P R Z E P I S Y I P O R A D Y

Dział "Jak zacząć ?" powstał, aby dostarczyć Państwu podstawową wiedzę i informacje niezbędne do rozpoczęcia inwestycji

budowlanej w czasie, której na pewno spotkają się Państwo z architektem i wieloma innymi osobami. Zamieszczone tu informacje są
zaledwie małym wycinkiem wiedzy potrzebnej do rozpoczęcia budowy. Przeprowadzenie stosownych analiz poprzedzających
rozpoczęcie budowy jak i załatwienie wszelkich formalności urzędowych mogą Państwo zlecić naszej pracowni.

TEMATY :

1. FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.

2. KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.
3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.
4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓśNICE.
5. CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?
6. SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?
7. KOSZTY BUDOWY.
8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?

1.

FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.

Zarys działań prezentowany poniżej przeznaczony jest zwłaszcza do tych osób, które pierwszy raz zetknęły się z procesem inwestycyjnym jakim jest
budowa np.: domu jednorodzinnego. Przedstawiamy skrócony opis działań, związanych z nowo projektowaną inwestycją. W przypadku inwestycji już
rozpoczętej szereg początkowych działań inwestor będzie już miał za sobą.

I. Wstępne analizy :
a) Wstępna organizacja inwestycji - rynku. b) Analiza lokalizacji. c) Analiza wykonalności finansowej.
II. Działania w fazie przedprojektowej :
a) Nabycie praw do terenu (budynku) i uzyskanie stosownych decyzji, warunków z właściwych urzędów.
b) Przygotowanie materiałów dla projektantów : program funkcjonalny, opis procesu produkcji, ograniczenia finansowe.
c) Wybór projektanta - architekta. Opracowanie wraz z nim koncepcji programowo – przestrzennej.
d) Wstępne oszacowanie kosztów inwestycji.
III. Opracowanie dokumentacji projektowej :
a) Opracowanie projektu budowlanego.
b) Uzyskanie potrzebnych opinii, uzgodnień . Uzyskanie pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzeniem projektu.
c) Opracowanie dokumentacji technicznej i kosztorysowej.
IV. Wybór wykonawcy robót :
a) Negocjacje z oferentami zakończone zawarciem umów o wykonanie robót i dostaw.
V. Złożenie wniosku i podpisanie umowy o kredyt budowlany
VI. Realizacja budowy.
VII. Zakończenie budowy :
a) Sprawdzenie dokumentacji powykonawczej. b) Uzyskanie pozwoleń na użytkowanie. c) Spłata kredytu.

2.

KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.

ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole

http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm

1 z 4

2009-04-16 12:42

3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.

a) Projekt budowlany wielobranżowy, a w przypadku projektu typowego - adaptacja wykonana przez uprawnionego projektanta.
b) Projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do
projektowanego budynku, wraz z bilansem terenu wykonany przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno -
wysokościowej w skali 1:500 przeznaczonej do celów projektowych.
c) Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
d) Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
e) Decyzja o warunkach zabudowy działki, ale tylko wtedy gdy nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
f) Mapa sytuacyjno - wysokościowa w skali 1:500 przeznaczona do celów projektowych.
g) Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
h) Warunki techniczne dostawy mediów : Gazu - Zakład Gazowniczy, Energii Elektrycznej - Zakład Energetyczny, Wody i odbioru
ścieków - Zakład Wodociągów i kanalizacji.
i) Uzgodnienia projektu : ZUD - Zakład Uzgadniania Dokumentacji projektowej, Projektu gazowego - Zakład Gazowniczy, Projektu
przyłącza energii elektrycznej - Zakład Energetyczny.
j) Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów.
k) Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej - tylko gdy grunt posiada klasę od I do III.

4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓśNICE.

W praktyce prace projektowe rozbija się na trzy fazy: projekt koncepcyjny, budowlany i wykonawczy. Taki podział służy głównie do
wyceny, ale też do określenia terminów wykonania poszczególnych etapów. Udział procentowy poszczególnych faz prac projektowych w
ostatecznej cenie projektu jest następujący: - projekt koncepcyjny 20%, projekt budowlany 40%, projekt wykonawczy + kosztorysy itp.
40%. Projekt koncepcyjny najczęściej służy do ostatecznego doprecyzowania formy i funkcji nowoprojektowanego obiektu jak również
jest potrzebny do wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Projekt budowlany zgodnie z zapisami Prawa budowlanego jest jednym z zalączników do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Zakres projektu budowlanego określaja odrębne przepisy (patrz pkt. 4).Przy budowie prostych obiektów typu dom jednorodzinny przez
min. średniozaawansowana ekipę projekt ten jest w zupełności wystarczający. Przy budowie bardziej skomplikowanych obiektów typu
hale itp. konieczne jest opracowanie projektu wykonawczego zawierającego szczególowe rysunki detali.

5.

CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?

Projekt budowlany jest kompletny, jeśli zawiera :
a) Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, określający granice działki lub terenu, usytuowanie,
obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu , sposób odprowadzenia lub oczyszczani
ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów wymiarów, rzędnych i wzajemnych
odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
b) Projekt architektoniczno - budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę
energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe.
c) W zależności od potrzeb oświadczenia zakładów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o
warunkach przyłączenia obiektu do sieci, a także zarządcy drogi o dostępie do drogi publicznej.
d) W zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno - inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

6.

SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?

Samowolą budowlaną jest nie tylko wybudowanie budynku bez wymaganego pozwolenia, ale nawet rozpoczęcie robót
przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę, a także wzniesienie obiektu bez wymaganego zgłoszenia. Samowolą
będzie również istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę . W razie wykrycia
samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych i może nakazać rozbiórkę obiektu.
Legalizacja samowoli jest możliwa, jeśli budowa : - nie narusza ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, - jest
prowadzona zgodnie z przepisami techniczno - budowlanymi. Warunkiem legalizacji jest złożenie odpowiednich dokumentów oraz
wniesienie opłaty legalizacyjnej.
Orientacyjne opłaty legalizacyjne za wybudowanie bez pozwolenia np.:

ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole

http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm

2 z 4

2009-04-16 12:42

- domu jednorodzinnego ok.

50 000 zł

,

- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do 2 stanowisk - ok.

25 000 zł

,

- pensjonatu sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk (do 2500 m3) - ok.

375 000 zł

,

- parkingu o powierzchni do 1000 m2 - ok.

200 000 zł

,

Za wykonanie bez zgłoszenia:
- Budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni do 10 m2 - ok.

5 000 zł

,

- przydomowej oczyszczalni ścieków - ok.

5 000 zł

,

- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m3 - ok.

2 500 zł

.

7. KOSZTY BUDOWY.

W tym punkcie chcielibyśmy przedstawić Państwu przykładową wycenę budowy
domu parterowego o powierzchni 156 m2. Budynek rozplanowany na rzucie
prostokąta, parterowy z dwustanowiskowym garażem, częściowo podpiwniczony.
Trzy pokoje, salon, kuchnia, łazienka, pom. gospodarcze.
Proponowane materiały: Ławy fundamentowe: żelbetowe, Ściany
fundamentowe: betonowe, Ściany zewnętrzne dwuwarstwowe: pustak ceram. 25
cm + styropian 12 cm, Ściany wewnętrzne: cegła ceramiczna, płyty GK, Strop:
gęstożebrowy, Konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowo-jętkowa, Pokrycie
dachu: dachówka ceramiczna, Elewacje: płytki klinkierowe, Okna i drzwi: PCV lub
drewniane.
Dokładna wycena: Stan zero..................................................39 045 zł
Stan surowy otwarty.................................130 296 zł
Stan surowy zamknięty..............................62 756 zł
Instalacje elektryczne..................................6 816 zł
Instalacje sanitarne....................................36 690 zł
Wykończenie zewnętrzne...........................49 840 zł
Wykończenie wewnętrzne..........................71 509 zł
Razem brutto:........................................397 002 zł

Określenie procentowej wartości poszczególnych elementów domu
jednorodzinnego w stosunku do wartości całego domu.
- Roboty ziemne 6.9 % - Stolarka okienna i drzwiowa 6.2 %
- Fundamenty 9.9 % - Tynki 8.7 %
- Ściany nadziemne 11.1 % - Roboty malarskie 7.2 %
- Ściany działowe 4.3 % - Podłoża i posadzki 9.9 %
- Stropy 8.7 % - Instalacje wod-kan i c.o. 13.3 %
- Elementy żelbetowe 1.7 % - Instalacje elektryczne 2.3 %
- Schody 0.5 % Razem: 100.0 %
- Stropodach 9.3 %

8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?

Czas poświęcony na samą budowę to nie wszystko - czasochłonne są również czynności poprzedzające budowę. I tak np.:
1)

Znalezienie

odpowiedniej dla nas działki ze względu na lokalizację , wielkość i cenę może nam zabrać w zależności od naszych

wymagań do kilku tygodni.
2) Zakup działki lub działki z istniejącym budynkiem do późniejszej przebudowy. Czas, który na to poświęcimy to od 1 do 3 miesięcy.
Należy pamiętać, że zakup działki (zwłaszcza z istniejącym już budynkiem)

o

nieuregulowanym

stanie prawnym (brak księgi wieczystej,

sprawy spadkowe itp.) może nam zabrać w zależności od miejscowości od kilku do kilkunastu miesięcy.
3) Bez względu, czy mamy już działkę, czy też nie wędrówkę po urzędach radzimy zacząć od Wydziału Urbanistyki, Architektury i
Budownictwa (miasta/gminy), w której chcemy się wybudować. Trzeba

sprawdzić

, czy działka leży na terenie objętym obowiązującym

miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli plan jest

działkę możemy zagospodarować jedynie w taki sposób na jaki

pozwala plan. Powinniśmy zamówić wypis i wyrys z planu miejscowego. Może go zamówić każdy po dokonaniu opłaty za jego
przygotowanie.

Jeżeli planu nie ma

- a tak jest najczęściej - konieczna będzie

decyzja o warunkach zabudowy

. Teoretycznie urząd ma na

to 2 miesiące, jednak w praktyce na decyzję czeka się 4 - 6 miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest uzgadniana z kilkoma
organami, a każdy z nich ma na to 2 tygodnie.
4)

Mapa

do celów projektowych od 1 do 2 tygodni.

5) Techniczne warunki przyłączenia do sieci (wodociągowej, energetycznej, gazowej) od 2 do 3 tygodni.
6)

Projekt budowlany

. Jeśli zamawiamy u architekta projekt indywidualny to czas potrzebny na opracowanie koncepcji zajmie nam zwykle

od 2 do 4 tygodni. Następnie architekt wraz z branżystami opracowuje projekt budowlany, przy prostych obiektach o nieskomplikowanej
bryle i funkcji zajmuje to około od 5 do 6 tygodni.
7) Uzgodnienia

ZUD

do 2 tygodni.

8)

Pozwolenie na budowę

. Decyzja o wydaniu pozwolenia na budowę powinna być wydana nie później niż w ciągu miesiąca, góra dwóch

od dnia złożenia wniosku. Pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo, budowę jednak trzeba rozpocząć w ciągu

2 lat

, w

przeciwnym razie decyzja wygaśnie. Można budować i

10 lat

, lecz przerwa w budowie nie może trwać więcej niż

2 lata

.

9)

Zgłoszenie

zamiaru

rozpoczęcia

robót np.: budowa przyłączy, przydomowych basenów itp. objętych

zgłoszeniem

, należy dokonać w

terminie 30 dni przed ich rozpoczęciem. Jeżeli w tym czasie właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, można przystąpić do
budowy. Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót objętych

pozwoleniem

na budowę należy dokonać co najmniej na 7 dni przed ich

rozpoczęciem.
10) Po

zakończeniu

budowy objętej pozwoleniem na budowę należy zawiadomić właściwy organ, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od

dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania obiektu.

O

zakończeniu

robót objętych

zgłoszeniem nie trzeba zawiadamiać.
11) Pozwolenie na

użytkowanie

jest potrzebne gdy taki obowiązek wynika z przepisów (dot. np.: budynków wielorodzinnych lub

przemysłowych). Do użytkowania obiektu można przystąpić jeżeli organ w ciągu 21 dni od dnia zgłoszenia dokona obowiązkowej kontroli i
nie wniesie sprzeciwu. O terminie kontroli organ zawiadamia w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia.

Podsumowując czas, który musimy zarezerwować do momentu kiedy nasz budynek będzie w pełni gotowy (w zależności od

ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole

http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm

3 z 4

2009-04-16 12:42

jego wielkości i przeznaczenia) to minimum od 6 miesięcy do kilkunastu miesięcy.

Biuro projektów, architekt- Opole, projekty domów, budynków mieszkalnych, obiektów przemysłowych, obsługa inwestycji budowalnych

strona główna | o firmie - oferta | projekty domów | realizacje | dla deweloperów | projekty hal | jak zacząć ?

ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole

http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm

4 z 4

2009-04-16 12:42