1. Zarządzanie nieruchomoœciami:
· Co to jest?
Zarządzanie i administrowanie nieruchomoœcią polega na codziennej i systematycznej obsłudze nieruchomoœci w zakresie administracyjnym, technicznym i finansowym.
W ramach obsługi administracyjnej prowadzi się czynnoœci polegające na codziennej obsłudze nieruchomoœci, sprzątaniu budynków i terenów wokół nich, odœnieżaniu w czasie zimy, przyjmowaniu zgłoszeń od użytkowników nieruchomoœci o występujących usterkach
i nieprawidłowoœciach, organizowaniu spotkań użytkowników z właœcicielami nieruchomoœci.
· Planowanie
Do tej kategorii czynnoœci zalicza się również cały proces planistyczny. Dla nieruchomoœci sporządza się plan roczny, który podlega uzgodnieniu i zaaprobowaniu przez właœcicieli. Stanowi to podstawę działania zarządcy w danym roku.
W ramach planu okreœla się między innymi:
I. Planowane Ÿródła przychodów z nieruchomoœci wraz z orientacyjną ich wielkoœcią;
II. Planowane koszty utrzymania nieruchomoœci;
III. Planowane przedsięwzięcia inwestycyjne i remontowe;
IV. ródła finansowania ewentualnych niedoborów, powody powstania niedoborów lub nadwyżek;
V. Okreœlenie potencjalnych możliwoœci obniżenia kosztów;
Prawidłowo wykonany plan jest dużym ułatwieniem w funkcjonowaniu nieruchomoœci. Ponadto zarządca sporządza i przechowuje umowy z dostawcami usług i mediów, najemcami, dzierżawcami. Sprawuje również bezpoœrednia nadzór nad dostawcami usług i mediów, rozlicza z zawartych umów.
do góry
· Techniczne utrzymanie nieruchomoœci
W zakresie technicznego utrzymania nieruchomoœci prowadzona jest codzienna obsługa nieruchomoœci poprzez dokonywanie prac konserwacyjnych. Systematycznych przeglądów wymagają instalacje i urządzenia techniczne w budynku.
do góry
· Inwestycje i remonty
Zarządca przygotowuje również dokumenty związane z procesem inwestycyjnym i remontowym. Wykonuje lub zamawia programy robót, dokumentację techniczną i projektową, uzyskuje stosowne pozwolenia , zaœwiadczenia i uzgodnienia wynikające z ustawy z dnia 7.07.1994 r. - prawo budowlane.
Organizuje i nadzoruje również proces realizacji i rozliczenia inwestycji i remontów. Zarządca prowadzi także książkę obiektu budowlanego oraz przechowuje i aktualizuje dokumentację techniczną nieruchomoœci.
Zarządca organizuje i dokonuje okresowych przeglądów urządzeń i instalacji technicznych przewidzianych przez obowiązujące ustawy i rozporządzenia -osobiœcie z udziałem osób posiadających stosowne uprawnienia : budowlane, sanitarne, gazowe, energetyczne.
W ramach przeglądów rocznych i pięcioletnich dokonuje się dokładnego sprawdzenia budynków wraz z wyposażeniem. Wyniki przeglądów przechowywane są w formie protokołów w książkach obiektu budowlanego. Stanowią one podstawę do planowania robót inwestycyjnych i remontowych w nieruchomoœci.
do góry
· Obsługa finansowa
W ramach obsługi finansowej zarządca prowadzi księgi rachunkowe lub w inny sposób, uzgodniony z właœcicielem sposób, dokumentuje operacje finansowe zachodzące w nieruchomoœci. W ramach tych obowiązków przyjmuje , rozlicza i opłaca faktury od dostawców. Sporządza wszystkie obowiązujące rozliczenia z urzędami skarbowymi, ZUS, GUS.
Prowadzi ewidencję przychodów na indywidualnych kontach rozrachunkowych dla poszczególnych użytkowników nieruchomoœci. Ewidencja ta obejmuje zarówno dowody księgowe okreœlające potencjalne przychody jak i faktycznie otrzymane dowody zapłaty.
Nadzoruje terminowoœć wpłat, nalicza ustalone w umowach odsetki, wysyła wezwania do zapłaty, sporządza dokumenty niezbędne do windykacji należnoœci przez właœciciela. Obsługuje rachunek bankowy nieruchomoœci, poprzez składanie poleceń przelewu oraz odbieranie wyciągów bankowych.
Zarządca co roku sporządza sprawozdanie finansowe oraz zestawienie obrotów i sald. Dokumenty te charakteryzują sytuację finansową nieruchomoœci, pozwalają ocenić prawidłowoœć przyjętych założeń planistycznych, ustalić Ÿródła i przyczyny niedoborów, okreœlić potencjalne Ÿródła przychodów lub obniżenia kosztów, ocenić pracę zarządcy.
do góry
2. Wspólnoty mieszkaniowe
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właœcicieli lokali w danej nieruchomoœci. Nie ma ona osobowoœci prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całoœci należy do właœcicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokoœci swoich udziałów w nieruchomoœci wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 roku po wejœciu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własnoœci lokali.
Wspólnoty nie zakłada się, lecz powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choć jeden lokal. Wystarczy zatem, że jest dwóch właœcicieli: nabywca lokalu i sprzedający, który posiada resztę lokali. Lokalami mogą być zarówno mieszkania, jak sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe, garaże.
Wspólnota może być dwojakiego rodzaju: duża i mała. Dużą istnieje w budynku, gdzie znajduje się minimum osiem lokali, mała - tam gdzie jest maksimum siedem. Duże wspólnoty działają na podstawie przepisów ustawy o własnoœci lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych- wg przepisów kodeksu cywilnego.
Małe wspólnoty obowiązują przepisy o współwłasnoœć wg kodeksu cywilnego, chyba że właœciciele zdecydują się zarządzać swoją nieruchomoœcią na podstawie ustawy o własnoœci lokali.
do góry
3. Podstawy prawne:
VI. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami
(Dz. U. z 2000 r. nr 46 poz.543)
VII. Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własnoœci lokalu (Dz. U. Nr 85 poz.388 z póŸ. zmianami)
VIII. Ustawa z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmiana Kodeksu cywilnego
IX. Dodatki mieszkaniowe (Dz. U. z 2001 r. nr 71 poz. 734)
do góry
Zarządzanie Nieruchomoœciami
Do czego potrzebny zarządca nieruchomoœci?
To nowy zawód. Zarządca wyręcza właœcicieli różnego rodzaju budynków (od domków jednorodzinnych po biurowce i hale produkcyjne włącznie) w sprawach koniecznych dla prawidłowego użytkowania budynków, niezbędnych przeglądów i napraw wynikających z przepisów oraz z oczekiwań właœciciela.
Zarządca posiada licencję zawodową nadaną przez organ państwowy- Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast . Licencja potwierdza przygotowanie zawodowe tj. znajomoœć przepisów, praktykę i zdany egzamin.
W czym może pomóc zarządca?
Zarządca może zadbać o przeróżne czynnoœci
najprostsze: jak utrzymanie czystoœci, zadbać o zieleń;
pilnować terminów wymaganych przeglądów, zadbać o właœciwą ich dokumentację;
skomplikowane i wymagające zaufania jak doradztwo w ubezpieczeniu budynków i mienia, pozyskaniu kredytów na cele budowlane i remontowe;
zarządca posiadając szerokie kontakty może również pomóc w wielu sprawach nie związanych bezpoœrednio z budynkami
Czy to kosztowne i ile można na tym stracić?
Zarządca doradza właœcicielowi, jak ograniczyć koszty eksploatacji, jak zwiększyć zyski z nieruchomoœci, a także jak zapewnić właœcicielowi zadowolenie z jego nieruchomoœci.
Zarządca blisko współpracuje z właœcicielem, uzgadnia zakres i koszt wykonywanych czynnoœci. Jest ubezpieczony na wypadek wyrządzenia właœcicielowi szkody.
Zarządca posiadając wiedzę chroni właœciciela przed popełnieniem błędów, których konsekwencje mogą być daleko kosztowniejsze niż wynagrodzenie zarządcy.