CIMG0139

pisy i zasady wprowadzono jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej. Jednostki te jednak nie uczestniczą w wolnym obrocie nieruchomościami.

53.2. Wprowadzenie do obrotu różnorodnych form władania nieruchomościami

W obrocie nieruchomościami państwowymi i samorządowymi dopuszczono wszystkie wymienione w tym rozdziale formy władania, w tym również własność. Wybór formy władania zależy obecnie od uzgodnienia pomiędzy właścicielem nieruchomości (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) a kandydatem na jej nabywcę. Jest to rozwiązanie nowe, gdyż przed dniem 5.12.1990 r. na własność można było nabywać nieruchomości na terenach wiejskich tylko wyjątkowo, za zgodą gminnej rady narodowej.

533. Zastąpienie niezbywalnych form władania formami zbywalnymi

Wprowadzono ogólną zasadę, że osoby fizyczne i osoby prawne powinny posiadać zbywalne prawa do nieruchomości, takie jak własność lub użytkowanie wieczyste.

Dokonano tego w stosunku do:

•    stanu sprzed 5.12.1990 r.

•    stanu po 5.12.1990 r.

W stosunku do stanu, który istniał przed dniem 5.12.1990 r., wprowadzono prawa zbywalne w drodze uwłaszczenia osób prawnych. Polega to na zamianie posiadanych praw niezbywalnych (zarząd, użytkowanie) na prawa zbywalne (użytkowanie wieczyste gruntów i własność położonych na tych gruntach budynków).

Natomiast w stosunku do stanu, który zaistniał po dniu 5.12.1990 r., wprowadzono prawa zbywalne poprzez ustanowienie przepisu, który od razu umożliwia udostępnianie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub na własność.

5.3.4.    Zniesienie decyzji administracyjnych

W obrocie nieruchomościami państwowymi i samorządowymi dokonywanymi na rzecz osób prawnych i osób fizycznych zniesiono decyzje administracyjne i wprowadzono wyiącznie umowy cywilnoprawne. Przy czym, zbycie nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste wymaga, żeby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

Ponadto, po zawarciu umowy, prawo własności i prawo użytkowania wieczystego ujawniane są w księgach wieczystych.

Regulacja ta ma duże znaczenie w praktycznym działaniu, gdyż od decyzji administracyjnej przysługuje tryb odwoławczy, a od umowy cywilnoprawnej nie przysługuje. W czasie kiedy jeszcze obowiązywały decyzje administracyjne, zdarzały się liczne przypadki zaskarżania tych decyzji do organów wyższych instanqi. Skutek tego był taki, że osoba, która otrzymała decyzję o nabyciu nieruchomości, nie mogła przystępować do inwestowania, gdyż musiała oczekiwać (nieraz kilkanaście miesięcy) na zakończenie postępowania odwoławczego. W gospodarce rynkowej taka sytuacja nie może mieć miejsca. Decyzje administracyjne pozostawiono jedynie przy przekazywaniu nieruchomości w trwały zarząd jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej. Jednostki te jednak, ze względu na swój charakter, nie działają swobodnie na rynku nieruchomości.

5.3.5.    Zniesienie cen urzędowych

Z dniem 5.12.1990 r. zniesiono w obrocie nieruchomościami ceny urzędowe i zastąpiono je cenami rynkowymi opartymi na wartości nieruchomości. Jest to regulacja, która, stymulując rozwój rynku nieruchomości, stworzyła jednocześnie podstawy do powstania nowej dziedziny, jaką jest wycena nieruchomości. Problematyka ta została omówiona szerzej w dalszej części rozdziału.

47