10.Podejście kosztowe

10.Podejście kosztowe

STOSOWANIE PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

 Podejście kosztowe może być stosowane w przypadku określania wartości 

nieruchomości, które ze względu na swój specjalistyczny charakter rzadko lub w 
ogóle nie są przedmiotem obrotu rynkowego, jak również nie generują dochodu i 
nie są przedmiotem stwarzającym możliwość generowania dochodu.

 Podejście kosztowe stosuje się także w przypadku, gdy jest to wymagane 

przepisami prawa lub wynika to z treści umowy zawartej z zamawiającym.

 Przy zastosowaniu podejścia kosztowego przyjmuje się założenie, że potencjalny 

nabywca jest skłonny nabyć wycenianą nieruchomość akceptując jej lokalizację, 
przeznaczenie i stan za cenę równą kosztowi jej wytworzenia pomniejszonemu o 
kwotę stanowiącą rekompensatę za jej zużycie lub cenę równą kosztowi 
wytworzenia nieruchomości w tej samej lokalizacji posiadającej podobne 
parametry użytkowe i tą samą funkcję przy zastosowaniu aktualnie stosowanych 
technologii i standardów pomniejszoną o kwotę stanowiącą rekompensatę za jej 
zużycie.

ISTOTA PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

 Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, 

że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość 
zużycia nieruchomości.

 Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt 

odtworzenia jego części składowych.

 Za  koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych 

cechach.

 Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą 

kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość 
zużycia tych części składowych.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI 

0

Z

K

K

W

B

G

N







gdzie:

W

N

–

wartość odtworzeniowa nieruchomości

K

G

– koszt nabycia gruntu 

K

B

– koszty wytworzenia (odtworzenia lub zastąpienia) poszczególnych 
odtwarzanych części składowych (roboty, przygotowanie dokumentacji, 
nadzór, i in.)

Z

0

– wartość zużycia

PROCES OKREŚLANIA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ OBIEKTÓW

(CZĘŚCI SKŁADOWYCH GRUNTU) 

Etap I  – określenie kosztu odtworzenia (wytworzenia) brutto obiektu (obiekt w stanie 

nowym)

Etap II – określenie stopnia zużycia obiektu

Etap III – określenie kosztu odtworzenia (wytworzenia) netto obiektu (obiekt w stanie 

używanym)

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA BRUTTO OBIEKTU 

(WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA OBIEKTU W STANIE NOWYM)

D

RB

B

K

K

K





gdzie:

K

B

– wartość odtworzeniowa brutto obiektu (w stanie nowym)

K

RB

– koszt odtworzenia (robót budowlanych) obiektu (budynku, budowli) 

K

D

– koszty dodatkowe (inwestycyjne)

W

KD

(%)

– narzut procentowy na koszty dodatkowe (inwestycyjne) do kosztu 
budowy obiektu (kosztów robót budowlanych)

100

(%)

KD

RB

RB

B

W

K

K

K







KOSZTY ROBÓT BUDOWLANYCH

P

Z

K

K

S

M

R

K

o

z

RB















gdzie:

K

RB

– koszty robót budowlanych

R

– wartość robocizny 

M

– wartość materiałów

S

– wartość sprzętu

K

z

– koszty zakupu (zaopatrzenia i transportu wewnętrznego)

K

o

– wartość kosztów ogólnych

Z

– zysk

P

– podatek dochodowy

KOSZTY DODATKOWE (INWESTYCYJNE)

Przy określaniu kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości należy 

uwzględnić koszty niezbędne do poniesienia, które nie zostały uwzględnione w 
kosztach robót budowlanych. Są to:
–

koszty opracowania dokumentacji projektowej,

–

koszty wierceń i badań laboratoryjnych gruntu,

–

koszty nadzoru inwestorskiego,

–

ewentualne koszty nadzoru autorskiego (szczególnie dla obiektów o 
skomplikowanej konstrukcji),

–

koszty dokumentacji geodezyjnej niezbędnej przy wznoszeniu obiektu,

–

koszty uzgodnień związanych z pozyskaniem dostępu do mediów (woda, energia, 
gaz, czynnik grzewczy itp.),

–

koszty inwentaryzacji istniejącej infrastruktury (m.in. podkłady 
geodezyjne) i zieleni,

–

koszty organizacji procesu inwestycyjnego,

–

przyjęcie i przygotowanie terenu budowy,

–

koszty administracyjne związane z uzyskaniem warunków zabudowy, 
pozwolenia na budowę i decyzji o użytkowaniu obiektów,

–

koszty odbiorów technicznych, itp.

Dla

obiektów

budownictwa

mieszkaniowego

wskaźnik

kosztów

dodatkowych

kształtuje się na poziomie 410%, a dla obiektów przemysłowych 520%.

ISTOTA I RODZAJE ZUŻYCIA NIERUCHOMOŚCI

 Zużycie nieruchomości jest to utrata cech użytkowych nieruchomości 

spowodowana zużyciem fizycznym, funkcjonalnym i zewnętrznym.

 Zużycie fizyczne jest to pogorszenie cech fizycznych obiektu w stosunku do 

podobnych obiektów nowowytworzonych spowodowane w szczególności 
upływem czasu, oddziaływaniem warunków atmosferycznych oraz intensywnością 
i sposobem wykorzystywania.

 Zużycie funkcjonalne jest to pogorszenie cech użytkowych obiektu w stosunku do 

obiektów o podobnej funkcji występujących na właściwym rynku, spowodowane 
w szczególności brakiem spełniania aktualnych wymagań użytkowników, norm lub 
warunków technicznych.

 Zużycie zewnętrzne jest to zmniejszenie zdolności do pełnienia założonej funkcji 

nieruchomości w wyniku oddziaływania czynników zewnętrznych, w 
szczególności takich jak np. zmiany w bezpośrednim otoczeniu, otoczeniu 
gospodarczym, pogorszenia dostępności surowców.

RODZAJE ZUŻYCIA

Rodzaj zużycia 

Rodzaje i elementy zużycia 

Sposób pomiaru i obliczenia 

Zużycie 

fizyczne 

a)  wady usuwalne 

 

koszty napraw i wymiany elementów 

b)  elementy o krótkim okresie 

użytkowania 

 

stosunek okresu użytkowania do wieku normatywnego 
elementu w budynku 

c)  elementy o długim okresie 

użytkowania 

 

stosunek ich wieku efektywnego do wieku 
ekonomicznego budynku 

Zużycie 

funkcjonalne 

a)  braki w budynku możliwe do 

usunięcia (niedobór 
odwracalny) 

 

koszty prac remontowych minus koszty wybudowania 
takiego samego elementu w trakcie budowy nowych 
budynków nieobarczonych tą wadą 

b)  nadmiar (odwracalny) 

 

koszt odtworzenia składnika stanowiącego nadmiar 
pomniejszony o zużycie plus koszty usunięcia nadmiaru 
minus wartość materiałów porozbiórkowych 

c)  nadmiar (nieodwracalny) 

 

kapitalizacja netto utraconego dochodu spowodowanego 
tym nadmiarem plus ponadnormatywny koszt tego 
składnika minus jego zużycie 

d)  braki w budynku niemożliwe 

do usunięcia (niedobór 
nieodwracalny) 

 

kapitalizacja dochodu netto straconego z powodu tej 
wady w budynku 

Zużycie 

zewnętrzne 

a)  zmiana czynników 

zewnętrznych 

 

kapitalizacja netto, straty dochodu z nieruchomości 
spowodowanej zmianą 

 

utracona wartość nieruchomości obliczona przez 
porównanie nieruchomości według jej stanu przez zmiany 

 

STOPIEŃ I WARTOŚĆ ZUŻYCIA NIERUCHOMOŚCI

 Stopień zużycia jest to wyrażona procentowo ocena pogorszenia cech fizycznych 

i/lub użytkowych nieruchomości i/lub zdolności do pełnienia założonej funkcji 
nieruchomości.

 Współczynnik zużycia jest to wyrażona ułamkiem dziesiętnym ocena pogorszenia 

cech fizycznych lub użytkowych nieruchomości i pogorszenia zdolności do 
pełnienia założonej funkcji dla nieruchomości ustalona w wyniku analizy rynku.

 Wartość zużycia jest to utrata wartości nieruchomości lub jej części składowych 

na dzień wyceny w stosunku do jej stanu z dnia wytworzenia w stanie nowym. 
Wartość zużycia może być określona łącznie lub poprzez sumowanie 
poszczególnych jego rodzajów.

 Szacowanie zużycia przy zastosowaniu podejścia kosztowego może dotyczyć 

wszystkich jego rodzajów lub tylko wybranych.

USTALANIE STOPNIA ZUŻYCIA

 Stopnie zużycia lub współczynniki zużycia mogą być ustalane dla części 

składowych jako procent lub jako średnioważony stopień zużycia elementów 
scalonych na podstawie własnego doświadczenia, przy pomocy ekspertów lub 
za pomocą tabel podawanych w specjalistycznych opracowaniach.

 Wartość zużycia można także określać kwotowo na podstawie oszacowania 

kosztu robót niezbędnych do przywrócenia stanu fizycznego obiektu do stanu 
nowego lub poprawienia jego funkcjonalności, poprzez kapitalizację 
nieosiągniętych dochodów.

USTALANIE STOPNIA ZUŻYCIA TECHNICZNEGO OBIEKTU 

(METODA ROSSA)

%

100





T

t

S

I

zt

A. metoda liniowa (czasowa) – dla obiektów źle utrzymywanych i 
konserwowanych niesystematycznie (brak remontów lub sporadyczne)





%

100

2

2











T

T

t

t

S

II

zt

B. metoda nieliniowa 1 – stosowana dla obiektów utrzymywanych w warunkach 
przeciętnych (regularnie remontowanych)

%

100

2

2





T

t

S

III

zt

C. metoda nieliniowa 2 – dla obiektów starannie utrzymywanych 
(remontowanych częściej niż przeciętnie)

S

zt

– stopień zużycia technicznego obiektu w procentach

t

– wiek obiektu w latach

T

– przewidywany okres trwałości obiektu w latach

PRZYKŁADOWE OKRESY TRWAŁOŚCI OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

Lp.

Przeznaczenie 

budynku

Przewidywany

okres trwałości

w latach

Rodzaj konstrukcji

1.

Hale przemysłowe

100-120

szkieletowa lub murowana z dachem 
żelbetowym

2.

Budynki 
produkcyjne

80-100

murowana

3.

Budynki 
magazynowe

80-100

murowana grub. powyżej 1 cegły ze stropami 
drewnianymi

4.

Budynki handlowe

80-100

murowane z bloków lub pustaków ze stropami 
ognioodpornymi

5.

Budynki kotłowni

50-70

murowana

6.

Szklarnie

50-70

szkieletowa stalowa

7.

Portiernie, 
dyspozytornie itp.

80-100

murowana grub. do 1 cegły

Źródło: H. Hajdasz „Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli”, Katowice 1992 r. oraz „Zużycie
nieruchomości zabudowanych – poradnik” wyd. III, IDM, Warszawa 2006 r.

SPOSOBY OKREŚLANIA WARTOŚCI ZUŻYCIA

1) Na podstawie stopnia zużycia lub współczynnika zużycia obiektu.
2) Na podstawie ekonomicznie uzasadnionego okresu użytkowania obiektu.
3) Na podstawie zmodyfikowanego ekonomicznie uzasadnionego okresu 

użytkowania obiektu.

4) Na podstawie danych rynkowych.

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSATWIE STOPNIA ZUŻYCIA 

LUB WSPÓŁCZYNNIKA ZUŻYCIA OBIEKTU

Wartość zużycia fizycznego i funkcjonalnego w ujęciu funkcji kosztów wytworzenia 
jej części składowych może być określana na przykład poprzez zastosowanie stopnia 
zużycia lub współczynników zużycia przy wykorzystaniu następującej formuły:

%

100

S

K

Z

B

O





Z

B

O

W

K

Z





lub

gdzie:

Z

O

– wartość zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

K

B

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

S

Z

– stopień zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

W

Z

– współczynnik zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE EKONOMICZNIE 

UZASADNIONEGO OKRESU UŻYTKOWANIA OBIEKTU

Wartość zużycia można określić uwzględniając efektywny okres użytkowania obiektu 
przy zastosowaniu następującej formuły:

E

B

O

T

T

K

Z





gdzie:

Z

O

– wartość zużycia

K

B

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

T

– faktyczny wiek obiektu

T

E

– ekonomicznie uzasadniony wiek budynku

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE ZMODYFIKOWANEGO 

EKONOMICZNIE UZASADNIONEGO WIEKU OBIEKTU

Wartość zużycia można określić za pomocą zmodyfikowanego okresu użytkowania 
obiektu przy zastosowaniu następującej formuły:





E

B

O

T

T

WZO

K

Z







gdzie:

Z

O

– wartość zużycia

K

B

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

WZO

– wartość zużycia odwracalnego wyliczona na podstawie rynkowych kosztów 

robót remontowych i adaptacyjnych

T

– faktyczny wiek obiektu

T

E

– ekonomicznie uzasadniony wiek budynku

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH (1)

1. Określenie kosztów wytworzenia naniesień na rynku lokalnym.
2. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości dla obiektów podobnych ze względu 

na rozmiar, funkcję, przeznaczenie, wiek, itp.

3. Obliczenie części ceny nieruchomości przypadającej na części składowe:

G

N

B

K

C

C





gdzie:

C

B

– część ceny transakcyjnej przypadającej na części składowe

C

N

– cena transakcyjna nieruchomości

K

G

– wartość rynkowa gruntu (bez naniesień)

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH (2)

4. Obliczenie wskaźnika relacji kosztów jednostkowych budowy obiektów do cen 

jednostkowych naniesień:

WKR

C

K

i

i



gdzie:

C

i

– cena transakcyjna nieruchomości

K

i

– koszt budowy

WKR

– wskaźnik relacji kosztów jednostkowych budowy do ceny

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH (3)

5. Obliczenie zużycia:



















WKR

K

Z

i

ł

1

1

gdzie:

Z

ł

– zużycie łączne części składowych

6. Analiza uzyskanych wyników i ich ewentualne przeniesienie na rynki róznoległe.



 



Z

D

RB

BN

S

K

K

K









1

K

BN

– wartość odtworzeniowa netto („rzeczywista” – w stanie używanym) 
części składowej nieruchomości (obiektu związanego z gruntem)

K

RB

– koszty wykonania (koszty robót budowlanych) 

K

D

– koszty dodatkowe (inwestycyjne)

S

z

– stopień zużycia w %

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NETTO OBIEKTU 

(WARTOŚĆ OBIEKTU W STANIE UŻYWANYM)

METODY I TECHNIKI PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda kosztów 

odtworzenia

Podejście 

kosztowe

Metoda kosztów 

zastąpienia

technika 
szczegółowa

technika 
szczegółowa

technika 
elementów 
scalonych

technika 
elementów 
scalonych

technika 
wskaźnikowa

technika 
wskaźnikowa

METODA KOSZTÓW ODTWORZENIA

 Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części 

składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które 
wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

 Koszt odtworzenia jest to koszt wytworzenia repliki istniejących części 

składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii, takich samych 
materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku 
wycenianego obiektu.

 Do zastosowania tej metody potrzebne jest posiadanie danych technicznych 

wycenianego obiektu, danych o cenach materiałów i robót budowlanych oraz o 
stopniu zużycia obiektu.

 Koszty należy określić na podstawie cen z dnia wyceny lub na datę wskazaną 

przez zamawiającego.

METODA KOSZTÓW ZASTĄPIENIA

 Postęp techniczny powoduje, że pewne technologie i materiały wychodzą z użycia 

i wówczas musimy przyjmować koszty materiałów i technologii zbliżone do 
zastosowanych w wycenianym obiekcie a nie identyczne (np. przy wycenie 
obiektów zabytkowych).

 Koszt zastąpienia jest to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej 

samej funkcji i parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej 
nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i 
materiałów.

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

 Technika szczegółowa polega na tym, że koszt wytworzenia określa się na 

podstawie ilości poszczególnych rodzajów robót i cen jednostkowych tych robót.

 Ilość jednostek poszczególnych rodzajów robót oblicza się na podstawie obmiaru 

z natury, względnie na podstawie dokumentacji projektowej lub inwentaryzacji, 
pod warunkiem stwierdzenia jej zgodności ze stanem faktycznym.

FORMUŁA TECHNIKI SZCZEGÓŁOWEJ

gdzie:

K

B

– koszty wykonania obiektu

k

– oznaczenie kolejnych robót budowlanych do wykonania

V

k

– ilość roboty „k” w jednostkach technicznych, np. ułożenie parkietu w m

2

)

C

jk

– cena jednostkowa roboty w zł/jednostkę odniesienia, np. ułożenie parkietu 
w zł/m

2

)

jk

n

k

k

B

C

V

K







1

TECHNIKA ELEMENTÓW SCALONYCH

 Technika elementów scalonych polega na tym, że koszt wytworzenia części 

składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości poszczególnych 
elementów scalonych, np.: ściany nadziemia, stropy, posadzki itp. oraz cen 
jednostkowych tych elementów.

 Wykonuje się te same czynności, co w technice szczegółowej z tym, że nie ustala 

się ilości niezbędnych robót, ale rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót 
(IS

i

), jak również ceny scalonych elementów tych robót (CS

ji

), korzystając z 

odpowiednich normatywów cen scalonych.

FORMUŁA TECHNIKI ELEMENTÓW SCALONYCH

gdzie:

K

B

– koszty wykonania obiektu

e

– oznaczenie kolejnego elementu scalonego

V

e

– ilość robót elementu „e” w przyjętych jednostkach, np. 100 m

2

stropu wraz 

z warstwami podłogowymi

C

je

– cena jednostkowa w zł/jedn. elementu scalonego, np. zł/100 m

2

je

n

e

e

B

C

V

K







1

TECHNIKA WSKAŹNIKOWA

 Technika wskaźnikowa polega na tym, że koszt wytworzenia części składowych 

nieruchomości określa się na podstawie ilości jednostek charakterystycznych dla 
wycenianego obiektu, np. m

2

powierzchni obiektu, m

3

kubatury oraz cen 

wskaźnikowych dla podobnego obiektu.

 Określenie wartości polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez 

przemnożenie ceny wskaźnikowej (C

jq

) przez ilość jednostek odniesienia, dla 

których cena została ustalona (Q). Z reguły jednostkami tymi są: 1 m

3

kubatury, 1 

m

2

powierzchni użytkowej, 1 mb obiektu liniowego.

FORMUŁA TECHNIKI WSKAŹNIKOWEJ

gdzie:

K

B

– koszty wykonania

Q

– wielkość wskaźnika na jednostkę odniesienia danego obiektu, np. m

2

powierzchni użytkowej

C

jQ

– cena jednostkowa wskaźnika, np. zł/m

2

powierzchni użytkowej

jQ

B

C

Q

K





PROCEDURA OKREŚLANIA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

1. Określenie kosztu nabycia gruntu.
2. Wybór metody i techniki określania wartości.
3. Zebranie danych dotyczących cen jednostkowych stosowanych na właściwym 

rynku budowlanym lub dokonanie wyboru cenników zawierających ceny 
jednostkowe oraz określenie zasad ich ustalania.

4. Ustalenie rodzaju i ilości jednostek obmiarowych oraz zasad sporządzenia 

obmiaru lub samodzielne wykonanie obmiaru.

5. Określenie kosztów wytworzenia obiektów przy zastosowaniu wybranej metody i 

techniki.

6. Ustalenie rodzajów zużycia, które wystąpiły na datę wyceny.
7. Ustalenie stopni zużycia lub współczynników zużycia albo ustalenie zakresu robót 

niezbędnych do usunięcia zużycia odwracalnego, bądź zasad obliczania 
kapitalizacji utraconego dochodu albo innych zasad służących do obliczenia 
wartości zużycia.

8. Określenie wartości zużycia przy pomocy stopni zużycia, współczynników zużycia 

lub innych zasad.

9. Określenie wartości nieruchomości, jako sumy kosztu nabycia gruntu i kosztu 

wytworzenia części składowych pomniejszonej o wartość zużycia.

10. Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości, zastosowanej metody 

określania kosztów nabycia gruntu, kosztów wytworzenia jego części składowych 
oraz sposobów określenia wartości zużycia.