Obliczanie powierzchni

i kubatury obiektów

o różnym przeznaczeniu

Poradnik specjalisty ds. nieruchomości

Jerzy Ebing, Andrzej Kysiak

Budownictwo

Tabela 2. Porównanie zasad uwzgl´dniania wysokoÊci pomieszczeƒ przy obliczaniu
ich powierzchni według PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

* Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690,
zm. w 2003 r., nr 33, poz. 270).

Jednocześnie z rozporządzeniem MTBiGM w sprawie szczegółowego za-

kresu i formy projektu budowlanego z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obo-
wiązywać również ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377)
regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy
nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z tą ustawą,
umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, że kwestia pomiaru
powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budow-
nictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegóło-
wego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.
poz. 462).

Oznacza to, że wg. PN-ISO 9836:1997 należy przeprowadzać obliczenia po-

wierzchni użytkowej dla budynków nowobudowanych oraz budynków i lokali
oddanych już do użytkowania (w przypadku ich nadbudowy, rozbudowy, prze-
budowy i zmiany sposobu użytkowania), jeżeli zasady te były w nich stosowane
przed dniem wejścia w życie rozporządzenia.

Natomiast przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego

uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścia-
nami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.
Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględ-

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ˚NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

-

6

-

niana będzie przy obliczeniu powierzchni użytkowej lokalu. W związku z tym
zaszła konieczność doprecyzowania w rozporządzeniu MTBiGM z 25 kwietnia
2012 r. pojęcia „lokal mieszkalny” (§ 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zde-
finiowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. W § 11 ust. 2 pkt 2
lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń po-
wierzchni pomieszczeń: w 100%., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa
od 2,20 m, w 50%, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niż 2,20 m,
natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie.

Niniejsze opracowanie ma na celu wyjaśnienie zasady obliczania po-

wierzchni i kubatury obiektów według normy PN-ISO 9836:1997 oraz zgodnie
z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu
budowlanego. W zamyśle autorskim, publikacja ta może stanowić narzędzie po-
mocne w prawidłowym rozumieniu i wdrażaniu zasad normy przez projektantów,
wykonawców, inwestorów, właścicieli i zarządców budynków oraz ich użytkow-
ników, a także przez notariuszy i rzeczoznawców majątkowych, umożliwi, wreszcie,
uniknięcie wieloznacznych interpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury.

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ˚NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

-

7

-

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

2. OGÓLNE ZASADY POMIARU POWIERZCHNI I KUBATURY

2.1. ZASADY POMIARU POWIERZCHNI

„5.1.1.1 Pola powierzchni poziomych i pionowych okreœla siê zgodnie z

wymiarami rzeczywistymi. P³aszczyzny nachylone wymiaruje siê na ich rzucie
na p³aszczyznê poziom¹ (do obliczeñ strat ciep³a zawsze nale¿y jednak
przyjmowaæ rzeczywiste pole powierzchni).

5.1.1.2 Pole powierzchni podaje siê w m

2

z dok³adnoœci¹ do dwóch miejsc

po przecinku”.

Powy¿sze zapisy normy nale¿y tak interpretowaæ:

1) Powierzchniê wewnêtrzn¹ budynku lub jego czêœci mierzy siê na poziomie

pod³ogi kondygnacji (z dok³adnoœci¹ do 0,01m²) w œwietle wykoñczonych
powierzchni pionowych przegród zamykaj¹cych pomieszczenie od zewn¹trz i od
wewn¹trz, bez odliczania od tej powierzchni listew przyœciennych i cokolików.
Zasadê tê stosuje siê równie¿ w przypadku, gdy górna przegroda zamykaj¹ca nie
jest równoleg³a do p³aszczyzny pod³ogi (o rzeczywistej powierzchni u¿ytkowej
w sprawach spornej interpretacji decyduje wielkoœæ powierzchni pod³ogi).

Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszczeñ z nierównoleg³¹

przegrod¹ zamykaj¹c¹ lub nieprostopad³¹ do p³aszczyzny pod³ogi:

a) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu bez œcianki kolankowej,
b) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu ze œciank¹ kolankow¹.

- -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Powierzchnie pomieszczeñ ze stropem nachylonym, ³amanym albo ³ukowym

nale¿y podzieliæ na:

1) czêœæ o wysokoœci 1,9 m lub mniejszej, która powinna byæ zaliczona, do

powierzchni pomocniczej (Pd = b · c); mo¿e byæ wykorzystana na cele pomocnicze,
co do których inne przepisy rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania wiêkszej
wysokoœci ni¿ 1,9m,

2) czêœæ o wysokoœci wiêkszej ni¿ 1,9 m, która mo¿e byæ wykorzystana na

pomieszczenia przeznaczone na sta³y lub czasowy pobyt ludzi, je¿eli œrednia wyso-
koœæ pomieszczenia odpowiada wymaganiom § 72 rozporz¹dzenia Ministra
Infrastruktury, jak te¿ na pomieszczenia nieprzystosowane do przebywaniat w
nich ludzi, je¿eli inne przepisy tego rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania
wiêkszej wysokoœci. Stosownie do przeznaczenia, odpowiedni¹ czêœæ
pomieszczenia zalicza siê do powierzchni podstawowej (Pp) lub pomocniczej (Pd).

Oznaczenia: h

max

- najwiêksza wysokoœæ pomieszczenia, h

œr

- œrednia

wysokoœæ pomieszczenia odpowiadaj¹ca przepisom § 72 ust. 1, h

k

- wysokoϾ

œcianki kolankowej <1,9 m, Pd - powierzchnia pomocnicza, Pp - powierzchnia
podstawowa, Pu - powierzchnia u¿ytkowa.

2) Nie dolicza siê do powierzchni przekroju poziomego przegród zewnêtrz-

nych i wewnêtrznych takich elementów, jak pilastry i pó³kolumny, ani nie odlicza
siê od niej otworów drzwiowych, balkonowych, nisz i wnêk wykonanych
w gruboœci tych przegród (rys. 2).

Rysunek 2. Zasada mierzenia powierzchni poziomych w budynku

Pomiar wykonuje siê na poziomie pod³ogi ka¿dej kondygnacji, przy czym

wymiary wewnêtrzne pomieszczeñ mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród
starych ograniczaj¹cych pomieszczenia, a wymiary zewnêtrzne z uwzglêdnieniem
tynków lub ok³adzin elewacyjnych.

- ! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Wymiary pomieszczenia (a, b) mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród

pionowych, a jego powierzchniê oblicza bez dodawania wnêk i bez potr¹cania
powierzchni otworów w tych przegrodach oraz potr¹cania przekroju poziomego
œcian dzia³owych przystosowanych do demonta¿u, przestawienia lub likwidacji.

Do powierzchni konstrukcji (Pk), czyli pola przekroju poziomego œcian lub

innych konstrukcji noœnych oraz sta³ych œcian dzia³owych (Ss) i kominowych (Km),
nie wlicza siê pola przekroju lizen (Lz), pilastrów (PI) i pó³kolumn oraz œcian
dzia³owych niestarych (Sr) przystosowanych do demonta¿u i przestawiania lub
likwidacji. Z powierzchni konstrukcji (Pk) nie potr¹ca siê wnêk (Wn), otworów
drzwiowych i okiennych (tak¿e balkonowych lub tarasowych) oraz innych przejœæ
w œcianach noœnych, a tak¿e w sta³ych œcianach dzia³owych.

3) Wlicza siê w stanie wykoñczonym do powierzchni konstrukcji na danej

kondygnacji: œciany noœne, filary, s³upy i kolumny, kominy, obudowane piony
instalacyjne i zsypowe oraz sta³e œcianki dzia³owe, nieprzystosowane do demonta¿u.

4) Nie odlicza siê powierzchni przekroju poziomego œcianek dzia³owych

niesta³ych, przystosowanych do demonta¿u, likwidacji lub zmiany po³o¿enia.

5) Powierzchniê zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie, ale przekrytych

elementów budynku (np. loggii) mierzy siê w obrysie pod³ogi, natomiast pole
przekroju poziomego ich konstrukcji noœnych, podobnie jak œcian bocznych,
s³upów i kolumn, wlicza siê do powierzchni konstrukcji, zaœ powierzchniê
zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie i nieprzekrytych elementów np.
balkonów mierzy siê w obrysie skrajnym p³yty, bez potr¹cania powierzchni
przekroju poziomego balustrad, niezale¿nie od sposobu ich zamocowania.

- "# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Uwzglêdniaj¹c ustalenia normy, z logiczn¹ korekt¹ zasad obmiaru elementów

zewnêtrznych w³¹cznie, nale¿y przyjmowaæ w praktyce, ¿e:

1) Powierzchnia netto budynku (Pn) stanowi sumê powierzchni netto

wszystkich kondygnacji (Pn

k

) podziemnych i nadziemnych, czyli Pn = ZPn

k.

2) Powierzchniê kondygnacji netto (Pn

k

) stanowi ró¿nica miêdzy sum¹

powierzchni ca³kowitej zamkniêtej ze wszystkich stron (Pc

zk

) oraz obejmuj¹cej

elementy zewnêtrzne niezamkniête ca³kowicie, lecz przekryte (Pc

nk

), a powierzchni¹

konstrukcji (Pk

k

) przegród pionowych zewnêtrznych i wewnêtrznych (rys. 7).,

3) Do powierzchni netto nie wlicza siê powierzchni poddasza (strychu)

nieu¿ytkowego (Ps

n

) oraz u¿ytkowej powierzchni antresoli (Pa) otwartych od

strony pomieszczenia wy¿szego (rys. 5b).,

4) Powierzchniê netto kondygnacji (Pn

k

) dzieli siê (rys. 7) na:

a) powierzchniê netto zamkniêt¹ ze wszystkich stron (Pn

zk

),

b) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi

przegrodami i przekryt¹ (Pn

nk

), np. bramy, ganki, kru¿ganki, loggie, loggio-

balkony przystawiane, werandy,

c) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi

przegrodami i nieprzyekryt¹ (Pn

ok

), np. balkony i tarasy, czyli Pn

k

= Pn

zk

+ Pn

nk

+ Pn

ok.

5) Powierzchniê netto czêœci kondygnacji zamkniêtej ze wszystkich stron

(Pn

zk

) przedstawia siê w podziale na:

a) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci odpowiadaj¹cej danej

kondygnacji, czyli z wy³¹czeniem powierzchni wymienionych poni¿ej
w podpunkcie lit. b) oraz c),

b) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci wiêkszej od wysokoœci danej

kondygnacji, na której znajduje siê ich pod³oga,

c) powierzchniê czêœci pomieszczeñ o wysokoœci mniejszej ni¿ 1,90 m

w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów.

- 1! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Rysunek 7. Powierzchnia netto kondygnacji budynku

Do powierzchni netto kondygnacji (Pn

k

) zalicza siê oddzielnie:

1. powierzchniê u¿ytkow¹ kondygnacji, zamkniêt¹ ze wszystkich stron(Pu

zk

),

powierzchniê ruchu (Pr

k

) - zakreskowane ukoœnie, a tak¿e us³ugow¹ (Pg

k

), je¿eli na

danej kondygnacji znajduj¹ siê pomieszczenia techniczne lub gospodarcze, stanowi¹ce
³¹cznie zamkniêt¹ powierzchniê netto kondygnacji, czyli P

N

ZK

= Pu

zk

+ Pr

k

+ Pg

k

,

2. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich

stron, lecz nakrytych (Pn

nk

), np. loggie (Lg) - zakreskowan¹ poziomo,

3. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich stron

i nienakrytych (Pn

ok

), np. balkony (Bl) - zakreskowan¹ pionowo.

Powierzchnia netto nie obejmuje powierzchni konstrukcji (Pk

k

), czyli

powierzchni przekroju poziomego przegród pionowych zewnêtrznych
i wewnêtrznych.

- $# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

Rysunek 16. Zasady mierzenia wysokoœci pomieszczeñ nale¿¹cych do

powierzchni ruchu

Do obliczenia kubatury pomieszczeñ ruchu (Vr) przyjmuje siê ich wysokoœci

mierzone w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów. W przypadku, gdy
pomieszczenia te maj¹ skoœne przekrycia, nale¿y przyjmowaæ wysokoœci
odpowiednie do ich figury geometrycznej.

£¹czna kubatura klatki schodowej (Vr

k s

) stanowi sumê kubatury

odpowiedniej czêœci powierzchni ruchu na ka¿dej kondygnacji (Vr

ks

k

), ale mo¿na

j¹ obliczyæ w prostszy sposób jako jedno pomieszczenie o wysokoœci uœrednionej
(h

k

1

+h

k

2

) · 0,5. Szyb dŸwigowy wraz z podszybiem nale¿y traktowaæ zawsze jako

jedno pomieszczenie, poniewa¿ do powierzchni ruchu zalicza siê go tylko jeden
raz na poziomie pierwszego przystanku dŸwigowego (patrz komentarz do pkt 5.1.9
normy).

- ! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.2. DOM WIELORODZINNY

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia us

áugowa - Pg

a) mieszkanie: pokoje, salon,
gabinet

b) budynek:

- suma Pp mieszka

Ĕ

- suma Pp innych lokali

u

Īytkowych

hol, przedpokój, kuchnia, spi

Īarka,

garderoba, szafy wbudowane, WC,

áazienka
- suma Pd mieszka

Ĕ

- suma Pd innych lokali u

Īytkowych

w obr

Ċbie mieszkania nie ma

pomieszcze

Ĕ usáugowych pralnie

domowe, suszarnie bielizny,
wózkarnie, rowerkownie, komórki
lokatorskie, pomieszczenia
magazynowe lokali u

Īytkowych,

kot

áownia lub wĊzeá cieplny,

wentylatornia, komory zsypowe
oraz wykazane oddzielnie gara

Īe

wbudowane

- 4" -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.8. BUDYNEK ADMINISTRACYJNO-BIUROWY

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia us

áugowa - Pg

sale ekspozycji i obs

áugi klienta,

sale konferencyjne, pokoje
biurowe

przedsionek, hol, recepcja,
archiwum, pomieszczenia socjalne i
higieniczno-sanitarne

kot

áownia, rozdzielnia ciepáa,

wentylatornia, klimatyzatornia oraz
wykazany oddzielnie gara

Ī

wbudowany

- 4# -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.9. BUDYNEK U¯YTECZNOŒCI PUBLICZNEJ

Powierzchnia podstawowa - Pp

Powierzchnia pomocnicza - Pd

Powierzchnia us

áugowa - Pg

pomieszczenia do zbiorowego
uczestnictwa i ekspozycji

przedsionek, hol, szatnia, pokoje
biurowe kierownictwa,
pomieszczenia socjalne i
higieniczno-sanitarne

kot

áownia, rozdzielnia ciepáa lub

w

Ċzeá cieplny, wentylatornia,

klimatyzatornia, akumulatorownia,
magazyn oraz wykazany
oddzielnie gara

Ī wbudowany

- $! -

OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ¯NYM PRZEZNACZENIU

www.dashofer.pl

3.10. POWIERZCHNIE DZIA£EK BUDOWLANYCH

Warunki Techniczne

w sprawie warunków technicznych, jakim powinny

odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie ustalone 12 kwietnia 2002 r.(Dz.U. Nr
75, poz. 690) oraz Norma PN-ISO 9836:1997 nie okreœlaj¹ jednoznacznie
sposobu obliczania dzia³ek budowlanych, dlatego te¿ ogólne zasady normy mog¹
mieæ zastosowanie.

Podstawowa zasada obmiaru powierzchni poziomych g³osi, ¿e oblicza siê je

zgodnie z rzeczywistymi wymiarami, natomiast pola p³aszczyzn nachylonych
wyznacza siê na podstawie wymiarów rzutu poziomego. Pole powierzchni podaje siê
w metrach kwadratowych z dok³adnoœci¹ do 2 miejsc po przecinku np. 1500,15 m²

Jedynym wyj¹tkiem, co do sposobu obmiaru powierzchni dzia³ki (dotycz¹cego

bilansu zagospodarowania dzia³ki), jest obmiar powierzchni terenu biologicznie
czynnej. Nale¿y przez to rozumieæ grunt rodzimy oraz wodê powierzchniow¹ na
terenie dzia³ki budowlanej, a tak¿e 50 % sumy powierzchni tarasów
i stropodachów o powierzchni nie mniejszej ni¿ 10 m

2

urz¹dzonych jako sta³e

trawniki lub kwietniki na pod³o¿u zapewniaj¹cym im naturaln¹ wegetacjê.

- ! -