Podstawy zarządzania nieruchomościami Wykład 4 dr inż. Anna Stankowska 24.11.2013 r. 1 Plan wykładu 1. Podstawy prawne zawodu zarządcy nieruchomości 2. Umowa o zarządzanie 3. Przejmowanie nieruchomości do zarządzania 4. Organizacja zarządzania nieruchomościami 5. Prawa i obowiązki właścicieli lokali 2 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości 3 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości Art.184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w niniejszej ustawie 4 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno- finansowej nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 5 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. 6 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości " Rodzaj, przeznaczenie i sposób użytkowania nieruchomości określają specyfikę zrządzania obiektem. Zarządzanie nieruchomościami publicznymi jest zorientowane na cele publiczne (oraz ochronę własności publicznej) Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest zorientowane na osiąganie dochodów czynszowych 9 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości Zarządca nieruchomości menadżer zarządzający w imieniu właściciela danym przedsięwzięciem, realizujący jego strategię (cele) 10 Działalność zawodowa zarządcy nieruchomości Cele właściciela nieruchomości: Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Miejsce prowadzenia działalności gospodarczej yródło uzyskiwania dochodów Akumulacja majątku Zabezpieczenie kredytu Inwestowanie 11 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości " Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową " Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeśli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości 12 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości " Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nabywa się prawo wykonywania zawodu " Tytuł zawodowy zarządca nieruchomości podlega ochronie prawnej " Zarządca może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami 13 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości Prawo zarządcy do wynagrodzenia: - Wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością - Wynagrodzenie dodatkowe (wg umowy o zarządzanie) 14 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości Art.185 ustawy o gospodarce nieruchomościami 4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością 5. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej 15 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości Zarządca jest zobowiązany do: - Działania ze szczególną starannością - Przestrzegania przepisów prawa - Przestrzegania zasad etyki zawodowej i standardów zawodowych (Komunikat Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości) - Doskonalenia kwalifikacji zawodowych 16 Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości Plan zarządzania - narzędzie pracy zarządcy Plan zrządzania powinien obejmować pełną analizę stanu nieruchomości oraz ocenę jej otoczenia rynkowego, zaproponowanie rozwiązań, które w najbardziej optymalny sposób doprowadzą do realizacji celów właściciela w stosunku do nieruchomości Cele właściciela nieruchomości są celami zarządcy 17 Umowa o zarządzanie 18 Umowa o zarządzanie Umowa o zarządzanie jako umowa o świadczeniu usług: Zarządca zobowiązuje się do podejmowania czynności mających na celu: - zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno- finansowej nieruchomości; 19 Umowa o zarządzanie - zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania; - właściwej eksploatacji nieruchomości tzn.: " bieżącego administrowania, " bieżącej konserwacji, " napraw i remontów, " ciągłości zaopatrzenia w media, " uzasadnionego inwestowania. 20 Umowa o zarządzanie " Właściciel (właściciele) nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty wynagrodzenia. " Czynności prawne dotyczące nieruchomości są podejmowane ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela nieruchomości. 21 Umowa o zarządzanie Treść Umowy o zarządzanie nieruchomością określają między innymi: - Ustawa o gospodarce nieruchomościami; - Prawo budowlane; - Kodeks cywilny: - Ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach itp.. 22 Umowa o zarządzanie Forma Umowy o zarządzanie nieruchomością określa art.182 U.g.n. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności 23 Umowa o zarządzanie Elementy umowy o zarządzanie: - Ustalenie stron umowy - Identyfikacja nieruchomości - Określenie praw i obowiązków zarządcy - Ustalenie wynagrodzenia podstawowego - Ustalenie wynagrodzenia dodatkowego - Organizacja inwestycji i prac remontowych 24 Umowa o zarządzanie - Ustalenie zakresu odpowiedzialności właściciela - Ustalenie zakresu spraw związanych z prowadzeniem postępowań sądowych, administracyjnych, windykacyjnych - Ustalenie obowiązku sporządzenia planu zarządzania nieruchomością - Ustalenie terminu przejęcia czynności zarządcy oraz sposobu i terminów rozwiązania umowy 25 Umowa o zarządzanie - Określenie czasu trwania umowy - Postanowienia dodatkowe i końcowe Ponadto: - Numer licencji zawodowej - Oświadczenie o posiadaniu ubezpieczenia o odpowiedzialności cywilnej 26 Umowa o zarządzanie Określenie praw i obowiązków zarządcy: - Bieżące kontrolowanie stanu nieruchomości - Dbanie o bezpieczeństwo nieruchomości - Obowiązek naliczania i pobierania czynszów i opłat - Regulacja wysokości czynszów 27 Umowa o zarządzanie Określenie praw i obowiązków zarządcy: -Gospodarowanie środkami finansowymi -Zatrudnianie pracowników -Sporządzanie rozliczeń finansowych -Zawieranie i rozwiązywanie umów najmu 28 Umowa o zarządzanie przykład 29 Księga obiektu budowlanego " Zgodnie z art. 64. 1, ustawy Prawo Budowlane właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. " Z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego zwolnieni są właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo Budowlane, tzn. obiektów, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę. 30 Księga obiektu budowlanego " Obowiązek prowadzenia książki obiektu dotyczy również obiektów istniejących, niezależnie od daty wzniesienia, dla których dotychczas nie była prowadzona książka obiektu budowlanego. " Gdy dla obiektu jest już prowadzona książka obiektu budowlanego, ale w sposób odmienny jak określono w rozporządzeniu, wskazana jest zmiana formy prowadzenia po wypełnieniu aktualnie prowadzonego tomu. " Istniejącą książkę, jako ważny dokument należy dołączyć do wymaganej dokumentacji obiektu. 31 Księga obiektu budowlanego Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone: " protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz " opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania, " dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza " instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego, do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania aż do rozbiórki obiekt. 32 Księga obiektu budowlanego " Procedura przejmowania do eksploatacji obiektu składa się ona z następujących etapów (ustawa Prawo budowlane): 1. zakończenie budowy, 2. powiadomienie właściwych organów o zakończeniu budowy i zamiarze rozpoczęcia jego użytkowania, 3. odbiór obiektu, 4. przekazanie wymaganej dokumentacji do organów nadzoru budowlanego, 5. skierowanie wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie, 6. uzyskanie decyzji administracyjnej pozwolenia na użytkowanie obiektu, 7. rozpoczęcie użytkowania obiektu, 8. założenie książki obiektu budowlanego. 33 Księga obiektu budowlanego Książka obiektu budowlanego wymagania: " format A-4 " wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. " ponumerowane strony oraz zabezpieczone w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą (np. przesznurowane). " W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej numer kolejny tomu oraz datę założenia. 34 Księga obiektu budowlanego " Wpisy do książki - dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. " Wpis do książki powinien zawierać: 1. dane identyfikujące dokument, będący przedmiotem wpisu, 2. ważne ustalenia w nim zawarte 3. dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła oraz cechować się jednoznacznością i zwięzłością. " Wpisy w książce powinny być wykonywane starannie i czytelnie. " Wpisów, dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę. 35 Księga obiektu budowlanego " Właściciel lub zarządca może sam prowadzić książkę lub upoważnić inną osobę (lub kilka osób decyduje właściciel lub zarządca) do jej prowadzenia; kopia upoważnienia powinna być dołączona do dokumentacji obiektu. " Wpisów do Książki obiektu nie dokonują inne osoby, w tym przedstawiciele organów, które są uprawnione do kontroli, np.: organy administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego, straży pożarnej, inspekcji sanitarnej, inspekcji ochrony środowiska, inspekcji pracy (jeśli obiekt jest zakładem pracy). " Zalecenia pokontrolne tych instytucji są przekazywane w innym trybie, a prowadzący Książkę obiektu budowlanego jest zobowiązany do zapisania informacji o dostarczonym dokumencie i dołączenia tego dokumentu do książki. 36 Księga obiektu budowlanego " Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się poprzez: 1. przekreślenie wyrazów pojedynczą linią oraz umieszczenie daty i podpisu osoby dokonującej zmiany. 2. Błędnych wpisów nie wolno zamalowywać, wydrapywać lub zaklejać. " Książka obiektu budowlanego powinna być przechowywana przez właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu. " Można również zlecić prowadzenie książki wyspecjalizowanej osobie trzeciej. 37 Księga obiektu budowlanego " Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, obowiązany jest przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty budowy i dokumentację powykonawczą, dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Dokumentacja budowy obejmuje: " pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, " dziennik budowy, " protokoły odbiorów częściowych i końcowych, " w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, " w przypadku realizacji obiektów metodą montażu - także dziennik montażu. 38 Księga obiektu budowlanego " Wszystkie te dokumenty winny zostać odzwierciedlone w tablicy nr 3 książki obiektu budowlanego " W trakcie eksploatacji obiektu właściciel lub zarządca powinien gromadzić i przechowywać wszystkie opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania oraz protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego. 39 Księga obiektu budowlanego " Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U z dnia 10 lipca 2003 r.) 40 Księga obiektu budowlanego - przykład 41 Księga obiektu budowlanego - przykład 42 Księga obiektu budowlanego przykład KOMENTARZ " wiersze od 1 do 6 tabeli wypełniamy w momencie zakładania książki obiektu, " wiersze od 7 do 12 uzupełniamy w chwili zamykania danego tomu książki obiektu, wpisując w kolumnie ilość stron ilość załączonych dokumentów. " wiersze od 13 służą do rejestrowania innych dokumentów i decyzji związanych z obiektem, którego książka dotyczy, a które nie były wymienione wcześniej, np. decyzje organu administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego, inspekcji sanitarnej, straży pożarnej. 43 Księga obiektu budowlanego przykład KOMENTARZ W tabeli 3 powinny również adnotacje dotyczące: " przeprowadzonych kontroli okresowych sprawdzenia stanu technicznego kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym oraz gazem (art. 62 ust. 1 pkt 5a i 5b Ustawy - Prawo budowlane), " kontroli okresowych polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacyjnych (art. 62 ust. 1 pkt 6 Ustawy - Prawo budowlane) " kontroli instalacji ogrzewczych z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat (art. 62 ust. 1b Ustawy - Prawo budowlane). 44 Księga obiektu budowlanego - przykład 45 Księga obiektu budowlanego - przykład Na stronie 7 książki obiektu należy zamieścić plan sytuacyjny obiektu: " z zaznaczonymi granicami nieruchomości, " z usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz " z usytuowaniem miejsc przyłączenia obiektu do armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci (np. kurka głównego instalacji gazowej, głównego zaworu wody itd.). Rysunek powinien zostać wykonany czytelnie, w sposób umożliwiający jednoznaczne jego odczytanie. 46 Księga obiektu budowlanego - przykład " powinien posiadać legendę - jeżeli zastosowano symbole graficzne. " najlepszym rozwiązaniem jest dołączenie fragmentu mapy do celów opiniodawczych w skali 1:500, którą można otrzymać w Starostwie Powiatowym Wydział Geodezji. 47 Księga obiektu budowlanego - przykład " W tablicy nr 4 odnotowuje się fakt dokonania okresowej kontroli stanu technicznego obiektu przeprowadzanych zgodnie ustawą - Prawo budowlane, z art. 62 ust. 1 pkt 1, co najmniej raz w roku w odniesieniu do budynków o powierzchni zabudowy nie przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu nie przekraczającej 1000 m2. " W pozostałych przypadkach kontrola okresowa powinna być przeprowadzona dwukrotnie w ciągu roku w terminach do 31 maja i do 30 listopada. 48 Księga obiektu budowlanego - przykład Przeglądy okresowe polegające na sprawdzeniu stanu technicznego dotyczą: " elementów budynku i budowli narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników (tzw. " przeglądy budowlane), " instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące, np. spaliny, urządzenia wygłuszające, itp.), " instalacji gazowych, " przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). 49 Księga obiektu budowlanego - przykład 50 Księga obiektu budowlanego - przykład W tablicy nr 5 odnotowuje się fakt dokonania okresowej kontroli stanu technicznego obiektu przeprowadzanych zgodnie ustawą - Prawo budowlane, z art. 62 ust. 1 pkt 2, co najmniej raz na 5 lat, czyli tzw. przeglądy pięcioletnie oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. 51 Księga obiektu budowlanego - przykład 52 Księga obiektu budowlanego - przykład " W trakcie eksploatacji obiektu budowlanego mogą zachodzić sytuacje wymagające wykonania ekspertyzy technicznej, badania technicznego, opinii technicznej lub innych opracować technicznych. " O konieczności wykonania ekspertyzy lub innej opinii dotyczącej obiektu powinien zadecydować właściciel lub zarządca, najczęściej na podstawie zaleceń zawartych w okresowej kontroli obiektu. " Wykonania ekspertyzy może żądać także organ nadzoru budowlanego, w przypadku wątpliwości, co do stanu technicznego obiektu, zagrożenia katastrofą lub jej zaistnienia. " Osobami uprawnionymi do wykonywania ekspertyz budowlanych są rzeczoznawcy budowlani odpowiednich specjalności, rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane bez ograniczeń w danej specjalności, której dotyczy dokumentacja. 53 Księga obiektu budowlanego - przykład " Ekspertyzy oraz wyniki badań technicznych, opinie techniczne winny być rejestrowane w tablicach nr 6 i 7 książki obiektu budowlanego. " W tablicy nr 6 należy wpisać dane o nazwie opracowania, czasie, w jakim zostało ono wykonane, przedmiocie opracowania i terminie wykonania zaleceń zawartych w opracowaniu. " Do tablicy nr 6 należy wpisywać także wszystkie opracowania techniczne, inwentaryzacje oraz dokumentacje techniczne wykonane w trakcie eksploatacji obiektu, a związane z jego przebudowami, lub zmianami sposobu użytkowania, a także fakt wykonania certyfikatu czy audytu energetycznego.. " W przypadku planowanej rozbiórki obiektu do tablicy 6 należy wpisać dane o projekcie rozbiórki 54 Księga obiektu budowlanego - przykład 55 Księga obiektu budowlanego - przykład 56 Księga obiektu budowlanego - przykład " Tabela nr 8 - Prawo budowlane nakłada na właścicieli lub zarządców obiektów obowiązek rejestrowania wszystkich prac remontowych oraz modernizacyjnych, jakie miały miejsce w trakcie eksploatacji obiektu. " Rejestracji podlegają wszystkie prace remontowe i modernizacyjne niezależnie od tego, czy wymagały one pozwolenia na budowę czy tylko zgłoszenia. " Remont (zgodnie z art 3. Prawa budowlanego) - wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. 57 Księga obiektu budowlanego - przykład 58 Księga obiektu budowlanego - przykład 59 Księga obiektu budowlanego - przykład 60 Księga obiektu budowlanego - przykład " Zapis w tablicy 10 należy przeprowadzić w wypadku katastrofy budowlanej, uszkodzeń elementów wbudowanych, awarii urządzeń związanych z budynkiem, jak np.: dzwigu, pomp, wentylatorów lub awarii instalacji gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, sieci elektrycznej. " Podstawą zapisu jest protokół komisji powołanej przez nadzór budowlany (jeśli jest to katastrofa) lub powołanej przez właściciela lub zarządcę (jeśli jest to awaria). " Zgodnie Art. 73 ustawy Prawo budowlane : definiuje pojęcie katastrofa budowlana, to: & niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części ... . " Nie jest katastrofą budowlaną uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego się do naprawy lub wymiany, uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkiem, awaria instalacji. 61 Księga obiektu budowlanego - przykład Prawo budowlane nie definiuje pojęcia awarii. Wg Słownika języka polskiego, pod redakcją naukową prof. Dra Mieczysława Szymczaka - PWN 1998 r., oraz Słownika poprawnej polszczyzny pod redakcją prof. dra Witolda Doroszewskiego, PWN 1980 r., można przyjąć, że: awaria - to znaczne uszkodzenie, zepsucie się maszyny, urządzenia technicznego lub współpracujących urządzeń, przyłączy i instalacji uniemożliwiające lub ograniczające użytkowanie związanego z nimi obiektu budowlanego. 62 Księga obiektu budowlanego - przykład " Tabela nr 11 - zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia organu administracji budowlanej. " Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: " przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, " przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, " przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne " podjęcie bądz zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno- sanitarne, ochrony środowiska bądz wielkości lub układ obciążeń. 63 Księga obiektu budowlanego - przykład 64 Specyfika zarządzania nieruchomościami 65 Specyfika zarządzania nieruchomościami " Różne przepisy dla różnych form własności " Ograniczenia w swobodnym kształtowaniu umów najmu (ust. o ochronie lokatorów& ) " Czynsz regulowany " Zły stan budynków - zaległości remontowe 66 Specyfika zarządzania nieruchomościami " Brak dokumentacji technicznej " Trudności w wykonywaniu remontów które wiążą się z wykwaterowaniem lokatorów " Nieuregulowany stan własnościowy " Niedopasowanie użytkowników lokali do powierzchni i kosztów utrzymania mieszkań 67 Specyfika zarządzania nieruchomościami " Ograniczone możliwości zamiany mieszkań " Ograniczone możliwości eksmisji z lokali mieszkalnych " Monopolistyczna pozycja na lokalnych rynkach części zarządców komunalnych 68 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania 69 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania " Przejmowanie nieruchomości do zarządzania należy rozumieć jako zespół czynności umożliwiających zarządcy wykonywanie zarządzania nieruchomością w części operacyjnej. 70 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania " Przejęcie nieruchomości stosownie do treści przepisu art. 29 ustawy o własności lokali " Ustawa ta jedynie w ograniczonym zakresie reguluje zagadnienia związane z przejęciem nieruchomości, w zasadzie sygnalizuje jedynie podstawowe czynności i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. 71 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania Zgodnie z ustawą o własności lokali do podstawowych czynności przy przejmowaniu nieruchomości zaliczyć należy: 1) sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości, 2) zgromadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości: budowlanej, powykonawczej, książki obiektu budowlanego; 3) zgromadzenie umów obsługi bieżącej nieruchomości, 4) ustalenie i zgromadzenie dokumentacji własnościowej nieruchomości. 72 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania Sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości oraz zgromadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości Stosownie do treści przepisu art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali: Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. 73 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania Wszystkie czynności występujące przy przejmowaniu nieruchomości do zarządzania: 1. Wizja lokalna; 2. Przejęcie dokumentacji finansowo-księgowej; 3. Przejęcie dokumentacji prawnej; 4. Przejęcie dokumentacji eksploatacyjnej; 74 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania 5. Przejęcie umów, ewidencji, korespondencji; 6. Sporządzenie listy braków; 7. Inwentaryzacja urządzeń i wyposażenia; 8. Protokół przejęcia nieruchomości; 9. Inwentaryzacja umów; 10. Inwentaryzacja powierzchni; 75 Przejmowanie nieruchomości do zarządzania Protokół z przejęcia nieruchomości w zarząd - wzór 76 Organizacja zarządzania nieruchomościami 77 Organizacja zarządzania nieruchomościami Facility management zajmuje się: - Zarządzaniem różnorodnymi obiektami i urządzeniami, - Zarządzaniem udogodnieniami, - Zarządzaniem zaawansowanymi technologicznie obiektami i urządzeniami 78 Organizacja zarządzania nieruchomościami Cele facility management to między innymi: - Integracja ludzi, technologii i zasobów; - Dostosowanie nieruchomości do potrzeb właściciela; - Organizacja urządzeń, usług i świadczeń wspierających podstawową działalność użytkowników. 79 Organizacja zarządzania nieruchomościami Organizacje regulujące rynek zarządzania nieruchomościami: - Państwowa Komisja Kwalifikacyjna; - Komisja Odpowiedzialności Zawodowej 80 Organizacja zarządzania nieruchomościami Samorząd zawodowy - Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości z siedzibą w Gdańsku; - Polska Federacja Rynku Nieruchomości z siedzibą w Warszawie; - Polska Federacja Zarządców Nieruchomości z siedzibą w Warszawie 81 Organizacja zarządzania nieruchomościami Europejska Rada Nieruchomości (CEPI): - Europejską Konferencję Zarządców Nieruchomości; - Europejską Grupę Pośredników w Obrocie Nieruchomościami 82 Organizacja zarządzania nieruchomościami Zadania CEPI: - Informowanie specjalistów rynku nieruchomości o przepisach europejskich dotyczących rynku nieruchomości; - Harmonizacja przepisów dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości; - Wymiana wykładowców i szkoleniowców; - Wdrażanie europejskiego statusu zarządców i pośredników. 83 Organizacja zarządzania nieruchomościami Karta Starannego Działania podstawowy dokument regulujący działalność zarządców w krajach Unii Europejskiej (marzec 2002 r.) 84 Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi Dziękuję za uwagę! 85