Księgi wieczyste - są sądowym rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Instytucja Ta służy urzeczywistnianiu zasady jawności praw rzeczowych dotyczących nieruchomości.

Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zginęły lub uległy zniszczeniu.

Mogą być zakładane w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

1. Zasada jawności

1. formalnej - oznacza, że każdy może przeglądać dowolną księgę wieczystą (pod nadzorem pracownika sądu), osoba zainteresowana może też żądać wydania odpisu księgi wieczystej.

2. materialnej - nie można powoływać się skutecznie na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.

2. Zasada wpisu - oznacza, że każdoczesny stan prawny nieruchomości znajduje pełne uzewnętrznienie w księdze wieczystej; zmiana stanu prawnego uzależniona jest od wpisu. Wpis ma z reguły charakter deklaratywny. Przypadki, w których wpis ma charakter konstytutywny:

• Powstanie hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej art. 67 ust. 1 ustawy o k.w. i hip.

• Przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości art. 245¹ k.c.

• Powstanie odrębnej własności lokalu art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali

• Powstanie i przeniesienie użytkowania wieczystego art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami

3. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe

Przesłanki zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych:

• musi występować stan niezgodności między księgą a rzeczywistym stanem prawnym;

• rękojmia chroni jedynie nabycie w drodze czynności prawnej, nie będzie tu chodzić przykładowo o osobę, na której rzecz prawomocnie przysądzono własność nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego (art. 999 k.p.c.);

• zakres przedmiotowy rękojmi obejmuje prawo własności i prawa rzeczowe objęte treścią księgi wieczystej jak również wpisane tam inne prawa np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Rękojmia obejmuje też przypadki, gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby ujawnionej według treści księgi, np. spłata wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na rzecz osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny

• nie jest chronione rękojmią nabycie pod tytułem ogólnym - np. zbycie spadku, w którego skład wchodzi nieruchomość, omawiana instytucja dotyczy jedynie nabycia pod tytułem szczególnym;

• rękojmia odnosi się jedynie do czynności prawnych odpłatnych, nie korzysta więc z jej dobrodziejstwa np. strona umowy darowizny;

• rękojmia nie chroni nabywcy działającego w złej wierze (ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć;

• zgodnie z art. 7 rękojmia nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu: np. hipoteka ustawowa przysługująca Skarbowi Państwa z tytułu należności podatkowych;

• prawu dożywocia;

• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, np. przy wywłaszczeniu nieruchomości;

• służebnściom drogi koniecznej (art. 145 k.c.) lub ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 k.c.)

Sformułowanie, że rękojmia nie działa przeciwko wyżej wymienionym prawom oznacza, że prawa te utrzymują się na nieruchomości, to jest nie wygasają w wyniku działania rękojmi, mimo że nie są ujawnione w księdze wieczystej.

• rękojmie wyłącza wzmianka o wniosku , o skardze na orzeczenie referendarza, o apelacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

4. Zasada domniemań związanych z wpisem. Domniemywa się , że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się też, że prawo wykreślone nie istnieje. Wskazane domniemania mogą być obalone przeciwdowodem, są to domniemania usuwalne. Przeciwdowodem może być, np. prawomocne orzeczenie zapadłe w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

5. Zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi wieczystej. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze. O pierwszeństwie decyduje dzień od którego liczy się skutki dokonanego wpisu - czyli dzień złożenia wniosku. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Modyfikacji w zakresie pierwszeństwa może dokonać ustanawiający je właściciel.

6. Zasada skuteczności praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi wieczystej względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

W szczególności mogą być ujawnione:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;

2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych;

3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;

4. roszczenie współwłaściciela wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;

5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych;

6. prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku

Ustrój ksiąg wieczystych

1. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do kognicji sądów rejonowych. Czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym może dokonywać również referendarz sądowy. Właściwym sądem jest zawsze sąd położenia nieruchomości.

2. Księgi wieczyste związane są z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi się je dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących właściciela - tzw. System realny.

Składają się z 4 działów / Działy dzielą się na łamy./:

1. oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące prawa własności;

2. wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

3. wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem z wyjątkiem dotyczących hipotek;

4. hipoteka;

Dla ograniczonych praw rzeczowych

1. oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz nieruchomości z którą jest związany;

2. wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3. wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;

4. wpisy dotyczące hipotek

---