1. Zarz�dzanie nieruchomoœciami:

� Co to jest?

Zarz�dzanie i administrowanie nieruchomoœci� polega na codziennej i systematycznej obs�udze nieruchomoœci w zakresie administracyjnym, technicznym i finansowym.

W ramach obs�ugi administracyjnej prowadzi si� czynnoœci polegaj�ce na codziennej obs�udze nieruchomoœci, sprz�taniu budynk�w i teren�w wok� nich, odœnie�aniu w czasie zimy, przyjmowaniu zg�osze� od u�ytkownik�w nieruchomoœci o wyst�puj�cych usterkach

i nieprawid�owoœciach, organizowaniu spotka� u�ytkownik�w z w�aœcicielami nieruchomoœci.

� Planowanie

Do tej kategorii czynnoœci zalicza si� r�wnie� ca�y proces planistyczny. Dla nieruchomoœci sporz�dza si� plan roczny, kt�ry podlega uzgodnieniu i zaaprobowaniu przez w�aœcicieli. Stanowi to podstaw� dzia�ania zarz�dcy w danym roku.

W ramach planu okreœla si� mi�dzy innymi:

I. Planowane Ÿr�d�a przychod�w z nieruchomoœci wraz z orientacyjn� ich wielkoœci�;

II. Planowane koszty utrzymania nieruchomoœci;

III. Planowane przedsi�wzi�cia inwestycyjne i remontowe;

IV. r�d�a finansowania ewentualnych niedobor�w, powody powstania niedobor�w lub nadwy�ek;

V. Okreœlenie potencjalnych mo�liwoœci obni�enia koszt�w;

Prawid�owo wykonany plan jest du�ym u�atwieniem w funkcjonowaniu nieruchomoœci. Ponadto zarz�dca sporz�dza i przechowuje umowy z dostawcami us�ug i medi�w, najemcami, dzier�awcami. Sprawuje r�wnie� bezpoœrednia nadz�r nad dostawcami us�ug i medi�w, rozlicza z zawartych um�w.

do g�ry

� Techniczne utrzymanie nieruchomoœci

W zakresie technicznego utrzymania nieruchomoœci prowadzona jest codzienna obs�uga nieruchomoœci poprzez dokonywanie prac konserwacyjnych. Systematycznych przegl�d�w wymagaj� instalacje i urz�dzenia techniczne w budynku.

do g�ry

� Inwestycje i remonty

Zarz�dca przygotowuje r�wnie� dokumenty zwi�zane z procesem inwestycyjnym i remontowym. Wykonuje lub zamawia programy rob�t, dokumentacj� techniczn� i projektow�, uzyskuje stosowne pozwolenia , zaœwiadczenia i uzgodnienia wynikaj�ce z ustawy z dnia 7.07.1994 r. - prawo budowlane.

Organizuje i nadzoruje r�wnie� proces realizacji i rozliczenia inwestycji i remont�w. Zarz�dca prowadzi tak�e ksi��k� obiektu budowlanego oraz przechowuje i aktualizuje dokumentacj� techniczn� nieruchomoœci.

Zarz�dca organizuje i dokonuje okresowych przegl�d�w urz�dze� i instalacji technicznych przewidzianych przez obowi�zuj�ce ustawy i rozporz�dzenia -osobiœcie z udzia�em os�b posiadaj�cych stosowne uprawnienia : budowlane, sanitarne, gazowe, energetyczne.

W ramach przegl�d�w rocznych i pi�cioletnich dokonuje si� dok�adnego sprawdzenia budynk�w wraz z wyposa�eniem. Wyniki przegl�d�w przechowywane s� w formie protoko��w w ksi��kach obiektu budowlanego. Stanowi� one podstaw� do planowania rob�t inwestycyjnych i remontowych w nieruchomoœci.

do g�ry

� Obs�uga finansowa

W ramach obs�ugi finansowej zarz�dca prowadzi ksi�gi rachunkowe lub w inny spos�b, uzgodniony z w�aœcicielem spos�b, dokumentuje operacje finansowe zachodz�ce w nieruchomoœci. W ramach tych obowi�zk�w przyjmuje , rozlicza i op�aca faktury od dostawc�w. Sporz�dza wszystkie obowi�zuj�ce rozliczenia z urz�dami skarbowymi, ZUS, GUS.

Prowadzi ewidencj� przychod�w na indywidualnych kontach rozrachunkowych dla poszczeg�lnych u�ytkownik�w nieruchomoœci. Ewidencja ta obejmuje zar�wno dowody ksi�gowe okreœlaj�ce potencjalne przychody jak i faktycznie otrzymane dowody zap�aty.

Nadzoruje terminowoœ� wp�at, nalicza ustalone w umowach odsetki, wysy�a wezwania do zap�aty, sporz�dza dokumenty niezb�dne do windykacji nale�noœci przez w�aœciciela. Obs�uguje rachunek bankowy nieruchomoœci, poprzez sk�adanie polece� przelewu oraz odbieranie wyci�g�w bankowych.

Zarz�dca co roku sporz�dza sprawozdanie finansowe oraz zestawienie obrot�w i sald. Dokumenty te charakteryzuj� sytuacj� finansow� nieruchomoœci, pozwalaj� oceni� prawid�owoœ� przyj�tych za�o�e� planistycznych, ustali� Ÿr�d�a i przyczyny niedobor�w, okreœli� potencjalne Ÿr�d�a przychod�w lub obni�enia koszt�w, oceni� prac� zarz�dcy.

do g�ry

2. Wsp�lnoty mieszkaniowe

Wsp�lnota mieszkaniowa to og� w�aœcicieli lokali w danej nieruchomoœci. Nie ma ona osobowoœci prawnej, mo�e jednak nabywa� prawa, zaci�ga� zobowi�zania, pozywa� do s�du i by� pozywana. Wsp�lnota nie posiada odr�bnego maj�tku. W ca�oœci nale�y do w�aœcicieli lokali. Odpowiadaj� oni za jej zobowi�zania do wysokoœci swoich udzia��w w nieruchomoœci wsp�lnej. Wsp�lnoty mieszkaniowe zacz�y powstawa� w 1995 roku po wejœciu w �ycie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o w�asnoœci lokali.

Wsp�lnoty nie zak�ada si�, lecz powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w kt�rym sprzedano cho� jeden lokal. Wystarczy zatem, �e jest dw�ch w�aœcicieli: nabywca lokalu i sprzedaj�cy, kt�ry posiada reszt� lokali. Lokalami mog� by� zar�wno mieszkania, jak sklepy, biura, lokale gastronomiczne i us�ugowe, gara�e.

Wsp�lnota mo�e by� dwojakiego rodzaju: du�a i ma�a. Du�� istnieje w budynku, gdzie znajduje si� minimum osiem lokali, ma�a - tam gdzie jest maksimum siedem. Du�e wsp�lnoty dzia�aj� na podstawie przepis�w ustawy o w�asnoœci lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych- wg przepis�w kodeksu cywilnego.

Ma�e wsp�lnoty obowi�zuj� przepisy o wsp�w�asnoœ� wg kodeksu cywilnego, chyba �e w�aœciciele zdecyduj� si� zarz�dza� swoj� nieruchomoœci� na podstawie ustawy o w�asnoœci lokali.

do g�ry

3. Podstawy prawne:

VI. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami

(Dz. U. z 2000 r. nr 46 poz.543)

VII. Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o w�asnoœci lokalu (Dz. U. Nr 85 poz.388 z p�Ÿ. zmianami)

VIII. Ustawa z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokator�w, mieszkaniowym zasobie gminy i zmiana Kodeksu cywilnego

IX. Dodatki mieszkaniowe (Dz. U. z 2001 r. nr 71 poz. 734)

do g�ry

Zarz�dzanie Nieruchomoœciami

Do czego potrzebny zarz�dca nieruchomoœci?

To nowy zaw�d. Zarz�dca wyr�cza w�aœcicieli r�nego rodzaju budynk�w (od domk�w jednorodzinnych po biurowce i hale produkcyjne w��cznie) w sprawach koniecznych dla prawid�owego u�ytkowania budynk�w, niezb�dnych przegl�d�w i napraw wynikaj�cych z przepis�w oraz z oczekiwa� w�aœciciela.

Zarz�dca posiada licencj� zawodow� nadan� przez organ pa�stwowy- Urz�d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast . Licencja potwierdza przygotowanie zawodowe tj. znajomoœ� przepis�w, praktyk� i zdany egzamin.

W czym mo�e pom�c zarz�dca?

Zarz�dca mo�e zadba� o przer�ne czynnoœci

najprostsze: jak utrzymanie czystoœci, zadba� o ziele�;

pilnowa� termin�w wymaganych przegl�d�w, zadba� o w�aœciw� ich dokumentacj�;

skomplikowane i wymagaj�ce zaufania jak doradztwo w ubezpieczeniu budynk�w i mienia, pozyskaniu kredyt�w na cele budowlane i remontowe;

zarz�dca posiadaj�c szerokie kontakty mo�e r�wnie� pom�c w wielu sprawach nie zwi�zanych bezpoœrednio z budynkami

Czy to kosztowne i ile mo�na na tym straci�?

Zarz�dca doradza w�aœcicielowi, jak ograniczy� koszty eksploatacji, jak zwi�kszy� zyski z nieruchomoœci, a tak�e jak zapewni� w�aœcicielowi zadowolenie z jego nieruchomoœci.

Zarz�dca blisko wsp�pracuje z w�aœcicielem, uzgadnia zakres i koszt wykonywanych czynnoœci. Jest ubezpieczony na wypadek wyrz�dzenia w�aœcicielowi szkody.

Zarz�dca posiadaj�c wiedz� chroni w�aœciciela przed pope�nieniem b��d�w, kt�rych konsekwencje mog� by� daleko kosztowniejsze ni� wynagrodzenie zarz�dcy.

---