*KOSZTORYS BUDOWLANY
jest dokumentem finansowym realizacji inwestycji budowlanej. Kosztorysy budowlane sporządza się w różnej formie, zakresie i stopniu szczegółowości. Jest to dokument określający wyrażoną w pieniądzu wartość na wykonanie obiektów budowlanych lub robót budowlanych, wyliczoną wg ustalonych metod. W kosztorysie budowlanym w zależności od jego zakresu oblicza się ilości wszystkich nakładów poniesionych na wykonanie danego zakresu inwest
*CELE SPORZADZANIA KOSZTORYSÓW:
- dla inwestora: określa przewidywany koszt inwestycji i pozwala ocenić realność i opłacalność zamierzenia oraz stanowi bazę do opracowanie planu finansowego.
- dla wykonawcy cenę wykonania inwestycji
- prowadzenie rozliczeń finansowych między zleceniodawcą (inwestorem), a zleceniobiorcą (wykonawcą), a także pomiędzy wykonawcą a podwykonawcami,
- wyceny nieruchomości, jako element jednej z metod określania wartości nieruchomości.
*Elementy niezbędne do poprawnej kalkulacji ceny kosztorysowej robót:
- Poprawny i kompletnie wykonany projekt budowlany
- Protokół ustalenia danych wyjściowych do kosztorysowania uzgodniony przez wykonawcę i inwestora
- Projekt organizacji robót i zagospodarowania placu budowy
- Normatywna baza nakładów zużycia podstawowych czynników produkcji (KNR)
- Ceny i składniki poszczególnych składników ceny
*KTO MOŻE SPOŻĄDZAĆ KOSZTORYS?
osoba o odpowiednim wykształceniu w budownictwie kosztorysantem jest najczęściej Rzeczoznawca Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych, inżynier budownictwa (zarówno specjalności budownictwo jak i instalacji sanitarnych oraz elektrycznych), czasem także architekt, w szacowaniu nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy, inne osoby, gdyż zawód ten obecnie nie wymaga specjalnych uprawnień.
*Ustalenie nakładów
Przed obliczeniem ceny danego zamówienia na realizacje robót budowlanych oprócz znajomości ilości danego typu robót ( co określamy przedmiarem sporządzonym na podstawie dokumentacji projektowej) konieczna jest znajomość nakładów rzeczowych (R, M i S) niezbędna do wykonania danej roboty wg określonej technologii. Tzn. ile czasu zajmie wykonanie danego typu robót robotnikom, maszynom i jaką ilość materiału potrzebujemy na wykonanie jdn. danego rodzaju robót.
*Rodzaje kosztorysów
Inwestorskie - sporządza zamawiający aby oszacować koszty wykonania robót
Ofertowy - służy do uzgodnienia ceny obiektu lub robót budowlanych, sporządza wykonawca gdy staje do przetargu lub otrzymuje od inwestora propozycję złożenia oferty. W k. ofertowym są przedstawiane przewidywane koszty wykonania robót na określonych warunkach realizacyjnych, k. ofertowy sprawdzony i zatwierdzony przez zamawiającego stanowi integralną cz. umowy.
Dodatkowy - opracowuje wykonawca gdy w trakcie realizacji nastąpiła zamiana technologii czy materiałów i stanowi podstawę do zmiany ceny na wykonanie robót jeśli jest następstwem zmian wprowadzonych przez inwestora.
Powykonawczy - sporządza wykonawca po wykonaniu robót w przypadku uwzględnienia w umowie takiej formy rozliczeń
*Zasady sporządzania kosztorysów inwestorskich
- dokumentacja projektowa;
- specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych jednostkowe nakłady rzeczowe - należy przez to rozumieć nakłady rzeczowe robocizny, materiałów i sprzętu niezbędne do wykonania jednostki przedmiarowej roboty podstawowej;
- katalogi - należy przez to rozumieć publikacje zawierające jednostkowe nakłady rzeczowe; kosztach pośrednich - należy przez to rozumieć składnik kalkulacyjny wartości kosztorysowej, uwzględniający nieujęte w kosztach bezpośrednich koszty zaliczane zgodnie z odrębnymi przepisami do kosztów uzyskania przychodów, w szczególności koszty ogólne budowy oraz koszty zarządu; pracach projektowych - należy przez to rozumieć zakres prac projektowych określony przez zamawiającego, z uwzględnieniem odrębnych przepisów, trybu udzielenia zamówienia i specyfiki robót budowlanych;
- przedmiarze robót - należy przez to rozumieć opracowanie zawierające zestawienie przewidywanych do wykonania robót w kolejności technologicznej ich wykonania, wraz z ich szczegółowym opisem, miejscem wykonania lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis, z wyliczeniem i zestawieniem ilości jednostek miar robót podstawowych oraz wskazaniem podstaw do ustalania cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych; robotach podstawowych - należy przez to rozumieć minimalny zakres prac, które po wykonaniu są możliwe do odebrania pod względem ilości i wymogów jakościowych oraz uwzględniają przyjęty stopień zagregowania robót; wartości kosztorysowej robót - należy przez to rozumieć wartość wynikająca z kosztorysu inwestorskiego stanowiącą podstawę określenia wartości zamówienia; założeniach wyjściowych do kosztorysowania — należy przez to rozumieć dane techniczne, technologiczne i organizacyjne nieokreślone w dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, a mające wpływ na wysokość wartości kosztorysowej.
*Kosztorys inwestorski opracowuje się metodą kalkulacji uproszczonej
- polegającą na obliczeniu wartości kosztorysowej robót objętych przedmiarem robót jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług, według
wzoru:
Wk = ΣL x Cj
gdzie:
Wk — wartość kosztorysowa robót;
L — liczba jednostek przedmiarowanych robót;
Cj — cena jednostkowa roboty podstawowej.
*Metodą uproszczoną można sporządzać kosztorysy:
Inwestorskie w zamówieniach publicznych ( tak stanowią przepisy) Ofertowe w przetargowych trybach zlecania robót, przy nieograniczonej konkurencji, zamienne obejmujące roboty, dla których kosztorysy ofertowe opracowano metodą uproszczoną. Nie należy sporządzać m. uproszczoną:
Ofertowych przy ograniczonej konkurencji lub jej braku, powykonawczych, stanowiących podstawę ustalenia wynagrodzenia zamienne obejmujące roboty, dla których kosztorysy ofertowe opracowano metodą szczegółową.
*Zasady ustalania cen jednostkowych:
Szczegółowa kalkulacja własna pozyskanie cen jednostkowych z własnej bazy cenowej, w której wykonawcy powinni gromadzić ceny zaakceptowane przez rynek. Pozyskiwanie cen jednostkowych z wydawnictw ośrodków cenowych.
*Metody i podstawy sporządzenia kosztorysu inwestorskiego
4. 1. Kalkulacja szczegółowa ceny jednostkowej polega na określeniu wartości poszczególnych jednostkowych nakładów rzeczowych (kosztów bezpośrednich) oraz doliczeniu narzutów kosztów pośrednich i zysku, według wzoru:
Cj = Σn x c + Kpj + Zj
gdzie:
Cj — cena jednostkowa określonej pozycji przedmiarowej;
n — jednostkowe nakłady rzeczowe: robocizny — nr, materiałów — nm, pracy sprzętu — ns;
c — cena czynników produkcji: robocizny — Cr, ceny materiałów — Cm, ceny pracy sprzętu — Cs;
n x c — koszty bezpośrednie jednostki przedmiarowej robót, według wzoru:
n x c = (Σnr x Cr + Σnm x Cm + Σns x Cs)
Kpj — koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową robót;
Zj — zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarową robót.
*Zasady sporządzania kosztorysów inwestorskich
2. Koszty pośrednie ustala się za pomocą wskaźnika
kosztów pośrednich, według wzoru:
Wkp x (Rj + Sj)
Kpj = ———————
100 %
gdzie:
Kpj — koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową
robót;
Wkp — wskaźnik narzutu kosztów pośrednich w %;
Rj — koszt robocizny na jednostkę przedmiarową
robót;
Sj — koszt pracy sprzętu na jednostkę przedmiarową
robót.
3. Zysk kalkulacyjny oblicza się jako iloczyn wskaźnika narzutu zysku i podstawy jego naliczania.
Jednostkowe nakłady rzeczowe ustalone na podstawie analizy indywidualnej powinny uwzględniać w przypadku:
1) robocizny — ilości roboczogodzin dotyczące wszystkich czynności, które są wymienione w szczegółowych opisach robót podstawowych wyszczególnionych pozycji kosztorysowych, oraz 5 % rezerwy na czynności pomocnicze;
2) materiałów — ilości wyszczególnionych rodzajów materiałów, wyrobów lub prefabrykatów niezbędnych do wykonania robót podstawowych wyszczególnionych pozycji kosztorysowych, z uwzględnieniem ubytków i odpadów w transporcie i w procesie wbudowania;
3) pracy sprzętu — ilości maszynogodzin pracy wymienionych jednostek sprzętowych, niezbędnych do wykonania robót podstawowych wyszczególnionych pozycji kosztorysowych, z uwzględnieniem przestojów wynikających z procesu technologicznego.
*Kosztorys inwestorski obejmuje:
1) stronę tytułową zawierającą:
a) nazwę obiektu lub robót budowlanych z uwzględnieniem nazw i kodów Wspólnego Słownika Zamówień i podaniem lokalizacji,
b) nazwę i adres zamawiającego,
c) nazwę i adres jednostki opracowującej kosztorys,
d) imiona i nazwiska, z określeniem funkcji osób opracowujących kosztorys, a także ich podpisy,
e) wartość kosztorysową robót,
f) datę opracowania kosztorysu inwestorskiego.
2) ogólną charakterystykę obiektu lub robót, zawierającą krótki opis techniczny wraz z istotnymi parametrami, które określają wielkość obiektu lub robót;
3) przedmiar robót;
5) tabelę wartości elementów scalonych, sporządzoną w postaci sumarycznego zestawienia wartości robót określonych przedmiarem robót, łącznie z narzutami kosztów pośrednich i zysku, odniesionych do elementu obiektu lub zbiorczych rodzajów robót;
6) załączniki:
a) założenia wyjściowe do kosztorysowania,
b) kalkulacje szczegółowe cen jednostkowych, analizy indywidualne nakładów rzeczowych oraz analizy własne cen czynników produkcji i wskaźników narzutów kosztów pośrednich i zysku.
Planowane koszty prac projektowych oblicza się jako iloczyn wskaźnika procentowego i planowanych kosztów robót budowlanych, według wzoru:
WPP = W % x WRB
gdzie:
WPP — planowane koszty prac projektowych;
WRB — planowane koszty robót budowlanych;
W % — wskaźnik procentowy.
2. Podstawę obliczenia planowanych kosztów prac projektowych stanowią:
1) program funkcjonalno-użytkowy;
2) planowane koszty robót budowlanych;
3) wskaźniki procentowe.
3. Wskaźnik procentowy przyjmuje się w wysokości i na warunkach określonych w załączniku do rozporządzenia.
4. Planowane koszty prac projektowych stanowią sumę kosztów prac projektowych ustalonych odrębnie dla poszczególnych obiektów.
5. Planowane koszty prac projektowych wyliczone zgodnie z przepisami, o których mowa w ust. 1—4, nie obejmują opracowania danych wyjściowych w szczególności:
1) uzyskania mapy prawnej, opracowania mapy do celów projektowych;
2) opracowania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej (badania gruntowo-wodne);
3) opracowania operatów ochrony Środowiska;
4) inwentaryzacji obiektów, zagospodarowania terenu;
5) inwentaryzacji i waloryzacji zieleni.
6. Jeżeli zachodzi konieczność ustalenia udziału poszczególnych faz opracowań w łącznym koszcie prac projektowych lub ustalenia kosztu opracowań projektowych zlecanych odrębnie, należy stosować następujące wartości procentowe, dostosowując udział procentowy do specyfiki inwestycji:
1) projekt koncepcyjny — 7—15 % wartości prac projektowych;
2) projekt budowlany — 30—45 % wartości prac projektowych;
3) projekt wykonawczy — 40—60 % wartości prac projektowych.
Suma wartości składowych prac projektowych liczona w procentach wynosi 100 %.
*Opis sposobu wyliczenia cen pozycji przedmiaru robót
Ceny jednostkowe i ceny umieszczone przy poszczególnych pozycjach przedmiaru robót powinny obejmować: wszystkie koszty niezbędne do wykonania robót wymaganej jakości, w wymaganym terminie, włączając w to (poniższy wykaz jest przykładowy i powinien być odpowiednio dostosowywany do specyfiki konkretnego przedsięwzięcia):
koszty bezpośrednie,
Koszty ogólne
Koszty prowadzenia działalności przez wykonawcę
*Koszty pośrednie
( związane z budową lub z firmą):
Koszty ogólne budowy: (obejmują wydatki bezpośrednio związane z organizacją, kierowaniem i ogólną obsługą procesów na placu budowy ( m.in.. koszt urządzenia placu budowy, eksploatacji i likwidacji budowy, płace personelu budowy, opłaty ubezpieczeniowe, koszty dozoru)
Koszty zarządu( płace personelu kierowniczego i biurowego przedsiębiorstwa, koszty administracyjne, biurowe, delegacje i inne wydatki wynikające z działalności firmy jako całości)
*Koszt i cena robót budowlanych
Podział na koszty bezpośrednie i pośrednie jest wygodny przy sporządzaniu kosztorysów, lecz nieraz dobrym jest podział na koszty stałe i zmienne.
Koszty stałe: maja tą samą cechę w określonym okresie czasu i nie zależą od wielkości produkcji, np.. Koparka będąca własnością firmy - k. stałe to: amortyzacja, ubezpieczenie, k. przeglądów, konserwacji i stałej obsługi maszyny k. stale ponoszone przez firmę.
W przeliczeniu na liczbę wykonanych jednostek produktu zależą od liczby ww. Im więcej wykonanych jednostek tym koszty jednostkowe spadają.
Koszty zmienne: maja tą samą cechę że zależą od wielkości produkcji np. koszt montażu 20 różnych okien jest 2 krotnie mniejszy od montażu 40 różnych okien o analogicznych proporcjach ilościowych. Całkowity koszt zmienny jest iloczynem liczby jednostek produkcji i kosztów jednostkowych ( koszty zmienne są takie same nie zależą od skali produkcji)
*PODATKI I OPŁATY LOKALNE
Każdy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczania podatku od nieruchomości.
W chwili obecnej podatki i opłaty lokalne stanowią przychody gminy, podczas gdy po wprowadzeniu katastru mogą być zakusy na włączenie tych przychodów do budżetu centralnego. Zasady pobierania tych podatków, wysokości stawek reguluje ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tj. Dz.U. z 2006 r., Nr 121, poz. 844 z późn. zm.). Organem podatkowym właściwym w sprawach podatków i opłat unormowanych w niniejszej ustawie jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:
grunty,
budynki lub ich części,
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Podatek lokalny uiszcza:
właściciel nieruchomości lub obiektu budowlanego,
posiadacz samoistny nieruchomości lub obiektu budowlanego,
użytkownik wieczysty.
Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.
Podstawę opodatkowania stanowi:
dla gruntów - powierzchnia;
dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa;
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
Wysokość stawek podatku od nieruchomości określa w drodze uchwały rada gminy