Zadanie

Post

ę

powanie kwalifikacyjne na rzeczoznawc

ę

maj

ą

tkowego

w dniu 25 pa

ź

dziernika 2007 r.

Gmina X zbywa na rzecz najemcy lokal mieszkalny zajmowany na podstawie umowy zawartej w 2001 r.
Lokal składa si

ę

z 2 pokoi, kuchni, WC i holu o ł

ą

cznej powierzchni u

ż

ytkowej Pu = 64,50 m

2

.

Wg protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu stan techniczny okre

ś

lono jako zły, zdewastowany, wymagaj

ą

cy remontu

kapitalnego, standard lokalu – niski, ogrzewanie piecowe – niesprawne.
W umowie najmu przedmiotowego lokalu strony ustaliły,

ż

e w przypadku sprzeda

ż

y lokalu na rzecz najemcy, nakłady poniesione

na remont kapitalny wraz z wykonaniem indywidualnej instalacji c.o. podlega

ć

b

ę

d

ą

rozliczeniu zgodnie z przepisami prawa.

Warto

ść

lokalu, według stanu z daty zawarcia umowy najmu została okre

ś

lona w wysoko

ś

ci 198 000,00 zł.

W latach 2002/2003 najemca dokonał remontu kapitalnego polegaj

ą

cego na wymianie wszystkich elementów wyko

ń

czeniowych

oraz wykonanie indywidualnej instalacji c.o.
Koszt wykonanych robót wg faktury wykonawcy wyniósł 80.125,00 zł (bez podatku VAT).

Zadanie obejmuje:

wskazanie aktu prawnego reguluj

ą

cego czynno

ś

ci rzeczoznawcy w zakresie dotycz

ą

cym zadania

podanie zasady okre

ś

lenia warto

ś

ci nakładów wg zasad rynkowych

wskazanie sposobu wyceny oraz transakcji, które nale

ż

y wykorzysta

ć

do rozwi

ą

zania zadania

okre

ś

lenie warto

ś

ci rynkowej nakładów najemcy

Dane do rozwi

ą

zania zadania:

Lp.

Rodzaj cechy

Cechy rynkowe lokalu

dla stanu przed dokonaniem nakładów

Cechy rynkowe lokalu

dla stanu po dokonaniu

nakładów (stan na dat

ę

wyceny)

1

Poło

ż

enie

dobre

dobre

2

Kondygnacja

parter

parter

3

Stan techniczny lokalu

zły

dobry

4

Stan u

ż

ytkowy

niski

podstawowy

5

Stan techniczny cz

ęś

ci wspólnych

ś

redni

ś

redni

W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano nast

ę

puj

ą

ce transakcje lokali mieszkalnych w tej samej dzielnicy odpowiadaj

ą

ce

dacie wyceny:

Cechy lokalu

Lp.

Pow.

lokalu

m

2

Program

funkcjonalny

Poło

ż

enie

Kondygnacja

Stan
tech.
lokalu

Standard
u

ż

ytkowy

Stan tech.
cz

ęś

ci

wspólnych

Cena

jedn.
zł/m

2

Uwagi

1

61,80

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I pi

ę

tro

Ś

redni

Podstawowy

Ś

redni

4.020,00

2

28,60

P,K,Pp,Ł

Przeci

ę

tne

Ostatnia
kondygnacja

Niezada-
walaj

ą

cy.

Podstawowy

Niezada-
walaj

ą

cy

4.000,00

3

69,63

2P,K,Pp,Ł

Przeci

ę

tne

Parter

Ś

redni

Podstawowy

Niezada-
walaj

ą

cy

2.320,50

Słu

ż

ebno

ść

osobista

4

60,40

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I pi

ę

tro

Dobry

Podwy

ż

szony

Ś

redni

4.500,00

5

64,00

2P,K,Pp,Ł

Niekorzyst. Parter

Zły

Niski

Zły

2.400,00

6

158,15 5P,K,Pp,WC,Ł Przeci

ę

tne

II pi

ę

tro

Ś

redni

Podstawowy

Ś

redni

1.989,00

7

66,25

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I pi

ę

tro

Dobry

Podstawowy

Ś

redni

2.960,00

Sprzeda

ż

na rzecz
najemcy

8

58,98

2P,K,Pp,Ł

Dobre

III pi

ę

tro –

ostatnie

Zły

Podstawowy

Niezada-
walaj

ą

cy

3.306,20

Sprzeda

ż

przez
komornika

9

63,05

2P,K,Pp,Ł

Dobre

Parter

Dobry

Podstawowy

Ś

redni

4.060,00

10

62,10

2P,K,Pp,Ł

Przeci

ę

tne

II pi

ę

tro

Zły

Niski

Niezada-
walaj

ą

cy

3.105,00

11

61,48

2P,K,Pp,Ł

Dobre

Parter

Niezada-
walaj

ą

cy

Podstawowy

Ś

redni

3.560,00

Wagi i przedziały (skale) poszczególne cech ustalono:

Lp.

Cecha

Waga cechy

Przedziały cechy

1

Poło

ż

enie

25 %

dobre – przeci

ę

tne - niekorzystne

2

Kondygnacja

10 %

I pi

ę

tro – najlepsze

II i III – po

ś

rednie

parter i ostatnia kondygnacja (najni

ż

ej oceniona) – niekorzystne

3

Stan techniczny lokalu

35 %

Dobry –

ś

redni – niezadowalaj

ą

cy – zły

4

Standard

20 %

Podwy

ż

szony – podstawowy – niski (brak c.o.)

5

Stan techniczny cz

ęś

ci

wspólnych budynku

10 %

Ś

redni – niezadowalaj

ą

cy – zły