Najbardziej istotną dokumentację, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu. Dokumentacja ta obejmuje:
1) dokumentację budowy, 2) dokumentację powykonawczą, 3) dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, 4) instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem, jeżeli takie powstały.
W zakres dokumentacji budowy wchodzą:
1) pozwolenia na budowy,2) projekt budowlany,
3) dziennik budowy, 4) protokoły odbiorów częściowych i końcowych, 5) rysunki i opisy służące realizacji obiektu,
6) operaty geodezyjne, 7) książkę obmiarów,
8) w przypadku realizacji obiektów metodą montażu - także dziennik montażu.
Dokumentacja powykonawcza obejmuje:
1) dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót, 2) geodezyjne pomiary powykonawcze 3) świadectwo charakterystyki energetycznej
Przechowywanie dokumentacji oraz należyte jej prowadzenie ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obiektu, jego użytkowników oraz organów kontrolnych. Prawidłowo prowadzona dokumentacja jest również pomocna w zarządzaniu nieruchomością oraz zwiększa jej wartość rynkową.
Najważniejszą osobą na budowie jest niewątpliwie kierownik budowy. Kierownik budowy jest reprezentantem wykonawcy i dba o to, aby obiekt budowlany został zrealizowany zgodnie z pozwoleniem na budowę i wszelkimi jego załącznikami.Podstawowym obowiązek kierownika jest prowadzenie dziennika budowy, w którym notuje wszystko to, co robi się na budowie. Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym. Na pierwszej stronie umieszczone są dane wykonawcy lub wykonawców, kierownictwa budowy i robót oraz osób sprawujących nadzór autorski i inwestorski. Osoby te poświadczają własnym podpisem przejęcie swych obowiązków. Inwestor w każdym momencie budowy ma prawo wstępu na budowę i może umieścić swe wpisy w dzienniku.

Na barki kierownika spada także odpowiedzialność za teren budowy i jego zabezpieczenie. Prowadzenie pełnej dokumentacji kolejnych faz budowy to także zadanie kierownika. Musi on także przechowywać wszystkie dokumenty. Kierownik budowy jest osobą, która po zakończeniu robót powinna sprawdzić poprawność działania wszystkich instalacji, wprowadzić do dziennika budowy informację o zakończeniu prac i być obecnym podczas odbioru budynku.
Na powodzenie inwestycji bardzo ważny wpływ ma wybór odpowiedniego wykonawcy. Niezależnie od tego czy wybrana zostanie realizacja metodą gospodarczą, czy zatrudniony zostanie Generalny Wykonawca, należy dokładnie przeprowadzić etap wyboru firmy budowlanej.

Wykonawca powinien posiadać wszelkie pozwolenia i uprawnienia budowlane, dobrze też, gdy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Umowa powinna jak najlepiej zabezpieczać interesy Inwestora i jasno określać zobowiązania obu stron, ponieważ pozwoli to wyegzekwować wszystkie zobowiązania. W umowie należy określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót oraz sankcje za ewentualne niewywiązanie się z zobowiązań.

Odbiór kolejnych etapów budowy
Należy pamiętać o protokolarnym przekazywaniu i odbiorze wszystkich etapów budowy, poczynając od przekazania wykonawcy terenu budowy (protokolarnie). Od tej pory będzie on ponosił odpowiedzialność za wszystkie szkody powstałe na terenie nieruchomości. Protokół powinien zawierać opis terenu, a podczas odbioru robót dobrze jest notować w nim wszelkie uwagi, które się nasuwają. Ułatwi to Inwestorowi ewentualne dochodzenie roszczeń i wyegzekwowanie rękojmi. Przygotowanie terenu budowy

Roboty przygotowawcze identyfikują definitywne rozpoczęcie budowy. Można je rozpocząć tylko wtedy, gdy posiada się zezwolenie na budowę. Ich wykonanie powinien zapewnić kierownik budowy. Aby przygotować plac budowy, trzeba wykonać następujące czynności:

a/ wytyczyć geodezyjnie zarys obiektów w terenie (uprawniona osoba); b/ odpowiednio wyprofilować teren;

c/ zbudować infrastrukturę niezbędną przy wykonywanych pracach (ogrodzenie, tablica informacyjna, dojazd, baraki i w.c. dla robotników); d/ tymczasowe podłączenie mediów na potrzeby budowy. Zmiany w trakcie budowy

W trakcie budowy może czekać nas wiele nieoczekiwanych problemów. Może się okazać, że potrzebne jest wprowadzenie zmian w projekcie. Jak kłopotliwa będzie to czynność decyduje to, czy zmiany zostaną zakwalifikowane jako istotne lub nieistotne. W przypadku tych pierwszych konieczne będzie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Prawo nie określa ściśle zmian istotnych i nieistotnych. Warto więc zasięgnąć opinii w urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę. Może się bowiem okazać, że inwestycja pomimo posiadania pozwolenia na jej budowę stanie się samowolą budowlaną. Oświadczenie kierownika budowy o dokonywanych zmianach powinno zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego. Jeżeli będą kontynuowane prace budowlane bez decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, Inwestor narażony jest na kontrolę powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Może on wstrzymać prace budowlane. O tym fakcie powiadamiany jest także starosta( prezydent), który ma obowiązek cofnąć pozwolenie na budowę. Decyzja ta ważna jest przez dwa miesiące, a w tym czasie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego określa zasady, pod jakimi będzie możliwe wznowienie prac.

W tym czasie trzeba opracować projekt zamienny i przedstawić go PINB. Gdy projekt zostanie zatwierdzony, wydawana jest decyzja o możliwości wznowienia robót. Niezastosowanie się do decyzji o wstrzymaniu robót może spowodować bezwzględne wstrzymanie robót, a nawet decyzję o rozbiórce obiektu lub jego części.

Za zmiany istotne mogą być uznane:

zmian usytuowania budynku na działce względem granic i stron świata; zmiany powierzchni domu, kubatury, wysokości, szerokości, długości, liczby pięter; zmiana przeznaczenia budynku; wprowadzenie rozwiązań sprzecznych z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

 Za nieistotne mogą zostać uznane następujące działania:

zmiana rodzaju materiału, z którego powstanie dach;, zmiany kąta nachylenia dachu, jeśli są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego; zmiana rodzaju materiału, z którego powstaje budynek;, zmiany w usytuowaniu domowych instalacji elektrycznych, gazowych, wodno-kanalizacyjnych i grzewczych;, zmiany przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń;, zmiana wyglądu elewacji zewnętrznej; - zmiany dotyczące ilości i wyglądu okien i drzwi.
Zakończenie budowy i przekazanie budynku do użytkowania

Po zakończeniu budowy inwestor powinien, zależnie od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków zgłosić obiekt do użytkowania albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

(Do zgłoszenia niezbędne jest oświadczenie kierownika budowy)

Zakończenie budowy

Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, obowiązany on jest zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania:

Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska, ( według rodzaju inwestycji)

Państwową Inspekcję Sanitarną,

Państwową Inspekcję Pracy,

Państwową Straż Pożarną.

Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:

1) oryginał dziennika budowy,

2)oświadczenie kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

3)oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

4)protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),

5)inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w toku wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Inwestor jest obowiązany uzupełnić wymienione wyżej dokumenty, jeżeli w toku ich sprawdzania przez właściwy organ okaże się, że są niekompletne lub nieścisłe.

Odbiór i przekazanie inwestycji do użytkowania

Efekty zarządzania są ściśle powiązane z planowaniem przygotowaniami realizacji inwestycji. Im większy udział w tych etapach będzie mieć przyszły zarządca, tym większa szansa na to, że obiekt przekazany do eksploatacji i zarządzania będzie funkcjonalny, ekonomiczny i przede wszystkim bezpieczny. Na styku realizacji inwestycji i jej przekazania do użytkowania może dojść do bardzo kosztownych błędów niosących skutki zarówno finansowe, jak i społeczne. Zgodnie z prawem budowlanym odpowiedzialność za realizację procesu budowlanego ponosi inwestor, lecz z chwilą przekazania zrealizowanej inwestycji do użytkowania przechodzi ona wyłącznie na zarządcę/użytkownika i dlatego tak ważne jest staranne przygotowanie się do czynności odbioru inwestycji i przejęcia obiektu do eksploatacji.

Etap przedodbiorowy

Gromadzenie dokumentacji budowy niezbędnej do odbioru obiektu budowlanego związane jest ze spotkaniami użytkownika z kierownikami robót wszystkich branż (elektryczna, sanitarna, cieplna, teletechniczna, wentylacja, budowlana, konstrukcyjna)
Konieczny jest też udział przyszłego użytkownika we wszystkich etapach rozruchowych urządzeń i instalacji obiektu. Nie do przecenienia są korzyści płynące z obecności ekipy technicznej użytkownika w czasie montażu kluczowych urządzeń i instalacji obiektu, jak również udział przedstawicieli użytkownika w szkoleniach (obsługa instalacji c. o. wentylacji i klimatyzacji, urządzeń teletechnicznych, telewizji przemysłowej) oraz zapoznanie użytkownika z dokumentacją powykonawczą.

CZYNNOŚCI ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH

Do obowiązków inwestora należy:

• powołanie Komisji Odbiorowej z udziałem przedstawicieli Użytkownika,

• skompletowanie dokumentów odbiorowych (dokumentacji budowy, dokumentacji powykonawczej, protokołów z rozruchu wentylacji i klimatyzacji, węzła co., DSO, protokołów sprawdzeń poprawności działania urządzeń i instalacji, pomiarów przeciwporażeniowych, natężenia oświetlenia, hałasu),

• zgłoszenie obiektu do obowiązkowej kontroli przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie,

• wystąpienie do PINB o pozwolenie na użytkowanie.

CZYNNOŚCI PRZEKAZANIA OBIEKTU PRZEZ INWESTORA UŻYTKOWNIKOWI

Art. 60 PB. brzmi: „inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.  Przekazaniu  podlegają
również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem", zaś

art. 63: „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania"

Protokolarne przekazanie kompletnej dokumentacji:
• dokumentacji budowy, • dokumentacji powykonawczej,
• decyzji organów (sanepid, PIP, p. poż, ochrony środowiska)
• pozwolenia na użytkowania, • geodezyjne pomiary powykonawcze • protokoły sprawdzeń poziomu hałasu, sprawności DSO, sygnalizacji p. poż. • protokoły z rozruchów instalacji wentylacji i klimatyzacji, węzła c. o., cwu,
• instrukcje eksploatacji obiektu i poszczególnych instalacji branżowych.

Przykładowy spis dokumentacji powykonawczej i opracowań dla inwestycji:
- projekt zagospodarowania terenu, - projekt architektoniczny, - projekty konstrukcji i izolacji przeciwwodnej, - projekt instalacji przeciwpożarowych,
- projekt węzta cieplnego, - projekt wentylacji i klimatyzacji,
- projekt pozyskania chtodu dla klimatyzacji,
- projekt rozdzielni głównej, - projekt stacji transformatorowej,
- projekty kanalizacji sanitarnej i deszczowej, - projekty instalacji co. i cwu; - projekty sieci: •  wodociągowej,
•  kanalizacyjnej, •  grzewczej, •  elektrycznej,
•  odgromowej, •  oświetleniowej;
- projekty instalacji elektroenergetycznych:
- instalacje automatyki, sterowania i sygnalizacji dla ww. instalacji; - projekty instalacji teletechnicznych:
- projekt dróg i parkingów z odwodnieniem,
- projekt organizacji ruchu drogowego oraz oznakowania poziomego i pionowego; - projekt zieleni i drobnych form architektonicznych, - projekt wykończenia i wyposażenia,
- projekt aranżacji wnętrz, - projekt urządzeń mechanicznych (np. windy) wraz z projektem montażu, sterowania, zasilania i instrukcjami eksploatacji, - projekty rozruchów i wymaganych prób, - protokoły badań i sprawdzeń,
- geodezyjne pomiary powykonawcze, - instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem, - świadectwo charakterystyki energetycznej
- pozwolenie na użytkowanie z decyzjami organów kontroli i nadzoru, - protokół z obowiązkowej kontroli, - kopie umów dotyczących zrealizowanego obiektu oraz umów dot. realizacji dostaw i instalacji wyposażeniowych wraz z: • gwarancjami producentów,
• aprobatami, • deklaracjami zgodności i certyfikatami bezpieczeństwa.

Zarządca lub użytkownik dokonuje odbioru obiektu od inwestora, a nie od wykonawcy!

W praktyce powszechne jest dopraszanie do komisji odbiorowej powołanej przez inwestora przedstawicieli przyszłego użytkownika. W tej sytuacji należy pamiętać, że prawidłowo przygotowany protokół odbioru/przejęcia obiektu powinien uwzględniać nie tylko dane dotyczące przedmiotu odbioru, ale również kompletną dokumentację budowy (art. 60 P B). Dokumentacja budowy wraz z decyzjami organów wydających decyzje stanie się pierwszym załącznikiem do książki obiektu budowlanego.

Za brak dokumentacji możemy zostać ukarani przez organ nadzoru budowlanego grzywną, w związku z art. 93 pkt 9 wspomnianego Prawa budowlanego.

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. (art. 61 P B): „obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7".

W art. 62ust. 1. PB czytamy, że obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:

1)   Okresowej kontroli co najmniej raz w roku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
 a)   elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
 b)   instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
 c)   instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m². kontrola o której mowa powyżej powinna być przeprowadzona co najmniej dwa razy w roku, w terminie do 31 maja oraz do 30 listopada.
2)   Okresowej kontroli co najmniej raz na 5 lat polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia jak również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Właściciel lub użytkownik zobowiązany jest do prowadzenie Książki Obiektu Budowlanego
Obowiązek założenia Książki Obiektu Budowlanego powstaje w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania. Książka jest dokumentem, który zgodnie z ROZPORZĄDZENIEM MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. z dnia 10 lipca 2003r.) winien być systematycznie prowadzony przez cały okres użytkowania obiektu. Książka ta powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu. Książka powinna mieć ponumerowane strony i powinna być zabezpieczona przed usunięciem tych stron lub ich wymianą. W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisując na stronie tytułowej kolejny numer tomu oraz datę założenia książki

Książka obiektu budowlanego /KOB/- sposób prowadzenia i dokumentacji wpisów.

Książka obiektu budowlanego powinna mieć format A-4, ponumerowane oraz zabezpieczone przed wyrwaniem lub uszkodzeniem strony. Wpisuje się do niej informacje o:

• adresie budynku, imionach i nazwiskach właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,

• numerze i dacie sporządzenia protokołu odbioru budynku,

• nazwie organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,

• danych ogólnych budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,

• planie sytuacyjnym budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, m.i- protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.

Wszystkie informacje wpisuje właściciel, zarząd lub zarządca (ewentualnie osoba przez nich upoważniona). Kwestie te reguluje rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 19 października 1998 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. nr 135, poz. 882), które zawiera również jej wzór.

Gdy budynek nie posiada dokumentacji lub jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd, mają obowiązek podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji tej dokumentacji i do znalezienia wykonawcy takiej dokumentacji, zawarcia z nim umowy, nadzorowania jego pracy, a potem zapłacenia za jej wykonanie.

Za sporządzenie dokumentacji płaci właściciel, do którego wcześniej należał budynek, jeśli w chwili jej opracowywania posiada w tym budynku chociaż jedno mieszkanie (chyba że wspólnota postanowi inaczej).

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest to natomiast dokument zawierający podstawowe wskaźniki dotyczące ochrony cieplnej, zużycia energii oraz ocenę poziomu jakości energetycznej zrealizowanego budynku. Obowiązek dołączania od 1 stycznia 2009r. tego dokumentu do wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku oznacza, że po zakończeniu budowy należy zlecić uprawnionej do tego osobie wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Charakterystyka energetyczna- jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji. Dla projektów budynków mieszkalnych, jednorodzinnych nie ma obowiązku określania charakterystyki energetycznej.

Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca, użytkownik będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię.

Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki energetycznej muszą posiadać: wszystkie budynki oddawane do użytkowania, budynki przeznaczone do sprzedaży lub najmu, budynki w których w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzane dla budynku już wykonanego, ponieważ musi przedstawiać stan istniejący. 

Osoba certyfikująca ma obowiązek  uwzględnienia w nim wszystkich rozwiązań budowlanych i instalacyjnych dotyczących  zużycia energii  zastosowanych w zrealizowanym budynku. Przepisów tych nie stosuje się do budynków:
- podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

- używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

- przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

- niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

- przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m2·rok);

- mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

- wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy - Prawo budowlane inwestor jest obowiązany dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Zgodnie z art. 5 ust. 4 i 5 ustawy „w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku”, przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządza się dla budynku.

W przypadku gdy, budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu (sprzedaży) lub wynajmowi to zgodnie z art. 63a ust. 1 i 2 odpowiednio nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak świadectwa nie uniemożliwia dokonania transakcji i nie stanowi formalnej przeszkody w jej zawarciu.

kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Każda osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli w myśl postanowień ustawy - Prawo budowlane (Art. 5 ust. 8):
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
- ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym;
- nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe.
Ponadto świadectwa charakterystyki energetycznej MOGĄ sporządzić osoby, które ukończą szkolenie i złożą z wynikiem pozytywnym egzaminy przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Za równorzędne ze zdaniem egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Etapy procesu inwestycyjnego i budowlanego

Proces inwestycyjny w budownictwie to zespół działań związany z ponoszeniem nakładów,
zmierzający do wytworzenia (lub powiększenia)majątku trwałego, jakim jest obiekt budowlany,
począwszy od identyfikacji potrzeby, aż do zakończenia użytkowania tego obiektu.

Proces budowlany to zespół działań i czynności związanych z wykonywaniem (lub rozbiórką)obiektu budowlanego, począwszy od projektowania, poprzez przygotowanie robót budowlanych, budowę (lub rozbiórkę) i oddawanie obiektu do użytkowania
(lub fizyczną likwidację).

Identyfikacja potrzeby Założenia programowe

• Identyfikacja potrzeby wynika z analizy:

• rynku i jego oczekiwań (popytu),

• stanu posiadanego majątku trwałego,

• Założenia programowe zawierają:

• cele inwestycji,

• standardy realizacji,

• inne szczegółowe uwarunkowania
  (terminy, etapowanie robót,
  metody realizacji, poziom finansowania,
  spójność z innymi przedsięwzięciami, itp.)

Studium wykonalności

zawiera:

•  część ogólną - opis zamierzenia inwestycyjnego,

• opis stanu istniejącego,

• analizę możliwości realizacji inwestycji, 

• wstępne warianty realizacji inwestycji,

• analizę oddziaływania inwestycji na środowisko,

• analizę strategiczną (np. SWOT),dla przedsięwzięcia,

• ustalenie strumieni kosztów i korzyści,

• analizę finansową i ekonomiczną

• rekomendacje dla wybranego wariantu,

• ew. wskazania sposobu finansowania.

Koncepcje i prace przedprojektowe

• Prace przedprojektowe to:

• aktualizacje map geodezyjnych,

• badania geologiczno-inżynierskie,

• inwentaryzacje istniejących obiektów,

• ekspertyzy techniczne

• analiza warunków terenowych budowy.

• Koncepcja zawiera ustalone:

• lokalizację inwestycji w terenie,

• główne parametry geometryczne obiektu (- ów),

• konstrukcje obiektów,

• warunki zabezpieczenia dostaw mediów,

• sposoby ochrony środowiska,

• koszty szacunkowe inwestycji.

Projekt budowlany

Projekt budowlany powinien spełniać wymagania:

• ustawy - Prawo budowlane
  i rozporządzeń do ustawy,
  a w szczególności co do formy i zakresu,

• ustawy o planowaniu
  i zagospodarowaniu przestrzennym,
  a w szczególności ustaleń
  m.p.z.p., decyzji o w.z. lub o u.l.i.c.p.

• innych ustaw - stosownie do rodzaju inwestycji.

Projekt budowlany powinien spełniać warunki,
określone w przepisach szczegółowych,
w zakresie:

• warunków technicznych
  dla określonych obiektów budowlanych,

• bezpieczeństwa konstrukcji
  i prowadzenia robót,

ochrony środowiska
i warunków korzystania z wód

Projekt wykonawczy

Projekt wykonawczy powinien być zgodny z projektem budowlanym
i zawierać:

• szczegółowe dane ilościowe
  i zestawienia materiałowe,

• szczegółowe rysunki konstrukcyjne,

• opis technologii budowy,

• rysunki montażowe,

• instrukcje i informacje dla wykonawcy robót budowlanych.

Przygotowanie budowy

Przygotowanie budowy polega na:

• pozyskaniu prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane,

• uzyskaniu pozwolenia na budowę
  lub skutecznego zgłoszenia robót,

• wyłonieniu wykonawcy
  robót budowlanych,

• przekazaniu placu budowy,

• założenie dziennika budowy,

• opracowanie planu „bioz”.

Budowa

• Prace przygotowawcze:

• wytyczenie obiektów w terenie
  (lokalna osnowa geodezyjna i robocze repery),

• wykonanie zaplecza budowy,

• niwelacja i wydzielenie terenu budowy,

• wykonanie przyłączy
  do sieci infrastruktury technicznej.

• Wykonywanie obiektów budowlanych:

• zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym
  i kontraktem,

• przez uprawnione osoby,

• w sposób udokumentowany,

• zgodnie z prawem i sztuką budowlaną.

Oddawanie obiektu budowlanego do użytku

Po zakończeniu budowy
obiekt budowlany może być oddany
do użytkowania po:

• dokonaniu odbioru ostatecznego
  robót budowlanych,

• sporządzeniu dokumentacji powykonawczej,

• jeżeli wymagane jest pozwolenie na użytkowanie
  to powiadomienie: IOŚ, PIS, PIP, PSP,

• uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie
  lub
  po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego
  o zakończeniu robót budowlanych,

założeniu książki obiektu budowlanego

Użytkowanie

• zgodnie z przeznaczeniem,

• we właściwym stanie technicznym,

• z zachowaniem warunków bezpieczeństwa,

• z zachowaniem okresowej kontroli,

• z dokumentowaniem historii
  (danych, zdarzeń, kontroli)
  obiektu budowlanego.

Rozbiórka

• Ostatnim etapem procesu inwestycyjnego
  jest rozbiórka
  wyeksploatowanego obiektu budowlanego.

• Rozbiórka obiektu budowlanego
  może być wykonana tylko zgodnie
  z wymogami prawa budowlanego.

W odniesieniu do niektórych metod rozbiórek
(np. metodą wybuchową)
obowiązują szczególne przepisy
prawa budowlanego

1

---