczenie innemu prezydentowi, spoza właściwości miejscowej).

Przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego mamy etap poprzedzający, trzeba tu wyróżnić dwie sytuacje:

- kiedy nieruchomość ma uregulowany stan prawny, ma księgę wieczystą/zbiór dokumentów, a jeżeli nawet ich nie ma, to istnieją takie dokumenty, które w sposób nie budzący wątpliwości wskazują, jakim podmiotom przysługuje tytuł prawny do nieruchomości;

- kiedy nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, a zatem nie można ustalić w sposób nie budzący wątpliwości komu przysługują prawa do tej nieruchomości;

Jeżeli stan jest uregulowany, a wywłaszczenie następuje na rzecz SP, wówczas starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej składa podmiotowi, któremu przysługują prawa na nieruchomości, które to prawa mają być objęte wywłaszczeniem, oświadczenie woli o charakterze zaproszenia do rozpoczęcia negocjacji.

Gdy wywłaszczenie następuje na rzecz j.s.t., takie zaproszenie składa organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (wójt, burmistrz, prezydent miasta na szczeblu gminy, starosta i zarząd powiatu na szczeblu powiatu, marszałek województwa i zarząd województwa na szczeblu województwa).

Złożenie tego zaproszenia poprzedza zatem wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Gdyby nie zostało złożone, stanowiłoby to rażące naruszenie prawa materialnego i dawałoby podstawę do uchylenia decyzji o wywłaszczeniu.

W oświadczeniu wskazuje się termin końcowy negocjacji, do którego ma nastąpić zawarcie umowy o nabyciu prawa do nieruchomości. Jeżeli doszłoby do zawarcia takiej umowy, wówczas postępowania wywłaszczeniowego nie wszczyna się. W takiej umowie określa się cenę sprzedaży, a wyjątkowo (zasadą jest zapłata), za zgodą osoby, której prawa mają być objęte wywłaszczeniem, można przyznać tej osobie nieruchomość zamienną.

Wykonanie umowy podlega przepisom prawa cywilnego, wszelkie roszczenia z tej umowy mogą być zatem dochodzone tylko przed sądem powszechnym.

Gdy natomiast nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, starosta obwieszcza o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości. To obwieszczenie ma charakter wiadomości publicznej i ogłasza się je w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Ponadto, ogłasza się je na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także w dzienniku, gazecie itp. o zasięgu ogólnopolskim.

Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od ukazania się ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które będą w stanie wykazać, że im przysługują prawa do nieruchomości, która ma być objęta wywłaszczeniem, wtedy można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe.

Gdyby starosta zaniechał ogłoszenia w takiej sytuacji, stanowiłoby to rażące naruszenie prawa materialnego i dawałoby podstawę do uchylenia decyzji o wywłaszczeniu

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego

Wszczyna się je albo z urzędu, jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz SP, albo na wniosek, jeżeli na rzecz j.s.t. (wtedy o wywłaszczenie wnosi do starosty organ wykonawczy j.s.t.).

Wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe można również na podstawie zawiadomienia, które może złożyć podmiot zamierzający realizować cel publiczny na tej nieruchomości.

Jeżeli będzie wniosek/zawiadomienie, starosta może wydać decyzję o odmowie wszczęcia postępowania, gdy nie znajdzie podstaw do takowego. Decyzja jest zaskarżalna, przysługuje odwołanie do organu II instancji - wojewody, w terminie 14 dni od doręczenia takiej decyzji wraz z uzasadnieniem, a od decyzji organu II instancji przysługuje z kolei skarga do w.s.a.

Wszczęcie postępowania następuje z dniem doręczenia zawiadomienia o wszczęciu stronom (a więc wszystkim, którym przysługują jakieś prawa do nieruchomości), gdy zaś stron nie da się ustalić, dniem wszczęcia jest dzień wskazany w ogłoszeniu starosty, o którym mowa była wcześniej.

Postępowanie nie stoi na przeszkodzie zawarcia umowy o nabyciu nieruchomości między podmiotem a SP/j.s.t. Można ją zawrzeć aż do wydania decyzji przez organ II instancji, tj. przez wojewodę. Jeśli zostanie zawarta, postępowanie umarza się jako bezprzedmiotowe.

Wniosek jest dość sformalizowany, art. 116 u.g.n. wskazuje elementy, które musi zawierać, to jest między innymi:

- nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości;

- cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna;

- powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej części i całej nieruchomości;

- dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania.

Do wniosku o wywłaszczenie należy też dołączyć dokumenty z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego itp.

Po wszczęciu postępowania starosta ma obowiązek złożyć do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości wniosek o ujawnieniu w dziale drugim tej księgi wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeśli zaś księgi wieczystej nie ma, starosta takie zawiadomienie składa celem dołączenia go do zbioru dokumentów nieruchomości.

Wniosek starosty nie jest jednak wnioskiem w rozumieniu przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece ani przepisów o postępowaniu wieczysto-księgowym zawartych w k.p.c., bo na skutek złożenia tego wniosku dalsze postępowanie przed sądem toczy się z urzędu. Jest ono wolne od kosztów sądowych, na skutek tego wniosku zamieszcza się w k.w. tylko wzmiankę o wszczęciu postępowania.

Wydanie decyzji wywłaszczeniowej

Jeżeli nieruchomość, która ma być objęta wywłaszczeniem, ma uregulowany stan prawny, wtedy starosta przeprowadza rozprawę administracyjną. Po niej wydaje się decyzję o nabyciu prawa rzeczowego do nieruchomości przez SP/j.s.t.

Takiej decyzji o wywłaszczeniu nie nadaje się co do zasady rygoru natychmiastowej wykonalności. Mógłby być nadany tylko wtedy, gdy byłoby to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia, życia ludzkiego, interes społeczny itd.

Decyzję o wywłaszczeniu doręcza się stronom na piśmie, albo za pomocą środków komunikacji elektronicznej. W takiej decyzji określa się jakie prawa do tej nieruchomości przechodzą na rzecz SP/j.s.t., a także wskazuje się wysokość odszkodowania.

Jeżeli natomiast nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, nie ma komu doręczyć decyzji, a więc o jej wydaniu obwieszcza się i podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Takie zawiadomienie wywołuje skutki doręczenia z upływem 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia.

Odszkodowanie składa się w takim wypadku do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Zaskarżenie decyzji o wywłaszczeniu

Odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia, niezależnie, czy decyzję wydał starosta czy prezydent.

Od wojewody do w.s.a. w terminie 30 dni od doręczenia decyzji wojewody wraz z uzasadnieniem.

Niezaskarżona decyzja organu I instancji i zawsze decyzja II instancji jest ostateczna (wykonalna). W.s.a. może jednak na wniosek skarżącego może wydać postanowienie o wstrzymaniu wykonania decyzji o wywłaszczeniu.

W wyjątkowych wypadkach można też wnosić skargę kasacyjną do NSA.

Skutki wydania decyzji

1) Przejście prawa rzeczowego do nieruchomości objętej wywłaszczeniem na rzecz SP/j.s.t. następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna.

Jeżeli wywłaszczeniem objęte jest użytkowanie wieczyste, a beneficjentem (nabywcą) tego użytkowania będzie SP/j.s.t. której przysługuje prawo własności tej nieruchomości, to wówczas dochodzi do konfuzji (art. 121 u.g.n.) i wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Innym skutkiem jest wygaśnięcie prawa najmu, dzierżawy lub użyczenia nieruchomości. Prawa te wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Podstawą wpisu (charakter deklaratoryjny) nabywcy do k.w. jest ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości. Wpisu w księdze dokonuje się na wniosek starosty jeśli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz SP, albo na wniosek organu wykonawczego danej j.s.t. jeśli na jej rzecz.

Może zdarzyć się tak, że prawo do nieruchomości objęto wywłaszczeniem, a cel publiczny nie jest realizowany (np. nie przystępuje się od razu do budowy autostrady). Dotychczasowy właściciel/użytkownik wieczysty może mimo decyzji o wywłaszczeniu wnosić o oddanie mu tej nieruchomości w dzierżawę.

2) Jeśli zaś chodzi o ograniczenie uprawnień w drodze wywłaszczenia, jego podstawą jest art. 124 u.g.n. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może, w drodze decyzji, udzielić zezwolenia osobie trzeciej na zakładanie lub przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej itp.

Starosta wydaje taką decyzję z urzędu albo na wniosek, przy czym warunkiem jej wydania jest, aby właściciel/użytkownik wieczysty dobrowolnie nie zgodził się na wykonanie takich czynności na nieruchomości, albo też jeżeli stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany i nie wiemy, kto posiada tytuł prawny do nieruchomości.

Przed wydaniem takiej decyzji starosta przeprowadza negocjacje, jeśli znana jest osoba właściciela/użytkownika wieczystego.

W oparciu o wydaną decyzję właściciel nieruchomości zobowiązany jest udostępnić nieruchomość wskazanemu w decyzji podmiotowi, który ma wykonać wskazane czynności.

Obowiązek ten podlega egzekucji administracyjnej.

Gdyby okazało się, że na skutek przeprowadzenia/założenia takich urządzeń korzystanie z takiej nieruchomości staje się niemożliwe (nie można z niej korzystać w prawidłowy, dotychczasowy sposób), wtedy właściciel/użytkownik może wystąpić do starosty lub podmiotu, który ma przeprowadzić prace, aby nabył od niego własność/użytkowanie wieczyste na rzecz SP w drodze umowy.

Takie roszczenie o nabycie całej nieruchomości ma charakter cywilnoprawny, a więc dochodzić go można wyłącznie przed sądem powszechnym.

Innym sposobem ograniczenia prawa rzeczowego do nieruchomości jest zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości (art. 126 u.g.n.). Chodzi o to, że w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody (a więc tylko w tych dwóch przypadkach), starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może udzielić, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy licząc od dnia zajęcia nieruchomości.

Taką decyzję wydaje z urzędu albo na wniosek, wydaje ją niezwłocznie. Takiej decyzji zawsze nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności.

Jeżeli podmiot, który dokonuje zajęcia nieruchomości, nie jest w stanie złożyć natychmiast wniosku o zajęcie nieruchomości, powinien tego dokonać w ciągu trzech następnych dni od zajęcia nieruchomości. W innym przypadku starosta w drodze decyzji nakłada na taki podmiot karę pieniężną w wysokości 5000 złotych za każdy dzień opóźnienia licząc od czwartego dnia od zajęcia cudzej nieruchomości. Jest także kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej wobec podmiotu, którego nieruchomość zajęto.

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości, art. 128 i n.

Nie jest to odszkodowanie w rozumieniu k.c.

Ustala się je po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego; bierze się pod uwagę rodzaj, położenie, aktualny sposób użytkowania nieruchomości, jej przeznaczenie, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomości.

Odszkodowanie ustala się od razu w decyzji o uwłaszczeniu albo w odrębnej decyzji. O wysokości odszkodowania orzeka starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (prezydent).

Może być także przyznana nieruchomość zamienna (za zgodą zainteresowanego). Jeżeli między wartością prawa odjętego a wartością nieruchomości zamiennej istnieje różnica, mamy do czynienia z dopłatą.

Odszkodowanie wypłaca się jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. W razie opóźnienia lub zwłoki z wypłatą stosuje się przepisy k.c., np. o odsetkach ustawowych.

Wysokość tego odszkodowania podlega waloryzacji, o niej także orzeka się w drodze decyzji.

Kto wypłaca odszkodowanie?

- starosta, jeśli wywłaszczenie na rzecz SP,

- organ wykonawczy j.s.t., jeśli na rzecz tej j.s.t.

Wypłaca się je gotówką, przelewem albo przez złożenie świadczenia do depozytu sądowego (gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo osoba dotknięta wywłaszczeniem odmawia przyjęcia odszkodowania albo wypłata odszkodowania napotyka na trudne do pokonania przeszkody).

Pamiętajmy, że z chwilą złożenia do depozytu sądowego, zobowiązanie do wypłaty odszkodowania zostaje wykonane.

Skoro odszkodowanie następuje na podstawie decyzji administracyjnej, to niedopuszczalna jest droga sądowa, nie można zatem wytoczyć powództwa przed sądem powszechnym (pozew podlegać będzie odrzuceniu), chyba że wcześniej sąd administracyjny uznał się za niewłaściwy (art. 199¹ k.p.c.).

Ma prawo wniesienia odwołania od decyzji starosty do wojewody, a od wojewody do w.s.a.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości, art. 136 i n.

Zasadą jest, że nieruchomość do której prawo rzeczowe było objęte wywłaszczeniem nie może być użyta na inny cel niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu - wyjątkiem jest tylko sytuacja, w której poprzedni właściciel nie złożył wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, wtedy można przeznaczyć nieruchomość na inny cel.

Gdyby ta zasada została naruszona, a nie upłynął jeszcze termin do złożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, to czynność naruszająca tę zasadę jest bezwzględnie nieważna (art. 58 par. 1 k.c. w zw. z art. 136 ust. 1 u.g.n.).

Jeżeli nieruchomość wywłaszczona stała się zbędna na ten cel wskazany w decyzji o wywłaszczeniu i ma być użyta na inny cel, wówczas powstaje obowiązek zawiadomienia poprzedniego właściciela/użytkownika wieczystego. W zawiadomieniu należy wskazać, że ta osoba może złożyć wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Organem właściwym do takiego zawiadomienia jest starosta (jeśli na rzecz SP) albo organy wykonawcze j.s.t. (jeśli na rzecz j.s.t.).

Zaniechanie takiego zawiadomienia może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą SP/j.s.t.

Kiedy nieruchomość staje się zbędna na cel wskazany w decyzji? Są dwa przypadki:

- jeżeli mimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o uwłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu publicznego;

- jeżeli mimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o uwłaszczeniu stała się ostateczna, cel publiczny nie został zrealizowany.

Z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości można wystąpić w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu; po tym terminie uprawnienie do żądania zwrotu wygasa (jest więc to termin prekluzyjny). Termin nie rozpocznie w ogóle biegu jeżeli miejsce pobytu osoby uprawnionej nie jest znane.

W zasadzie można żądać zwrotu każdej wywłaszczonej nieruchomości, ale pod pewnym warunkami, wypracowanymi przez orzecznictwo SN i NSA.

1) nieruchomość musiała być wywłaszczona;

2) wywłaszczenie musiało nastąpić w drodze decyzji administracyjnej (a nie aktu powszechnie obowiązującego);

3) w dacie złożenia wniosku o zwrot nieruchomość musi jeszcze stanowić własność SP/j.s.t.;

4) nie można żądać zwrotu, jeżeli nieruchomość jest drogą publiczną;

5) nie można żądać zwrotu tylko udziału we współwłasności tej nieruchomości.

Bez spełnienia tych przesłanek starosta (prezydent) wydaje decyzję odmawiającą zwrot, przysługuje odwołanie.

Z wnioskiem o zwrot występuje się do starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej (prezydenta).

Zwrot następuje pod warunkiem, że poprzedni właściciel/użytkownik wieczysty zwróci wypłacone mu odszkodowanie albo nieruchomość zamienną. Zwrot odszkodowania można rozłożyć na raty na okres do 10 lat, ale roszczenie SP/j.s.t. podlega zabezpieczeniu, najczęściej hipoteką na tej nieruchomości, która jest zwracana (podstawą wpisu hipoteki w księdze wieczystej będzie ostateczna decyzja o zwrocie nieruchomości).

Zwrot nieruchomości następuje w drodze decyzji, od której oczywiście przysługuje odwołanie.

Sprawy o zwrot podlegają rozpoznaniu w postępowaniu administracyjnym.

Nieruchomość objęta zwrotem przechodzi na rzecz poprzedniego właściciela albo jego spadkobiercy z chwilą kiedy decyzja stała się ostateczna. Taka ostateczna decyzja jest również podstawą wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

3.01.2011

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wciąż obowiązująca. Nie dotyczy obywateli polskich, jedynie cudzoziemców, wśród których wyróżnia się obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego + Szwajcarii oraz innych cudzoziemców (w stosunku do tych pierwszych przepisy są bardziej liberalne).

Zgodnie z art. 1 ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia.

Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Odmowa wydania zezwolenia również w trybie decyzji.

Zakres przedmiotowy - zróżnicowany w zależności od kategorii nieruchomości.

Cudzoziemiec (art. 1 ust. 2) - osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna mająca siedzibę za granicą, a także mająca siedzibę w RP, ale kontrolowana przez podmioty zagraniczne, oraz spółka kontrolowana przez podmioty zagraniczne (gdy ponad 50% głosów na walnym zgromadzeniu/zgromadzeniu wspólników należy do cudzoziemców).

Dotyczy nabycia własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4), w tym także dziedziczenia testamentowego, gdzie cudzoziemiec ma dwa lata na uzyskanie zezwolenia (art. 7 ust. 3). Co ciekawe, dziedziczenie ustawowe już takiego zezwolenia nie wymaga (art. 7 ust. 2).

Przesłanki wydania zezwolenia:

- nabycie nie powoduje zagrożeń wskazanych w przepisie oraz

- jeżeli cudzoziemiec wykaże więzi łączące go z RP, np. polskie pochodzenie.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości oraz zbywcy, także określenie formy prawnej nabycia nieruchomości (art. 1a ust. 3).

Decyzja ministra dotyczy konkretnego zbywcy, nabywcy oraz nieruchomości.

Nie ma terminu na wydanie decyzji, organ może przeprowadzić stosowne postępowanie, np. sprawdzić dowody. Wyjątkiem jest art. 3a - decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę.

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie (art. 3b). Podlega to zaskarżeniu.

Istnieje też możliwość ubiegania się o promesę (art. 3d), wymagane są te same przesłanki co przy zezwoleniu. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Promesa ważna jest jeden rok.

Art. 3e - nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium RP stanie się spółką kontrolowaną.

Art. 3 - zezwolenie ważne jest przez okres dwóch lat od wydania. Powinno zawierać między innymi osobę nabywcy i zbywcy, a także przedmiot nabycia.

Cudzoziemiec ma obowiązek przedstawić zezwolenie, notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy rzeczywiście

Art. 6 - nieważność bezwzględna, z mocy prawa, w razie nabycia wbrew przepisom ustawy. Stwierdzana jest deklaratoryjnym orzeczeniem sądu na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

W art. 8 ustawy przewidziane są wyjątki, gdy nie wymaga się zezwolenia:

- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;

- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu;

- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

- nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

- nabycie nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast, przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i kontrolowaną przez cudzoziemców.

Na obszarze Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości bez żadnych ograniczeń (z wyjątkiem rolnych i leśnych - te dopiero od 1 maja 2016 roku). Jest to realizacja swobód europejskich.

Przekazywanie nieruchomości w szczególnym trybie:

A) oddawanie nieruchomości w trwały zarząd;

B) wyposażanie w nieruchomości jednostki państwowe i państwowe osoby prawne;

C) udostępnienie nieruchomości przedstawicielstwom innych państw;

Ad. A

Trwały zarząd - prawna forma władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną (art. 43 ust. 1 u.g.n.)

Jednostka organizacyjna - należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (art. 4 pkt. 10 u.g.n.), np. Policja, Straż Pożarna, a więc jednostki, które nie mogą same mieć prawa własności czy użytkowania wieczystego.

Trwały zarząd daje prawo jednostce organizacyjnej do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania, prawo do dokonywania inwestycji budowlanych, do oddawania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie.

Zarząd ustalany jest na czas oznaczony lub nieoznaczony. Decyzję o ustaleniu wydaje właściwy organ na wniosek jednostki organizacyjnej. (art. 45 ust. 1). Elementy decyzji wskazane są w art. 45 ust. 2.

Jednostka org. Obejmuje nieruchomość protokolarnie i ma obowiązek gospodarowania nią w sposób określony w decyzji o ustaleniu zarządu, a także obowiązek uiszczania opłat rocznych (art. 82 i 83 u.g.n.).

Art. 46 - trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu.

Na podstawie decyzji organu, jednostki org. mogą także przekazywać między sobą nieruchomości.

Ad. B

Art. 51 i następne u.g.n.

Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, organ założycielski lub organ nadzorujący wyposażają daną utworzoną jednostkę w nieruchomości (z zasobu SP) niezbędne do prowadzenia przez nią działalności. Państwowa osoba prawna uzyskuje własność/użytkowanie wieczyste, natomiast państwowa jednostka org. trwały zarząd.

Przy wyposażaniu państwowych osób prawnych przeniesienie własności nieruchomości następuje nieodpłatnie oraz nie pobiera się pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, natomiast następne opłaty są już pobierane (art. 82 i 83 ustawy).

Art. 52 - na wniosek ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, organu założycielskiego lub organu nadzorującego starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wskazuje nieruchomości, które mogą być przeznaczone na wyposażenie państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.

Przy wyposażaniu państwowej osoby prawnej wymagana jest forma aktu notarialnego (art. 53 ust. 2).

Z dniem likwidacji jednostki własność nieruchomości przechodzi na SP, a o jej dalszej przyszłości decyduje minister SP, może on przekazać ją kolejnej tworzonej jednostce państwowej.

Art. 58 i 59 - nieruchomości SP mogą być wnoszone jako wkład niepieniężny (aport) do spółki przez ministra SP w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Ponadto minister ten może wyposażyć fundację lub dokonać darowizny nieruchomości z zasobu SP na rzecz fundacji oraz organizacji pożytku publicznego prowadzących działalność, o której mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2, na jej cele statutowe. W tych przypadkach nie stosuje się trybu przetargowego (art. 37 pkt. 7).

Ad. C

Art. 61 u.g.n.

Gospodarowanie lokalami

Ustawa o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku

Art. 4 - tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Ponadto gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Realizacja zadań gminy następuje przy wykorzystaniu gminnego zasobu mieszkaniowego i na podstawie dwóch uchwalanych przez radę gminy dokumentów (art. 21):

+ wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, opracowywany na co najmniej pięć lat i zawierający w szczególności elementy wyliczone w art. 21 ust. 2;

+ zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zawierające w szczególności elementy wyliczone w art. 21 ust. 3.

„Gminny zasób mieszkaniowy” - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów (art. 2 pkt. 10).

10.01.2011

Kwestie najmu

Trójstopniowa regulacja lokali mieszkaniowych:

+ art. 659-679 k.c. o charakterze ogólnym,

+ art. 680 i następne k.c. o charakterze szczególnym,

+ ustawa o ochronie praw lokatorów - przepisy dotyczące wyłącznie lokali.

Stosunek najmu powstaje na podstawie umowy. To, kto jest najemcą, wynika z zastosowania procedury określonej w dokumentach rady gminy (wieloletnim programie gospodarowania i zasadach wynajmowania [?]).

Umowa jest zawierana co do zasady na czas nieoznaczony (art. 5 ust. 2 i art. 20 ust. 2). Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6).

Po ustaniu stosunku najmu następuje rozliczenie i zwrot kaucji w wysokości zwaloryzowanej (art. 6 ust. 3).

Umowa najmu lokalu komunalnego nie wymaga zachowania żadnej formy, ale regułą jest forma pisemna (zwykła).

Podstawowe obowiązki stron:

+ wynajmującego (art. 6a, kilka trzeba znać):

- oddanie przedmiotu najmu (lokalu) do używania w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz

- utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania najmu.

+ najemcy (art. 6b, kilka trzeba znać):

- korzystanie z lokalu w sposób zgodny z umową i ustawą (art. 6b ust. 1),

- zapłata czynszu,

- dokonywanie drobnych nakładów związanych z bieżącą eksploatacją lokalu.

Wydanie lokalu następuje na podstawie protokołu (art. 6c), który potem stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie owego lokalu.

Zapłata czynszu (składnik przedmiotowo istotny umowy najmu, art. 659 k.c.).

Czynsz stanowi ekwiwalent za udostępnienie lokalu do używania. Jest kategorią rynkową, kształtowaną przez popyt i podaż, ale lokale mieszkalne z zasobu komunalnego (wysokość czynszu za nie i możliwość zmiany tego czynszu) podlegają już prawnej reglamentacji.

Czynsz zawsze płaci się w pieniądzu (ale mogłoby być także coś innego, wynika to z uchwał gmin dot. polityki czynszowej [?]).

Przy ustalaniu wysokości czynszu panuje swoboda, regulacje pojawiają się dopiero przy lokalach komunalnych:

- uchwalone przez radę gminy zasady polityki czynszowej (art. 21 ust. 2 pkt. 4);

- art. 7 ust. 1 - w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, np. położenie lokalu czy istniejące instalacje.

Lokale socjalne oraz przekraczające 80 m² są uregulowane odrębnie.

Powierzchnia użytkowa lokalu - szerokość, długość i wysokość. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 7 jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, np. pokoi, kuchni, spiżarni i innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się natomiast powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf itp.

Ponadto art. 2 ust. 2 - obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian (czyli nie wlicza się już grubości ścian).

Możliwe są modyfikacje czynszu, np. obniżki przewidziane w art. 7 ust. 2-12. Istnieje też tzw. dodatek mieszkaniowy, uregulowany w ustawie o dodatku mieszkaniowym.

Możliwość podwyższenia czynszu (art. 8a i 9)

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

Art. 8a ust. 4 - podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e.

Uzasadniona podwyżka to taka, która zapewnia zwrot kapitału oraz godziwy zysk (art. 8a ust. 4b). Uzasadniona jest też podwyżka, która nie przekracza stopy inflacji (art. 8a ust. 4e).

Co może zrobić lokator otrzymujący wypowiedzenie z podwyżką?

- zgodzić się

- w ciągu dwóch miesięcy odmówić przyjęcia podwyżki - rozwiązanie stosunku prawnego (art. 8a ust. 5 pkt. 1)

- w ciągu dwóch miesięcy zakwestionować podwyżkę na drodze sądowej, w pozwie domagając się zmniejszenia albo całkowicie uznając podwyżkę za bezzasadną (art. 8a ust. 5 pkt. 2). W czasie trwania postępowania płacić będzie stary czynsz, ale jeśli sąd nie przyzna mu racji, będzie musiał dopłacić różnicę.

Obok czynszu są jeszcze opłaty niezależne od właściciela, przez które należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt. 8 oraz art. 9 ust. 5).

Zakończenie stosunku najmu

Gdy na czas nieoznaczony, poprzez wypowiedzenie zakończyć jest bardzo trudno.

Wypowiedzenie jest reglamentowane i ograniczone do przypadków z art. 11 ustawy (dotyczącym wszystkich lokali mieszkalnych, nie tylko komunalnych). Te przypadki to między innymi:

- lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

- właściciel może też wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (a nie ma innego, w którym mógłby zamieszkać), jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny; okres wypowiedzenia wynosi wtedy 6 miesięcy, a bez dostarczenia/posiadania lokalu zamiennego - 3 lata;

- z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Inne niż wypowiedzenie sposoby zakończenia stosunku najmu:

- rozwiązanie umowy za zgodą obu stron;

- nadejście terminu, gdy czas był oznaczony (ale z gminą umowa jest co do zasady na nieoznaczony);

- rozwiązanie umowy najmu przez sąd (art. 13 ust. 1) - gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia;

- a co ze śmiercią najemcy? Zasadniczo prawa i obowiązki przechodzą na spadkobierców, np. w przypadku lokalu użytkowego, ale już nie mieszkalnego (wtedy zastosowanie ma art. 691 k.c.); gdy nie ma wskazanych w tym przepisie osób, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Opróżnienie lokalu - eksmisja

Postępowanie na podstawie k.p.c. (art. 15 ustawy)

art. 15

Istnieje szereg ograniczeń co do eksmisji:

- nie przeprowadza się jej w czasie zimy, tj. od 1 listopada do 31 marca, chyba że osobie eksmitowanej wskazano lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie;

- orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6); jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy (art. 18 ust. 5).

Art. 22 - z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne.

Definicja lokalu socjalnego w art. 2 ust. 1 pkt. 5 - lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Najem lokalu socjalnego jest zawierany na czas oznaczony (art. 23 ust. 1), z tym, że po jego upływie można przedłużyć na dalszy okres (o ile dalej spełnione są przesłanki, ust. 3).

2 kategorie osób:

- osoby spełniające przesłanki dochodowe (odpowiednia wysokość dochodu);

- osoby eksmitowane, co do których sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego, w art. 14 ust. 4 wymienione są osoby, wobec których o takim uprawnieniu sąd musi orzec, np. kobiety w ciąży, małoletni, bezrobotni.

Najem lokalu socjalnego podlega preferencyjnym stawkom czynszu (art. 23 ust. 4) - nie mogą przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

17.01.2011

Formy popieranie budownictwa mieszkaniowego - zwykle chodzi o preferencje, ułatwienia dla poszczególnych grup, np. programy rządowe „Rodzina na swoim”, są to głównie rozwiązania prawno-finansowe.

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Na potrzeby egzaminy zajmiemy się tylko rozdziałem 4 tej ustawy, tj. Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Jest to ważna instytucja w systemie gospodarki nieruchomości i lokalami, bo to kolejna forma umożliwiająca eksploatację i budowę lokali mieszkalnych. Nie istnieje definicja ustawowa, ale możemy stworzyć własną - Towarzystwo Budownictwa Społecznego stanowi prawno-organizacyjną formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi o umiarkowanych dochodach.

Mogą być tworzone w jednej z trzech form prawnych, jako spółki z o.o. (najczęściej wybierana forma), spółki akcyjne lub spółdzielnie osób prawnych (art. 23).

Do poszczególnych form stosuje się odpowiednio przepisy ksh lub ustawy Prawo spółdzielcze.

TBS powstaje w sposób właściwy dla danego podmiotu (a więc jeśli ma formę spółki z o.o., to powstaje w drodze zawarcia umowy spółki itd.). Podlega zatwierdzeniu przez ministra infrastruktury (art. 24 ust. 2), który wydaje decyzję w tej sprawie (zarówno przy potwierdzeniu, jak i odmowie).

Trzeba też wspomnieć, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest nazwą zastrzeżoną wyłącznie dla podmiotów, które są tymi towarzystwami w rozumieniu ustawy - nie możemy zatem założyć sobie własnej spółki zajmującej się rozprowadzaniem chrupek i nazwać jej Towarzystwem Budownictwa Społecznego.

Przedmiotem jest budowa domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu (art. 27 ust. 1), oprócz tego może prowadzić inną działalność, np. nabywać budynki, przeprowadzać remonty (art. 27 ust. 2). Istnieją jednak pewne ograniczenia (co do powierzchni [...]), by działalność towarzystwa nie nabrała charakteru komercyjnego.

TBS to typowa organizacja non-profit, art. 24 ust. 2 mówi, że dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa, TBS nie przynosi zatem dochodu innym osobom.

Towarzystwo może działać na terenie jednej lub kilku gmin; gminy, na terenie których działa, mają prawo delegować swoich przedstawicieli do rady nadzorczej, a ta jest obligatoryjna w każdym towarzystwie (art. 25).

Art. 28 ust. 1 - dolna granica czynszu, TBS musi być podmiotem samo-finansującym się. Stawki czynszu w lokalach TBS muszą być na takim poziomie, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

Kto może być najemcą lokalu towarzystwa? Co do zasady, wyłącznie osoba fizyczna, która spełnia jednocześnie dwa warunki:

- ani ona, ani osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, oraz

- dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają pewnego ustalonego przez ustawodawcę pułapu (art. 30, ale na egzamin nie musimy znać tych procentów).

Art. 28 ust. 2 - czynsz w odniesieniu do danego lokalu nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu.

Osoba ubiegająca się o wynajęcie lokalu w zasobach TBS składa deklarację zawierająca oświadczenie o dochodach i raz na dwa lata musi je składać ponownie, do 30 kwietnia danego roku.

W razie złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200 % czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana (art. 30 ust. 5 pkt. 1).

Gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, zacznie zarabiać więcej niż to określone w art. 30 ust. 1 pkt. 2 oraz gdy uzyska tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; nie będzie również ograniczenia do 4% wartości - czynsz stanie się wolny, podlegający rynkowi (art. 30 ust. 5 pkt. 2 oraz ust. 6).

Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa (art. 31).

Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu (art. 32).

Art. 33 - w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie.

Ustawa przewiduje także możliwość zawarcia umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali, mówią o tym art. 29 oraz 29a.

Może to być  pracodawca, działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie, a także powiat, gmina lub związek międzygminny.

Jeśli taka umowa zostanie zawarta, wtedy to te podmioty, a nie TBS, będą mogły decydować o tym, kto w tych lokalach będzie mieszkał.

Także osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji nie może jednak w takim wypadku przekroczyć 30 % kosztów budowy tego lokalu. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu w wysokości zwaloryzowanej.

To tyle, jeśli chodzi o punkt 16.

Zbywanie lokali komunalnych, zbywanie lokali należących do państwowych osób prawnych i Skarbu Państwa

Pierwszeństwo nabycia lokalu

Zgodnie z art. 34 u.g.n. przysługuje ono między innymi osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Zbycie nie może nastąpić, gdy stan prawny nieruchomości jest niejasny, sporny.

Osoby takie zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy k.p.a (art. 34 ust. 4).

W przypadku realizacji pierwszeństwa przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku (art. 34 ust. 6b).

W przypadku domu wielolokalowego zbycie nieruchomości innym osobom niż uprawnionym na mocy ustawy nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa przysługującego najemcom tych lokali (art. 34 ust. 7).

Art. 35 ust. 3 - ustanawianie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa do nabycia, aby mogły z tego pierwszeństwa skorzystać, muszą złożyć oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Cena ta ma co do zasady charakter preferencyjny, bo w świetle art. 68 właściwy organ może udzielić bonifikaty (np. art. 68 ust. 1 pkt. 7 właśnie odnośnie lokalu mieszkalnego).

Zgodnie z ust. 1a tego artykułu w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego bonifikata obejmuje cenę lokalu zawierającą cenę udziału w prawie własności gruntu (chyba że jest to grunt w użytkowaniu wieczystym, wtedy obejmuje jedynie pierwszą opłatę tego z tytułu), a więc bonifikata ta jest udzielana w jednakowej wysokości procentowej od wszystkich tych elementów.

Szczegółowe warunki udzielania bonifikat, wysokość procentowo określonych ich stawek, określa zarządzenie wojewody bądź uchwała rady lub sejmiku.

Ponieważ zbycie lokalu mieszkalnego/komunalnego wiąże się na ogół z bardzo wysoką bonifikatą (nawet do 95%), ustawodawca wprowadza jednocześnie pewne obostrzenia w sferze możliwości dysponowania danym lokalem przez nabywcę. Mowa tu o art. 68 ust. 2 u.g.n., wedle którego, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Są wyjątki od tej zasady (art. 68 ust. 2a), można np. zbyć nieruchomość na rzecz osoby bliskiej, ale wtedy zakaz przechodzi na tę osobę bliską i to ona nie może zbyć nieruchomości przed upływem terminów z art. 68 ust. 2 (to znaczy może, ale narazi się wtedy na utratę bonifikaty).

Ponadto, właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w art. 68 ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku (art. 68 ust. 2c).

Warto przy okazji wspomnieć o ustawie z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa.

Ustawa ta, jak mówi nam już sama nazwa oraz art. 1 ust. 1, reguluje zasady i tryb zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych, będących własnością przedsiębiorstw państwowych, a także te lokale, które były wcześniej własnością przedsiębiorstw państwowych, a później stały się własnością spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa oraz państwowych osób prawnych.

Trzeba też zwrócić uwagę na art. 1 ust. 2 - mieszkania, o których mowa w ust. 1, nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ k.c, zatem jeśli przedsiębiorstwo państwowe miało lokale mieszkalne, to od czasu wejścia w życie tej ustawy, te lokale nie stanowiły już części takiego przedsiębiorstwa (a zatem zbycie przedsiębiorstwa nie obejmowało lokali).

Ustawa ta używa określenia „mieszkanie”, przez które należy rozumieć lokal mieszkalny (w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali), a także zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym nieruchomość gruntową, będącą własnością zbywcy lub oddaną mu w użytkowanie wieczyste; działka nie powinna przekraczać rozmiarów niezbędnych do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku i urządzeń z nimi związanych.

Art. 3 - mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

A kto jest osobą uprawnioną? Zgodnie z art. 2 ust. 2 należy przez taką osobę rozumieć:

- najemcę, zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale,

- pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy,

- stale zamieszkałych z najemcą w chwili jego śmierci, małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym.

W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 4). Jednocześnie obowiązują tutaj pewne zasady preferencyjne dotyczące ceny (art. 6).

Osoba uprawniona jest w świetle art. 5 zawiadamiana na piśmie i ma wówczas trzy miesiące (od dnia doręczenia zawiadomienia) na złożenie oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu. Jeśli nie złoży tego oświadczenia, stosuje się przepisy dotyczące przekazania mieszkań, określone w ustawie z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, a jeśli wyrazi wolę nabycia mieszkania, dokonuje się sprzedaży na zasadach preferencyjnych z art. 6.

Punktem wyjścia jest cena ustalona zgodnie z regułami u.g.n., pomniejszona o:

- 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej,

- 3 % za każdy rok najmu tego mieszkania,

przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży mieszkania.

Jeśli natomiast osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej), cena nabycia mieszkania ustalana jest z mocy ustawy na poziomie 5 % jego wartości (art. 6 ust. 4).

Art. 10 - mieszkanie stanowiące własność Skarbu Państwa, będące w trwałym zarządzie jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, może być zbyte osobie uprawnionej na jej wniosek po cenie pomniejszonej stosownie do art. 6. Tyczy się to także Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe.

24.01.2011

Ewidencja gruntów i budynków, zwana również katastrem nieruchomości, zgodnie z def. zawartą w ustawie z 2005 Prawo geodezyjne i kartograficzne, jest jednolitym dla kraju, systematycznie aktualizowanym zbiorem informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Ewidencja jest zatem drugim obok ksiąg wieczystych urzędowym rejestrem nieruchomości. Jest prowadzona w celu umożliwienia organom państwowym i j.s.t. wykonywania ich zadań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, z gospodarką zasobami ziemi. Innym celem ewidencji jest ustalanie danin publicznych, a także oznaczanie nieruchomości w księgach wieczystych.

Na podstawie danych zgromadzonych w katastrze (dziś już systemu informatycznego) prowadzi się kilka zbiorów urzędowych:

- rejestr gruntów, budynków, lokali - gromadzi się tam oprócz samych danych dot. każdego z rodzaju nieruchomości, także dane osobowe dot. ich właścicieli/użytkowników wieczystych, a także innych osób, które władają takimi nieruchomościami; przechowuje się tam także dane dot. numeru księgi wieczystej, a jeżeli jej nie ma to zbioru dokumentów, ewentualnie dane dot. dawnej księgi wieczystej, zwanej repertorium hipotecznym;

- kartoteka budynków, lokali - tu są tylko informacje dot. samej nieruchomości budynkowej/lokalowej, nie ma żadnych danych osobowych itd.;

- mapa ewidencyjna - służy określeniu położenia nieruchomości (najmniejszą jednostką geodezyjną jest działka geodezyjna, nieco większy jest obręb, a potem jednostka ewidencyjna).

Ze względu na niejednolity zakres informacji przechowywanych w tych sześciu zbiorach urzędowych, różny jest dostęp do tych zbiorów. Ponieważ kartoteka budynków i lokali oraz mapa nie zawierają danych osobowych, dostępne są dla wszystkich zainteresowanych. Rejestry natomiast są udostępniane tylko osobom, które są wpisane w tych zbiorach, a także właściwym organom i osobom, które wykażą interes prawny w uzyskaniu takich informacji (np. wierzyciel hipoteczny jak bank).

Dane zawarte w zbiorach urzędowych muszą być na bieżąco aktualizowane - w pierwszej kolejności taki obowiązek przekazywania odpowiednich informacji służących aktualizowaniu danych spoczywa na właścicielach/użytkownikach wieczystych nieruchomości, dla których zbiory są prowadzone. Mają oni 30 dni od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę danych zawartych w rejestrze/kartotece, na poinformowanie organu o takiej zmianie. Obowiązek spoczywa również na sądach, kancelariach notarialnych, a także na właściwych organach administracji rządowej/samorządowej, one również mają 30 dni na przekazanie informacji.

Organem, który prowadzi te zbiory, jest starosta (prezydent w gminach/miastach na prawach powiatu). On też zbiory te aktualizuje. Do niego należy również podjęcie decyzji o modernizacji katastru nieruchomości. Takie modernizacje mają na celu dostosowanie danych zawartych w rejestrze do rzeczywistego stanu faktycznego i prawnego. W trakcie modernizacji każdy zainteresowany może też zgłaszać zarzuty co do sporządzonego operatu. Gdy zarzutów nie będzie, operat zostanie zatwierdzony i zmiany zostaną naniesione w katastrze.

Modernizacja jest procesem wieloletnim, odbywa się w różnych miejscach w Polsce w różnym czasie.

Powszechna taksacja nieruchomości

Jest uregulowana w u.g.n. - art. 161 i n.

Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu stworzenie pewnego wzorcowego punktu odniesienia przy ustalaniu wartości nieruchomości. Pozwala ona na obliczenie wartości katastralnej dla nieruchomości reprezentatywnej dla danego obszaru.

Jej wprowadzenie służyło zatem ujednoliceniu metod szacowania nieruchomości.

Przy powszechnej taksacji wartość katastralną ustala się na podstawie wartości nieruchomości przy wykorzystaniu cen transakcyjnych na obszarze danej gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

W jej ramach rzeczoznawcy majątkowi obliczają wartości katastralne nieruchomości, a na podstawie ich obliczeń tworzone są mapy i tabele taksacyjne.

Na mapie taksacyjnej wytycza się granice dla każdej strefy, przy której zmienia się wartość katastralna nieruchomości. Już zatem na podstawie samego położenia nieruchomości na mapie będzie wiadomo, jaka jest wartość 1m² tej nieruchomości.

Tabele wskazują na różne cechy nieruchomości, które należy brać pod uwagę przy ustalaniu wartości konkretnej nieruchomości (podwyższanie lub obniżanie wartości w stosunku do wartości nieruchomości reprezentatywnej).

Mapy i tabele taksacyjne są przygotowywane przy udziale rzeczoznawców majątkowych, ale ich wydanie należy do organu, który prowadzi kataster nieruchomości, a więc starostów/prezydentów. To oni je opracowują.

Takie mapy i tabele są wykładane do publicznej wiadomości na okres nie krótszy niż 21 dni, o takim wyłożeniu obwieszcza się publicznie w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie, po wyłożeniu takich tabel każdy zainteresowany może wnosić zarzuty. Starosta/prezydent orzeka o uwzględnieniu tych zarzutów albo odmawia ich uwzględnienia (obie możliwości w drodze decyzji administracyjnej, zaskarżenie na zasadach ogólnych).

Potem rada gminy nadaje moc urzędową tym mapom i tabelom taksacyjnym, następnie podlegają one ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Jakie podmioty byłyby zainteresowane prowadzeniem powszechnej taksacji nieruchomości i ustaleniem wartości katastralnej dla danej gminy?

- przede wszystkim zależy na tym organom administracji rządowej i samorządowej, np. przy wywłaszczeniu nieruchomości, gdzie ustala się odszkodowanie właśnie w oparciu o wartość nieruchomości; wartość katastralna ma też znaczenie przy podatku od nieruchomości, przy opłacie od użytkowania wieczystego;

- sądy, czuwające nad tym, aby prawidłowo była określana wartość sporów w procesie i znanie wartości katastralnej nieruchomości byłoby dla nich ułatwieniem;

- organy podatkowe, bo ma to znaczenie przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby podatkowe itp.;

- banki przy szacowaniu zdolności kredytowej właściciela nieruchomości;

- ubezpieczyciele przy ustalaniu składki ubezpieczeniowej;

- rzeczoznawcy majątkowi, którzy mieliby stabilny punkt odniesienia przy ustalaniu ceny nieruchomości (ale z drugiej obawiają się, że przez taksację mogą stracić swoją pracę);

- podmioty uczestniczące w obrocie.

Koszty powszechnej taksacji ponosi gmina, nie są więc zbyt chętne i gorliwe.

Obecnie podstawą do przeprowadzania powszechnej taksacji jest rozporządzenie RM z 29 czerwca 2005 roku w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości.

Określa ono warunki ustalania wartości katastralnej nieruchomości na obszarze poszczególnych gmin, a także wskazuje cechy, jakie należy brać pod uwagę przy ustalaniu tej wartości. Można wskazać np. położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, klasę gleboznawczą przy nieruchomościach gruntowych. Bierze się pod uwagę także inne cechy, mające wpływ na wartość danej nieruchomości.

Księgi wieczyste

To najważniejszy zbiór urzędowy obejmujący informacje o stanie faktycznym i prawnym dotyczącym nieruchomości.

Obecnie prowadzi się je dla trzech rodzajów nieruchomości - gruntowych, budynkowych i lokalowych, a także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (choć takiego obowiązku nie ma).

Podstawa wpisu do księgi wieczystej

Zasadą jest, zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, że wpis może nastąpić tylko na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Jakie między innymi przepisy szczególne?

- przepisy k.p.c. i k.p.a., dają one podstawę do wpisu w oparciu o np. orzeczenia sądowe (jak choćby każde orzeczenie zasądzające świadczenie wydane w I instancji w postępowaniu gospodarczym, albo prawomocny wyrok rozwodowy, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), ostateczna decyzja administracyjna (np. decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości);

- prawo bankowe, np. przy kredycie hipotecznym.

Z wnioskiem o wpis do k.w. mogą wystąpić tylko określone podmioty: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić (np. najemca/dzierżawca) albo też osoba, która uzyskała zabezpieczenie na podstawie orzeczenia sądowego, a także uprawniony organ (np. starosta wnoszący wniosek o wpisanie wzmianki o rozpoczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo ZUS, naczelnik urzędu skarbowego).

Gdyby wniosek składała inna osoba, wniosek taki podlega oddaleniu postanowieniem, od którego przysługuje apelacja.

Wpisem do księgi wieczystej nazywa się zarówno wpis, jak i wykreślenie. Zatem nawet wnosząc o wykreślenie, składamy wniosek o wpis.

Wniosek składa się na formularzu albo zawarty może on być w akcie notarialnym, zamieszczonym tam przez notariusza, np. przy umowie sprzedaży albo darowizny. Innej możliwości nie ma.

Gdy wniosek jest składany, niezwłocznie dokonuje się o tym wzmianki w odpowiednim dziale księgi wieczystej. Składając wniosek, odnotowuje się dzień, godzinę, minutę, a powinno się też sekundę, bo o kolejności rozpoznawania wniosków rozstrzyga chwila ich złożenia, a może być tak, że kilka wniosków wpłynie w bardzo krótkim czasie.

Przy wysłaniu wniosku listem będziemy mieli tylko określoną godzinę złożenia (na pieczęci pocztowej), a jeśli kilka wniosków dot. tej samej nieruchomości będzie miało tę samą godzinę, przyjmuje się, że mają równe pierwszeństwo.

W jaki sposób dokonuje się wpisu w księdze wieczystej?

- w tradycyjnej, papierowej, dokonuje się wpisu piórem, natomiast wykreślenia dokonuje się przez podkreślenie tekstu czerwoną linią - nic się nie wykreśla, a pod wpisem mamy datę i podpis sędziego;

- w systemie informatycznym najpierw księgę wieczystą ściąga się z centralnej informacji ksiąg wieczystych, sędzia/referendarz sądowy dokonuje odpowiedniego wpisu, podpis składa za pomocą bezpiecznego kwalifikowanego podpisu elektronicznego, a po dokonaniu wpisu odsyła się zmieniony plik do centralnej informacji ksiąg wieczystych.

W Łodzi wszystkie księgi wieczyste mają już postać elektroniczną.

Księgi wieczyste składają się z czterech działów:

I dział - dotyczy oznaczenia nieruchomości (rodzaj - gruntowa, budynkowa, lokalowa, zaznacza się odpowiednią działkę ewidencyjną, opisuje się położenie, liczbę kondygnacji, powierzchnię), a podstawę wpisu w dziale I stanowią dane wynikające z katastru; dane niezgodne mogą być sprostowane w oparciu o dane z katastru. Rękojmia nigdy nie obejmuje danych ujawnionych w tym dziale, bo są to dane dot. stanu faktycznego, a nie prawnego nieruchomości (np. jeśli będzie napisane, że nieruchomość ma 5 ha, a w rzeczywistości ma tylko 1 ha, to nigdy nie nabędzie się tych 5 ha - była nawet sprawa rolnika w Konstantynowie Łódzkim, który oszukiwał ludzi i sprzedawał nieruchomości dużo większe, niż były w rzeczywistości i nic z tym nie można było zrobić).

II dział - obejmuje wpisy dot. własności, użytkowania wieczystego, a w przypadku księgi prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, także to prawo jest tu ujawniane. Przy własności wpisujemy typ własności (np. czy jest to współwłasność ułamkowa czy łączna). Gdyby tutaj pojawiły się niezgodności między treścią wpisu a rzeczywistym stanem prawnym, to jeżeli nie posiada się odpowiednich dokumentów, które stanowią podstawę wpisu, wpis taki skorygować można tylko w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).

Takie powództwo może wytoczyć osoba, której prawo jest błędnie wpisane albo której prawo zostało wykreślone z księgi wieczystej w związku z powstałą niezgodnością. Można je wytoczyć w każdym czasie, nie ma żadnych ograniczeń czasowych (są nawet sprawy związane z dekretem z 1944).

Sądem właściwym jest tutaj sąd rozpoznający sprawy cywilne, a nie prowadzący księgę wieczystą. Po przeprowadzeniu procesu musi on stwierdzić na czym polega niezgodność wpisu i jaka powinna być prawidłowa treść wpisu, na podstawie wyroku będzie bowiem dokonywana modyfikacja w księdze wieczystej.

Zdarza się czasem, że dochodzi do zdublowania ksiąg wieczystych, tzn. dla jednej nieruchomości prowadzona jest więcej niż jedna księga wieczysta. Wtedy stan prawny takiej nieruchomości jest nieuregulowany; wtedy również wytacza się powództwo z art. 10 u.k.w.h.

Pozostawia się najstarszą księgę wieczystą, dublujące księgi zamyka się, ale dopiero po wykreśleniu wszystkich istniejących w nich wpisów w działach od drugiego do czwartego.

Dzięki systemowi informatycznemu sąd z urzędu może wyłapać takie zdublowanie i z urzędu zamieszcza wzmiankę (ostrzeżenie) o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Taki wpis o niezgodności zamieszcza się we wszystkich dublujących się księgach wieczystych.

III dział - przeznaczony do dokonywania wpisów innych ograniczonych praw rzeczowych, np. użytkowania, służebności; ponadto można wpisywać tu prawa i roszczenia związane z nieruchomością wskazane w katalogu otwartym w art. 16 u.k.w.h., np. prawo najmu lub dzierżawy takiej nieruchomości, prawo dożywocia, także roszczenia przyszłe i warunkowe, np. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wpisuje się tam też roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności (maksymalnie na 5 lat).

IV dział - dotyczy hipoteki, czyli ograniczonego prawa rzeczowego służącego zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej.

Hipotekę zawsze wpisuje się w oznaczonej sumie pieniężnej, natomiast hipotekę kaucyjną do najwyższej sumy pieniężnej. Od 20 lutego 2011 nie będzie już jednak podziału na hipotekę kaucyjną i zwykłą, będzie tylko jedna, wpisywana zawsze do określonej najwyższej sumy, zawierającej wierzytelność główną (kapitał), odsetki, także inne świadczenia zastrzeżone w umowie między wierzycielem hipotecznym a dłużnikiem hipotecznym.

Jakie skutki prawne wynikają z wpisów w księgach wieczystych?

1) zasada jawności, art. 2 u.k.w.h. - księgi wieczyste są jawne, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (np. nabywca nieruchomości nie mógłby powoływać się na to, że zawarł umowę sprzedaży nieruchomości, podczas gdy w k.w. byłaby wpisana wzmianka o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości);

2) domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, art. 3 ust. 1 u.k.w.h. - domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym; dotyczy to tylko praw rzeczowych; domniemanie ma to znaczenie, że gdyby toczyło się post. administracyjne, to organ je prowadzący nie może pominąć tego domniemania, ani też orzekać o niezgodności wpisu w księdze wieczystej objętego tym domniemaniem (inaczej jest w postępowaniu cywilnym, tam można obalić to domniemanie przez przedstawienie dowodu przeciwnego, wykazującego, że wpis jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym);

Art. 3 ust. 2 - domniemywa się, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Uregulowana w art. 5 i n. u.k.w.h.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Zatem gdy np. Kowalski zawiera umowę z Nowakiem, wpisanym w księdze wieczystej jako właściciel nabywanej przez Kowalskiego nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości tym właścicielem nie jest, to Kowalski (po spełnieniu dodatkowych warunków) jest chroniony przez rękojmię i skutecznie nabędzie prawo własności od Nowaka, choć ten tego prawa w rzeczywistości nie posiadał. Jest więc to wyjątek od zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Warunki działania rękojmi:

- musi być zawierana czynność prawna z osobą uprawnioną wedle treści księgi wieczystej (a nie inne zdarzenie, np. nabycie na podstawie orzeczenia sądu);

- taka czynność prawna musi być ważna, rękojmia nie chroni czynności nieważnych;

- musi być też ona odpłatna, zachodzić musi ekwiwalentność (a więc nie np. symboliczna złotówka);

- nabywca nie jest w złej wierze (domniemanie z art. 7 k.c., że nabywca jest w dobrej wierze); w złej wierze jest ten, kto treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto mógł się o tym z łatwością dowiedzieć; przy badaniu dobrej/złej wiary bierzemy pod uwagę punkt widzenia rozsądnie myślącego człowieka, a zatem musimy zbadać dołożenie należytej staranności przez nabywcę prawa wpisanego w k.w.; jeżeli nabywcą jest podmiot profesjonalnie dokonujący takich czynności, wtedy wymaga się od niego zachowania nie przeciętnej, ale najwyższej, zawodowej staranności;

Na jaką chwilę badamy istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy? Art. 6 ust. 3 - na chwilę złożenia wniosku o wpis w tej księdze wieczystej. Gdyby zaś okazało się, że nabywca jednak dowiedział się o niezgodności treści k.w. z rzeczywistym stanem prawnym, działa wtedy zasada „późniejsza zła wiara nie szkodzi”.

Znaczenie rękojmi:

Przykład dotyczący powojennych przepisów dot. nacjonalizacji nieruchomości - gdyby okazało się, że SP przejął taką nieruchomość na tej podstawie, ale nie ujawnił się w księdze wieczystej takiej nieruchomości, wtedy osoba, która dokonuje czynność z osobą wpisaną w księdze (albo z jej spadkobiercami) nadal jako właściciel, będzie korzystać z ochrony i skutecznie nabędzie dane prawo.

Jakie prawo można nabyć na podstawie rękojmi?

Prawo własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe, hipotekę (tę tylko do 19.02.2011 roku).

Rękojmia nie działa, gdy nie są spełnione warunki, a także przeciwko (art. 7):

- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu (chodzi o to art. 1037 par. 3 k.p.c. - hipotekę powstającą z mocy ustawy),

- prawu dożywocia,

- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

- służebnościom przesyłu.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza także wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 8).

Powodzenia!

34

---