335

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym ( art.389 i nast.) ważność umowy przedwstępnej zależy od:

1)    istotnych postanowień umowy przy-rzeczonej (tzw. essentialia negotii)

2)    terminu w ciągu którego ma być ona zawarta

Owe istotne postanowienia umowy to np. dane dotyczące konkretnej nieruchomości, oznaczenie podmiotu czy choćby cena. Są to elementy, bez których umowa do skutku dojść by nie mogła. Jednakże jeśli zawieramy pewne nietypowe postanowienia, to zgodnie z wolą stron, powinny one również zostać umieszczone w umowie przedwstępnej. Umowa zaś taka ma zawierać te istotne postanowienia, które powinny znaleźć się w umowie przyrzeczonej. W razie wyboru wariantu umowy przed-wstępnej strony muszą oznaczyć oprócz elementów istotnych także termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W ustalonym w ten sposób terminie roszczenie staje się wymagalne i podlega rocznemu terminowi przedawnienia. Przy umowie zobowiązującej do przeniesienia własności strony mogą, lecz nie muszą, oznaczyć termin zawarcia umowy przenoszącej własność (obowiązek taki bowiem nie wynika z art. 158 k.c.). Jeżeli strony terminu tego nie oznaczą, roszczenie o zawarcie umowy stanie się wymagalne po wezwaniu zbywcy do niezwłocznego przeniesienia własności, bowiem zgodnie z art.455 k.c. jeśli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Natomiast bieg terminów przedawnienia rozpocznie się w dniu, w którym takie wezwanie mogłoby najwcześniej wystąpić.

5. Roszczenia

W tym miejscu wypada podnieść kwestię skutków prawnych jakie niesie za sobą spisanie umowy przedwstępnej bez zachowania formy aktu notarialnego. Otóż skutki te dotyczą dochodzenia roszczeń z powyższej umowy. A mianowicie z umowy przedwstępnej wynikają roszczenia

1)    o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz

2)    o naprawienie szkody poniesionej przez stronę, która liczyła na jej zawarcie, od którego strona zobowiązana uchyliła się.

Jeżeli umowa przedwstępna o przeniesienie własności nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego i spełnia pozostałe warunki ważności umowy przyrzeczonej, to strona uprawniona może dochodzić zawsze zawarcia umowy przyrzeczonej. Reasumując, skutek ten polega na tym, że wierzyciel (uprawniony) może przymusowo doprowadzić do zawarcia przyrzeczonej umowy nawet wbrew woli dłużnika. Wyrok zapadły w procesie będzie równoznaczny ze złożeniem oświadczenia przez kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej. Uprawniony ma do wyboru albo dochodzenie zawarcia umowy stanowczej, albo żądanie odszkodowania z powodu jej nie zawarcia. Umowa taka czyni bowiem zadość wymaganiem, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Natomiast jeśli umowa powyższa nie została zawarta w formie aktu notarialnego, uprawnionemu przysługuje tylko roszczenie o naprawienie szkody, którą uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.