CCF20101222001

Fundusze nieruchomości są inwestycją

typowo

długoterminową

wpływ na wyceny inwestujących na rynku nieruchomości funduszy. Główną tezą jest stwierdzenie, że funkcjonujące w Polsce fundusze nieruchomości można podzielić na trzy grupy, zależnie od kształtowania się wycen certyfikatów inwestycyjnych funduszy w relacji do stanu koniunktury na polskim rynku kapitałowym. Pierwszą grupę stanowią fundusze skorelowane ujemnie z rynkiem akcji, drugą grupę - fundusze skorelowane dodatnio, trzecią zaś fundusze o zmiennej korelacji. Na potrzeby niniejszego opracowania przyjęto, że kryzys finansowy na polskim rynku akcji rozpoczął się w sierpniu 2007 r_M kiedy to zaobserwowano niespotykane od lat spadki głównych indeksów giełdowych, zaś zakończenie kryzysu nastąpiło wraz z rozpoczęciem 2009 r. Rok 2009 uznawany jest bowiem przez większość analityków jako okres ożywienia, a przynajmniej stabilizacji na rynku finansowym.

Istota funduszy nieruchomości

Fundusze nieruchomości są funduszami inwestycyjnymi lokującymi zgromadzone środki na rynku nieruchomości. Przeważnie fundusze nieruchomości tworzone są w formie funduszy zamkniętych. Emitowane przez nie certyfikaty inwestycyjne można kupić bezpośrednio od towarzystw funduszy inwestycyjnych w okresie subskrypcji lub już po jej zakończeniu na rynku wtórnym. Pierwszy wariant jest korzystniejszy dla inwestora.

Obrót certyfikatami na rynku wtórnym może bowiem być ograniczony.

Ponadto inwestor przeprowadzający transakcje na rynku wtórnym często zmuszony jest ponieść dodatkowe koszty, chociażby na rzecz brokera.

Podobnie jak klc^yczne fundusze, tak i fundusze nieruchomości obowiązane są do określenia własnej polityki inwestycyjnej. W skład portfela inwestycyjnego powinny wchodzić różne rodzaje nieruchomości (np. handlowe, biurowe, mieszkalne czy magazynowe). Zróżnicowanie portfela ma na celu ochronę uczestników funduszu przed ryzykiem wynikającym przykładowo z załamania koniunktury na jednym z rynków nieruchomości.

t

Najważniejszymi determinantami wpływającymi na wyniki funduszy nieruchomości są:

•    koniunktura na rynku nieruchomości,

•    trafność decyzji inwestycyjnych co do rodzaju nieruchomości w jaki zostaną ulokowane środki finansowe funduszu.

Fundusze nieruchomości są inwestycją typowo długoterminową z horyzontem czasowym do 10 lat, a ich dochody pochodzą przede wszystkim z dwóch źródeł: wzrostu wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego oraz czynszu z najmu powierzchni (np. biurowych, usługowych).

Fundusze nieruchomości mogą stanowić bezpośrednią alternatywę dla funduszy rynku pieniężnego oraz gotówkowych, a nawet funduszy mieszanych. Zakładanie wyników funduszu z góry jest bardzo trudne. Nie istnieje gwarancja osiągnięcia określonego poziomu wyników, niemniej uznaje się, że fundusze nieruchomości mogą przynieść zysk na poziomie 8-10 proc. w skali roku. Pozytywną cechą funduszy nieruchomości jest także brak korelacji ich wyników z koniunkturą giełdową, który sprawia, iż pozostają one

rentowne mimo panującej na giełdzie dekoniunktury.

Uwzględniając cechy charakterystyczne funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości, należy stwierdzić, iż w związku z długoterminowoś-cią inwestycji oraz osiąganymi zyskami, są one przeznaczone przede wszystkim dla inwestorów o zachowawczym profilu lokacyjnym, posiadających znacznej wielkości wolne środki pieniężne.

W Polsce dostęp do funduszy branżowych, w tym między innymi funduszy nieruchomości, inwestorzy uzyskali dopiero w 2004 r. Fakt ten wpłynął nie tylko na sytuację inwestorów, którzy uzyskali nowy instrument, ale również miał znaczenie dla całego krajowego rynku nieruchomości. Od momentu, w którym fundusze nieruchomości rozpoczęły swoją działalność, istotny procent nowo powstających budynków sprzedawany był lub odnajmowany jeszcze zanim zostały one ukończone; w skrajnych przypadkach miało to miejsce na samym początku procesu budowy. Spowodowane to było przede wszystkim ukierunkowaniem funduszy na przepływ pieniądza. Nie znaczy to jednak, że TFI gotowe są ulokować środki w każdej dostępnej na rynku nieruchomości. Potencjalna inwestycja musi spełniać określone warunki funduszu oraz pewne odgórne normy, takie jak chociażby brak problemów prawnych. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie obecnej dekady rozwinął się w znacznym stopniu. Popyt na powierzchnie biurowe i handlowe w największych polskich miastach rósł stopniowo i nadal rośnie w tempie większym niż wzrost podaży odpowiednich powierzchni użytkowych. Od połowy dekady na rynku nieruchomości wśród inwestorów coraz popularniejsze stają się nie tylko pomieszczenia biurowe czy handlowe, ale także mieszkaniowe. Niemniej zarządzający funduszami nieruchomości z rezerwą podchodzą do tendencji na rynku i najczęściej wybierają nieruchomości biurowe, jako podstawowy cel swoich inwestycji.