Etapy procesu inwestycyjnego
*1. Zakup działki budowlanej
- zanim zakupisz działkę sprawdź stan prawny działki w Księdze Wieczystej
- czy grunt nie jest obciążony długami,
- czy działka nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym np. czy właściciele sąsiadujących działek nie są uprawnieni do korzystania z przejazdu;
- odpis z księgi wieczystej jest ważny 3 miesiące od daty wydania
- czy gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego:
wariant I - jeśli taki plan jest, składasz wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
wariant II - jeśli planu nie ma, składasz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wniosku podajesz rodzaj inwestycji i orientacyjną charakterystykę obiektu tj. opis budynku, powierzchnie, planowane zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzenia ścieków. Do wniosku musisz dołączyć mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki.
*2. Wybór projektu
- projekty indywidualne
- projekty gotowe
*Przed zakupem należy sprawdzić, czy wybrany projekt jest zgodny z wytycznymi podanymi w Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
*Każdy projekt gotowy zostanie włączony w skład projektu budowlanego dopiero po zaadaptowaniu go do warunków miejscowych (dostosowania fundamentów do parametrów gruntowych) przez uprawnionego projektanta oraz wykonaniu projektu zagospodarowania działki.
Projektant adaptujący może wprowadzić zmiany w projekcie gotowym, które wykraczają poza zakres podany w projekcie, ale wyłącznie po uzyskaniu zgody autora.
*3. Pozwolenie na budowę
Należy złożyć wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej. Do wniosku (gotowy formularz) o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- projekt budowlany w 4 egzemplarzach wraz z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczegółowymi,
- oświadczenie stwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana).
*Uzyskane pozwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 2 lata, wówczas jej wznowienie wymaga wydania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
*Organ udzielający pozwolenia na budowę wydaje inwestorowi dziennik budowy w ciągu 3 dni od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna.
*Wykonanie przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i elektroenergetycznych nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracyjnemu (w starostwie). Zgłoszenie określa rodzaj, zakres i sposób wykonania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
*4. Zgłoszenie o rozpoczęciu budowy
Na minimum 7 dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić właściwy organ (starostwo) o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia (gotowy formularz) dołączamy oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru (jeśli będzie wymagany lub sami go powołamy), zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego oraz informacje zawierające dane bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
*5. Roboty budowlane
Inwestycja może być realizowana w dwojaki sposób:
A. systemem zleconym - zawieramy umowę cywilno-prawną (określa zakres i terminowość robót, wysokość i sposób płatności) z firmą budowlaną i to ona ponosi odpowiedzialność za zgodną z projektem i poprawną technicznie realizację obiektu oraz za prowadzenie stosownej dokumentacji budowy. W tym systemie inwestor może dodatkowo powołać uprawnioną osobę, która będzie pełniła funkcję inspektora nadzoru (kontrola poprawności wykonywania robót, odbioru robót),
B. systemem gospodarczym - wówczas inwestor we własnym zakresie podejmuje wszelkie działania organizacyjne i techniczne związane z realizacją domu, może też we własnym zakresie wykonywać część prac pomocniczo - wykończeniowych, co obniża koszty. Należy pamiętać, że w przypadku realizacji domu tym systemem na inwestorze spoczywa odpowiedzialność ustanowienia kierownictwa budowy. Kierownik budowy w świetle przepisów Prawa Budowlanego musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane.
*6. Przejęcie budynku do użytkowania
O zakończeniu budowy należy powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia musimy dołączyć:
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem, warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę, obowiązującymi przepisami i normami,
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy,
- protokoły badań i odbiorów technicznych (m. in. przewodów kominowych, przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych),
- powykonawczą inwentaryzację geodezyjną,
Jeśli w zrealizowanym obiekcie zostały wprowadzone zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład projektu wraz z naniesionymi i potwierdzonymi przez uprawnionego projektanta zmianami.
*Jeżeli w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia nie zostanie zgłoszony żaden sprzeciw w formie decyzji, można przystąpić do użytkowania obiektu.
*Proces inwestycyjny w budownictwie to zespół działań związany z ponoszeniem nakładów, zmierzający do wytworzenia (lub powiększenia) majątku trwałego, jakim jest obiekt budowlany, począwszy od identyfikacji potrzeby, aż do zakończenia użytkowania tego obiektu.
Proces inwestycyjny kończy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego.
*Proces budowlany to zespół działań i czynności związanych z wykonywaniem (lub rozbiórką) obiektu budowlanego, począwszy od projektowania, poprzez przygotowanie robót budowlanych, budowę (lub rozbiórkę)i oddawanie obiektu do użytkowania (lub fizyczną likwidację).
*Identyfikacja potrzeby Założenia programowe Identyfikacja potrzeby wynika z analizy:
- rynku i jego oczekiwań (popytu),
- stanu posiadanego majątku trwałego,
Założenia programowe zawierają:
- cele inwestycji,
- standardy realizacji,
- inne szczegółowe uwarunkowania(terminy, etapowanie robót, metody realizacji, poziom finansowania, spójność z innymi przedsięwzięciami, itp.)
*Studium wykonalności zawiera:
- część ogólną - opis zamierzenia inwestycyjnego,
- opis stanu istniejącego,
- analizę możliwości realizacji inwestycji,
- wstępne warianty realizacji inwestycji,
- analizę oddziaływania inwestycji na środowisko,
- analizę strategiczną (np. SWOT),dla przedsięwzięcia,
- ustalenie strumieni kosztów i korzyści,
- analizę finansową i ekonomiczną
- rekomendacje dla wybranego wariantu,
- ew. wskazania sposobu finansowania.
*Koncepcje i prace przedprojektowe
Prace przedprojektowe to:
- aktualizacje map geodezyjnych,
- badania geologiczno-inżynierskie,
- inwentaryzacje istniejących obiektów,
- ekspertyzy techniczne
- analiza warunków terenowych budowy.
- Koncepcja zawiera ustalone:
- lokalizację inwestycji w terenie,
- główne parametry geometryczne obiektu (- ów),
- konstrukcje obiektów,
- warunki zabezpieczenia dostaw mediów,
- sposoby ochrony środowiska,
- koszty szacunkowe inwestycji.
*Projekt budowlany
Projekt budowlany powinien spełniać wymagania:
- ustawy - Prawo budowlane i rozporządzeń do ustawy ,a w szczególności co do formy i zakresu,
- ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleń m.p.z.p., decyzji o w.z. lub o u.l.i.c.p.
- innych ustaw - stosownie do rodzaju inwestycji
*§ 3. 1. W projekcie budowlanym należy na stronie tytułowej zamieścić:
1) nazwę, adres obiektu budowlanego i numery ewidencyjne działek, na których obiekt jest usytuowany;
2) imię i nazwisko lub nazwę inwestora oraz jego adres;
3) nazwę i adres jednostki projektowania;
4) imiona i nazwiska projektantów opracowujących wszystkie części projektu budowlanego, wraz z określeniem zakresu ich opracowania, specjalności i numeru posiadanych uprawnień budowlanych, oraz datę opracowania i podpisy;
5) spis zawartości projektu budowlanego wraz z wykazem załączonych do projektu wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii, także specjalistycznych, oraz, stosownie do potrzeb, oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych, o których mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3.
2. Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany podlega sprawdzeniu, na stronie (stronach) tytułowej należy zamieścić imiona i nazwiska osób sprawdzających projekt, wraz z podaniem przez każdą z nich specjalności i numeru posiadanych uprawnień budowlanych, datę i podpisy.
*§ 4. 1. Na rysunkach wchodzących w skład projektu budowlanego należy umieścić metrykę projektu zawierającą:
1) nazwę i adres obiektu budowlanego;
2) tytuł (nazwę), skalę i numer rysunku;
3) imię i nazwisko projektanta (projektantów), specjalność i numer uprawnień budowlanych, datę i podpis.
2. W projekcie architektoniczno-budowlanym, objętym obowiązkiem sprawdzenia, należy umieścić w metryce, o której mowa w ust. 1, imię i nazwisko osoby sprawdzającej rysunek, specjalność i numer posiadanych uprawnień budowlanych oraz datę i podpis potwierdzający sprawdzenie.
3. Projekt obiektu budowlanego przeznaczony do wielokrotnego zastosowania, spełniający wymagania rozporządzenia, może być zastosowany jako projekt architektoniczno-budowlany przez projektanta obiektu budowlanego, po przystosowaniu do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz do warunków otoczenia.
*§ 5. Wszystkie strony i arkusze stanowiące części projektu budowlanego oraz załączniki do projektu powinny być opatrzone numeracją. Części projektu budowlanego odrębnie oprawione oraz załączniki powinny mieć numerację zgodną ze spisem zawartości tego projektu.
*§ 6. 1. Projekt budowlany należy sporządzić w czytelnej technice graficznej oraz oprawić w okładkę formatu A-4, w sposób uniemożliwiający dekompletację projektu.
2. Dopuszcza się oprawę projektu budowlanego w tomy obejmujące:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz oświadczenia, o których mowa w art. 34 ust. 3 pkt 3;
2) projekt architektoniczno-budowlany i wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, o których mowa w art. 34 ust. 3 pkt 4.
Do zamierzenia budowlanego zawierającego więcej niż jeden obiekt budowlany można stosować oprawę wielotomową.
3. Projekt budowlany należy opracować w języku polskim, stosując zasady wymiarowania oraz oznaczenia graficzne i literowe określone w Polskich Normach lub inne objaśnione w legendzie.
4. Projekt budowlany sporządza się w 4 egzemplarzach z przeznaczeniem 1 egzemplarza do archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego, 1 egzemplarza dla organu wydającego pozwolenie na budowę i 2 egzemplarzy dla inwestora.
*§ 7. 1. Wymagania rozporządzenia dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego
- projekt wstępny (koncepcyjny) - zestaw rysunków architektonicznych o niewielkim stopniu uszczegółowienia i skali (np. 1:100, 1:200), służący do przedstawienia idei budynku zainteresowanym stronom i jego wstępnej akceptacji. Projekt koncepcyjny zawiera zwykle rzuty, elewacje i plan usytuowania budynku na działce.
- projekt budowlany - jest to rozszerzony projekt wstępny, zawierający szczegóły rozwiązań technicznych, konstrukcyjnych i materiałowych. Projekt budowlany przedstawia sposób i technologię, w jakiej budynek ma powstać. Projekt w tej fazie przedstawiany jest urzędom państwowym oraz innym uprawnionym osobom i instytucjom w celu uzyskania zezwolenia na budowę. Zawiera rzuty, elewacje i przekroje budynku w nieco dokładniejszej skali (np. 1:50, 1:100) i o większej ilości detali, co umożliwia zrozumienie sposobu powstania budynku i ocenę prawidłowości przyjętych rozwiązań.
Projekt budowlany powinien spełniać warunki, określone w przepisach szczegółowych, w zakresie:
- warunków technicznych dla określonych obiektów budowlanych,
- bezpieczeństwa konstrukcji i prowadzenia robót,
- ochrony środowiska i warunków korzystania z wód.
*Projekt wykonawczy
Projekt wykonawczy powinien być zgodny z projektem budowlanym
i zawierać:
- szczegółowe dane ilościowe i zestawienia materiałowe,
- szczegółowe rysunki konstrukcyjne,
- opis technologii budowy,
- rysunki montażowe,
- instrukcje i informacje dla wykonawcy robót budowlanych.
*Przygotowanie budowy
Przygotowanie budowy polega na:
- pozyskaniu prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane,
- uzyskaniu pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia robót,
- wyłonieniu wykonawcy robót budowlanych,
- przekazaniu placu budowy,
- założenie dziennika budowy,
- opracowanie planu „bioz”.
*Budowa
Prace przygotowawcze:
- wytyczenie obiektów w terenie(lokalna osnowa geodezyjna i robocze repery),
- wykonanie zaplecza budowy,
- niwelacja i wydzielenie terenu budowy,
- wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej.
Wykonywanie obiektów budowlanych:
- zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanymi kontraktem,
- przez uprawnione osoby,
- w sposób udokumentowany,
- zgodnie z prawem i sztuką budowlaną.
*Oddawanie obiektu budowlanego do użytku
Po zakończeniu budowy obiekt budowlany może być oddany do użytkowania po:
- dokonaniu odbioru ostatecznego robót budowlanych,
- sporządzeniu dokumentacji powykonawczej,
- jeżeli wymagane jest pozwolenie na użytkowanie to powiadomienie: IOŚ, PIS, PIP, PSP,
- uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lub po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych,
- założeniu książki obiektu budowlanego.
*Użytkowanie
- zgodnie z przeznaczeniem,
- we właściwym stanie technicznym,
- z zachowaniem warunków bezpieczeństwa,
- z zachowaniem okresowej kontroli,
- z dokumentowaniem historii (danych, zdarzeń, kontroli) obiektu budowlanego.
*Rozbiórka
Ostatnim etapem procesu inwestycyjnego jest rozbiórka w eksploatowanego obiektu budowlanego.
- Rozbiórka obiektu budowlanego może być wykonana tylko zgodnie z wymogami prawa budowlanego.
- W odniesieniu do niektórych metod rozbiórek(np. metodą wybuchową)obowiązują szczególne przepisy prawa budowlanego.
*Obowiązki projektanta
Należą do nich:
- opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
- sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
- uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
- wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
- sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej,
- sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
*PROJEKTANT
- ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.
- dołącza do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
- trakcie realizacji budowy, ma prawo do wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji jak również żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie:
a) stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,
b) wykonywania ich niezgodnie z projektem.
*Obowiązki inwestora
- należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w szczególności zapewnienie:
- opracowania projektu budowlanego i stosownie do potrzeb, innych projektów,
- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- wykonania i odbioru robót budowlanych,
- w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
- obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, w pozostałych przypadkach inwestor może ale nie musi ustanawiać inspektora nadzoru inwestorskiego oraz nadzoru autorskiego.
- przed rozpoczęciem prac inwestor musi dokonać wyboru kierownika budowy
- po zakończeniu budowy inwestor powinien, zależnie od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków zgłosić obiekt do użytkowania albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
*Zakończenie budowy
Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, obowiązany on jest zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania:
Państwową Inspekcję Sanitarną,
Państwową Inspekcję Pracy,
Państwową Straż Pożarną.
*Wykonawca:
oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje inwestorowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych. Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.
*Na tym kończy się rola inwestora, a zaczynają kolejne obowiązki prawne - właściciela i zarządcy domu - którym Prawo budowlane poświęca osobny rozdział p.t. "Utrzymanie obiektów budowlanych".