Przegląd rynku
nieruchomości
Polska
Sierpień 2015
Przegląd Rynku Nieruchomości
I poł. 2015
Przegląd rynku
nieruchomości
Polska
Sierpień 2015
Przegląd Rynku Nieruchomości
I poł. 2015
2
Przegląd rynku nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Spis treści
Gospodarka ................................................ 3
Rynek inwestycyjny .................................. 4
Rynek biurowy .......................................... 6
Rynek Magazynowy .................................. 9
3
Przegląd rynku nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Gospodarka
Zarys ogólny
>
Sytuacja gospodarcza Polski w II kwartale 2015 r. nie
uległa znaczącej zmianie. Według prognoz tempo wzrostu
gospodarczego utrzymało się na tym samym poziomie
(3,6%), co w I kwartale br.
>
Problemy greckiej gospodarki i możliwość wyjścia ze
strefy Euro wpłynęły na pogorszenie nastrojów na
europejskich rynkach finansowych. Spowodowało to
osłabienie kursów walut w Europie Środkowo-Wschodniej,
w tym złotego.
>
Po obniżce stóp procentowych w marcu, w II kwartale
2015 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała je na
niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna nadal wynosi
1,5%.
>
W kraju utrzymuje się deflacja, jednak wg GUS inflacja
powoli odbija w górę. W II kwartale 2015 r. stopa inflacji
wzrosła do minus 0,9% r/r wobec minus 1,5% r/r
w I kwartale 2015 r.
>
Wg Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej na koniec
I poł. 2015 r., przeciętne miesięczne wynagrodzenie
(brutto) w sektorze przedsiębiorstw było wyższe o 2,5% r/r
i wyniosło 4039,70 PLN. Zanotowano także wzrost
przeciętnego zatrudnienia. Wyniosło ono 5 577,8 tys.
i było wyższe o 0,9% r/r.
>
Stopa bezrobocia wg GUS na koniec czerwca 2015 r.
wyniosła 10,3%, co jest jednym z najlepszych wyników od
kilku lat. W porównaniu do analogicznego miesiąca
poprzedniego roku był to spadek o 1,7 punktu
procentowego. Warto zauważyć, że rośnie ilość ofert
pracy. Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej podało, że
w czerwcu pracodawcy zgłosili do urzędów pracy 117 tys.
ofert, co stanowi 38% wzrost w porównaniu z 2014 r.
Prognozy
>
Analitycy BZ WBK przewidują dalszy wzrost PKB.
W całym 2015 r. wzrost gospodarczy może wynieść
ok. 3,8%.
>
Tempo spadku bezrobocia nie będzie już tak duże, jednak
w kolejnych miesiącach może zbliżyć się do wartości
jednocyfrowej.
>
W drugim półroczu Rada Polityki Pieniężnej nie zakłada
zmiany stóp procentowych. Spodziewamy się natomiast
dalszego wzrostu inflacji do poziomu około 0,7% r/r na
koniec 2015 r.
Tempo wzrostu PKB (%)
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, BZ WBK
Stopa bezrobocia oraz inflacja (%)
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, MPiP
4
Przegląd rynku nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Rynek inwestycyjny
Wolumen transakcji
810 mln EUR
Biura
ok. 6,00%
Obiekty handlowe
ok. 5,50%
Magazyny
poniżej 7,00%
Główne wskaźniki inwestycyjne
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości
Zarys
ogólny
>
Łączna wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych
w I poł. 2015 r. wyniosła ok. 810 mln EUR, co stanowiło
40% spadek w porównaniu z analogicznym okresem
2014 r.
>
Głównym powodem spadku wartości transakcji jest
ograniczona liczba nieruchomości o instytucjonalnej
jakości wystawionych na sprzedaż. Obserwujemy jednak,
że transakcje o łącznej wartości ponad 1,5 mld EUR są
obecnie w fazie due diligence i spodziewamy się, że
zostaną sfinalizowane do końca bieżącego roku.
>
Polska, wraz z Czechami, pozostaje najbardziej
rozwiniętym i płynnym rynkiem regionu Europy
Środkowo-Wschodniej. Wzrasta różnorodność kapitału
napływającego do Polski, co z kolei przekłada się na
rosnącą konkurencję wśród inwestorów, większą płynność
i wywieranie presji wzrostowej na ceny nieruchomości.
Stopy zwrotu
>
Stopy zwrotu za najlepsze aktywa nieruchomościowe
(w szczególności budynki biurowe i centra logistyczne) są
nadal w znacznej mierze determinowane pozostałym
czasem trwania umów najmu. Zauważamy jednak, że
płynność nieruchomości typu core + oraz value-add uległa
polepszeniu.
>
Stopy zwrotu za najlepsze biurowce kształtują się
w przedziale od ok. 6,00% w warszawskim Centralnym
Obszarze Biznesu do 7,50% - 7,75% na Mokotowie
i Służewcu, podczas gdy stopy zwrotu w największych
miastach regionalnych (Wrocław i Kraków) spadły poniżej
7%.
>
Stopy zwrotu za najlepsze, dominujące centra handlowe
kształtują się w przedziale od ok. 5,50% w Warszawie
i głównych centrach regionalnych do 8,00% - 8,50%
w mniejszych miastach.
>
Stopy zwrotu za najlepsze nieruchomości logistyczne
spadły poniżej 7,00% dla nieruchomości
charakteryzujących się długim pozostałym czasem trwania
umów najmu. Jednocześnie wraz z rekordowym popytem
na magazyny w 2014 r., wzrosła płynność budynków
z krótszymi umowami najmu, które jednak nadal są
wyceniane z dyskontem.
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości
Źródło: Colliers International
5
Przegląd rynku nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Wolumen transakcji
>
Łączna wartość zrealizowanych transakcji w I poł. 2015 r.
wyniosła ok. 810 mln EUR.
>
Rynek odnotował ponad 20 zamkniętych transakcji.
>
Średnia wartość pojedynczych transakcji była niższa niż
w analogicznym okresie 2014 r., jednak powyższy fakt jest
związany z ograniczoną dostępnością na sprzedaż dużych
nieruchomości.
Wolumeny według sektorów
>
Rynek nieruchomości biurowych dominował z 49%
udziałem w rynku, głównie za sprawą transakcji Green
Horizon (ok. 65 mln EUR), Enterprise Park (ok. 65 mln
EUR) oraz Europlex (ok. 61 mln EUR). Sektory handlowy
oraz magazynowy odnotowały odpowiednio 32% i 19%
udział.
Opisy transakcji
>
Do największych transakcji należy zaliczyć sprzedaż
portfela logistycznego CA Immo Portfolio przez CA
Immobilien Anlagen do TPG/P3, centrum handlowego
Sarni Stok przez CBRE Global Investors do Union
Investment, biurowca Green Horizon przez Skanska do
Griffin Real Estate oraz kompleksu biurowego Enterprise
Park przez Avestus Real Estate do Tristan Capital Partners.
>
Nowi inwestorzy na polskim rynku nieruchomości
komercyjnych sfinalizowali transakcje nabycia
nieruchomości: Lonestar nabył portfel Aviva oraz budynek
biurowy Europlex w Warszawie, natomiast Rockastle
zakupił centrum handlowe Solaris w Opolu.
>
Rynek odnotował również transakcję nabycia przez Griffin
Real Estate/Oaktree oraz PIMCO udziałów w Echo
Investment S.A., jednej z najbardziej renomowanych
spółek deweloperskich w Polsce.
Prognoza
>
Polska pozostanie dojrzewającym rynkiem o rosnącej
płynności oraz liczbie kupujących, którzy z sukcesem
zrealizowali cykle inwestycyjne.
>
Wartość transakcji w 2015 r. zbliży się do poziomu
z 2014 r. z uwagi na znaczną wartość transakcji (ponad
1,5 mld EUR) w fazie negocjacji oraz due diligence.
Wolumen transakcji
Źródło: Colliers International
Wolumen transakcji według sektorów
Źródło: Colliers International
6
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Miasto
Istniejąca podaż (m
2
)
Nowa podaż (m
2
)
Pustostany
Powierzchnia
w budowie (m
2
)
Popyt (m
2
)
Stawki czynszu
(m
2
/miesiąc)
Warszawa
4 538 800
146 900
14,1%
660 200
386 000
11-24 EUR
Kraków
626 300
10 000
4,1%
145 200
78 900
13,5-15,5 EUR
Wrocław
569 000
50 900
11,0%
126 300
40 100
12-15 EUR
Trójmiasto
428 500
31 700
10,6%
97 900
52 800
13-15 EUR
Poznań
333 600
48 400
23,4%
48 800
17 900
12,5-15,5 EUR
Katowice
287 300
9 100
10,2%
33 300
20 700
12-14 EUR
Łódź
252 700
11 200
8,1%
40 300
20 700
11,5-13,5 EUR
Szczecin
110 900
9 700
17,0%
19 500
3 900
11-14 EUR
Lublin
101 300
3 000
12,9%
10 500
750
10-13 EUR
Razem
7 248 400
320 900
12,9%
1 182 000
621 750
Rynek biurowy
Zarys
ogólny
>
Na koniec I poł. 2015 r. podaż powierzchni biurowej na
dziewięciu głównych rynkach w Polsce wyniosła
7,2 mln m
2
. W ciągu sześciu miesięcy deweloperzy
ukończyli łącznie 321 tys. m
2
nowych biur (+2,7% r/r).
>
W budowie znajduje się 1,2 mln m
2
nowowczesnej
powierzchni biurowej. Najwyższa aktywność deweloperska
utrzymuje się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu
i Trójmieście.
>
Współczynnik pustostanów dla Polski odnotował
nieznaczny wzrost do poziomu 12,9% (wobec 12,4%
na koniec 2014 r.). Inwestycje oddane do użytku w II kw.
2015 r. były skomercjalizowane w 54%.
>
Pomimo znaczącego przyrostu nowej podaży, główne rynki
biurowe charakteryzują się ograniczonym wyborem dużych
modułów (>5 tys. m
2
) w istniejących obiektach.
Główne wskaźniki (I poł. 2015 r.)
*w miastach regionalnych wskaźniki dotyczą powierzchni biurowej na wynajem,
z wyłączeniem budynków na użytek własny właściciela
Źródło: Colliers International
Wynika to z faktu, że większość najemców zabezpiecza
umowy na tego typu powierzchnie jeszcze w fazie
realizacji inwestycji.
>
Wolumen transakcji zawartych w I poł. roku wyniósł
621,7 tys. m
2
(+38% r/r). W strukturze popytu
dominowały nowe umowy (64,9%) oraz renegocjacje
i przedłużenia dotychczasowych kontraktów (23,4%).
Umowy pre-let nadal stanowiły znaczącą część aktywności
rynkowej (23%).
>
W omawianym okresie absorpcja netto powierzchni
biurowej wyniosła 252 tys. m
2
, z czego 93,7 tys. m
2
przypadło na Warszawę. Wśród rynków regionalnych
najwyższy poziom absorpcji odnotowały Wrocław
(47,5 tys. m
2
) oraz Trójmiasto (36,3 tys. m
2
).
>
Stawki bazowe i efektywne ulegają powolnej stabilizacji.
Przeciętne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się
między 11 a 24 EUR/m
2
/miesiąc, natomiast w miastach
regionalnych od 10 do 15,5 EUR/m
2
/miesiąc.
7
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Podaż
>
Od początku roku warszawski rynek biurowy powiększył
się o 147 tys. m
2
. Blisko 80% nowej powierzchni zostało
dostarczone w strefach poza centrum miasta, gdzie
ukończono takie inwestycje jak Postępu 14 (34,3 tys. m
2
),
Nestle House (17,6 tys. m
2
), Park Rozwoju II (16,8 tys. m
2
)
oraz Karolkowa Business Park (14,6 tys. m
2
). W centrum
miasta do użytku oddano dwa budynki biurowe: Carpathia
Office House (4,7 tys. m
2
) oraz Spektrum Tower
(27,3 tys. m
2
, renowacja).
>
Wśród miast regionalnych najwięcej nowej powierzchni
oddano do użytku we Wrocławiu (50,9 tys. m
2
), Poznaniu
(48,4 tys. m
2
) i Trójmieście (31,7 tys. m
2
). Umiarkowane
przyrosty odnotowały Łódź (11,2 tys. m
2
) i Szczecin (dwa
budynki o łącznej powierzchni 9,7 tys. m
2
).
>
Pojedyncze obiekty biurowe trafiły na rynki w Krakowie
(Bonarka 4 Business E, 10 tys. m
2
), Katowicach
(A4 Business Park II, 9,1 tys. m
2
) oraz Lublinie (Centrum
Park Offices, 3 tys. m
2
).
Czynsze bazowe za powierzchnię biurową
w nowych inwestycjach w Warszawie
STREFA
EUR/m
2
/miesiąc
Centrum
19,5 - 24
Obrzeża Centrum
15 - 19
Poza centrum
11 - 15
Źródło: Colliers International
Popyt
>
Popyt brutto w Warszawie ukształtował się na poziomie
386 tys. m
2
, czyli blisko o połowę więcej niż
w analogicznym okresie 2014 r. Najwyższą aktywność
wykazywali najemcy z sektorów: finansowego, IT
oraz usług profesjonalnych.
>
Łączny wolumen transakcji na rynkach regionalnych
przekroczył 235 tys. m
2
. Ponad 70% zarejestrowanego
popytu przypadło na trzy rynki: krakowski (78,9 tys. m
2
),
trójmiejski (52,8 tys. m
2
) oraz wrocławski (40,1 tys. m
2
).
I poł. roku przyniosła znaczący wzrost aktywności
w Poznaniu, gdzie podpisano kontrakty na blisko
18 tys. m
2
(wobec 18,7 tys. m
2
wynajętych w 2014 r.).
>
Zarówno w Warszawie, jak i na głównych rynkach
regionalnych utrzymuje się trend konsolidacji i relokacji
do nowych obiektów (bardziej efektywna powierzchnia,
możliwość ekspansji).
Wybrane największe transakcje najmu zawarte
w I poł. 2015 r.
NAJEMCA
POWIERZCHNIA (m
2
)
LOKALIZACJA
Firma z sektora IT
21 000
Warsaw Spire, Warszawa
PZU
17 500
Konstruktorska Business
Center, Warszawa
HSBC Service Delivery
14 500
Kapelanka 42, Kraków
EY
13 500
Rondo 1, Warszawa
Aviva
12 000
Gdański Business Center,
Warszawa
HP
10 400
University Business Center II,
Warszawa
P4
10 200
Marynarska BP, Warszawa
PKP Cargo
7 600
A4 Business Park II,
Katowice
Centrum Unijnych Projektów
Transportowych
6 200
Warsaw Spire, Warszawa
KMD
6 200
Gdański Business Center,
Warszawa
Źródło: Colliers International na podst. PORF, II kw. 2015
Dostępne powierzchnie
>
Wzrost poziomu współczynnika pustostanów dla głównych
rynków biurowych odnotowany w I poł. 2015 r. był
spowodowany zwiększeniem ilości wolnej powierzchni
w Warszawie oraz Poznaniu.
>
Współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 14,1%
(wobec13,3% na koniec 2014 r.). Odsetek wolnej
powierzchni w centrum miasta utrzymał się na relatywnie
stabilnym poziomie (15%). Wzrost wskaźnika odnotowały
strefy poza centrum, gdzie niewynajęte pozostało 13,7%
istniejących zasobów (wobec 12,4% na koniec 2014 r.).
>
W I poł. roku większość regionalnych rynków biurowych
odnotowała nieznaczny spadek współczynnika powierzchni
niewynajętej (wyjątek stanowił Poznań i Szczecin).
Najwyższy poziom pustostanów zarejestrowano
w Poznaniu i Szczecinie, najniższy w Krakowie i Łodzi.
8
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Prognozy
>
Nowa podaż planowana do dostarczenia na rynek w drugiej
połowie roku jest szacowana na ponad 430 tys. m
2
.
Najwyższy przyrost zasobów odnotują Warszawa
(217 tys. m
2
) oraz Kraków (83 tys. m
2
).
>
Zaostrzenie wymagań dotyczących finansowania (umowy
pre-let na 40-50% powierzchni najmu) przełoży się na
zmniejszenie liczby rozpoczynanych inwestycji. Nie
dotyczy to jednak największych graczy na rynku, którzy
deklarują spekulacyjny start swoich projektów.
>
Miasta regionalne pozostaną w centrum zainteresowania
firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Należy
jednak zaznaczyć, że najemcy BPO/SSC coraz
przychylniej spoglądają na stołeczny rynek.
>
Stawki bazowe i efektywne utrzymają się na
dotychczasowym poziomie.
Współczynnik pustostanów na głównych
rynkach biurowych w
Polsce I poł. 2015 r.
Źródło: Colliers International
9
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Rynek Magazynowy
Zarys ogólny
>
W I poł. 2015 r. w Polsce oddano do użytku około
488,5 tys. m
2
nowoczesnej powierzchni magazynowej.
W efekcie, na koniec czerwca 2015 r. całkowita podaż
wyniosła ponad 9,4 mln m
2
.
>
W ciągu minionych sześciu miesięcy na polskim rynku
magazynowym wynajęte zostało w sumie 1,3 mln m
2
,
w ramach 232 podpisanych umów najmu.
>
Popyt odnotowany w I poł. 2015 r. był o 21% większy niż
wolumen transakcji zawartych w analogicznym okresie
poprzedniego roku (1,06 mln m
2
).
Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na
głównych rynkach magazynowych
Źródło: Colliers International
>
W analizowanym okresie zawarta została także znaczna
liczba umów krótkoterminowych, nie wliczanych do
statystyk zbiorczych. W okresie styczeń – czerwiec 2015 r.
tego typu transakcje stanowiły dodatkowe 116,8 tys. m
2
popytu.
>
Na koniec czerwca 2015 r. wskaźnik pustostanów na
polskim rynku kształtował się na poziomie 5,1%. Oznacza
to, że w minionym półroczu odsetek niewynajętych
powierzchni zmalał o 0,4 punktu procentowego.
>
Warto dodać, że po raz pierwszy we wszystkich
analizowanych regionach pustostany spadły poniżej 10%.
Podaż
>
W I poł. 2015 r. regionem, gdzie zaobserwowano
najwyższy poziom aktywności deweloperów był Poznań.
Na tym rynku ukończone zostały projekty o łącznej
powierzchni 183 tys. m
2
, z czego 149 tys. m
2
w trzech
pierwszych miesiącach roku.
>
Pozostałe rynki regionalne charakteryzowały się znacznie
niższymi poziomami nowej podaży, do 92 tys. m
2
(trzy
strefy warszawskie).
>
Wśród największych projektów dostarczonych
w I poł. 2015 r. znajdują się Goodman Poznań II Logistics
Centre (BTS dla ITM, 82,4 tys. m
2
), kolejna faza P3 park
Mszczonów (BTS dla ID Logistics, 46,2 tys. m
2
), czy
pierwszy etap Panattoni Park Poznań IV (35 tys. m
2
).
Popyt
>
Między styczniem a czerwcem 2015 r. na polskim rynku
magazynowym podpisane zostały 232 umowy najmu na
łączną powierzchnię 1,3 mln m
2
. Przeciętna wielkość
umowy wyniosła 5,5 tys. m
2
.
>
Rynkami o najwyższych poziomach popytu były
warszawska strefa II, Polska Centralna oraz Górny Śląsk.
W każdym z tych regionów w I poł. 2015 r. wynajęto
10
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
ponad 215 tys. m
2
. Popyt w pozostałych regionach osiągał
do 95 tys. m
2
(Poznań). Wysoką aktywność najemców
odnotowano także poza głównymi rynkami, gdzie
podpisano umowy na ponad 150 tys. m
2
.
>
Około 65% popytu na powierzchnie magazynowe
stanowiły nowe umowy, wobec 35% renegocjacji.
>
Najwyższy poziom aktywności odnotowano wśród
najemców z sektora logistycznego (25% popytu).
>
Wśród największych umów najmu należy wymienić m.in.
Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II (53 tys. m
2
),
Goodyear w Tarnów Logistic Park (56 tys. m
2
), czy FM
Logistic w P3 Piotrków (32 tys. m
2
).
Popyt na głównych rynkach magazynowych
w I
poł. 2015 r.
Źródło: Colliers International
Dostępne powierzchnie
>
W porównaniu z końcem 2014 r. w większości regionów
nastąpił spadek wskaźnika pustostanów. Na polskim rynku
ogółem zmalał on o 0,4 punktu procentowego i na koniec
czerwca 2015 r. wynosił 5,1%.
>
Oznacza to, że w Polsce niewynajęte pozostawało łącznie
485 tys. m
2
nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Około 60% tej powierzchni (286 tys. m
2
) jest dostępne
w obiektach zlokalizowanych w warszawskiej strefie II
(165 tys. m
2
) oraz w regionie górnośląskim (121 tys. m
2
).
>
Na poszczególnych rynkach regionalnych wskaźnik
pustostanów wahał się od 1,7% (Trójmiasto) do 9,5%
(warszawska strefa I), nie przekraczając granicy 10%.
Wybrane transakcje najmu w I
poł. 2015 r.
NAJEMCA
BUDYNEK
POW. (m
2
)
RODZAJ UMOWY
Goodyear
Centrum Logistyczne T.C.
Dębica
56 000
Renegocjacja
i ekspansja
Leroy Merlin
Panattoni Park Stryków II
53 000
BTS
FM Logistic
P3 Piotrków
37 000
Renegocjacja
i ekspansja
Pilkington Automotive
Tarnobrzeg
21 000
Ekspansja (BTS)
Umowa poufna
Goodman Sosnowiec
Logistic Center
17 700
Ekspansja
Nowakowski Piekarnie
Silesia Logistic Park
16 600
Nowa umowa
Gefco
Prologis Park Wrocław IV
12 600
Renegocjacja
i ekspansja
Phoenix Pharma
SEGRO Logistics Park
Warsaw, Pruszków
8 700
Renegocjacja
Źródło: Colliers International
Efektywne stawki czynszu (EUR/m²/miesiąc)
REGION
MIN. (EUR/m²)
MAX. (EUR/m²)
Warszawa I
3,40
4,80
Warszawa II
2,00
2,90
Warszawa III
2,00
2,90
Górny Śląsk
2,00
3,00
Poznań
2,20
3,00
Polska Centralna
2,00
2,90
Wrocław
2,40
3,20
Trójmiasto
2,50
3,50
Kraków
3,50
4,60
Toruń/Bydgoszcz
2,20
2,80
Szczecin
2,40
3,50
Źródło: Colliers International
Prognozy
>
Na koniec czerwca 2015 r. w budowie pozostawało
709 tys. m
2
powierzchni magazynowej, z których około
75% zostanie dostarczone przed końcem 2015 r.
>
Obecnie obserwujemy rosnącą śmiałość deweloperów
w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach.
Niemniej, spodziewane jest podtrzymanie trendu
rozpoczynania budowy dopiero po zabezpieczeniu choćby
części powierzchni umowami najmu.
>
Na najbliższe miesiące prognozowana jest dalsza ekspansja
najemców już obecnych na polskim rynku.
>
Oczekujemy także rozwoju nowych lokalizacji, popartego
pierwszymi podpisanymi umowami najmu w regionach
rzeszowskim i lubelskim.
>
W drugiej połowie roku możliwe jest niewielkie obniżenie
wskaźnika pustostanów.
>
Spodziewamy się, że stawki czynszów pozostaną stabilne.
11
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Rynek handlowy
Zarys ogólny
>
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni
handlowej w Polsce wyniosły na koniec I poł. 2015 r.
ok. 10,5 mln m
2
. 89% istniejącej podaży stanowiły
tradycyjne centra handlowe, podczas gdy na parki
handlowe i centra wyprzedażowe przypadło odpowiednio
9% i 2%.
>
W okresie styczeń-czerwiec oddano do użytku 16
projektów (nowe obiekty oraz rozbudowy) o łącznej
powierzchni 176,8 tys. m
2
.
>
Na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się
ok. 745,8 tys. m
2
powierzchni centrów handlowych
z planowaną datą otwarcia do końca IV kw. 2017 r.
>
Współczynnik powierzchni niewynajętej dla piętnastu
największych polskich miast utrzymuje się na
poziomie ok. 3,1%.
>
Sieci handlowe oraz centra handlowe coraz bardziej
efektywnie wykorzystują nowoczesne technologie.
Podaż
>
Aglomeracja warszawska pozostaje niezmiennie
największym rynkiem handlowym (ok. 1,4 mln m
2
).
Jest to również rynek charakteryzujący się najwyższym
poziomem siły nabywczej przypadającej rocznie na
jednego mieszkańca (średnio blisko 43 tys. PLN/
mieszkańca rocznie).
>
Najwyższym poziomem nasycenia powierzchnią
handlową wśród ośmiu największych aglomeracji
charakteryzują się niezmiennie Wrocław (772 m
2
/1 000
mieszkańców) oraz Poznań (755 m
2
/1 000 mieszkańców).
Podaż, nasycenie, siła nabywcza (największe
aglomeracje)
Źródło: Colliers International, GfK Polonia
Ewolucja podaży w latach 2005 – 2015 (I poł.)
Źródło: Colliers International
12
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
>
Największe centra handlowe oddane do użytku w I poł.
br. to Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. m
2
) oraz
Galeria Neptun zlokalizowana w Starogardzie Gdańskim
(25 tys. m
2
). Na rynku pojawiło się również kilka
mniejszych obiektów, jak np. Galeria Sanok (7,5 tys. m
2
)
czy Galeria Głowno (6 tys. m
2
).
>
Rozbudowy istniejących centrów handlowych stanowiły
w I poł. 2015 r. blisko połowę (43%) podaży dostarczonej
na rynek. Do największych inwestycji tego typu zaliczyć
można rozbudowę CH Ogrody w Elblągu (22,5 tys. m
2
)
oraz kolejne fazy projektów Magnolia Park we Wrocławiu
(16,6 tys. m
2
) i toruńskiego Atrium Copernicus
(15,2 tys. m
2
). Wśród mniejszych natomiast wskazać
można rozbudowę CH Morena w Gdańsku o park
handlowy o powierzchni najmu 2,9 tys. m
2
.
>
Podobnie jak w I poł. 2014 r , w minionym półroczu
największy udział w strukturze nowej podaży miały, małe
miasta o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, gdzie
znalazło się 38% nowej powierzchni. Na drugim miejscu
uplasowała się grupa miast dużych (200 tys. – 400 tys.
mieszkańców), których udział wyniósł 36%.
Wybrane
obiekty handlowe ukończone
w I
poł. 2015 r.
MIASTO
PROJEKT
DEWELOPER
POW.
NAJMU (m²)
Lublin
Tarasy Zamkowe
Immofinanz
38 000
Starogard Gdański
Galeria Neptun
Galeria Neptun
25 000
Elbląg
CH Ogrody (rozbudowa) CBRE Global Investors
22 500
Wrocław
Magnolia Park
(rozbudowa)
Blackstone
16 600
Toruń
Atrium Copernicus
(rozbudowa)
Atrium Poland Real
Estate Management
15 200
Jelenia Góra
Galeria Sudecka
(robudowa CH Echo)
Echo Investment
10 600
Świnoujście
Galeria Corso
Winston
10 000
Białystok
Outlet Center Białystok
(I faza)
Outlet Center Retail
Management
8 000
Sanok
Galeria Sanok
Galeria Sanok
7 500
Wieluń
Era Park Wieluń
Ikoma
6 000
Głowno
Galeria Głowno
Locrum
6 000
Gdańsk
CH Morena (rozbudowa
o park handlowy)
Carrefour Polska
2 900
Źródło: Colliers International
>
W I poł. br. ogłoszono zmianę nazw dwóch istniejących
centrów handlowych. Warszawskie CH Warszawa
Wileńska to obecnie Galeria Wileńska. Nazwę zmienił
również oddany do użytku w IV kw. 2014 r. Retail Park
Bielsko, nowa nazwa Retail Park Karpacka odnosi się do
osiedla, na terenie którego jest on zlokalizowany. Nowe
nazwy zyskały także dwa projekty będące obecnie
w realizacji – Forum Radunia to obecnie Forum Gdańsk,
a Park Handlowy Bielany po rozbudowie zmieni się
w Aleję Bielany.
>
Jednym z obserwowanych obecnie trendów na rynku
centrów handlowych są rosnące w siłę nowoczesne
rozwiązania technologiczne, jak np. tzw. beacony
– rozmieszczone w obiekcie nadajniki, które w połączeniu
z odpowiednią aplikacją mobilną umożliwiają
komunikację z klientem w oparciu o jego lokalizację
wspierając tym samym sprzedaż. Korzystają z nich już
m.in. łódzka Manufaktura, Galeria Pomorska
w Bydgoszczy czy Nova Park w Gorzowie
Wielkopolskim. Również centrum wyprzedażowe
Factory Poznań w kwietniu br. wykorzystało beacony do
promocji trzech sklepów oraz samego obiektu. Wdrażanie
cyfrowej technologii beaconów rozpoczął także Stary
Browar w Poznaniu (udostępniono wirtualny przewodnik
po dziełach sztuki znajdujących się na terenie centrum),
a od lipca korzystanie z tego kanału komunikacji
rozpocznie również warszawskie centrum handlowe
Blue City.
Popyt
>
W I poł. 2015 r. w Polsce swój debiut miało kilkanaście
zagranicznych sieci. Oferta modowa warszawskich
centrów handlowych powiększyła się m.in. o sklep
brytyjskiej sieci Superdry otwarty w czerwcu w Złotych
Tarasach, sklep francuskiej sieci Kiabi otwarty
w kwietniu w Blue City, czy francuski format sklepu
z obuwiem sportowym Courir, który od czerwca znajduje
się w Galerii Mokotów. Z kolei w Krakowie swój debiut
miał salon z bielizną Esprit Bodywear (Galeria
Krakowska), a we wrocławskim centrum handlowym
Magnolia Park otwarto pierwszy w Polsce sklep
hiszpańskiej sieci Décimas, oferującej obuwie i odzież
sportową.
>
W kwietniu br. ogłoszono oficjalnie zakończenie
działalności w Polsce czeskiej sieci Bata. Sieć prowadziła
w Polsce 14 sklepów. Wszystkie zostały zamknięte.
>
Szwedzka sieć odzieżowa H&M otworzyła w kwietniu
pop-up store w warszawskim centrum wyprzedażowym
Factory Annopol. Sklep działał przez 2 miesiące,
a dochód ze sprzedaży przekazany został na cele
charytatywne. To pierwszy tego typu projekt sieci
w Polsce.
>
Coraz bardziej popularne staje się poszukiwanie nowych
form zagospodarowania przestrzeni centrów handlowych.
W galeriach spotkać możemy biura coworkingowe,
biblioteki czy punkty porad prawnych. W kwietniu br.
w rzeszowskim Millenium Hall otwarta została galeria
sztuki współczesnej Degart Galerie, a w gdyńskim
CH Batory w ramach współpracy z Miejską Biblioteką
Publiczną w czerwcu powstał Biblio-Punkt.
13
Przegląd Rynku Nieruchomości | I poł. 2015 | Polska | Colliers International
Wybrane transakcje najmu anonsowane
w I
poł. 2015 r.
NAJEMCA
POWIERZCHNIA
(m²)
LOKALIZACJA
Reserved
2 230
Wola Park, Warszawa
Kiabi
1 600
Blue City, Warszawa
Fabryka Formy
1 200
CH Morena, Gdańsk
Mensa Home
996
Stary Browar, Poznań
Michael Kors
300
Fashion House Outlet Piaseczno
Courir
163
Galeria Mokotów, Warszawa
Jacadi Paris
98
Dom Mody Klif, Warszawa
Esprit Bodywear
65
Galeria Krakowska, Kraków
Źródło: Colliers International
Dostępne powierzchnie
>
Średni współczynnik pustostanów w ośmiu największych
aglomeracjach wyniósł na koniec I poł. 2015 r. 2,9%.
Najwyższy poziom współczynnika powierzchni
niewynajętej odnotowano na Górnym Śląsku (4,2%).
Najmniej wolnej powierzchni znajduje się natomiast
w Warszawie (1,5%).
>
Wśród siedmiu miast dużych (200 tys.-400 tys.
mieszkańców) najwyższym poziomem wskaźnika
pustostanów charakteryzuje się Bydgoszcz (6,4%),
a najniższym Lublin (2,5%). Średni wskaźnik w dużych
miastach (200 tys.-400 tys. mieszkańców) wyniósł 4,3%.
>
Współczynnik pustostanów w trzech mniejszych, lecz
dynamicznie rozwijających się miastach, tj. w Bielsku-
Białej, Olsztynie i Rzeszowie wyniósł na koniec I poł.
roku odpowiednio 3,9%, 1,3% i 2,7%.
Pustostany (największe aglomeracje)
Źródło: Retail Research Forum, Colliers International
Pustostany (inne wybrane rynki handlowe)
Źródło: Retail Research Forum, Colliers International
Prognozy
>
Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało
ok. 745,8 tys. m
2
nowoczesnej powierzchni handlowej,
z czego do końca 2015 r. planowane jest ukończenie
blisko 60%.
>
Największe inwestycje będące obecnie w budowie to
poznańskie centrum handlowe Posnania (99 tys. m
2
)
oraz Wroclavia (64 tys. m
2
), która powstaje w miejscu
dawnego wrocławskiego dworca PKS. Kolejne dwa duże
obiekty to Zielone Arkady w Bydgoszczy (51 tys. m
2
)
oraz łódzka Sukcesja (46,3 tys. m
2
).
>
W podaży w budowie dominują największe aglomeracje
– znajduje się tam blisko 60% powierzchni. W miastach
małych (o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców), które
w 2014 r. cieszyły się największym udziałem w nowej
podaży, zlokalizowane jest obecnie 25%.
>
Po oddanych do użytku w I poł. br. dużych projektach
polegających na rozbudowie istniejących centrów
handlowych, przyszła pora na obiekty nowe. Obecnie
udział rozbudów w całkowitej podaży pozostającej
w budowie wynosi jedynie 12%.
>
W drugiej połowie roku wraz z otwarciem centrum
handlowego Nowy Rynek w Jeleniej Górze zadebiutuje
w Polsce czeska sieć Sportisimo oferująca sprzęt
sportowy, a także odzież i obuwie. We wrześniu
natomiast w odnowionej strefie food court warszawskiego
centrum Wola Park otwarty zostanie pierwszy w kraju
punkt amerykańskiej sieci barów szybkiej obsługi – Dairy
Queen.
Copyright © 2015 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been
made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are
encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
Colliers International
Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) jest globalną firmą doradczą działającą
w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 502 biur w 67 krajach zatrudniającą
ponad 16 300 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym
z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz
inwestorom. Zajmuje się pośrednictwem w zakresie wynajmu, sprzedaży i zarządzania
nieruchomościami, a także nadzorem budowlanym, wyceną oraz badaniami rynku. Colliers
International po raz dziesiąty z rzędu znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 – liście czołowych
firm działających w sektorze outsourcingu. Autorem rankingu jest International Association of
Outsourcing Professionals.
Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie,
Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 200
specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in.
w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio
otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z najprężniejszych firm
działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym
się firmom w Polsce. Więcej o nas na:
502 biura w
67 krajach na
6 kontynentach
Stany Zjednoczone: 140
Kanada: 31
Ameryka Łacińska: 24
Azja Pacyfik: 199
EMEA: 108
2,3
mld $
roczny
przychód
1,7
mld m
2
zarządzanych powierzchni
16 300
pracowników
:
Research and Consultancy Services
Dominika Jędrak
Director
+48 666 819 242
dominika.jedrak@colliers.com
Colliers International Poland
Pl. Piłsudskiego 3
00-078 Warszawa | Polska
+
48 22 331 78 00