Rynek ziemi rolniczej w 2002 roku

prof. dr hab. ALINA SIKORSKA

Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej

W ostatnich latach zainteresowanie sytuacją na rynku ziemi rolniczej wyznaczały głównie perspektywy integracji z Unią Europejską. W 2002 roku znalazło to wyraz w pracach nad projektem ustawy o ustroju rolnym. Intencją ustawodawców było przeciwdziałanie zakupom spekulacyjnym. Przyczyny takich obaw wiązały się głównie z faktem, że ziemia w Polsce jest znacznie tańsza niż w Unii Europejskiej. W 2002 roku jej cena wynosiła średnio 1310 euro za 1 ha i niezmiennie było to od kilku do kilkunastu razy mniej niż w krajach piętnastki.

Uwarunkowania obrotu ziemią rolniczą

Ustawa wyznaczająca nowe zasady obrotu ziemią rolniczą weszła w życie 16 lipca 2003 roku. Jej wpływ na sytuację na rynku ziemi rolniczej zaznaczył się przede wszystkim w ostatnich miesiącach poprzedzających datę obowiązywania nowych przepisów. W tym czasie bowiem w biurach notarialnych odnotowano pewne ożywienie w sporządzaniu umów kupna-sprzedaży ziemi rolniczej. Z dotychczasowych obserwacji dotyczących funkcjonowania nowej ustawy można wnioskować, że związane z nią obawy wynikają nie tyle z przyjętych limitów obszarowych (ogranicza ona obszar gospodarstwa rodzinnego do 300 ha) czy wymogu wykształcenia i zaangażowania w prace rolnicze nabywcy, co z trudności w interpretowaniu procedur zakupu.

Przy określaniu wpływu obowiązującego ustawodawstwa na obrót ziemią rolniczą należy brać pod uwagę fakt, że jego oddziaływanie jest ograniczone, a liczba zawieranych transakcji oraz ceny ziemi zależą głównie od czynników ekonomicznych, które w ostatnich latach wpływały hamująco na zmiany obszarowe. Od strony podażowej zarówno czynniki makroekonomiczne, jak i sytuacja w obrębie sektora rolnego nie motywowały do wyzbywania się ziemi. Chociaż, jak wynikało ze Spisu Rolnego 2002, w około 651 tys. gospodarstw rolnych nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, to większość ich właścicieli nie planowała zmian istniejącego stanu. Do bardziej radykalnych posunięć nie skłaniało wysokie bezrobocie i powszechne poczucie zagrożenia utratą pracy. Przyczyniało się to do wzrostu znaczenia gospodarstwa jako zabezpieczenia podstawowego bytu rodziny. Niezmiennie na motywacje posiadania ziemi oddziaływała możliwość korzystania z taniego ubezpieczenia społecznego w ramach KRUS. Z kolei od strony popytowej najistotniejszym ograniczeniem była utrzymująca się w rolnictwie dekoniunktura. W takiej sytuacji tylko nieliczni rolnicy decydowali się na inwestowanie w gospodarstwo, a zwłaszcza w ziemię. Bardziej racjonalne wydawało się poszukiwanie tzw. nisz produkcyjnych, a podejmowanie rzadkich i nietypowych upraw nie wymagało zazwyczaj powiększenia areału, lecz rodziło potrzebę dodatkowych inwestycji technicznych. Opisane uwarunkowania powodowały, że potencjalni nabywcy ziemi rolniczej byli zainteresowani przede wszystkim nabywaniem po cenach okazyjnych stosunkowo tanich gruntów.

Ożywieniu na rynku ziemi rolniczej nie sprzyjało również przybliżanie się daty integracji z UE. Niepewność rolników co do zasad przyszłej polityki rolnej, perspektywa dopłat bezpośrednich, zapowiadane plany uruchamiania różnych programów wspierania rolnictwa i obszarów wiejskich oraz przekonanie o nieuchronnym wzroście cen ziemi przyczyniało się do postaw wyczekiwania i przekładania decyzji ewentualnych zmian w zakresie majątku produkcyjnego; odwlekano zwłaszcza sprzedaż ziemi. W tej sytuacji do obrotu trafiały głównie grunty z zasobu Skarbu Państwa oraz posiadłości osób, które znajdowały się w szczególnych sytuacjach losowych, rodzinnych lub biznesowych, wymagających szybkiego napływu gotówki. Wszystkie wymienione czynniki znalazły odzwierciedlenie zarówno w ilości i charakterze zawieranych transakcji, jak i w ich wartości.

Obrót ziemią pomiędzy rolnikami oraz jej ceny

W 2002 roku na rynku ziemi rolniczej odnotowano zmniejszanie się znaczenia transakcji zawieranych pomiędzy rolnikami. W tym czasie obrót pomiędzy rolnikami spadł do 79% wszystkich umów kupna - sprzedaży gruntów rolniczych, podczas gdy w 2001 roku ich udział wynosił 81%, a w roku 2000 obejmował 85% spisanych aktów.

Rys. 1. Udział podmiotów w rynkowym obrocie ziemią rolniczą według liczby transakcji

Źródło: Obliczenia na podstawie danych Wydziału Statystyki Ministerstwa Sprawiedliwości

Ogółem w 2002 roku zawarto pomiędzy rolnikami 70 tys. aktów sprzedaży. Oznacza to, że na każde 1000 gospodarstw przypadało średnio 37 takich umów. Było to tylko o 2 transakcje więcej niż w 2001 roku, co potwierdza stagnację na rynku międzysąsiedzkim. Równocześnie w 2002 roku utrzymywały się przestrzenne różnice w nasileniu obrotu ziemią między rolnikami. Podobnie jak w latach wcześniejszych, najbardziej aktywni na rynku rolnym byli właściciele nieruchomości położonych na północnych i południowo-zachodnich terenach kraju, natomiast najmniej takich transakcji odnotowano w makroregionie południowo-wschodnim. Największą ilość umów kupna - sprzedaży ziemi, bo aż 111 na 1000 gospodarstw - czyli trzykrotnie więcej niż średnio w kraju - odnotowano w województwie pomorskim. Następnym z terenów wyróżniających się pod tym względem było województwo opolskie (65 aktów na 1000 gospodarstw). Na przeciwległym biegunie uplasowały się województwa: podkarpackie (18 umów na 1000 gospodarstw), śląskie (20) oraz małopolskie (21). Zwraca uwagę fakt, że w opisywanym okresie ożywienie na międzysąsiedzkim rynku ziemi rolniczej występowało przede wszystkim na tych obszarach, gdzie w ostatnim dziesięcioleciu szczególnie silnie zaznaczała się działalność AWRSP. Można przypuszczać, że obserwowane w ostatnim roku nasilenie w prywatnym obrocie ziemią rolniczą miało tam charakter wtórny w stosunku do wcześniejszych transakcji z udziałem Agencji.

Mapka 1. Transakcje kupna-sprzedaży w obrocie pomiędzy rolnikami

Źródło: Opracowano na podstawie danych Wydziału Statystyki Ministerstwa Sprawiedliwości

Odpowiednio do różnic w rozpowszechnieniu sąsiedzkiego obrotu ziemią rolniczą odmiennie kształtowały się jej ceny w poszczególnych częściach kraju. Najdrożej cenili ziemię rolnicy z województwa małopolskiego. Średnio płacono tam 7163 zł za 1 ha UR i było to o 42% więcej, niż w pozostałych regionach kraju. Rejon ten zawsze wyróżniał się pod względem ukształtowanych historycznie właściwości społeczno - kulturowych, wśród których ziemia była szczególnie wysoko cenioną wartością, niezależnie od statusu ekonomicznego i głównych źródeł utrzymania (w 2002 roku średni obszar gospodarstwa wynosił tam 3,2 ha UR, podczas gdy w skali kraju ten wskaźnik wynosił 8,3 ha). Ceny ziemi rolniczej były również wysokie w województwie wielkopolskim. W tym przypadku istotne znaczenie miał fakt, że jest to region wyróżniający się od lat wysoką kulturą rolną i skupiający najsilniejsze ekonomicznie gospodarstwa chłopskie. Podobnymi właściwościami cechowały się kolejne tereny o wysokich cenach ziemi, obejmujące województwa: opolskie oraz kujawsko-pomorskie. Wśród obszarów o dużej wartości gruntów rolnych wyróżniało się również województwo mazowieckie, ale w tym przypadku wysokie ceny odnosiły się wyłącznie do gruntów w obrębie oddziaływania aglomeracji stołecznej, która stwarzała chłonny rynek dla ziemi o dobrej klasie bonitacyjnej. Lokalnie miała na to zapewne wpływ renta położenia oraz popyt na wiele nieprzetworzonych produktów rolniczych wymagających szczególnych warunków uprawy (warzywa, owoce).

W 2002 roku nie uległa również zmianie sytuacja w regionach, w których już wcześniej grunty rolne ceniono najtaniej. Niezmiennie był to obszar województw: lubuskiego i warmińsko-mazurskiego, a więc tam, gdzie sytuacja na rynku ziemi rolniczej była bardzo silnie uwarunkowana działalnością AWRSP. W tej części kraju na niskie koszty zakupu nieruchomości rolnych w obrocie międzysąsiedzkim miała wpływ nie tylko podaż tanich gruntów z Zasobu Skarbu Państwa, ale także ogólnie niski poziom rozwoju gospodarczego i wysokie bezrobocie, co rzutowało również na sytuację w rolnictwie.

Mapka 2. Średnie ceny ziemi rolniczej w zł za hektar w obrocie sąsiedzkim w 2002 roku

Źródło: Sporządzono na podstawie danych GUS

W ocenie różnic pomiędzy poszczególnymi województwami w średnich cenach ziemi należy brać pod uwagę także przestrzenne różnice w strukturze jej jakości. Chociaż średnie ceny ziem słabych były o 41% niższe od cen średnich, to równocześnie w odniesieniu do klasy gruntów miały one najbardziej stabilny charakter. Ogółem w2002 roku cena ziemi rolniczej była o 3% niższa niż wroku 2001.

Tabela 1. Średnie ceny gruntów rolnych w obrocie prywatnym (w zł za ha)

Źródło: Obliczenia na podstawie danych GUS

W stosunku do roku 2001 najbardziej potaniały ziemie średniej jakości (żytnio-ziemniaczane) - aż o 5,3%; ceny ziem dobrych (pszenno-buraczanych) zmniejszyły się o 2,7%, natomiast koszt zakupu ziem słabych (piaszczystych) utrzymał się na podobnym poziomie, a nawet nieznacznie wzrósł (o 0,5%). Tym samym podtrzymane zostały wcześniejsze tendencje, które wskazywały, że ceny gruntów o niskich klasach bonitacji rosły bardziej niż pozostałych. Na przykład w 2001 roku wzrost cen ziemi jakościowo najsłabszej w ujęciu realnym wynosił 3,3%, a tylko 2,4% w odniesieniu do ziem klasy średniej. Opisane zmiany w cenach ziemi różnej jakości odzwierciedlają przede wszystkim pogłębiającą się polaryzację w funkcjach gospodarstw rolnych. Z jednej strony wyodrębniały się silne ekonomicznie jednostki nastawione prorynkowo, które były zainteresowane nabywaniem gruntów o wysokich parametrach bonitacyjnych. Zdrugiej zaś, w dużym stopniu z powodu barier migracyjnych, bezrobocia i poczucia niestabilności ekonomicznej, na wsi coraz bardziej atrakcyjne stało się posiadanie niewielkiego gospodarstwa z przeznaczeniem na siedlisko domowe i zaopatrzenie w niektóre produkty żywnościowe. W takich sytuacjach jakość ziemi nie miała zasadniczego znaczenia. Taki status coraz częściej przyjmować zaczęło usamodzielniające się młode pokolenie mieszkańców wsi. W tym kontekście zrozumiałe wydaje się utrzymywanie stabilnych cen ziem średnich.

Obrót ziemią z Zasobu Skarbu Państwa oraz jej ceny

W 2002 roku na rynku ziemi rolniczej coraz silniej zaznaczała się działalność Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (od 16 lipca 2003 roku nosi ona nazwę Agencji Nieruchomości Rolnych). Według stanu na koniec roku 2002, w jej gestii znajdowało się 3,1 mln ha gruntów, przy czym w latach 1992-2002 sprzedała ona 28% z całej powierzchni, jaka trafiła do jej dyspozycji. W 2002 roku liczba zawartych umów sprzedaży ziemi rolniczej z Zasobu WRSP była o 14% wyższa niż w roku 2001 i obejmowała 16 tys. aktów. Prawie wszystkie te umowy (98%) zawarto z udziałem osób fizycznych. W konsekwencji jedna piąta z ogółu transakcji kupna - sprzedaży ziemi rolniczej, dokonanych w2002 roku odbywała się z udziałem ziemi z Zasobu WRSP.

Wzrost znaczenia Agencji na rynku ziemi rolniczej należy wiązać przede wszystkim z charakterem jej działalności, której głównym celem jest zagospodarowanie wolnych gruntów. W odróżnieniu od rynku prywatnego, gdzie o obrotach przesądza głównie podaż (czyli ziemia wystawiana przez rolników do sprzedaży), o efektach działań Agencji decyduje przede wszystkim popyt na ziemię. Ponadto Agencja sprzedaje ziemię na zasadach preferencyjnych (sprzedaż na raty, niskie oprocentowanie), a cena wystawianych do sprzedaży gruntów jest zazwyczaj niższa niż w obrocie prywatnym.

W 2002 roku średnie ceny sprzedaży ziemi rolniczej pochodzącej z Zasobu wynosiły 3 438 zł i były prawie takie same jak w roku 2001 (ich wzrost wyniósł zaledwie 0,7%). Równocześnie należy podkreślić, że podobnie jak w latach wcześniejszych, grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa były o jedną trzecią tańsze od ziemi pochodzącej z gospodarstw chłopskich. Niezmiennie też utrzymywały się różnice w zależności od wielkości zbywanej nieruchomości oraz miejsca jej położenia. W przypadku ziem z zasobu, najwyższe ceny osiągały działki o obszarze do 1 ha UR, a najtańsze były posiadłości przekraczające 100 ha.

Dzierżawy gruntów rolniczych

Użytkowanie ziemi w formie dzierżawy budzi najczęściej zainteresowanie w sytuacji, gdy ziemia jest droga, a do wydzierżawienia przedstawiane są duże, utrzymane w wysokiej kulturze rolnej nieruchomości, które gwarantują określony dochód. Taki sposób uprawiania ziemi jest najbardziej popularny w krajach o dużym stopniu koncentracji ziemi rolniczej, natomiast w Polsce w szerszym zakresie odnosi się przede wszystkim do zagospodarowywania ziem Zasobu WRSP, a w obrocie międzysąsiedzkim jego znaczenie jest dość ograniczone. Większość gospodarstw chłopskich (88%) użytkuje wyłącznie ziemię własną, która stanowi 79% całej powierzchni UR. Można szacować, że corocznie w około 1,7%, tj. w 32 tys. warsztatów podejmowane są decyzje o dzierżawie ziemi. Przeciętny obszar takich transakcji wynosi około 4,6 ha, co oznacza że w okresie jednego roku do tej formy użytkowania gruntów jest włączanych około 148,6 tys. ha. Wśród ogółu gospodarstw jednostki z gruntami użytkowanymi w formie dzierżaw stanowią około 12%, przy czym 11,7% posiada grunty własne i tylko poszerza areał upraw, a 0,5% jedynie użytkuje ziemię pochodzącą w całości z dzierżawy.

Tabela 2. Ceny sprzedaży gruntów rolnych z Zasobu WRSP w 2002 roku (w zł za ha)

Źródło: Obliczenia na podstawie Raportu AWRSP, czerwiec 2003

Zdecydowana większość gruntów dzierżawionych przez rolników indywidualnych jest użytkowana w formie umów międzysąsiedzkich. W przeliczeniu na wielkość powierzchni można szacować, że w 2002 roku - w skali kraju - w rodzinnych gospodarstwach chłopskich w dzierżawie znajdowało się około 1256,4 tys. ha UR, przy czym 75% tego areału pochodziło z obrotu pomiędzy rolnikami, a reszta (czyli 25%) była własnością osób prawnych (głównie Skarbu Państwa).

Dzierżawy między rolnikami miały zazwyczaj charakter nieformalny i były zawierane wyłącznie za porozumieniem ustnym. Dopuszczalne były także różne formy zapłaty (pieniądze, naturalia, świadczenie usług, a nierzadko tylko opłata podatku). Jednak od 2000 roku, silniej niż w latach wcześniejszych, zaznaczała się rola pieniądza w czynszu dzierżawnym (52% transakcji w2000 roku w obec około 30% w roku 1996).

W ostatnich latach dzierżawa ma coraz mniejsze znaczenie również w zagospodarowaniu ziemi z Zasobu WRSP. Okresem najbardziej nasilonego wydzierżawiania gruntów rolnych Skarbu Państwa były lata 1993 -1994. Od tamtego czasu najatrakcyjniejsze grunty zostały sprzedane, a pozostałe nieruchomości są bardzo zróżnicowane pod względem wielkości i zabudowy; tylko część z tych gruntów może być przedmiotem zainteresowania rolników. Mimo iż w 146 tys. czynnych umowach dzierżawnych dominują kontrakty na niewielkie obszarowo nieruchomości (66% dotyczy powierzchni o obszarze do 2 ha), to 71% powierzchni dzierżawionych gruntów obejmują nieruchomości powyżej 100 ha. Trzeba także zaznaczyć, że średni areał dużych nieruchomości objętych dzierżawą wynosi 455 ha i tym samym jest o 38% większy od podobnej klasy nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. Czynsz za grunty wydzierżawiane z Zasobu Skarbu Państwa jest ustalany w relacji do cen pszenicy i w 2002 roku wynosił średnio 924 zł za 1 ha, przy czym należy zaznaczyć, że czynsze te były bardzo zróżnicowane w zależności od wielkości, miejsca położenia oraz poziomu zagospodarowania gruntów rolnych. Najwyższymi opłatami obarczano dzierżawców nieruchomości o obszarze powyżej 100 ha, a najniższe czynsze płaciły osoby dzierżawiące obszar nie przekraczający 1 ha. W przekroju regionalnym najwyższe czynsze płacono w województwach: kujawsko - pomorskim i wielkopolskim, a więc tam gdzie występowała największa koncentracja dzierżawy ziemi z Zasobu Skarbu Państwa.

Cudzoziemcy na rynku ziemi rolniczej

W Polsce od wielu lat istnieje odczucie zagrożenia wykupem ziemi przez cudzoziemców. Oceniając to zjawisko na podstawie liczby zezwoleń wydawanych przez MSWiA (po uprzednim uzyskaniu zgody MRiRW) należy podkreślić, że dotychczas miało ono niewielki zasięg, a od 2000 roku ulega stopniowemu ograniczeniu. W 2002 roku wydano tylko 109 pozwoleń na zakup ziemi rolniczej przez cudzoziemców i było to o 25% mniej niż w roku 2001. W tym samym czasie negatywnie rozpatrzono 150 próśb obywateli innych państw o zgodę na nabycie gruntów rolnych (128 wnioskodawców złożyło odwołania od tej decyzji). Wśród osób, którym udzielono pozwolenia na zakup ziemi rolniczej w Polsce najwięcej pochodziło z Niemiec (57 zezwoleń w 2001 roku i 45 w roku 2002) i Holandii (14 zezwoleń w 2001 roku i 11 w roku 2002). Zezwolenia udzielone w 2002 roku obejmowały 412 ha, z czego 94 ha były położone w województwie śląskim.

Poza staraniem się o zakup ziemi rolniczej, cudzoziemcy mogą wejść w jej prawne posiadanie poprzez nabycie akcji i udziałów spółek posiadających nieruchomości gruntowe. W 2002 roku odnotowano 33 transakcje, w wyniku których cudzoziemcy stali się współwłaścicielami 672 ha ziemi rolniczej. Chociaż liczby bezwzględnie świadczą o rzadkości opisywanego zjawiska, to wykazuje ono znaczną dynamikę, ponieważ w 2001 roku udzielono tylko 17 pozwoleń na zakup akcji i udziałów spółek posiadających nieruchomości rolne o łącznej powierzchni 147 ha. Najwięcej z tych gruntów było położonych w województwie świętokrzyskim (30% całości), a następnie warmińsko-mazurskim (18%) i dolnośląskim (16%). Według kraju pochodzenia osób, które uzyskały zgodę na zakup akcji i udziałów spółek posiadających nieruchomości rolne, najwięcej było cudzoziemców reprezentujących kapitał holenderski. Ich wnioski obejmowały 56% całej powierzchni, na którą w tym trybie uzyskano zezwolenia. Drugim w kolejności krajem, którego obywatelom przypadło aż 18% ogólnego areału tych gruntów, była Wielka Brytania.

Rys. 2 Obszar ziemi rolniczej w powierzchni nieruchomości gruntowych sprzedanych cudzoziemcom w latach 1999-2002 (w ha)

Źródło: Dane MSWiA

Ogółem w latach 1990-2002 wydano cudzoziemcom zezwolenia na zakup nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 34 tys. ha, co stanowi około 0,1% ogólnej powierzchni Polski. Ziemie rolnicze obejmowały tylko 8 -10% tego obszaru.

Perspektywy zmian na rynku ziemi rolniczej

W najbliższych latach, przy wyznaczaniu sytuacji na rynku ziemi rolniczej, kluczowe znaczenie będzie miała realizacja założeń polityki rolnej po wstąpieniu do Unii Europejskiej. Dotyczy to przede wszystkim wdrażania przygotowywanych programów wspierania rolnictwa i obszarów wiejskich. Duża część przyjętych regulacji (dopłaty bezpośrednie, wspomaganie wszystkich gospodarstw położonych na terenach uznanych za obszary o niekorzystnych warunkach gospodarowania, pomoc dla gospodarstw niskotowarowych) może wpływać hamująco na zmiany struktury agrarnej. Jednocześnie na aktywność ekonomiczną mieszkańców wsi (a ta w dużym stopniu wyznacza postawy wobec użytkowanej ziemi) oddziaływać będą programy skierowane na rozwój przedsiębiorczości, uaktywnienie nierolniczej działalności gospodarczej czy rozwój zasobów ludzkich.

Należy przewidywać, że w początkowym okresie realizacji nowej polityki rolnej rozpowszechnione będą postawy wyczekiwania i nieufności wobec wynikających stąd korzyści. Taka sytuacja, przynajmniej przejściowo, może przyczynić się do pogłębienia stagnacji na rynku ziemi rolniczej i dopiero skuteczność dokonań, praktyczne rozeznanie rolników w zasadach i instrumentach stosowanych w programach wsparcia, a także wdoborze najbardziej efektywnych strategii przyczyniać się będą do zwiększenia aktywności na rynku ziemi rolniczej. Ożywienie takich procesów będzie również sprzyjać wzrostowi cen ziemi rolniczej.

Po wstąpieniu do Unii Europejskiej - w związku z planami zmniejszenia restrykcji w przyznawaniu rent strukturalnych (dopuszcza się przekazanie gospodarstwa następcy będącemu w wieku poniżej 40 lat) i zamiarem podniesienia kwoty świadczenia - można się też spodziewać pewnego nasilenia nierynkowego obrotu ziemią rolniczą. Szacuje się, że dzięki rentom strukturalnym liczba gospodarstw rolnych mogłaby ulec zmniejszeniu o około 5%. Zasięg tego zjawiska będzie uzależniony zarówno od środków budżetowych przyznanych na ten cel w kolejnych latach, jak i od przestrzegania wymogu odpowiedniego powiększenia obszaru gospodarstwa powstałego w wyniku zastosowania tych procedur.

_____________

Czytelnikom zainteresowanym poruszoną wyżej problematyką polecamy traktującą ten temat szerzej publikację Rynek ziemi rolniczej. Stan i perspektywy (nr 6 z września 2003), w serii „Raporty Rynkowe” wydawanej przez MRiRW, ARR, IERiGŻ. Publikacja ta, przygotowana pod kierownictwem prof. dr hab. Aliny Sikorskiej, jest dostępna w Dziale Wydawnictw Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, 00-950 Warszawa, ul. Świętokrzyska 20, tel. (0~ 22) 826-50-31, w. 685

---