11014 SNC00207

Art. 67

U»»»w> ° gospodnroc n.c

3.    Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bczprzetar-gowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

4.    Przepisów ust. 2 i 3 nie stosuje się przy sprzedaży nieruchomości na rzecz przedstawicielstw, o których mowa w art. 61 ust. I.

1.    Ustalenie ceny — ze względu na zasadę swobody umów — generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § I k.c.), wyzysku (art. 388 k.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej (art. 83 § I k.c.). Do takich wyjątków należy także zaliczyć ustawę o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności przepisy rozdziału 8 w dziale II, dotyczące ustalania cen nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jak również ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłat z tytułu trwałego zarządu. Analizując analogiczne przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 marca 1994 r. (III AZP 22/93, OSNCP 1994, nr 6, poz. 118) stwierdził, że cena sprzedaży musi odpowiadać przede wszystkim wartości nieruchomości. Szacunek sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest tylko sposobem wyliczenia lej wartości i ceny. Przesłanki tego szacunku, zawarte w art. 151, wskazują, że chodzi o rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zgodnie z art. 151 ust. I. wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1)    strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2)    upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

2.    Art. 67 ust. 1 i art. 151 ust. I u.g.n. określają zasady ustalania ceny od

strony podmiotowej i przedmiotowej. Jeśli chodzi o stronę podmiotową, to określenie wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego, tj. do osoby fizycznej mającej uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy. Jeżeli chodzi zaś o stronę przedmiotową, to w ustawie o gospodarce nieruchomościami przesądzono ogólną zasadę _wy

znacznikiem wartości gruntu jest aktualnie kształtująca się cena w wolnym obrocie. Unormowania rozdziału 8 w dziale II niewątpliwie wprowadzają ograniczenia Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jako właścicieli nieruchomości, jednakże są one dopuszczalne w świetle art. 140 k.c., zgodnie z którym granice własności wyznaczają trzy elementy: ustawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

3.    Wartość rynkowa nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż dokonana w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym), lecz opinią o wartości. Wartość rynkowa jest rozumiana w tym wypadku jako najbardziej prawdopodobna cena, jaką nieruchomość uzyskałaby na konkurencyjnym, otwartym rynku, przy zachowaniu określonych warunków sprzedaży. Natomiast cena uzyskana w czasie przeprowadzonej transakcji weryfikuje wycenę (opinię) o wartości nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości zależy przede wszystkim od możliwości jej wykorzystania i lokalizacji. Im bardziej nieruchomość jest atrakcyjna, tym wyższa staje się wartość rzeczywista nieruchomości i potencjalna cena, jaką może uzyskać na wolnym rynku. Równie istotnym wyznacznikiem wartości nieruchomości jest relacja popytu i podaży (które równoważą się na poziomie ceny), przy czym powinien być uwzględniany popyt rzeczywisty, a nie potencjalny, oceniany na podstawie studiów sytuacji rynkowej, analizy cen i koniunktury, rozpatrywanych w określonym przedziale czasowym na wyznaczonych częściach rynku lub rynków. Należy pamiętać, że na cenę transakcyjną nieruchomości ma również wpływ forma sprzedaży (np. charakter i przebieg negocjacji, przetargi pisemne ograniczone i nie ograniczone, przetargi ustne). Por. A. Pawlikowska--Piechotka: Model działania i czynniki kształtujące wolny rynek nieruchomości w Polsce, „Wycena” 1996, nr 4, s. 7—11.

4.    Pojęcie „wartość rynkowa nieruchomości” zostało przez ustawodawcę użyte również w art. 134. Przepis ten stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jednakże definicja wartości rynkowej, ustanowiona na potrzeby przepisów rozdziału 4 działu III dotyczącego wywłaszczania nieruchomości, jest odmienna od definicji wartości rynkowej stosowanej przy określaniu wartości nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z art. 134 ust. 2, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości (dla ustalenia wysokości odszkodowania) uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Aktualnie zatem kształtująca się cena jest jedynie jednym z wyznaczników wartości wywłaszczanej nieruchomości, a nie wyznacznikiem podstawowym, jak w przypadku wartości nieruchomości, która jest lub może być przedmiotem obrotu. Ponadto wartość wywłaszczanej nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Ustalenie