Serwis mieszkaniowy, Serwis mieszkaniowy: o kredytach mieszkaniowych


Serwis mieszkaniowy: o kredytach mieszkaniowych

Podobno istnieją osoby, które stać na zakup mieszkania bez brania kredytu. Nie znam takich, sam do nich nie należę (pisząc te słowa mam do spłacenia jakąś całkowicie abstrakcyjną sumę pieniędzy i perspektywę zajmowania się nią jeszcze dobrych parę lat).

Poniżej próbuję dzielić się wiedzą, którą nabyłem ubiegając się o kredyt i rozmawiając z różnymi bankami. Uprzedzając pytanie: ostatecznie wziąłem kredyt w PKO BP, który wówczas miał jedną z najlepszych propozycji a ponadto był polecany przez mojego developera (co oszczędziło mi trochę formalności, bo bank znał już budowę). Nie wiem jednak, czy dzisiaj także jest to najlepsza oferta.

Wstępne warunki przyznania kredytu

Banki stawiają przeróżne wymagania wstępne, by w ogóle rozmawiać na temat kredytu. Szczegóły zależą od banku ale typowo są to następujące sprawy:

Może od razu ważna uwaga: kredyt można brać wspólnie we dwie a nawet więcej osób, przy czym osoby te nie muszą być ze sobą spokrewnione! Jest to między innymi sposób na podniesienie wiarygodności kredytowej.

Moi współpracownicy załatwiali swego czasu kredyt w PKO BP. Obaj nie są żonaci i nie chcieli się ubezpieczać na życie. Przeprowadzili (w kilku oddziałach) serię wywiadów typu:
- tylko ja nie chcę brać żyrantów;
- przecież pan nie musi - wystarczy ubezpieczenie kredytu;
- czy na pewno?
- no przecież mówię!
- ale ja biorę ten kredyt SAM!
- a, to co innego, musi panu ktoś żyrować.
W końcu trafili na oddział, który im to "odpuścił".
Istotne nauczki: zasady brania i spłacania kredytu trzeba w miarę dobrze znać zanim się będziemy pytać o szczegóły, w różnych oddziałach jednego banku szczegółowe wymagania mogą być różne.

Jeszcze ciekawsze jest doświadczenie tych samych osób z IV O/PKO BP (W-wa), gdzie po dwóch wstępnych wizytach, w czasie których wypytywali drobiazgowo o wszystkie szczegóły (i byli zapewniani, że wszystko jest w porządku, dostawali listy niezbędnych dokumentów etc), udali się w celu złożenia wniosku o przyznanie kredytu. Przyjęła ich inna osoba niż wcześniej a następnie:

Trzeba to chyba uznać za jakiś paroksyzm biurokracji (i mi i wspomnianym osobom udało się wziąć kredyt w innych oddziałach PKO BP bez dostarczania jakichkolwiek dokumentów na temat firmy, dostarczając normalne podpisane przez właściciela zaświadczenia o zarobkach, problemów z dokumentami developera też nie było). W każdym razie, jest to kolejna nauczka, by prowadzić rozmowy w więcej niż w jednym miejscu równocześnie.

Zabezpieczenie kredytu

Kredyt musi mieć zabezpieczenie (tj. bank musi mieć jakąś możliwość odzyskania pieniędzy jeśli trafi Cię piorun). Od momentu wpisania mieszkania i faktu obciążenia go kredytem do księgi wieczystej, zabezpieczeniem jest hipoteka - dopiero od tego momentu kredyt jest de facto kredytem hipotecznym (zabezpieczonym przez Twoje nowe mieszkanie które Ci zabiorą jeśli nie będziesz spłacać kredytu). Pozostaje jednak problem zabezpieczenia na czas trwania budowy i (nieraz równie długi) czas czekania aż sąd raczy dokonać wpisu (a muszą być dokonane aż dwa wpisy: własności nieruchomości i obciążenia jej hipoteką). Niektóre banki (w czasie gdy chodziłem za moim kredytem zachowywało się tak PBK) wprowadzają nawet rozróżnienie i dają nie jeden kredyt tylko dwa - najpierw pomocniczy do momentu uzyskania hipoteki a potem właściwy hipoteczny.

Komentarz: otrzymałem pewne rady dotyczące przyspieszenia terminu wpisu. Od szczerej rozmowy z notariuszem, po odpowiednie wykorzystanie perfum "Poison" od Diora.

O ile mi wiadomo, przynajmniej w Warszawie wpisy związane z obciążeniem hipoteki są obsługiwane szybszą ścieżką niż wpisy dokumentujące zmianę prawa własności. W moim wypadku, po złożeniu podania o obciążenie hipoteki zarówno wpis mojej własności jak wspomniana hipoteka zostały wykonane (bez specjalnych manewrów) w przeciągu około 3 miesięcy. Z kolei wpis własności garażu, z którym żadna hipoteka nie była związana, ślimaczy się już dobrze ponad pół roku.

Możliwości zabezpieczenia kredytu jest teoretycznie sporo a praktycznie mniej. Podstawowymi są:

Niżej omawiam wszystkie te możliwości, najpierw jeszcze informacja, że na ile dowiedziałem się z rozmów w bankach (jeśli gdzieś jest inaczej, proszę o informację):

Hipoteka na innej nieruchomości

Hipoteka na innej, istniejącej nieruchomości (np. mieszkanie rodziców czy mieszkanie które mam i sprzedam by kupić nowe) jest teoretycznie bardzo interesującą możliwością. Niestety, jak stwierdziła pani z PKO BP przecież nie ma pan szans doczekać się na wpis o obciążeniu hipoteki przed terminem pierwszej transzy. Czyli ten wariant paraliżuje nam polskie sądownictwo.

Na wypadek, gdyby ktoś miał szansę uzyskać wpis, jeszcze jedna informacja: trzeba zamówić wycenę takiej nieruchomości przez rzeczoznawcę (co kosztuje) a wartością zabezpieczenia jest 75-80% jego wartości (czyli mieszkanie wartości 100,000 PLN może być zabezpieczeniem kredytu wysokosci 75,000 PLN). Oczywiście wykorzystać tak można tylko mieszkanie własnościowe (hipoteczne).

Żyranci

Żyranci (poręczyciele) to osoby, które zobowiązuja się do spłacenia za mnie kredytu, gdybym ja tego nie mógł zrobić. Znów, wstępnie brzmi interesująco ale np. w PKO BP zażądano ode mnie czterech żyrantów, z których każdy byłby w stanie sam spłacać ten kredyt. Oznacza to, że każdy z nich musiałby mieć sam odpowiednią wiarygodność kredytową - oczywiście po odjęciu obciążenia ewentualnymi spłacanymi aktualnie przez żyranta kredytami. Jest też moralny problem - nawet jeśli jesteśmy pewni, że będziemy spłacać solidnie, i tak do czasu wejścia kredytu na hipotekę, żyrant będzie miał zepsutą wiarygodność kredytową i sam nie dostanie sensownego kredytu. W związku z tym trudno nawet proponować taką rolę znajomym, którzy rozważają kupowanie w niedługim czasie mieszkania czy samochodu. Takim, którzy już kupili i spłacają, nie ma co proponować bo i tak nie mają wiarygodności.

Wszystko zależy więc od tego czy mamy liczną, bogatą i urządzoną już rodzinę. Ja nie mam i to zamknęło tą opcję.

Lokata

Podobno można założyć lokatę o wysokości równej wysokości kredytu i dostać kredyt. Piszę o tym głównie dlatego, że tego typu oferta banku wyjątkowo mnie rozbawiła (daj nam kliencie 100,000 PLN na 15% a my Ci w zamian damy 100,000 PLN na 20% i jeszcze pobierzemy prowizje).

Oferta tego typu może mieć jednak sens - gdy posiadamy pieniądze, które z jakichś przyczyn nie mogą być wydane (są związane jakimś zabezpieczeniem). Goście mojego serwisu podesłali następujące przykłady:

Jeśli ktoś zna inne sytuacje w których tego typu oferta jest warta rozważenia, proszę o podesłanie.

Poręczenie developera

Niektórzy developerzy (z reguły ci najdrożsi) poręczają swoim klientom kredyty (warunkiem jest wzięcie kredytu w dokładnie ustalonym oddziale dokładnie ustalonego banku przy korzystaniu z pośrednictwa developera i zazwyczaj zapłaceniu mu jakiejś prowizji). Koncepcja jest sensowna - kto, jeśli nie developer, ma wierzyć, że mieszkanie zostanie w terminie i skutecznie zbudowane.

Niestety jak napisałem - taka pomoc dotyczy tylko niektórych developerów (ale warto o to pytać i uwzględniać w porównaniu kosztów).

Ubezpieczenie kredytu

Jest to często jedyna realna opcja. W praktyce oznacza, że firma X poręczy mój kredyt w zamian za pewną opłatę. Prawnie jest to zdaje się ciut inaczej - firma X ubezpiecza bank od strat wynikających z niespłacenia przeze mnie kredytu, co jest o tyle ważne, że w takim wypadku dalej jestem ścigany o moją należność - tyle że teraz przez firmę X (przy zabezpieczeniu żyrantem ściągają pieniądze z żyranta i zostawiają nas w spokoju - oczywiście na tyle, na ile żyrant będzie w takiej sytuacji spokojny, podobnie przy zabezpieczeniu hipoteką zabierają mieszkanie i uznają sprawę za załatwioną).

Wybór najczęściej jest niewielki (nie można zaproponować kogokolwiek, bank ma umowę z jednym lub dwoma ubezpieczycielami i tylko ich pozwala wykorzystać). Ubezpieczenie kosztuje 1-2% rocznie (mi PKO BP proponowało Cignę STU za 1,2% rocznie i ś.p. Polisę za 2,4% rocznie, szczęśliwie wybrałem tą pierwszą) liczone od całej sumy kredytu i płatne z góry za każdy rok aż do uzyskania hipoteki.

Trzeba jeszcze wiedzieć, że czas ubezpieczenia jest ograniczony z góry - od razu płacimy za pierwszy rok, po roku możemy zapłacić za drugi, po dwóch (jeśli jeszcze nie mamy wpisu) zazwyczaj daje się załatwić trzeci - ale trzeba składać specjalne podania, dłużej podobno już nie. W sytuacji, gdy na wpis można czekać rok i dłużej, jest to ważne.

Ubezpieczenie jest pobierane od razu od całej sumy kredytu (przynajmniej tak było w moim wypadku), co daje dosyć "śmieszny" efekt - pierwszy rok ubezpieczenia już mi się kończy a opłaciłem w jego ramach min. ostatnią transzę, której jeszcze nie pobrałem. Czyli płaciłem ubezpieczenie za pieniądze leżące w banku. No ale tak jest, gdy się nie ma dużego wyboru.

Naprawdę mocno zirytowałem się przy przedłuzaniu ubezpieczenia na drugi rok, gdy okazało się, że PKO BP wymaga ode mnie wpłaty 1,2% od sumy całego kredytu, mimo, że istotną część kredytu już spłaciłem. Innymi słowy, muszę zapłacic ubezpieczenia od pieniędzy, które bankowi już zwróciłem. W przeciwieństwie do ubezpieczenia nie pobranych jeszcze transz (które można jeszcze usprawiedliwić, bo daje np. szansę renegocjowania z bankiem terminów wypłaty transz), to jest zwykłe, ordynarne łupienie klienta.

Wysokość kredytu

Pytanie, które często decyduje o wyborze banku: ile kredytu mogę dostać?

Banki zasadniczo stosują trzy podstawowe metody określania wysokości udzielanego kredytu (występują oczywiście pewne warianty ale podstawowe zasady są te same):

Obowiązują też dosyć ścisłe reguły, na co można wziąć kredyt.

Niżej omawiam wszystkie te pojęcia, na wstępie jeszcze tylko dwie uwagi:

Na przyznanie kredytu mieszkaniowego można czekać od złożenia podania do miesiąca (przy operacjach na takich sumach muszą spotkać się wszyscy święci danego oddziału banku - tzw. komisja kredytowa - a nie dzieje się to zbyt często).

Wiarygodność kredytowa

Wiarygodność kredytowa jest dosyć sensownym pojęciem stanowiącym próbę oceny na spłatę jakiego kredytu Ciebie stać. Liczy się ją mniej więcej tak:

To co wychodzi - oznaczmy to sobie symbolem W - to maksymalna suma którą będziesz mógł spłacać bankowi co miesiąc. Zatem miesięczne odsetki od kredytu plus miesięczna rata kapitałowa muszą być mniejsze od W (więcej o ratach, odsetkach etc znajdziesz w rozdziale o spłacaniu kredytu).

Dla przykładu, przy kredycie na 100,000 PLN i oprocentowaniu 18% w skali roku, miesięczne odsetki wynoszą 1,500 PLN. Powiedzmy, że bank ma algorytm spłat wymagajacy spłacania co miesiąc 500 PLN z kapitału, czyli musisz płacić co miesiąc 2,000 PLN. Zatem aby dostać taki kredyt, musisz mieć taką właśnie wiarygodność kredytową - czyli np. przy dwóch nie obciążonych w żadne sposób osobach musicie zarabiać wspólnie co miesiąc przynajmniej 3,000 PLN (ale są jeszcze inne warunki...).

W praktyce banki stosują różne odmiany opisanego podejścia, np. rata kredytu może wynosić tylko jakiś procent od wiarygodności kredytowej (nie zawsze zresztą podają do publicznej wiadomości szczegółowe zasady). Zdarza się też, że wręcz pomija się całe powyższe obliczenia i wymaga by miesięczna rata nie przekraczała jakiegoś odsetku zarobków (rozbawiło mnie PBK, które było gotowe dać kredyt z ratą co najwyżej 25% zarobków - niezależnie od ich wysokości).

Warto, naprawdę warto zrobić własne wyliczenie wiarygodności kredytowej, uwzględniając faktyczne wydatki (na podstawie informacji ile ostatnio wydawałem, widać to choćby z wyciągu z ROR), faktyczne koszty, przewidywane koszty nowego mieszkania, przewidywane fluktuacje zarobków itp. To jest podstawowa informacja do ocenienia "czy dam sobie radę ze spłacaniem kredytu". Jeśli sobie nie dam, stracę tylko mnóstwo nerwów, pieniędzy i możliwość brania kredytów w przyszłości.

Jeszcze słowo o tym, jak można sobie radzić gdy wiarygodności w wersji liczonej przez bank nam "nie starcza" (a z naszych analiz wynika, że ze spłatą sobie poradzimy):

Minimalny udział własny

Niemal wszystkie banki stosują kryteria typu: zanim damy Ci kredyt, musisz sam zapłacić 25 albo 30 albo 35% wartości mieszkania.

Nie ma tu za bardzo się nad czym rozwodzić: ponieważ do umowy o kredyt z bankiem potrzebna jest umowa z developerem a umowa z developerem wymaga wpłacenia w ciągu kilku dni (czyli szybciej niż da się załatwić kredyt) pierwszej raty, trzeba tego rzędu pieniądze mieć. Jeśli nie jesteśmy w stanie zebrać w ciągu roku, góra dwóch 25% wartości mieszkania, będziemy prawdopodobnie mieć poważne problemy ze spłatą kredytu.

Warto wiedzieć, że banki często stosują rozmaite bonusy (niższe oprocentowanie, brak prowizji lub niższa prowizja, nieco rozluźnione warunki przyznania kredytu) dla osób, które biorą kredyt na mniej niż połowę wartości mieszkania.

Jeśli brakuje nam pieniędzy na wkład własny, można próbować zapożyczyć się po rodzinie, wziąć kredyt w ROR itp. Niekiedy bank może też zaakceptować część wkładu 'później' (tj. teraz płacę 20% ale zapłacę też sam ostatnią 10%-wą transzę). Ale najczęściej mądrze jest po prostu jeszcze trochę poczekać (patrz dyskusja o tym kiedy kupić mieszkanie). Byłem w sytuacji, w której nie zdążyłem wszystkiego pozałatwiać i musiałem zrezygnować z wstępnie zamówionego mieszkania - i cieszę się, że tak się stało, to które znalazłem parę miesięcy później podoba mi się dużo bardziej.

Stosunek wartości kredytu do zarobków

Stosunek wartości kredytu do zarobków jest współczynnikiem w mojej opinii nieco archaicznym i tak naprawdę redundantnym w stosunku do wiarygodności kredytowej. Trzeba jednak o nim wspomnieć, bo bywa stosowany - i np. dla mnie, gdy brałem kredyt w PKO BP, stanowił najpoważniejsze ograniczenie wysokości kredytu (podobno od stycznia 2000 PKO BP już nie stosuje tego ograniczenia).

Jest to prosty warunek typu (cytuję dokładny warunek przedstawiony mi przez PKO BP): wysokość kredytu nie może przekroczyć dwudziestokrotności średnich zarobków brutto danego klienta. Amen. Koniec. Kropka.

Ten - bardzo restrykcyjny - warunek można obchodzić podobnie, jak problemy z wiarygodnością kredytową: biorąc kredyt wspólnie z kimś z rodziny albo (przy nieregularnych zarobkach) dobrze wybierając moment wzięcia kredytu. Oczywiście takie manewry mają sens tylko wtedy, gdy naprawdę policzyliśmy, że stać nas na spłatę kredytu.

Na co można wziąć kredyt mieszkaniowy

Tylko na sprawy związane bezpośrednio z kupnem mieszkania. Nie można np. wziąć kredytu na mieszkanie, załatwić jakoś przekazania pieniędzy do ręki i gdzieś inwestować, grać na giełdzie czy kupić samochód. Jeśli bank wykryje coś takiego, zerwie umowę i wezwie komornika.

Podstawowym celem kredytu jest oczywiście zapłata za mieszkanie. Istnieją jednak pewne dodatkowe cele, które można umieścić w umowie - i otrzymać na nie pieniądze:

Banki są też nieraz dosyć otwarte na aneksy do kredytu mieszkaniowego powodujące wypłacenie dodatkowych transz np. na biały montaż czy instalację podłóg. Zazwyczaj wymagane jest, by chodziło o rzeczy "stałe" (w pojęciu zbliżonym do ulgi remontowej), związane z mieszkaniem i o cenie nie przekraczającej średniej rynkowej dla tego typu produktów czy usług. Trzeba też być gotowym do udowodnienia, że pieniądze się wydało na taki właśnie cel (np. przedstawienia rachunków).

Nie udało mi się natomiast uzgodnić z PKO BP zagwarantowania w umowie pokrycia kosztów raty indeksacyjnej (tj. tej, o której w momencie podpisywania umowy kredytowej nie było wiadomo, ile wyniesie, choć było wiadomo, jak zostanie obliczona). Choć nie wykluczam, że gdy jej wysokość zostanie ustalona, bank zgodzi się na spisanie aneksu. Zasadniczo, nie można spisać z bankiem umowy kredytowej nie wpisując dokładnie co do grosza ile, kiedy i na co bierzemy.

Jak się spłaca kredyt

Ważna uwaga wstępna: nie należy mylić wysokości raty z wysokością odsetek.

Kredyt mieszkaniowy jest zawsze spłacany w warunkach pewnej niewiadomej. Będziemy spłacać go wiele lat i nikt - ani my, ani bank - nie wie, jakie wówczas będą stopy procentowe Gdy brałem kredyt w 1999 roku, banki z reguły pokazywały symulacje, zgodnie z którymi odsetki szybko spadały i w roku 2000 wynosiły 6-8%. Obecnie mamy rok 2000, odsetki od mojego kredytu od paru miesięcy rosną i wynoszą obecnie około 18%.

W jaki sposób byśmy kredytu nie spłacali, bank będzie prowadził prostą buchalterię: w każdym miesiącu popatrzy na sumę nie spłaconego jeszcze kredytu, policzy odsetki za dany miesiąc mnożąc tą kwotę przez 1/12 stopy procentowej (np. jeśli jesteśmy dłużni 80,000 PLN a stopa procentowa wynosi 18%, miesięczne odsetki wynoszą 18/12 % * 80,000 PLN czyli 1,200 PLN). To są pieniądze, które musimy w danym miesiącu zapłacić bankowi za sam fakt posiadania kredytu. Z naszego punktu widzenia po prostu one znikają. Wszystko, co zapłacimy w ramach raty ponadto, jest odejmowane od sumy zadłużenia (np. jeśli rata wynosi na dany miesiąc 2,000 PLN i wpłacimy tą sumę, od głównego zadłuzenia zostanie odjęte 800 PLN - czyli nasze zadłużenie będzie w następnym miesiącu wynosić 79,200 PLN). Ten "naddatek" jest nazywany ratą kapitałową - bo jest sumą odejmowaną od kapitału.

Dosyć podobne obliczenia są prowadzone gdy zapłacimy bankowi więcej, niż wynosi rata - w tym wypadku wchodzi w grę jeszcze jakaś kara za wcześniejszą spłatę. Więcej o tym w dalszej części dokumentu.

Jeszcze jeden komentarz: jeśli kredyt jest wypłacany nam w transzach, nie wypłacone transze nie są wliczane do zadłużenia. W momencie wypłaty kolejnej transzy nasze zadłużenie gwałtownie rośnie. Dlatego np. między pierwszą a drugą transzą - gdy odsetki nie są jeszcze zabójcze - warto spłacać ile tylko się da.

Dla powyższych rozważań wysokość raty nie ma specjalnego znaczenia. Rata jest po prostu jakimś sposobem wyznaczania nam przez bank tempa spłaty kredytu. Spotyka się głównie dwie metody.

Ustalone raty kapitałowe

Bank z góry wyznacza czas spłaty kredytu i określa, jakie będą raty kapitałowe ("naddatki") w poszczególnych miesiącach. W ten sposób z góry wiadomo, kiedy kredyt zostanie spłacony. Wysokość miesięcznych rat jest w tej sytuacji nieznana - po prostu za każdy miesiac należna rata jest obliczana jako suma (ustalonej z góry) raty kapitałowej i wynikającej z aktualnego oprocentowania raty odsetkowej.

To rozwiązanie ma dwa warianty:

Przy stałych ratach kapitałowych spłacane raty kredytu są najwyższe na początku - bo wtedy najwyższe są odsetki. W miarę spłacania kapitału odsetki a co za tym idzie raty powinny powoli się zmniejszać (oczywiście zawsze może zdarzyć się wzrost stóp procentowych który to zaburzy).

Drugie rozwiązanie ma na celu częściowe skompensowanie tego efektu 'dużych pierwszych rat': gdy odsetki są duże, bank wymaga mniej spłacanego kapitału. Zawiera ono jednak pułapkę: ponieważ spłacamy mniej kapitału, zadłużenie maleje wolniej więc odsetki też maleją wolniej. Może więc pierwsze raty będą niższe ale za to będą się zmniejszać dużo, dużo wolniej (o ile w ogóle).

Ważna uwaga końcowa: raty kredytu zaciągniętego na 20 lat są niewiele niższe niż kredytu na lat 10. Słyszałem kilka razy opinię, że tak naprawdę należy starać się spłacić kredyt w najwyzej 5 lat (ewentualnie mając dla bezpieczeństwa umowę na dłuższy czas i robiąc nadpłaty) - inaczej przebicie odsetek nad kapitałem jest całkowicie nieopłacalne.

Ustalone raty całkowite

W tym wypadku bank wychodzi od drugiej strony: zakłada z góry jakiś algorytm naliczania kolejnych rat do spłaty i przyjmuje, że będzie je rozliczał na odsetki i kapitał zależnie od aktualnego oprocentowania. W tym wariancie nie wiadomo, jak długo kredyt będzie spłacany - im niższe oprocentowanie, tym krócej.

Przykładem takiego kredytu jest jeden z kredytów PKO BP, którego zasady mówią (o ile dobrze pamiętam, szczególy nie są tu ważne tylko idea): pierwsza rata wynosi 0,5% sumy kredytu, każda następna jest wynikiem pomnożenia poprzedniej przez 1,02. Może się nawet zdarzyć, że początkowe raty będą niższe niż aktualne odsetki i człowiekowi płacącemu je będzie rosło zadłużenie.

PKO BP oferowało powyższą możliwość jako atrakcyjną ofertę. Zdecydowanie odradzam korzystanie: po takim miesiącu jesteśmy zadłużeni bardziej niż miesiac wcześniej i możemy w końcu wpakować się w poziom długu, z którego już nie zdołamy się wydostać.

Istnieją różne warianty takich algorytmów spłat kredytu, mogą być np. uzależnione od jakichś wskaźników gospodarczych i finansowych.

Kredyty o takim układzie rat są atrakcyjne o tyle, że klient może dosyć dobrze przewidzieć, ile będzie musiał płacić w poszczególnych miesiącach. Ale biorąc taki kredyt trzeba koniecznie samemu monitorować poziom zadłużenia i zastanawiać się, kiedy zostanie on spłacony. Bo łatwo może się zdarzyć, że raty spłacane będą mniej więcej równe ratom odsetkowym i przez całe życie będziemy dojną krową banku a nie naruszony dług zostawimy dzieciom.

Tak naprawdę banki ograniczają maksymalny czas spłaty takich kredytów - do np. 20 lat. Nie udało mi się jednak dowiedzieć, co się dzieje jeśli klient płacący raty zgodnie z żądaniami banku, przez 20 lat nie spłacił kredytu.

Ile w końcu wynoszą odsetki

Wszystkie powyższe rozważania opierały się na pojęciu stopy procentowej. To od niej zależały odsetki i wszystkie dalsze losy kredytu.

Wysokość i sposób określania stopy procentowej jest bardzo ważnym parametrem kredytu. Nie ma uniwersalnej stopy procentowej kredytów mieszkaniowych - każdy bank określa swoje własne zasady.

Ważne jest, by bank podawał - i wpisał w umowie - jak będzie określał stopę procentową. Może być ona uzależniona od stóp procentowych NBP albo niezależnych wskaźników finansowych. Ale powinna być deterministyczna i możliwa do zweryfikowania.

Podoba mi się moja umowa z PKO BP. Według niej, stopa procentowa jest liczona jako średnia z oprocentowania rocznych lokat w dziesięciu największych polskich bankach poza PKO BP, do której zostaje dodane stałe pięć procent prowizji dla banku (poza determinizmem ma to też drugą zaletę - uzależnienie od oprocentowania lokat a nie kredytów, czyli tego co po ewentualnych wahaniach na rynku finansowym rośnie wolniej). Czyli, gdy większość banków ma roczne lokaty około 10%, mój kredyt jest oprocentowany na 15%.

Szybko natomiast zaprzestałem rozmów z LG Petro, gdy bank ten wyraźnie odmówił mi informacji o sposobie ustalania stopy procentowej. Biorąc taki kredyt nie mam żadnej gwarancji, że któregoś pięknego dnia bank nie oznajmi mi, że stopa procentowa wynosi 100000%.

O podanie w umowie zasad ustalania odsetek naprawdę trzeba dbać! Czytałem już opis sytuacji (akurat w tym wypadku chodziło o kredyt samochodowy) gdy (w okresie, gdy stopy procentowe stale spadały) pewien bank kilkakrotnie obniżał oprocentowanie nowo udzielanych kredytów ale dotychczasowym klientom pozostawił wyższe, pierwotne oprocentowanie - tak, że w ekstremalnym momencie "stare" kredyty były oprocentowane o 5% wyżej niż "nowe". A klienci spłacający taki kredyt jedynie zżymali się widząc, że ich bank według wszelkich klasyfikacji oferuje jedno z najbardziej atrakcyjnych oprocentowań.

Na koniec pewne liczby. W chwili, gdy to piszę, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi w różnych bankach od 19% do znacznie ponad 20%.

A gdy mam więcej pieniędzy

Zdarza się, że w trakcie spłaty kredytu, mamy trochę wolnych pieniędzy. O ile nie mamy na oku inwestycji, która pozwoli nam zarobić na nich więcej niż tracimy na odsetkach od kredytu (czyli np. dziś z zyskiem ponad 20% w skali roku), warto wykorzystać je do wcześniejszej spłaty kredytu.

W szczególności, niemal na pewno nie warto w trakcie spłaty kredytu mieszkaniowego robić lokat. Lokata jest zawsze oprocentowana niżej niż kredyt (różnica między kredytem a lokatą jest głównym zarobkiem banków). Jeśli mamy 1000 PLN i włożyliśmy je na lokatę oprocentowaną 15% a spłacamy kredyt oprocentowany 20%, to w ciągu roku straciliśmy 5% czyli 50 PLN.

Od podanych zasad są dwa wyjątki:

Gdy niedługo spodziewamy się sporych wydatków, na które bieżąca pensja nie wystarczy (np. będziemy urządzać mieszkanie), mamy do wyboru wolniej spłacać kredyt mieszkaniowy albo wziąć inny kredyt (konsumpcyjny, uzgodniony debet, kredyt w rachunku karty kredytowej). Ale wszystkie te kredyty są zazwyczaj nieco wyżej oprocentowane niż kredyt hipoteczny a często wymagają też dodatkowej prowizji. Więc lepiej trzymać się jednego kredytu hipotecznego - który w takim okresie nieco wolniej spłacamy (pamiętając jednak że raty wyznaczone przez bank spłacać musimy).

Biznesmen kredytowy to popularny w Polsce zwłaszcza na początku lat 90 typ człowieka, który nic nie ma (willa jest na żonę, jacht na dzieci a samochód na szofera), za to ma olbrzymie długi których stałym wzrostem się nie przejmuje. W mojej ocenie jest to złodziejstwo niewiele różniące się od napadania na konwoje z pieniędzmi i budzące równie duże obrzydzenie.

Banki niespecjalnie lubią wcześniejsze spłacanie kredytów (dojna krowa daje mniej mleka) i najczęściej naliczają za to kary. Zapłacenie kary za nadpłatę rzędu 1% nadpłaconej kwoty jest akceptowalne i i tak opłacalne. Dokładniej, zdarzają się (niekiedy w kombinacjach) następujace utrudnienia:

Istnieją banki (a raczej kredyty), których nie można wcześniej spłacać (a raczej można ale bank się tym nie przejmuje i liczy odsetki według swego harmonogramu - czyli także od już spłaconej kwoty). Nigdy nie wziąłbym takiego kredytu. Przy tym uwaga: trzeba się o to dokładnie zapytać (może być i tak, że pracownik banku stwierdzi, że kredyt można wcześniej spłacać, zapominając dodać, że nie ma to wpływu na wysokość odsetek).

Jeden z moich znajomych, biorących kredyt w PKO BP, o tym, że przed wypłatą ostatniej transzy nie może nadpłacać, dowiedział się w chwili podpisywania umowy kredytowej - gdy ze względu na zobowiązania wobec developera było już zbyt późno na wycofanie się. Zważywszy, że miał zamiar spłacać kredyt szybciej - zwłaszcza póki nie obciążą go zbytnio odsetki po wypłacie końcowych transz - było to dla niego bardzo niekorzystne. Inny mój znajomy wywiedział się o całą sprawę wcześniej i zdołał wywalczyć rezygnację z tego ograniczenia.
Nauczka? Pierwsza to, że nie wystarczy spytać banku "jakie są ograniczenia w nadpłacaniu". Trzeba zadać konkretne pytania o wszystkie obostrzenia, które wyżej wymieniłem (a może i inne). Druga sprawa - warto równolegle załatwiać kredyt w dwóch bankach, by mieć jakąś rezerwę, gdyby pierwszy nagle zmienił zasady.

Z całą sprawą wiąże się też kolejny "dialog na cztery nogi" z PKO BP, przeprowadzony przez drugiego kolegę, pomnego na doświadczenia osoby wymienionej wyżej:
- a czy będę mógł spłacać kredyt wcześniej przed pobraniem ostatniej transzy?
- ależ oczywiście
- ale czy na pewno?
- no przecież mówię
- (... konsternacja ...) ale ja biorę kredyt w euro
- a, to co innego, nie może pan!

Nie ma wakacji

W większości banków wymagane jest regularne spłacanie rat co miesiąc. Nie ma znaczenia, że mając wyznaczoną ratę 1,500 PLN zapłaciłeś w zeszłym miesiącu 10,000 PLN: jeśli w tym nie przekażesz opłaty, bank będzie liczył karne odsetki, ubezpieczyciel wezwie komornika itd.

Niektóre banki (bodajże Śląski ale nie jestem pewien) oferują "wakacje" - możliwość darowania sobie jednej raty w roku. Oczywiście odsetki za ten miesiąc są naliczane (i dopisywane do kapitału), bank po prostu nie denerwuje się brakiem przelewu od Ciebie.

Jak się bierze pieniądze (transze)

Kredyty mieszkaniowe są z zasady wypłacane w transzach, zgodnie z ratami które mamy do zapłacenia developerowi. Umowa kredytowa przewiduje terminy wypłaty transz i raczej nie można ich zmienić. Co więcej: w większości przypadków bank nie da Ci tych pieniędzy do ręki, tylko przeleje bezpośrednio developerowi (po wcześniejszym wysłaniu na budowę rzeczoznawcy).

Zakładając, że działamy uczciwie, w niczym nie powinno to przeszkadzać. Trzeba tylko zadbać, by bank odpowiednio zidentyfikował przelewy (by developer wiedział, że to za nasze mieszkanie).

Wypłata w transzach jest dla nas nawet korzystna - dopóki nie pobierzemy danej transzy, nie płacimy od niej odsetek (może warto się o to spytać - kto wie, co banki mogą wymyślić). Jeśli np. potrzebujemy obecnie wpłacić 30.000 PLN, 25.000 za pół roku i 20.000 za rok, po pobraniu pierwszej transzy przez pół roku bedziemy płacić odsetki tylko od 30.000 PLN (a nie od 75.000 PLN na które opiewa kredyt w tym przykładzie). Wysokości rat to zazwyczaj nie zmienia, ale dzięki temu spłacimy przez ten czas więcej kapitału.

Mimo, że transze są uzgodnione w umowie, musimy przed każdą (zazwyczaj co najmniej tydzień wcześniej) złożyć odpowiednie podanie. Oto przykład podania składanego w PKO BP ( źródło w LaTeXu).

Nie udało mi się uzyskać zadowalającej odpowiedzi na pytanie co się dzieje, jeśli bank wstrzyma transzę kredytu, w związku z negatywną opinią rzeczoznawcy o postępach budowy (w szczególności, czy developer może domagać się karnych odsetek za zwłokę). Na szczęście taki problem mnie nie dotknął. Być może najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest po prostu wycofanie się z umowy z developerem.

Ile kosztuje kredyt

Wybierając bank (a także zastanawiając się, czy stać nas na mieszkanie i kredyt) warto dokładnie przeanalizować wszystkie elementy kosztu kredytu. Składają się na nie:

Odsetki

O odsetkach napisałem już wiele wcześniej. Tu powtórzę pewne dość oczywiste uwagi:

Kalkulacje takie, jak ta w ostatnim punkcie są trochę złudne. Złotówka dziś i złotówka za pięć lat to zgoła inne pieniądze. Ale warto mieć świadomość, że kredyt kosztuje. Bardzo słono.

Prowizje

Banki niemal zawsze żądają, by przed podpisaniem umowy (lub przed wypłatą pierwszej transzy), zapłacić im prowizję. Kwota prowizji jest liczona jako ułamek od sumy kredytu - najczęściej od 1-2%. Zdarzają się też pułapki, np. w PBK prowizja wynosi do 2%, ale jest pobierana zarówno od kredytu pomocniczego, jak od hipotecznego (czyli kupując mieszkanie które jest w trakcie budowy, możesz zapłacić im 4% prowizji).

To są znaczące kwoty. Dla kredytu 100,000 PLN 2%-wa prowizja to 2,000 PLN. Płatne z góry, przed rozpoczęciem zabawy z kredytem. Uprzedzę pytanie: zwykle nie można poprosić o dopisanie prowizji do kredytu. Trzeba przynieść gotówkę lub zrobić przelew i dać bankowi, z którym rozmawiamy, poczucie pierwszego poczynionego na nas zarobku.

Ponieważ ludzie zwracają mniej uwagi na prowizje niż odsetki, banki czasami lekko obniżają odsetki windując za to kwoty prowizji. Trzeba na to uważać.

W moim przypadku prowizja ostatecznie przekreśliła pomysł wzięcia kredytu w PBK (o tyle uzasadniony, że miałem tam ROR i nadzieję na jakieś fory). W chwili brania kredytu PKO BP miało oprocentowanie 16,4% a PBK 15,9% - ale prowizja w PKO BP wynosiła 1,2%, a w PBK co najmniej 3%.

Kara za wcześniejszą spłatę

Jak już pisałem, posiadając wolne środki warto wcześniej spłacać kredyt (nawet częściowo) - by zbijać mordujące nas odsetki. Przy takiej okazji banki naliczają nam zazwyczaj jakąś karę, która ma im wynagrodzić stracony zarobek.

Jeśli kara jest niższa niż miesięczne odsetki (np. w tej chwili tak jest w PKO BP, gdzie kara za nadpłatę wynosi 1,2% a miesięczne odsetki około 1,6%), nie ma się nad czym zastanawiać. Mimo kary, od razu opłaca się nadpłacać. W innych wypadkach nie jest tak różowo ale i tak zarobimy (czy raczej mniej stracimy) - z tym, że dopiero od następnego miesiąca.

Jeśli bank uniemożliwia wcześniejszą spłatę kredytu albo nie uwzględnia tego faktu w liczeniu odsetek, warto poszukać innego banku.

Tak, jak krytykowałem wcześniej PBK, tak muszę je tu pochwalić: nie nalicza żadnej kary za wcześniejszą spłatę. PKO BP liczy 1,2% w ciagu pierwszego roku, 0,9% w ciągu drugiego itd (od piątego roku bez kar). Bankiem, który nie dawał możliwości wcześniejszej spłaty było zdaje się PeKaO SA - ale nie jestem tego granitowo pewny.

Koszty ubezpieczenia

O roli ubezpieczenia kredytu pisałem już wyżej. Tu podkreślę tylko, że wybierając ubezpieczyciela nie mamy swobody wyboru - musimy skorzystać z firmy wybranej przez bank (czasem bank da nam do wyboru dwie-trzy oferty), dlatego porównując oferty kredytowe trzeba uwzględnić szczegóły oferty wybranych przez bank ubezpieczycieli.

Kluczowe sprawy, na które trzeba zwrócić uwagę:

Cena ubezpieczenia wyrażana jest zwykle jako pewien procent od kwoty kredytu (najczęściej około 1% rocznie). Pewna pułapka drzemie w ustaleniu, od czego liczony jest ten procent. W moim wypadku była to łączna wysokość przyznanego kredytu, przez co opłacałem ubezpieczenie od pieniędzy, których nigdy nie miałem: w pierwszym roku także od transz, które miałem pobrać dopiero w drugim roku kredytowania, w drugim roku także od pieniędzy, które już zdążyłem wcześniej spłacić. Oczywiście dużo uczciwsze (i korzystniejsze dla klienta) byłoby uzależnienie kosztu ubezpieczenia od poziomu zadłużenia.

Kolejna istotna sprawa: ubezpieczenia potrzebujemy do chwili uzyskania wpisu o obciążenia hipoteki. Ale - czy możemy wtedy przestać opłacać ubezpieczenie? Jeśli ubezpieczenie opłacamy za cały rok z góry i nie jest przewidywany zwrot opłaty za niewykorzystany okres, może się okazać, że wpis uzyskamy w 13-ym miesiącu kredytowania ale i tak zapłaciliśmy za 24 miesiące ubezpieczenia.

I wreszcie: ubezpieczenie ma zwykle ograniczoną długość (najczęściej dwa lub trzy lata). Musimy być pewni, że w tym czasie uzyskamy wpis o obciążeniu hipoteki (czyli, że mieszkanie zostanie zbudowane i odebrane, zostanie podpisany akt notarialny i wreszcie sąd zdoła stworzyć księgę wieczystą oraz umieścić w niej wpis o obciążeniu hipoteki). Dlatego jeśli np. budowa przewidywana jest na półtora roku, ubezpieczenia których nie można przedłużyć na więcej niż dwa lata raczej nie mogą wchodzić w rachubę.

Opłaty dodatkowe

Poza wymienionymi opłatami podstawowymi, bank będzie ściągał z Ciebie różne drobne ale uciążliwe opłaty dodatkowe. Za wizytę rzeczoznawcy na budowie, rozpatrzenie wniosku, jakieś znaczki skarbowe i co tam jeszcze w duszy młodego bankowca może zagrać. Trzeba się spytać ile tego będzie i skalkulować szacowany koszt.

Opłata 100 PLN za wizytę rzeczoznawcy na budowie nie wygląda groźnie, gdy rozmawia się o niej przy okazji kredytu na 100,000 PLN i liczonych w tysiącach prowizjach i odsetkach (efekt 'cienia'). Ale warto stuknąć się w czoło i zastanowić czy na pewno 15 minutowa wizyta pracownika banku na budowie jest tyle warta (tym bardziej, że tymi 15 minutami załatwił nadzór w imieniu 10 różnych kredytobiorców kupujących mieszkanie na tej samej budowie).

Różnice kursowe

Jeśli bierzemy kredyt denominowany w walucie obcej, trzeba pamiętać, że waluta służy jedynie do rozliczeń - bank wypłaci nam pieniądze w złotówkach i także w złotówkach będziemy wpłacać raty. I pojawia się istotny dodatkowy koszt:

Wiele banków wypłaca nam kredyt po kursie sprzedaży ale rozlicza raty po kursie kupna!

Innymi słowy: jeśli (na przykład) bank w danym momencie sprzedaje dolary po 4,20 PLN a kupuje je po 4 PLN, to transzę 1000$ wypłaci jako 4000 PLN - ale ratę 4000 PLN potraktuje jako wpłatę około 952$! Dodatkowe - niewidoczne na pierwszy rzut oka - kilka procent zarobku dla banku! Co może znacząco zmienić ocenę atrakcyjności kredytu.

Oczywiście najlepiej jest, gdy bank rozlicza wpłaty i wypłaty po tym samym kursie (np. po średnim kursie NBP). Jeśli nie, trzeba też zwrócić uwagę, czy mamy do czynienia z kursami kupna i sprzedaży NBP (lepiej, ten odstęp zwykle jest dość ograniczony) czy też kursami własnymi danego banku (tu różnica może być spora).

W złotówkach czy w walucie

Banki obecnie oferują oprócz kredytów złotówkowych także kredyty denominowane w walutach obcych. Wybór rodzaju kredytu nie jest oczywisty, trochę więcej na ten temat piszę na osobnej stronie.

Na jak długo

Typowa oferta banków obejmuje (przy kredytach o stałym okresie spłaty) kredyty na 20, 10 i 5 lat. Niemniej jednak kredytu na 20 lat nie ma sensu brać (raty są nieznacznie niższe niż przy kredycie na 10 lat) a nawet nad 10-letnim trzeba się dobrze zastanowić. Po prostu, przy wieloletnich kredytach, w wysokości raty dominują odsetki. Co z tego, że przy kredycie na 20 lat rata kapitałowa wynosi - np. - 150 a nie 300 PLN, skoro odsetki wynoszą 1200 PLN?

Można oczywiście rozważać wzięcie kredytu na długi okres i jego wcześniejszą spłatę (na zasadzie - niższe raty obowiązkowe dają mi większą swobodę). Trzeba jednak dokładnie dowiedzieć się jakie ograniczenia wprowadza bank we wcześniejszej spłacie (patrz rozdział o wcześniejszych spłatach)

Ostrzeżenie przed cudownymi ofertami

Sprowokowany kilkoma otrzymanymi pytaniami dorzucę jeszcze słowo ostrzeżenia dotyczące pojawiających się niekiedy "cudownych" ofert kredytów mieszkaniowych (zresztą także innych) na wyjątkowo korzystnych warunkach. Jeśli jakaś firma oferuje Ci kredyt, na którym zarobi mniej niż na lokacie bankowej - to wysoce prawdopodobnie Cię w jakiś sposób oszukuje. Trochę inaczej jest z systemami pomocy wzajemnej ale one z kolei są mocno ryzykowne.

Chyba najpopularniejszy "numer" to sytuacja, w której firma X oferuje niesłychanie korzystne warunki kredytów, pobierając bezzwrotną opłatę kilkaset lub więcej PLN za rozpatrzenie wniosku o kredyt. Wszystkie wnioski o kredyt są odrzucane a firma nienajgorzej żyje z opłat za rozpatrywanie wniosków. Oczywiście dla zachowania pozorów to rozwiązanie może być nieco komplikowane - np. parę osób (zapewne znajomych prezesa) kredyt jednak dostanie. Na tego typu system silnie wskazuje niski kapitał firmy oferującej kredyty. Pozwolę sobie zacytować widziany niedawno smętny list z pl.biznes.banki:

Moi znajomi pomimo ostrzeżeń skorzystali z "korzystnego" kredytu oferowanego przez Polską Grupę Kapitałową KREDYT. O słuszności swojej decyzji przekonywał ich polecony przez firmę prawnik. Minęło pół roku i jak można było przewidzieć - kredytu nie otrzymali.
Teraz chcą tylko odzyskać wpłacone pieniądze. I tu zaczyna się problem. Pracownik biura w Łodzi straszy różnymi karami i paragrafami.
Pytanie: czy jest jakaś szansa na odzyskanie tych pieniędzy (kilka tysięcy złotych)? Czy fakt, że porady prawnej udzielał im prawnik firmy, nie jest celowym wprowadzaniem w błąd klienta? Do kogo powinni się zwrócić z prośbą o pomoc?
Będę wdzięczny za każdą radę.

Kłamstwem o krótkich nogach jest z kolei zachowanie pośrednika, oferującego bardzo korzystne raty - ale zapominającego o tym, że są to raty kapitałowe (a dochodzą jeszcze odsetki). Sprawa szybko wychodzi na jaw ale niekiedy pośrednik już otrzymał zapłatę za pośredniczenie. Bliźniacze oszustwo to oferowanie niskiego oprocentowania - które okazują się oprocentowaniem miesięcznym a nie rocznym.

Nie jest natomiast sam z siebie oszustwem system "argentyński" (popularny w Polsce zwłaszcza przy zakupie samochodów ale stosowany także do mieszkań). Polega on na zebraniu grupy np. 500 osób, które deklarują stałe wpłaty i co miesiąc je wpłacają. Z zebranych środków co miesiąc jedna lub dwie osoby (typowo jedna jest losowana a drugą jest osoba która wpłaciła w danym miesiącu najwięcej) otrzymują pieniądze na zakup swojego mieszkania czy samochodu. Kto ma szczęście (i załapie się na początku) otrzymuje pieniądze szybko i bez konieczności płacenia morderczych odsetek. Kto ma pecha dostaje je później, niż samodzielnie zebrałby oszczędzając w banku. Zdarza się też niekiedy, że takie grupy rozsypują się - a Ci, którzy dotychczas pieniędzy nie otrzymali, w najlepszym wypadku mogą liczyć na wycofanie nieoprocentowanych wpłaconych dotychczas środków. Zważywszy jeszcze na fakt, że inicjatywy tego typu często wiążą się ze skandalami (np. losowanie wydaje się mało losowe), odradzam korzystanie z takich rozwiązań.

Dla ostrzeżenia pozwolę sobie zacytować fragment listu, który niedawno pojawił się na pl.biznes.banki, poświęconego pewnej firmie oferującej kredyty oprocentowane 2.5% (prócz poniższego warto dodać, że - z tego co słyszałem - firma kasuje kilka tysięcy PLN za rozpatrzenie wniosku):

System przypomina piramidę. Tworzona jest grupa osób, która chce kupić mieszkanie i potrzebuje odpowiedniej kasy np 200 k zł. Raz na dwa miesiące odbywa się licytacja - deklaracje pisemne ile rat kredytu chce się zapłacić wcześniej. Przydział towaru - czyli pieniędzy na mieszkanie - otrzymuje ten, kto zadeklaruje najwięcej rat. Zwycięzca otrzymuje przydział towarowy ale najpierw musi ustanowić zabezpieczenie kwoty, którą dostanie - nie może to być mieszkanie bo jeszcze go nie ma. Najlepsze jest jeszcze przed nami. Wycofanie się z grupy - wpłacone pieniądze można odzyskać dopiero po rozwiązaniu się grupy bez odsetek i waloryzacji. Rozwiązanie się grupy nastpuje po zadeklarowanym (przez wszystkich członków grupy) okresie kredytowania np 15 lat. Rozwiązanie grupy następuje nawet wtedy, gdy nie wszyscy członkowie grupy dokonali zakupu towaru - ciekawe na co wystarczy 200 k zł za 5, 10, 15 lat. Z kapitału, który zostanie po rozwiązaniu grupy, w pierwszej kolejności spłacane są koszty np. nietrafione zabezpieczenia nieuczciwych członków grupy, itd. Za powstałe koszty odpowiadają wszyscy czlonkowie grupy solidarnie. To co zostanie jest dzielone na członków grupy i tych co nie zdołali kupić i tych co się wycofali - dobrze będzie jak coś zostanie bo jak będzie debet to to będą go musieli pokryć wszyscy i ci uczciwi i oszuści (od tych ostatnich i tak się nic nie uzyska).

I na koniec cytat z innego listu --- który w ramach dyskusji o kredytach z odsetkami pobieranymi z góry --- interesująco omawia działanie "uczciwych" systemów argentyńskich:

Weźmy sobie, dla uproszczenia, takie dwa przypadki:

  1. Dostajesz dzisiaj do ręki 10.000 zł i za rok oddajesz 12.000. Pytanie - co to jest? Odpowiedź - kredyt na 20% w skali roku.

  2. Dostajesz dzisiaj do ręki 8.000 zł i za rok oddajesz 10.000. Pytanie - co to jest? Odpowiedź - kredyt na 25% w skali roku.

A jak nazywa to bank? Bank wmawia Ci, że to nieprawda! Bank mówi, że to kredyt na 10.000 oprocentowany 20%, tyle tylko, że odsetki płacisz z góry. Marketing!!!

Wyobraźmy sobie dalej następującą sytuację. Ja jestem "bankiem". Ogłaszam, że udzielam preferencyjnych kredytów na 15% rocznie. Jest jednak mały haczyk: odsetki pobieram nawet nie po prostu z góry, ale jeszcze wcześniej - z wyprzedzeniem, powiedzmy że np. 2 lata wcześniej. Czyli - dzisiaj ktoś mi wpłaca 15.000 zl, a ja mu daję za 2 lata kredyt na 100.000 zł na rok. Bez żadnych dodatkowych prowizji. Pytanie - czy naprawdę udzieliłam kredytu na 15% rocznie? Oczywiście nie. Więc biznes dla mnie się opłaca, prawda? Wystarczy znaleźć odpowiednią grupę ludzi zainteresowanych takim "tanim" kredytem i zyski mamy bardzo duże, oferując malutkie oprocentowanie (15%). Tylko że nikt nie będzie chciał czekać 2 lat na kredyt... No właśnie, trzeba więc ludzi zmotywować. Co robimy w tym celu? Dołączamy pierwiastek losowy - do naszego algorytmu trzeba wstawić funkcje generującą losowo okres oczekiwania, ale tak, żeby statystycznie wartość oczekiwana przypadała na te właśnie 2 lata. Potem tylko dobra reklama, że kredyt dostępny nawet od zaraz (dla tych, którzy dobrze wylosowali) i sukces gwarantowany.

(Lidka)

Czy mnie stać

To najważniejsze pytanie do zadania sobie przed rozpoczęciem całej zabawy z zakupem mieszkania. Jeśli człowiek jest odpowiednio zdesperowany, może liczyć na życzliwość pracodawcy i rodziny oraz ma jakiekolwiek podstawy, prawdopodobnie zdoła znaleźć bank, który udzieli mu kredytu. Ale to nie znaczy jeszcze, że zdoła go potem spłacać.

Rekomenduję rzetelną, samodzielną analizę kosztów. Dla zorientowania uwagi warto przyjąć pesymistyczne rokowania dla stóp procentowych (tj. np. licząc dzisiaj, założyć że odsetki na zawsze już będą wynosić 20%), policzyć raty, policzyć inne wydatki związane z mieszkaniem i kredytem, uwzględnić swoje normalne comiesięczne wydatki (nie udając, że będzie się wydawało mniej - bardziej prawdopodobne jest odwrotne zjawisko) i jakiś margines bezpieczeństwa. Jeśli wyjdzie, że 'starcza z zapasem' - super. Jeśli 'na styk' - przy zachowaniu dużej dyscypliny można się zdecydować. Ale jeśli pieniędzy nie starcza, to nie starcza, i choćbyśmy byli w nie wiem jak desperackiej sytuacji mieszkaniowej, nic nie poradzimy i nic nie wygramy.

Komentarz: Jedna z piszących do mnie osób twierdziła, że niekiedy warto "brać kredyt na wariata i liczyć na szczęście". Chodzi o sprawy czysto ludzkie: wielu osobom łatwiej jest zmusić się do spłacania kredytu niż do oszczędzania, ponadto wzięcie kredytu, kupno mieszkania często mobilizuje do - znacznej nieraz - pomocy rodzinę. To prawda, niemniej jednak zachęcam do dużej ostrożności.

Dygresja

W ramach smutnego podsumowania dygresja polityczna (jeśli masz poglądy istotnie rozbieżne z moimi, po prostu tego nie czytaj): od lewa do prawa, wszyscy politycy przed wyborami głoszą mieszkania dla młodych małżeńśtw, politykę prorodzinną, wsparcie dla mieszkalnictwa itd. Po wyborach zaś likwidują ulgi, wprowadzają dodatkowe podatki związane z zakupem mieszkań bezpośrednio a także zwyczajnie uniemożliwiające zaoszczędzenie czegokolwiek przez coraz bardziej fiskalny system podatkowy. Nie daj się oszukać! Rząd może Ci pomóc w zdobyciu mieszkania tylko na następujące sposoby:

Oczywiście jest też czwarta możliwość: że załapiesz się na odpowiednią karuzelę i wyszarpiesz przy okazji swoje. To jest takie samo, a może i gorsze złodziejstwo, jak wyłudzanie kredytów, napadanie na banki lub okradanie


Wyszukiwarka