mieszkania socjalne w europie

INSTYTUT ROZWOJU MIAST W KRAKOWIE

Zakład Mieszkalnictwa w Warszawie

MIESZKANIA SOCJALNE W WYBRANYCH KRAJACH EUROPEJSKICH

I MO LIWO CI ZASTOSOWANIA WYBRANYCH ROZWI ZA W POLSCE

Warszawa, wrzesie 2003

SPIS TRE CI

WPROWADZENIE

Rozdział I. DEFINICJE I ZAKRES TERMINU: „SOCJALNE MIESZKALNIC-

TWO”.........................................................................................................5

1.1 Poj cia „społeczne” i „socjalne” mieszkalnictwo w polskiej literaturze

..przedmiotu................................................................................................................5

1.2 Definicja i zakres poj ciowy „socjalnego” mieszkalnictwa w zachodniej literaturze dotycz cej

polityki mieszkaniowej................................................................................................6

1.3 Kategoria socjalnych mieszka czynszowych w krajach Unii

Europejskiej...............................................................................................................9

1.4 Poj cie socjalnego mieszkania i pomieszczenia mieszkalnego w polskim

ustawodawstwie.......................................................................................................15

Rozdział II. POZIOM I UDZIAŁ BUDOWNICTWA SOCJALNYCH MIESZKA CZYN-

SZOWYCH...............................................................................................18

Rozdział III. UDZIAŁ MIESZKA CZYNSZOWYCH, W TYM SOCJALNYCH, W ZASOBACH

MIESZKANIOWYCH OGÓŁEM................................20

3.1 Rola sektora mieszka czynszowych i tendencje zmian.......................20

3.2 Podsektor socjalnych mieszka czynszowych......................................21

Rozdział IV. EKONOMICZNE I SPOŁECZNO – DEMOGRAFICZNE UWARUNKOWANIA ORAZ

CZYNNIKI KSZTAŁTUJ CE ZAPOTRZEBOWANIE NA LOKALE

SOCJALNE................................................................................................24

4.1 Ekonomiczno – społeczne czynniki kształtuj ce zapotrzebowanie na lokale

socjalne......................................................................................................24

4.2 Główne przyczyny obliguj ce samorz dy do dostarczenia lokali

socjalnych..................................................................................................25

Rozdział V. PODMIOTY DOSTARCZAJ CE LOKALE SOCJALNE..........................28

5.1 Odpowiedzialno samorz dów lokalnych za dostarczenie lokali

socjalnych..................................................................................................28

5.2 Rola organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk w zaspokajaniu

zapotrzebowania na mieszkania socjalne..................................................29

5.3 redniookresowe programy i strategie mieszkaniowe.........................33

5.4 Listy oczekuj cych na mieszkania i pomieszczenia socjalne..............36

Rozdział VI. PODSTAWY PRAWNE I KRYTERIA PRZYZNAWANIA LOKALI

SOCJALNYCH.........................................................................................38

6.1 Lokale socjalne w wietle ustawodawstwa mieszkaniowego.............38

6.2 Kryteria lokalne priorytety w przydziale lokali socjalnych....................41

Rozdział VII. RÓDŁA I OGÓLNE ZASADY FINANSOWANIA BUDOWY MIESZKA ORAZ

REMONTÓW I MODERNIZACJI ZASOBÓW

SOCJALNYCH.........................................................................................44

7.1 Subsydia kapitałowe na budow lokali...............................................44

7.2 Subsydia na remonty i modernizacj czynszowych mieszka , budynków i zespołów

mieszkaniowych.......................................................................................48

Rozdział VIII. STANDARD I USYTUOWANIE LOKALI, BUDYNKÓW I ZESPOŁÓW

MIESZKANIOWYCH................................................................................50

Rozdział IX. GOSPODAROWANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI ZASADY U YTKOWANIA LOKALI

SOCJALNYCH........................................................................................52

9.1 Wła ciciele i zarz dcy zasobami czynszowymi.................................52

9.2 Czynsze i zasady u ytkowania mieszka ..........................................54

9.3 Czynsze ekonomiczne i ich subsydiowanie.......................................54

9.4 Składniki opłat za lokale socjalne......................................................56

Rozdział X. SPOŁECZNO DOCHODOWE ASPEKTY MIESZKALNICTWA ZE SZCZEGÓLNYM

UWZGL DNIENIEM SYSTEMU DODATKÓW

MIESZKANIOWYCH...............................................................................57

10.1 Uwagi ogólne...................................................................................57

10.2 Cele i podstawowe funkcje dodatków mieszkaniowych..................58

10.3 Formy własno ci i status u ytkowania mieszka oraz kryteria uprawniaj ce do otrzymania

dodatku ..................................................................................................60

10.4 Udział gospodarstw domowych otrzymuj cych dodatek i przeci tna jego

wysoko ................................................................................................62

10.5 ródła finansowania dochodów mieszkaniowych i refundacja

rodków..................................................................................................65

10.6 Niektóre przykłady krajowej specyfiki dodatków mieszkaniowych ...66

PODSUMOWANIE I WNIOSKI..............................................................68

Wyniki porównawczych analiz i ocen.....................................................68

Wnioski dotycz ce polityki pa stwa w zakresie wspomagania podsektora czynszowych

lokali socjalnych w Polsce .....................................................................69

ródła

UWAGI WPROWADZAJ CE

1. Cel i zadania opracowania

Podstawowym celem opracowania jest przegl d, porównawcza analiza i ocena

organizacji oraz funkcjonowania podsektora socjalnych mieszka czynszowych w krajach

europejskich, a tak e wskazanie na mo liwo ci wykorzystania stosowanych rozwi za i do wiadcze

w gospodarce i polityce mieszkaniowej w Polsce.

Zadaniem opracowania jest nie tyle statystyczna charakterystyka kategorii mieszka

socjalnych, co wskazanie na czynniki kształtuj ce zapotrzebowanie na takie mieszkania oraz

podmioty i mechanizmy kreowania poda y mieszka standardowych-rodzinnych, jak te

pomieszcze mieszkalnych. Szczególnie wa nym i u ytecznym

dla Polski celem podj tych studiów porównawczych wydaj si mechanizmy wspomagania

dost pno ci mieszka socjalnych na szczeblu centralnym - rz dowym, lokalnym - samorz dowym

oraz przez pozarz dowe organizacje, zwłaszcza organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk.
2. Struktura opracowania

Opracowanie składa si z czterech zasadniczych cz ci, ró ni cych si charakterem

uj cia oraz wag i u yteczno ci prezentowanych problemów.

pierwsza (rozdział I), dotyczy definicji i zakresów poj cia „mieszkanie socjalne” lub szerzej

„mieszkalnictwo socjalne” (budowa, dystrybucja oraz zarz dzanie i utrzymanie zasobów).

W cz ci drugiej (rozdziały II-III) przedstawiono-dla lat osiemdziesi tych i dziewi dziesi tych-udział

socjalnych mieszka czynszowych w budownictwie mieszkaniowym ogółem oraz w istniej cych

zasobach, w tym w czynszowych zasobach mieszkaniowych razem.

trzecia (rozdziały IV-X) maj ca zasadnicze znaczenie, koncentruje si na szczegółowej

charakterystyce podsektora mieszka socjalnych w krajach europejskich, głównie w pa stwach

członkowskich Unii Europejskiej. Pogł bionej analizy dokonano w odniesieniu do kilku krajów unijnych

posiadaj cych tradycyjnie stosunkowo najbardziej rozwini ty podsektor czynszowych mieszka

socjalnych oraz szczególnie interesuj ce dla Polski rozwi zania i do wiadczenia w tym zakresie.

czwarta stanowi podsumowanie oraz wnioski dotycz ce potrzeby i mo liwo ci wykorzystania

systemów (lub ich elementów) wspomagania poda y i dost pno ci mieszka socjalnych w procesie

dalszego reformowania gospodarki i polityki mieszkaniowej w Polsce. Mo liwo ci implementacji

rozwi za stosowanych w badanych krajach dotycz zarówno odpowiednich regulacji prawnych jak

te programów oraz ródeł i sposobów ich finansowania.

Jest warte podkre lenia e w stosunku do programu opracowania (zał cznik 1). Porównawcza analiza

i ocena zostały rozszerzone o:

•

Uwzgl dnienie wszystkich, a nie tylko wybranych, krajów Unii Europejskiej.

•

Zwrócenie uwagi na programy i lokalne strategie w zakresie budowy i finansowania lokali

socjalnych,

•

Pogł bion i kompleksowo przedstawion ocen indywidualnej pomocy socjalnej na

mieszkanie w formie dodatków mieszkaniowych.

3. Wybór krajów, ródła informacji i metoda bada .

Badaniem obj te zostały w zasadzie wszystkie kraje - pa stwa członkowskie Unii

Europejskiej. W dost pnej literaturze przedmiotu w krajach europejskich, zwraca si uwag na

wyst puj ce od lat znaczne luki w informacji dotycz cej mieszkalnictwa, w tym podsektora

czynszowych mieszka socjalnych w takich krajach jak Grecja, Włochy, Portugalia, Luksemburg i w

znacznie mniejszym stopniu Hiszpania.

Zgodnie z przyj tym programem, pogł bion analiz i ocen obj to kilka wybranych krajów takich jak:

Francja, Niemcy, Holandia, W. Brytania, Irlandia, Dania, Szwecja i Finlandia. Wymienione kraje maj

du tradycj interwencji pa stwa w sferze mieszkaniowej oraz ró norodne współczesne sposoby

oddziaływania na podsektor czynszowych mieszka socjalnych.

Spo ród krajów Europy rodkowo-Wschodniej, które stan si członkami Unii Europejskiej w 2004 r.

wybrano Czechy i W gry - charakteryzuj ce si stosunkowo najgł bszymi przekształceniami

systemowymi w sektorze mieszkaniowym i najostrzej dostrzegaj ce potrzeb podj cia aktywnych

działa na rzecz wzrostu poda y i poszerzenia dost pno ci mieszka socjalnych.

Prezentowane opracowanie oparto niemal wył cznie na ródłach zagranicznych

dost pnych w kraju, jak te ródłach uzyskanych specjalnie dla przeprowadzenia podmiotowych analiz

i ocen.

Jednym z podstawowych ródeł materiałów wykorzystanych w pracy jest obszerna czterocz ciowa

publikacja Christiana Donnera pt. „Polityki mieszkaniowe w Unii Europejskiej”, wydana w Wiedniu w

2000 r. (Christian Donner: Housing Policies in the European Union. Theory and Practice. Published in

Vienna 2000). Publikacja ma charakter uj cia systemowego obejmuj cego sw analiz porównawcz

cały okres powojenny, z wyra nym poło eniem akcentu na problematyk współczesn dotycz c lat

90-tych. Spo ród bogatej problematyki zwi zanej z mieszkalnictwem, przedmiotem porówna s tak e

sprawy dotycz ce mieszka o niskich kosztach i mieszka subsydiowanych, w tym mieszka

socjalnych.

Najbardziej aktualnym statystycznym ródłem wykorzystanym w opracowaniu jest publikacja z 2002 r.

pt. „Statystyka mieszkaniowa w Unii Europejskiej” wydana przez Mi dzynarodowe Centrum Bada i

Informacji na temat publicznej i spółdzielczej gospodarki („Housing Statistics in the European Union

2002”. International Centre for Research and Information on the Public and Cooperative Economy.

University of Liege 2002”).

Dla Czech najbardziej aktualnym i miarodajnym ródłem informacji jest publikacja z 2003 r. pt. „Mi dzy

pa stwem a rynkiem: Samorz d lokalny i mieszkalnictwo w Republice Czeskiej” (Sykora Ludek:

„Between the State and Market: Local Government and Housing in the Czech Republic”. [W:] „Housing

Policy an End or New Beginning?”. First published in 2003. by Local Government and Public Service

Reform Initiative, Open Society Institut – Budapest”).

Wa nym ródłem informacji dotycz cym W gier jest mi dzy innymi raport pt. „Sytuacja mieszkaniowa

na W grzech w poprzednich dekadach i rz dowe plany finansowania mieszkalnictwa” opublikowany

przez W gierskie Ministerstwo Gospodarki. („The housing situation in Hungary in post decades and

the Government

s plans for housing finance”. Hungarian Ministry of Economic Affairs. Budapest 2001).

W zał czonym spisie ródeł ograniczono si do publikacji odnosz cych si do wszystkich b d wielu

krajów. Wyj tek uczyniono dla Czech i W gier wskutek braku aktualnych opracowa zbiorczych

odnosz cych si mi dzy innymi do problematyki stanowi cej temat opracowania.

Przyj ta w opracowaniu metoda porównawcza bazuje zatem na zagranicznych ródłach informacji

odnosz cych si w zasadzie do okresu lat dziewi dziesi tych, dotycz cych rozwi zywania

problemów mieszkalnictwa socjalnego na szczeblu krajowym - rz dowym, jak te lokalnym -

samorz dowym (gminnym).

Dokonane oceny i sformułowane wnioski w oparciu o przyj t metod , wydaj si wystarczaj ce dla

realizacji celu poznawczego, jak te aplikacji najbardziej interesuj cych rozwi za w warunkach

polskich.

Doda nale y, i stosowane w tabelach znaki oznaczaj :

+ wyst puje okre lona cecha lub warto ,

O nie wyst puje okre lona cecha lub warto ,

x podanie danych nie jest merytorycznie uzasadnione,

brak jest danych statystycznych lub innych informacji.

Rozdział I. DEFINICJE I ZAKRES TERMINU: „SOCJALNE MIESZKALNICTWO”

1.1 Poj cia „społeczne” i „socjalne” mieszkalnictwo w polskiej literaturze przedmiotu.

W Du ym Angielsko-Polskim Słowniku pod red. J.Stanisławskiego na stronie 851

podaje si na trzecim miejscu znaczeniowym, i polskim odpowiednikiem angielskiego słowa -

przymiotnika „social” jest termin: „socjalny”, „społeczny”. Wyraz socjalny poprzedza - nie przypadkowo

jak si wydaje - wyraz „społeczny”

W literaturze polskiej, w tym w publikacjach i ró nych dyskusjach dotycz cych mieszkalnictwa, u ywa

si potocznie obu znacze , cz sto w sposób zamienny bez próby rozgraniczenia zakresów

poj ciowych. Przez mieszkalnictwo społeczne rozumie si z reguły t cz

sektora mieszkaniowego

(produkcji, dystrybucji i konsumpcji - u ytkowania), która w ró nej formie i zakresie korzysta ze

wsparcia ze rodków bud etu pa stwa, bud etów jednostek samorz du terytorialnego lub rodków

bezzwrotnych innych podmiotów. Znacznie cz ciej wyraz „społeczny” odnoszony jest do polityki

pa stwa, w tym polityki mieszkaniowej. Polityka „społeczna” czy jej segment „społeczna polityka

mieszkaniowa” maj najcz ciej oznacza redystrybucj dochodów na rzecz wspomagania wzrostu

konsumpcji okre lonych dóbr i usług przez mniej zamo ne grupy ludno ci.

Termin „mieszkalnictwo (mieszkanie) socjalne” u ywany jest w w szym znaczeniu i oznacza

najcz ciej zespół przedsi wzi rz dowych i samorz dowych maj cych na celu zaopatrzenie

gospodarstw domowych o niskich dochodach (lub nie posiadaj cych dochodów) w mieszkania lub

pomieszczenia mieszkalne o skromnym standardzie i umiarkowanych cenach (wzgl dnie bezpłatnie).

Podkre li nale y, i wspóln cech terminów u ywanych w polskiej literaturze przedmiotu jest brak

jednoznacznych definicji i nieprzejrzysto kryteriów rozgraniczaj cych lub wyodr bniaj cych.

1.2. Definicja i zakres poj ciowy „socjalnego” mieszkalnictwa w zachodniej literaturze

dotycz cej polityki mieszkaniowej.

W zachodniej literaturze przedmiotu, ci lej dotycz cej gospodarki i polityki

mieszkaniowej, nie ma jednej powszechnie u ywanej definicji poj cia socjalne mieszkalnictwo, czy w

w szym znaczeniu socjalne mieszkanie. Problem ten jest od lat przedmiotem dyskusji prowadzonej

jednak w szerszym kontek cie, odnosz cym si do społeczno-gospodarczej zasadno ci i

efektywno ci interwencji pa stwa w sektorze mieszkaniowym.

Brak wspólnych, jasnych kryteriów wyodr bnienia podsektora mieszkalnictwa socjalnego stanowi

nadal powa ne utrudnienie w podj ciu i prowadzeniu studiów porównawczych dotycz cych krajów

członkowskich Unii Europejskiej.

Jedn z syntetycznie sformułowanych definicji socjalnego mieszkalnictwa jest definicja zamieszczona

w po wi conym mieszkalnictwu wydawnictwie Organizacji Narodów Zjednoczonych z 1998 r. pt.

„Finansowanie mieszkalnictwa. Kluczowe poj cia i terminy”

. W opracowaniu tym podkre la si , i

„socjalne mieszkalnictwo” jest cz ci sektora mieszkaniowego, która otrzymuje od pa stwa (rz du

lub samorz du) okre lone korzy ci w celu zmniejszenia finalnego kosztu pokrywanego przez

beneficjentów. Dodaje si , i w odró nieniu od mieszkalnictwa rynkowego inwestor (developer) jest

subsydiowany przez rz d w jednej lub w kilku formach pomocy, takich jak np. subsydia na kupno

terenów lub obni ona opłata z tytułu wieczystego u ytkowania gruntu czy bezpłatna infrastruktura.

Podkre la si jednak, i inwestor (developer) - publiczny czy prywatny - mo e osi ga zysk w

socjalnym mieszkalnictwie tak jak w mieszkalnictwie rynkowym. Oznacza to, i subsydia pa stwowe

winny si przekłada na ceny mieszka oferowanych w podsektorze socjalnym.

Stanisławski J.: The Great English-Polish Dictionary. Pa stwowe Wydawnictwo „Wiedza

Powszechna”. Warszawa 1968 r.

Housing Finance. Key Concepts and Terms. United Nations. New York and Geneva, 1998, s. 50.

Przykładem rozwini tej i jednocze nie skonkretyzowanej definicji socjalnego

mieszkalnictwa jest definicja zawarta w obszernej publikacji Ch.Donnera pt. Polityki mieszkaniowe w

Unii Europejskiej. Teoria i Praktyka, wydanej w 2000 r.

. Definicja ta ma nie tylko du e walory

teoretyczne lecz tak e pragmatyczne - implementacyjne. Autor studium zauwa a, e termin „socjalne

mieszkalnictwo” - „Social Housing”, szeroko u ywany w literaturze dotycz cej polityki mieszkaniowej,

nie jest oparty na kryteriach ekonomicznych lecz na kryteriach zwi zanych z polityk mieszkaniow .

Słabo ci poj cia „socjalne mieszkalnictwo” jest zatem brak klarownej definicji. Kategoria ta obejmuje

zwykle mieszkalnictwo publiczne jak te mieszkalnictwo czynszowe o umiarkowanym zysku (ang.

Limited profit rental housing). Czasem odnoszona jest do cało ci subwencjonowanego

mieszkalnictwa.

W niektórych przypadkach za „socjalne mieszkalnictwo” jest uznawany tak e podsektor prywatnych

mieszka czynszowych, je li publiczna interwencja na rynku powoduje obni enie czynszów lub ich

utrzymanie na poziomie znacznie ni szym od poziomu czynszów rynkowych. W takich przypadkach

wła ciciele mieszka s obligowani do akceptacji ni szych zysków a nawet strat netto aby

subsydiowa swych lokatorów - najemców.

Nieprecyzyjna definicja poj cia „socjalne mieszkalnictwo” jest przedmiotem dyskusji dotycz cej polityki

mieszkaniowej. Zasadniczo mieszkanie jako dobro materialne nie mo e by „socjalne”. Mo e by

natomiast serwowane - wykorzystywane jako instrument socjalnej polityki mieszkaniowej i szerzej

polityki uwzgl dniaj cej okre lone cele społeczne w ramach dokonywanej redystrybucji dochodów.

„Społeczne mieszkalnictwo” - zdaniem autora publikacji - powinno zatem spełnia szereg

nast puj cych warunków:

a) produkcja i/lub koszty finansowania powinny obejmowa ograniczony (ang. ruduced) zysk lub

powinny zosta cz ciowo pokryte publicznymi lub prywatnymi subsydiami,

b) płacona cena za mieszkanie lub czynsz najmu powinna si kształtowa poni ej poziomu

rynkowego ale nie koniecznie poni ej kosztu,

c) efekt subsydiowania powinien stanowi po ytek dla gospodarstw domowych o niskich

dochodach.

W uj ciu syntetycznym „socjalne mieszkalnictwo” nale ałoby zdefiniowa jako dobro subsydiowane,

udost pniane warstwom ludno ci o niskich dochodach.

Potrzeba i fakt subsydiowania mieszkalnictwa jest oczywisty. Stopie subsydiowania jest natomiast

cz sto trudno wymierny. W zale no ci od przyj tego systemu subsydiowania udział subsydiów w

koszcie lub cenie mieszkania mo e si kształtowa w granicach od 5% do 50%, w zale no ci od stopy

przyszłej inflacji. Cena mieszkania lub czynsz najmu mog przekracza nawet poziom rynkowy je li

nabywca lub lokator korzystaj ze specyficznego transferu dochodu zwi zanego z poszczególnym

mieszkaniem. Subsydiowanie nie mo e by powszechne lecz adresowane do okre lonej grupy

ludno ci.

Z subsydiowaniem wi e si najcz ciej szereg warunków i ogranicze , a tak e uprawnie , spo ród

których na podkre lenie zasługuj :

•

subsydia mog wygasn lub zosta wcze niej cofni te je li naruszony zostanie prawny

status „socjalnego mieszkalnictwa”,

•

regulacja cen mieszka lub czynszów najmu mo e by traktowana alternatywnie,

•

przewidziane s pewne ograniczenia w sposobie wykorzystania subsydiów

•

subsydiowane mieszkanie mo e by sprzedane dotychczasowemu u ytkownikowi-

lokatorowi przy spełnieniu okre lonych warunków-ogranicze zwi zanych z „socjalnym

mieszkalnictwem”,

•

po pewnym czasie rzeczywi cie uprawnione gospodarstwo domowe mo e osi ga

wy sze dochody przekraczaj c pułap uprawniaj cy do uzyskania „socjalnego

mieszkania” w pocz tkowym okresie,

•

publiczne podmioty mog nabywa prywatne mieszkania czynszowe lub zawiera umowy

najmu z zamiarem potraktowania takich mieszka jako „socjalnego mieszkalnictwa”,

•

prywatni wła ciciele mieszka mog przez okre lony czas pobiera opłaty czynszów

rynkowych bez zmiany statusu „nie socjalnego na socjalne” i odwrotnie.

Przytoczony pogl d, oparty na bogatej współczesnej literaturze przedmiotu jest prób mo liwie

szerokiego i elastycznego podej cia do poj cia „społecznego mieszkalnictwa„ z jednoczesnym

u ci leniem kryteriów i wskazaniem na ograniczenia i uwarunkowania.

1.3.

Kategoria socjalnych mieszka czynszowych w krajach Unii Europejskiej.

Donner Ch.: Housing Policies in the European Union. Theory and Practice. Austrian Federal

Ministry of Economic Affaires and Labour. Vienn 15 December 2000, s. 2-3

Mieszkalnictwo nie jest obszarem pozostaj cym w kompetencji Unii Europejskiej, a

zatem i przedmiotem regulacji prawa europejskiego.

W publikacjach i innych materiałach po wi conych ró nym aspektom mieszkalnictwa w krajach

unijnych lub grupach tych krajów podkre la si cz sto, i najbardziej zadowalaj ca jest statystyka

budowlano-mieszkaniowa i oparte na niej analizy i oceny porównawcze o charakterze ilo ciowym. Za

dalece niewystarczaj ce uwa a si natomiast wiedz o systemach gospodarki i polityki

mieszkaniowej, w tym podsystemach publicznego wspomagania poda y i dost pno ci mieszka i

pomieszcze o charakterze socjalnym. Dotyczy to w szczególno ci krajów Europy Południowej takich

jak Grecja, Włochy, Portugalia a nawet Hiszpania

W okre leniach kategorii socjalnych mieszka czynszowych w poszczególnych

krajach unijnych wyst puj elementy wspólne jak te niekiedy znaczne ró nice. Nie sposób

wyodr bni okre lonych grup tych krajów w oparciu o wyra ne organizacyjno-systemowe kryteria czy

te według geograficznego poło enia. Bardziej zasadna wydaje si charakterystyka według kolejno ci

alfabetycznej krajów.

W Austrii za socjalne mieszkania czynszowe uwa a si mieszkania budowane przez gminy lub przez

organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk.

Bardziej rozwini te okre lenie u ywane jest w Belgii, gdzie socjalnymi mieszkaniami czynszowymi s

mieszkania, które zostały wybudowane lub nabyte przez publiczne instytucje wynajmuj ce te

mieszkania osobom o skromnych dochodach (ang. modest incomes) uprawionym do otrzymanie

socjalnej pomocy.

W Danii społeczne mieszkania czynszowe s wynajmowane przez niedochodowe stowarzyszenia

mieszkaniowe (ang. non-profit Housing Associations), które:

•

musz by zatwierdzone przez władze lokalne wła ciwe dla terenu działalno ci

stowarzysze ,

•

otrzymuj publiczn pomoc finansow ,

•

s zobligowane do równowa enia ponoszonych kosztów z wpływami czynszów i ze

rodkami publicznej pomocy finansowej.

Przy ubieganiu si o społeczne mieszkanie czynszowe nie stosuje si pułapów dochodowych.

Gospodarstwom domowym z dzie mi przysługuje priorytet najmu du ego socjalnego mieszkania

czynszowego. Podkre lenia wymaga, i władze lokalne w Danii maj prawo dysponowania co

czwartym wolnym mieszkaniem dla rozwi zania pilnych potrzeb mieszkaniowych o charakterze

socjalnym.

We Francji ró nice mi dzy socjalnymi mieszkaniami czynszowymi a mieszkaniami prywatnymi

wynikaj głównie ze statusu wła cicielskiego. Wła cicielem socjalnych mieszka czynszowych s

ró ne podmioty skupione w Organizacji Mieszkaniowej o Umiarkowanym Czynszu (HLM).

Pozostałe socjalne mieszkania korzystaj ce z pa stwowych subsydiów pozostaj we władaniu

podmiotów wchodz cych w skład dwóch du ych organizacji

W Finlandii socjalne mieszkania czynszowe s finansowane ze rodków subsydiowanych po yczek

pa stwowych. Po yczki takie udzielane s zarówno publicznym podmiotom jak te towarzystwom

mieszkaniowym nie nastawionym na zysk.

Nale y podkre li , i najemcy takich mieszka s badani i selekcjonowani w oparciu o socjalne

kryteria i testy dotycz ce posiadanych rodków - sytuacji materialnej.

Grecja stanowi na tle krajów Unii Europejskiej - wyj tek gdzie budowa mieszka i istniej cy zasób

mieszkaniowy nale wył cznie do prywatnego sektora. Nie ma zatem socjalnych mieszka

czynszowych ani w dyspozycji podmiotów na szczeblu centralnym ani te lokalnym. Trudno byłoby

potraktowa jako rozwi zanie systemowe niewielk , symboliczn niemal działalno Organizacji

Mieszkaniowej Robotników (ang. Worker

s Housing Organization) polegaj c na wynajmie lub

sprzeda y cz ci mieszka buduj cym je robotnikom w regionach cierpi cych niedostatek

mieszkaniowy. Warunki wynajmu, wysoko czynszu i inne sprawy rozstrzygane s w tym przypadku

przez wła ciwe administracje.

W Hiszpanii ró nica pomi dzy socjalnymi mieszkaniami czynszowymi czyli sponsorowanymi a

mieszkaniami prywatnymi dotyczy wysoko ci czynszu. W przypadku mieszka socjalnych czynsz

stanowi okre lon cz

ceny mieszkania. Administracyjnie ustalany czynsz jest corocznie

aktualizowany na podstawie wska nika cen konsumpcyjnych.

Housing Statistics in the European Union 2002. International Centre Research and Information on

the Public and Cooperative Economy. University of Liege, 2002, s. 68-73

Societies d

Economie Mixte - SEM.

Societe Centrale Immobiliere de la Caisse des Depots et Consignation - CDC.

Wyró nikiem socjalnych mieszka czynszowych jest zatem ich subsydiowanie ze rodków

publicznych.

W Holandii nale cej do grupy krajów o rozwini tym podsektorze mieszka socjalnych, za socjalne

mieszkania czynszowe uwa a si mieszkania subsydiowane, a zatem relatywnie tanie, wynajmowane

przez organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk lub przez gminy.

Krajem o rozbudowanym i sprawnie funkcjonuj cym systemie socjalnej pomocy na mieszkanie jest

Irlandia. Socjalne mieszkania czynszowe s dostarczane przez samorz dy lokalne jak te

towarzystwa mieszkaniowe. Na szczeblu gmin prowadzone s listy przydziału mieszka socjalnych

rodzinom najbardziej potrzebuj cym.

W Luksemburgu do socjalnego zasobu mieszkaniowego zalicza si zasób gminny oraz zasób

mieszkaniowy pozostaj cy w gestii dwóch organizacji mieszkaniowych o umiarkowanym czynszu

Zasób socjalnych mieszka czynszowych znacznie si skurczył w ostatnich latach w rezultacie

działania przepisów dotycz cych:

•

budowy takich mieszka na mniej korzystnych warunkach finansowych,

•

transferu cz ci mieszka na podstawie umowy dzier awy (ang. leasehold tenure),

•

przekształcenia statusu najmu w status wła ciciela - u ytkownika mieszkania.

Do najmu socjalnych mieszka czynszowych s uprawnione tylko te gospodarstwa domowe, które nie

posiadaj mieszka własno ciowych i spełniaj okre lone kryteria dochodowe.

W Niemczech wyra nego rozró nienia pomi dzy socjalnymi mieszkaniami czynszowymi a

mieszkaniami prywatnymi dokonano pod koniec lat czterdziestych. Przez socjalne mieszkania

czynszowe rozumie si generalnie mieszkania, na które przeznaczana jest publiczna pomoc

finansowa.

W Portugalii, podobnie jak w Hiszpanii, socjalnymi mieszkaniami czynszowymi s mieszkania

popierane finansowo i zarz dzane przez władze centralne i samorz dy lokalne lub przez

stowarzyszenia mieszkaniowe nie nastawione na zysk. Czynsze za takie mieszkania kształtuj si

poni ej poziomu rynkowego. Wysoko stawek za poszczególne mieszkania ustalana jest w

zale no ci od wielko gospodarstwa domowego i poziomu jego dochodu.

W Szwecji nie ma socjalnych mieszka czynszowych w znaczeniu nadawanym w przewa aj cej

cz ci krajów Unii Europejskiej, a tak e wielu krajów Europy rodkowo-Wschodniej. Stosowany jest

cz sto termin „publiczne mieszkalnictwo” (ang. Public housing) dla mieszka znajduj cych si w

wielorodzinnych budynkach czynszowych b d cych własno ci gminnych organizacji mieszkaniowych

nie nastawionych na zysk. Czynsz za najem takich mieszka jest podobny do czynszu za

porównywalne standardowe mieszkanie prywatne. Nie stosuje si adnych ogranicze w wynajmie

takich mieszka . Dla złagodzenia obci e bud etów gospodarstw domowych z tytułu czynszu najmu

przyznawane s dodatki mieszkaniowe uzale nione od sytuacji rodzinnej i dochodowej. Uprawnienia

do dodatków przysługuj niezale nie od formy - statusu u ytkownika mieszkania.

W Wielkiej Brytanii podział na socjalne mieszkania czynszowe i mieszkania prywatne nie opiera si

ju od wielu lat na wyra nym oddzieleniu - wykluczeniu si tych kategorii. Najem mieszka

stanowi cych zasób stowarzysze mieszkaniowych nie nastawionych na zysk jest oparty zarówno na

zasadzie czynszu socjalnego (social rent) jak te prywatnego (private rent) zbli onego do czynszu

rynkowego. Do zasobów socjalnych mieszka czynszowych wchodzi tak e kurcz cy si od lat, zasób

mieszka b d cych własno ci i zarz dzanych przez lokalne władze samorz dowe.

We Włoszech socjalne mieszkania czynszowe pozostaj we władaniu publicznych korporacji

mieszkaniowych. W odró nieniu od wła cicieli prywatnych mieszka czynszowych, działaj cych na

otwartym rynku, publiczne korporacje mieszkaniowe dokonuj selekcji lokatorów w oparciu o

społeczne kryteria oraz sporz dzane listy najemców.

* * *

W czeskiej literaturze przedmiotu podkre la si , e poj cie socjalnego mieszkalnictwa nie jest

zdefiniowane a rola gminnego mieszkalnictwa pozostaje mało klarowna

.Zapotrzebowanie na socjalne

mieszkania czynszowe oraz ró ne pomieszczenia mieszkalne jednak wzrasta przy kurcz cych si

finansowych mo liwo ciach ich zaspokajania.

Fr.: Fonds pour le Legement a cout Modere.

Fr.: Sociele Nationale des Habitations a Bon Marche.

Sykora Ludek: Between the state and Market: Local Government and Housing in the Czech

Republic. /W:/ Housing Policy an End or New Beginning? First published in 20003 by Local

Government and Public Service Reform Initiative. Open Society Institute - Budapest, s.69

Na W grzech zaspokajanie zapotrzebowanie na socjalne mieszkania czynszowe spoczywa wył cznie

na władzach lokalnych. Podobnie jak w Czechach w wielu gminach prowadzone s listy uprawnionych

oczekuj cych na takie mieszkania.

* * *

Z dokonanego przegl du definicji i zakresu terminu „socjalne mieszkanie czynszowe”, dla

przewa aj cej wi kszo ci analizowanych krajów wspólnymi cechami takich mieszka s głównie:
•

subsydiowanie-ze rodków bud etu pa stwa lub bud etów gmin-kosztów budowy mieszka lub

utrzymania zasobów mieszkaniowych,

•

budowa i zarz dzanie zasobami przez ró ne wyspecjalizowane organizacje mieszkaniowe nie

nastawione na zysk lub przez samorz dy lokalne,

•

pobieranie czynszu najmu ustalanego poni ej poziomu rynkowego,

•

wynajem mieszka z reguły w oparciu o sytuacj rodzinn i poziom dochodów gospodarstwa

domowego.

Specyficznymi wyj tkami od zasady charakterystycznej dla krajów Unii Europejskiej jest brak

podsektora socjalnych mieszka czynszowych w Grecji czy łagodzenie obci e bud etów domowych

z tytułu najmu mieszkania czynszowego wył cznie poprzez system dodatków mieszkaniowych-

przyznawanych niezale nie od formy własno ci i statusu u ytkowania mieszkania, ci le zwi zanych

jednak ze struktur demograficzn i poziomem dochodu gospodarstwa domowego - w Szwecji.

Zwie czeniem wy ej przedstawionych rozwa a i porówna mo e by art. 34 Karty Praw

Podstawowych Unii Europejskiej dotycz cy zabezpieczenia społecznego i pomocy społecznej (ang.

Social security and social assistance).

W punkcie 2 wspomnianego artykułu stwierdza si generalnie, e ka dy mieszkaj cy i poruszaj cy si

legalnie w obr bie Unii Europejskiej jest uprawniony do wiadcze ubezpieczenia społecznego i

korzy ci społecznych zgodnie z prawem lokalnym, prawem krajowym oraz z praktyk .

W nast pnym punkcie 3 zawarte jest stwierdzenie, i w celu zapobiegania społecznemu wykluczeniu i

ubóstwu, Unia uznaje i respektuje prawo do pomocy społecznej i mieszkaniowej dla zapewnienia

przyzwoitej egzystencji dla tych, którzy nie dysponuj odpowiednimi rodkami, zgodnie z zasadami

ustanowionymi przez prawo lokalne, prawo krajowe oraz z praktyk .

Bie c informacj , wymian do wiadcze i koordynacj ró nych działa w zakresie

„socjalnego mieszkalnictwa” zajmuje si Europejski Komitet Porozumiewawczy ds. Socjalnego

Mieszkalnictwa (ang. European Liaison Committee for Social Housing - CECODHAS).
1.4.

Poj cie socjalnego mieszkania i pomieszczenia mieszkalnego w polskim

ustawodawstwie

W polskim ustawodawstwie mieszkaniowym nie wyst puje kategoria „socjalne

mieszkalnictwo”. Przymiotnik socjalny wyst puje natomiast w kontek cie rzeczownika budownictwo

oraz lokal (mieszkalny) wzgl dnie pomieszczenie (mieszkalne). Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP

„władze publiczne prowadz polityk sprzyjaj c zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w

szczególno ci przeciwdziałaj bezdomno ci, wspieraj rozwój budownictwa socjalnego oraz popieraj

działania obywateli zmierzaj ce do uzyskania własnego mieszkania”. Przepis ten ma charakter

deklaratywny i wydaje si zbyt ogólnikowy, nawet jak na ustaw zasadnicz .

Problematyka socjalnego budownictwa czy socjalnych lokali dalece nieprecyzyjnie uj ta jest tak e w

ustawach szczegółowych, do których odsyła ustawa zasadnicza.
W art. 7 ust. 1 ustawy o samorz dzie gminnym stwierdza si jedynie, i „zaspokojenie zbiorowych

potrzeb wspólnoty nale y do zada własnych gminy, w szczególno ci zadania własne gminy obejmuj

sprawy (...) gminnego budownictwa mieszkaniowego”.

Z kolei w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie

Kodeksu cywilnego okre la si , i „tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

wspólnoty samorz dowej nale y do zada własnych gminy, która na zasadach i w wypadkach

przewidzianych w ustawie zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a tak e zaspokaja potrzeby

mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach”.

Zgodnie z przepisami wspomnianej ustawy lokalem socjalnym jest lokal „nadaj cy si do

zamieszkania ze wzgl du na wyposa enie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadaj ca

na członka gospodarstwa domowego najemcy nie mo e by mniejsza ni 5 m

, a w przypadku

jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m

, przy czym lokal ten mo e by o obni onym

standardzie.

Cytowana definicja zwi zana ze sfer dystrybucji a ci lej przydziału lokalu socjalnego nie wydaje si

dostatecznie precyzyjna i nie ułatwia gminom podejmowania decyzji dotycz cych wspomagania

rozwoju podsektora socjalnych mieszka czynszowych. Odnosi si to mi dzy innymi do przyzwolenia

na obni enie standardu lokalu socjalnego.
Z kategori mieszkania lub lokalu (pomieszczenia) socjalnego do lu no wi e si poj cie lokalu

zamiennego czy tymczasowego pomieszczenia traktowanego jako sposób wykonania eksmisji.
Dla uzupełnienia obowi zuj cych regulacji prawnych zwi zanych z problematyk socjalnego

mieszkalnictwa wspomnie nale y o przepisie art. 10 ust. 2 ustawy o pomocy społecznej, według

którego do zada własnych z zakresu pomocy społecznej o charakterze obowi zkowym,

realizowanych przez gminy nale y (...) udzielanie schronienia (...) osobom tego pozbawionym, w tym

osobom bezdomnym.
Dyskusyjne w kontek cie przytoczonych regulacji prawnych, aczkolwiek spójne z europejsk

koncepcj „socjalnego mieszkalnictwa” s przepisy wielokrotnie nowelizowanej ustawy o niektórych

formach popierania budownictwa mieszkaniowego i o zmianie niektórych ustaw. Okre lone w ustawie

jako społeczne (czyt. socjalne) budownictwo czynszowe realizowane przez Towarzystwa

Budownictwa Społecznego wpisuje si pod wieloma wzgl dami w podsektor socjalnych mieszka

czynszowych, wyst puj cy w przewa aj cej liczbie krajów Unii Europejskiej.

* * *

Dla pełniejszej informacji nale y wspomnie o podj tych rz dowych inicjatywach zwi zanych z

socjaln pomoc mieszkaniow . W lipcu br. Ministerstwo Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej oraz

Urz d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotowały „Projekt programu budownictwa mieszka dla

osób wymagaj cych pomocy socjalnej”. Zaproponowany program przyj ty został przez Rad

Ministrów 29 lipca 2003r.
Programowi budowy i utrzymania mieszka socjalnych winny towarzyszy ci le przyporz dkowane

rodki bud etu centralnego, bud etów jednostek samorz du terytorialnego oraz innych podmiotów, w

tym organizacji pozarz dowych.

Niezb dna jest wizja i długofalowa koncepcja wspomagania szeroko rozumianej dost pno ci lokali

socjalnych w warunkach działania praw rynku i niewydolno ci bud etów gospodarstw domowych

cz ci ludno ci ostro odczuwaj cej niezaspokojone zapotrzebowanie na mieszkania lub

pomieszczenia mieszkalne.

Rozdział II. POZIOM I UDZIAŁ BUDOWNICTWA SOCJALNYCH MIESZKA CZYNSZOWYCH

Socjalne budownictwo czynszowe zwane zamiennie budownictwem społecznym si ga swymi

pocz tkami w Europie XIX w. Pocz tkowo miało charakter budownictwa patronackiego, a dopiero na

przełomie XIX i XX w, stało si budownictwem realizowanym na szersz skal i wspomaganym

publicznymi rodkami finansowymi. W okresie mi dzywojennym stosunkowo najwi kszy udział tego

budownictwa wyst pował w takich krajach jak Belgia, Holandia, Niemcy i W. Brytania.

Najwi ksze programy socjalnego budownictwa czynszowego realizowane były w okresie

bezpo rednio powojennym, a nast pnie w latach 50-tych i 60-tych. Do wymienionej ju grupy krajów

doł czyły nast pne takie jak Austria, Francja i kraje nordyckie. Zainteresowanie rz dów i samorz dów

lokalnych, a tak e partii politycznych i zwi zków zawodowych tanimi mieszkaniami czynszowymi

zwi zane było z utrzymuj cym si stosunkowo du ym ilo ciowym deficytem mieszka , poziomem i

tempem wzrostu płac i dochodów gospodarstw domowych oraz potrzeb zwi kszenia poziomej i

pionowej mobilno ci siły roboczej w ramach szerszych programów wykorzystania budownictwa

mieszkaniowego jako jednego z głównych katalizatorów wzrostu społeczno-gospodarczego. W latach

70-tych i 80-tych strategi tak stosowały Hiszpania oraz Grecja (wył cznie budownictwo prywatne) i

ze znacznie skromniejszymi efektami Portugalia.

Stosunkowo najwy szy udział socjalnych mieszka czynszowych w liczbie mieszka oddawanych do

u ytku posiadaj nadal takie kraje jak Dania, Finlandia, Holandia, Austria, W.Brytania i Niemcy. W

grupie tej nale ałoby wymieni tak e Szwecj , w której tzw. budownictwo publiczne realizowane jest

przez gminne organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk - tabela 1.

Charakterystyczn i wspóln zarazem cech dla wi kszo ci krajów unijnych jest kurczenie si

udziału mieszka budowanych bezpo rednio przez samorz dy lokalne - gminy, wzrost natomiast-w

poda y socjalnych mieszka czynszowych-udziału ró nych stowarzysze mieszkaniowych nie

nastawionych na zysk. W ostatnich latach udział socjalnych mieszka czynszowych realizowanych

przez gminy kształtował si w wielu krajach w granicach 0,5-5% ogólnej liczby wybudowanych

mieszka , podczas gdy takie mieszkania oddawane do u ytku przez organizacje mieszkaniowe nie

nastawione na zysk stanowiły od kilkunastu do kilkudziesi ciu procent.

Tabela 1
Udział w % mieszka socjalnych w liczbie mieszka

ogółem oddanych do u ytku

Kraje

1980

1985

1990

1995

2000

2001

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

W.Brytania

Włochy

Czechy

W gry

ródła: Zestawienie własne na podstawie danych zawartych w:

Housing Statistics in the European Union 20002. International Centre for Research and

Information on the Public and Cooperative Economy (CIRIEC). University of Liege. Liege,

2002. s. 41 ta. 311.

Balletin of Housing and Building Statistics for Europe and North America. United Nations. New

York and Geneva, 2000.

Statistics on Housing in the European Community 1992.The Netherlands Ministry of Housing,

Spatial Planning and Environment and Finnish Ministry of Environment, Haque, 1994.

Rozdział III.UDZIAŁ MIESZKA CZYNSZOWYCH, W TYM SOCJALNYCH, W ZASOBACH

MIESZKANIOWYCH OGÓŁEM

3.1. Rola sektora mieszka czynszowych i tendencje zmian.

Sektor mieszka czynszowych składa si zasadniczo z dwóch podsektorów: z podsektora

prywatnych mieszka czynszowych funkcjonuj cego generalnie w oparciu o działanie mechanizmu

rynkowego, gdzie cena mieszkania w postaci czynszu kształtuje si w wyniku popytu i poda y na

lokalnym rynku mieszkaniowym oraz z podsektora socjalnych mieszka czynszowych pozostaj cych

we władaniu samorz dów lokalnych - gmin, rzadziej agencji rz dowych oraz w coraz wi kszej mierze

w posiadaniu ró nych organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk - aktywnie wspieranych

publicznymi rodkami finansowymi.

Wła cicielami prywatnych mieszka czynszowych s osoby fizyczne jak te prawne, natomiast

wła cicielami socjalnych mieszka czynszowych niemal wył cznie s osoby prawne stosuj ce ró ne

formy zarz du.

W dłu szym okresie czasu wyst puje tendencja spadku udziału mieszka czynszowych w zasobach

mieszkaniowych ogółem, prawie we wszystkich analizowanych krajach. U podło a tego zjawiska le y

szereg przyczyn, spo ród których co najmniej trzy wydaj si zasadnicze:

•

wysoki poziom dochodów przekłada si na preferencje i efektywny popyt na prywatne mieszkania

(domy i apartamenty) przeznaczone na u ytek własny,

•

sprzeda w niektórych krajach znacznej cz ci komunalnych mieszka czynszowych

dotychczasowym u ytkownikom - najemcom,

•

traktowanie prywatnego mieszkania jako sprawdzonej i pewnej lokaty kapitału.

Z danych zamieszczonych w tabeli 2 wynika, i udział mieszka czynszowych jest w wi kszo ci

krajów unijnych nadal znacz cy i w 2000 r. wynosił kilkadziesi t procent. Stosunkowo najwi ksz rol

sektor mieszka czynszowych odgrywa nadal w takich krajach jak Niemcy, Holandia, Dania, a tak e

Austria, Francja i Finlandia.

Jest charakterystyczne, i w krajach o du ym udziale i znaczeniu sektora mieszka czynszowych jest

jednocze nie dobrze rozwini ty i funkcjonuj cy podsektor „socjalnych mieszka czynszowych” i vice

versa.

Tabela 2
Udział w % mieszka czynszowych - razem w zasobach mieszkaniowych ogółem

Kraje

1970

1980

1990

2000

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

W.Brytania

Włochy

Czechy

W gry

xx)

Dane dla 1996 r.

Dane dla 1999 r.

ródła:

Zestawienie własne na podstawie danych zawartych w:

Housing Statistics in the European Union 20002. International Centre for Research and

Information on the Public and Cooperative Economy (CIRIEC). University of Liege. Liege,

2002. s. 41 ta. 311.

Balletin of Housing and Building Statistics for Europe and North America. United Nations. New

York and Geneva, 2000.

Statistics on Housing in the European Community 1992.The Netherlands Ministry of

Housing, Spatial Planning and Environment and Finnish Ministry of Environment, Haque,

1994.

3.2. Podsektor socjalnych mieszka czynszowych

Jak podkre lono wcze niej do podsektora socjalnych mieszka czynszowych zalicza

si w zasadzie mieszkania dotowane na etapie budowy lub utrzymania, b d ce własno ci

samorz dów lokalnych - głównie gmin oraz posiadaj cych ró ne nazwy własne organizacji

mieszkaniowych nie nastawionych na zysk. Wyst powały i nadal wyst puj du e trudno ci w

porównawczej statystyce dotycz cej mieszka czynszowych traktowanych jako socjalne. Liczne luki

wyst puj ce w statystycznych publikacjach krajowych i mi dzynarodowych wynikaj najcz ciej z

nieprzystawalnych kryteriów grupowania danych i mało ostrych rozgranicze pod wzgl dem formy i

stopnia subsydiowania.

Dane przytoczone w tabeli 3 odnosz si do socjalnych mieszka czynszowych ł cznie czyli mieszka

stanowi cych zasób samorz dów lokalnych - gmin przy bardzo niewielkim w niektórych krajach

udziale agencji rz dowych oraz zasób organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk. Zwraca

uwag wysoki w wielu krajach udział socjalnych mieszka czynszowych w zasobach mieszkaniowych

ogółem. W rankingu krajów Unii Europejskiej na czołowym miejscu znajduj si takie kraje jak

Holandia, Niemcy, W.Brytania, Austria, Dania i Francja. Mieszka takich nie posiada Grecja, a w

takich krajach jak Hiszpania i zapewne Portugalia oraz Belgia i Luksemburg udział mieszka

socjalnych nie przekracza kilku procent. Według szacunków odnosz cych si do wszystkich pi tnastu

krajów Unii Europejskiej udział socjalnych mieszka czynszowych w zasobach mieszkaniowych

ogółem kształtował si na koniec 2000 r. na poziomie około 18%.

Dost pne dla wielu krajów dane pozwalaj na odniesienie liczby socjalnych mieszka

czynszowych do zasobu czynszowego razem obejmuj cego podsektor prywatnych mieszka

czynszowych.

Tabela 3

Udział w % mieszka socjalnych w zasobach mieszkaniowych ogółem

Kraje

1980

1990

2000

2001

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

W.Brytania

Włochy

Czechy

W gry

ródła: Jak pod tabel 2

Tabela 4
Udział w % mieszka socjalnych w czynszowych zasobach mieszkaniowych - razem

Kraje

1980

1990

2000

2001

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

W.Brytania

Włochy

Czechy

W gry

ródła:

Jak pod tabel 2

Z danych zawartych w tabeli 4 wynika, i mieszkania o charakterze socjalnym dominuj w

sektorze mieszka czynszowych w takich krajach jak Holandia, W.Brytania, Finlandia czy do

niedawna Irlandia. W pozostałych krajach, dla których s dost pne wiarygodne dane, udział takich

mieszka jest tak e wysoki wynosz c od 25 do 45%.

Z przytoczonych danych wyliczonych i zestawionych w oparciu o aktualne publikacje statystyczne

dotycz ce krajów europejskich mo na sformułowa generaln konkluzj , i w przewa aj cej

wi kszo ci krajów o rozwini tej gospodarce rynkowej utrzymywany jest nadal znacz cy podsektor

socjalnych mieszka czynszowych czyli mieszka subsydiowanych z ró nych ródeł, w ró nych

formach i w ró nym zakresie.

Rozdział IV. EKONOMICZNE I SPOŁECZNO – DEMOGRAFICZNE UWARUNKOWANIA ORAZ

CZYNNIKI KSZTAŁTUJ CE ZAPOTRZEBO- WANIE NA LOKALE SOCJALNE
4.1

Ekonomiczno – społeczne czynniki kształtuj ce zapotrzebowanie na lokale socjalne.

W zachodniej literaturze przedmiotu wyró nia si kilka, a nawet kilkana cie czynników

wpływaj cych na utrzymuj ce si od lat, z tendencj wzrostow w niektórych krajach,

zapotrzebowanie na tanie mieszkania czynszowe oraz na ró ne formy pomieszcze socjalnych.

Wymienia si najcz ciej kilka nast puj cych czynników:

•

zbyt niskie dochody cz ci gospodarstw domowych, które mimo stosownych systemów

bezpo rednich przedmiotowych i podmiotowych subsydiów oraz ulg podatkowych – nie s

nadal w stanie ud wign obni onego kosztu budowy lub ceny mieszkania i wymagaj

dodatkowej, gł bszej pomocy finansowej,

•

wyst puj ca prawie we wszystkich krajach prawidłowo polegaj ca na znacznie szybszym

wzro cie kosztów budowy i ceny oferowanych mieszka w stosunku do cen towarów

konsumpcyjnych i usług oraz tempa wzrostu płac i dochodów gospodarstw domowych,

•

du y, kształtuj cy si w granicach 20 – 30 %, udział wydatków na mieszkanie w wydatkach

bud etów gospodarstw domowych, zagra aj cy wielu rodzinom i osobom samotnym

nieakceptowane społecznie ograniczenie konsumpcji innych podstawowych dóbr i usług,

•

znacz ce w niektórych krajach ( Wielka Brytania, Czechy, W gry ) uszczuplenie bazy

socjalnych mieszka czynszowych w wyniku masowej sprzeda y mieszka tanich z

komunalnego zasobu mieszkaniowego,

•

dekapitalizacja i potrzeba wyburze cz ci czynszowych budynków i zespołów

mieszkaniowych,

•

wysoki i wzrastaj cy w wielu krajach udział niepełnych rodzin wychowuj cych dzieci oraz osób

starszych (15 – 18 % z całej populacji), dla których podstaw egzystencji stanowi emerytura,

wzgl dnie renta.

4.2 Główne przyczyny obliguj ce samorz dy do dostarczenia lokali socjalnych.

Istotne wydaje si stwierdzenie, e w przewa aj cej wi kszo ci krajów Unii Europejskiej,

podobnie jak innych krajów zachodnich, problemy lokali socjalnych rozwi zywane s przez

władze lokalne w ramach szerszych rz dowych i samorz dowych programów wspomagania

budowy i modernizacji oraz adaptacji mieszka , budynków i zespołów mieszkaniowych,

umo liwiaj cych dost p do mieszka słabszym ekonomicznie grupom ludno ci. Słabe

anga owanie si pa stwa w realizacj takich programów i niewielka skala podejmowanych

przedsi wzi skutkuj rozszerzaniem si obszaru niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych

okre lanych jako potrzeby ci le socjalne, wymagaj ce specjalnego trybu ich zaspokojenia.

W analizowanych i porównywanych krajach przyczyny dostarczania socjalnych lokali

mieszkalnych s ró ne. Ró nice pomi dzy poszczególnymi krajami dotycz głównie nat enia ich

wyst powania oraz podejmowania procedur.

Jedn z głównych przyczyn obliguj cych samorz dy lokalne do dostarczenia lokalu socjalnego

s eksmisje na mocy wyroków wydanych przez s dy powszechne lub specjalne s dy mieszkaniowe

funkcjonuj ce np. w krajach nordyckich. Jest respektowana powszechna zasada, e konsekwencji

orzecze s dowych nie ponosi prywatny wła ciciel nieruchomo ci.

Tabela 5

Przyczyny dostarczania lokali socjalnych.

Mieszkania dostarczane przez samorz dy wskutek:

Kraje

S dowych

wyroków

Orzecze

wła ciwych

organów lub decyzji

władz samorz dowych

Ubóstwa Bezdomno ci

lub

wyludnienia

Innych

przyczyn

Austria

•

Belgia

•

Dania0,

Francja

Finlandia

•

Grecja

Hiszpania

•

Holandia

Irlandia

Luksemburg

•

Niemcy

Portugalia

•

Szwecja

Wielka Brytania

Włochy

•

Czechy

•

W gry

imigranci,

mniejszo ci narodowe Cyganie (W gry). ródła: Donner Ch.: Housing Policies in The

European Union. Op. cit. Oxley M.: Financing Social Housing in Europe. [E:] Housing Finance-

International. Vol. VIII, No 3, March 1993r.

Z naciskiem nale y w tym miejscu podkre li , i zgodnie z cytowan wcze niej Kart Praw

Podstawowych Unii Europejskiej i standardami przestrzeganymi przez kraje członkowskie, nie stosuje

si eksmisji do nik d, inaczej – na bruk. Parlament Europejski przyj ł na pocz tku lat

dziewi dziesi tych rezolucj , w której wzywa rz dy, aby w ramach prawa obywatelskiego do

mieszkania, nikt nie był eksmitowany bez zapewnienia innego lokalu.

Przydział lokalu mieszkalnego zwanego cz sto lokalem „opieku czym” nast puje w trybie

administracyjnym w ramach socjalnych zasobów czynszowych gminy.

W przypadku gdy gmina nie dysponuje lokalem socjalnym, najcz ciej o ni szym standardzie, to mo e

wybra jedno z co najmniej dwóch nast puj cych rozwi za :

•

dostarczy zainteresowanemu gospodarstwu domowemu mieszkanie „normalne”- pełno

standardowe,

•

zwróci si do działaj cego na jej terenie towarzystwa mieszkaniowego nie nastawionego na

zysk o wynajem lokalu socjalnego albo innego lokalu mieszkalnego na zasadach ustalonych w

umowie przez obie strony.

Zwyczajowo lub na mocy prawa lokalnego (orzeczenia lub decyzji władz lokalnych) z lepszych

(wi kszych i lepiej wyposa onych) lokali socjalnych korzystaj z reguły rodziny z dzie mi. Lokale o

ni szym standardzie przydziela si najcz ciej osobom samotnym i rodzinom bezdzietnym.

W W. Brytanii podobnie jak w wi kszo ci innych krajów, gminy i za ich po rednictwem lub samorzutnie

towarzystwa mieszkaniowe nie nastawione na zysk przydzielaj lokale socjalne w pierwszej

kolejno ci:

•

samotnym kobietom w ci y,

•

osobom o niskich dochodach z dzie mi na utrzymaniu,

•

osobom ułomnym fizycznie lub psychicznie,

•

osobom starszym o niskich emeryturach i rentach,

•

osobom bezdomnym

Podkre lenia wymaga, i wbrew obiegowym opiniom s dowe wyroki nie s najwa niejszym

ródłem i przyczyn kreowania zapotrzebowania na lokale socjalne. Główn przyczyn jest

status społeczno-dochodowy i mo liwo ci płatnicze cz ci lokalnej społeczno ci. Problem

poda y i dost pno ci lokali socjalnych jest postrzegany szerzej i rozwi zywany przede

wszystkim z pomini ciem stosowania rodków administracyjnych.

Rozdział V PODMIOTY DOSTARCZAJ CE LOKALE SOCJALNE.

5.1 Odpowiedzialno samorz dów lokalnych za dostarczenie lokali socjalnych.

We wszystkich badanych krajach za dostarczenie mieszka i pomieszcze socjalnych s

odpowiedzialne gminy na podstawie ustaw mieszkaniowych lub ustaw o samorz dzie terytorialnym

b d o zabezpieczeniu społecznym. Zgodnie z powszechnie uznawan i stosowan zasad

subsydiarno ci („ Podmioty publiczne nie powinny robi tego co mog zrobi lepiej i taniej inne

podmioty np. organizacje pozarz dowe”).

W latach sze dziesi tych i siedemdziesi tych, a wi c w okresie utrzymuj cego si jeszcze

ilo ciowego deficytu mieszkaniowego, w wielu krajach (Holandii, Wielkiej Brytanii czy w Szwecji)

gminy były znacz cym inwestorem budownictwa mieszkaniowego, realizuj cym socjalne mieszkania

czynszowe stanowi ce od kilku do kilkunastu procent budownictwa mieszkaniowego ogółem i od

kilkunastu do kilkudziesi ciu procent mieszka czynszowych – razem oddawanych do u ytku.

W ostatnich latach wskutek dalszych korzystnych zmian zachodz cych na rynku

mieszkaniowym, w tym w podsektorze socjalnych mieszka czynszowych, udział budownictwa

mieszkaniowego gmin w budownictwie mieszkaniowym ogółem kształtuje si z reguły w granicach 1 –

3 %, rzadziej 4 –5 %.

Sugestywnym, cho nie jedynym przykładem zachodz cych tendencji w dłu szym okresem

czasu jest Holandia, w której udział mieszka wybudowanych przez gminy wynosił w latach 1950 –

1960 ponad 32 %, a w latach 1990 – 2000 tylko 3 %.

W wielu krajach, zwłaszcza prowadz cych aktywn polityk mieszkaniow pa stwa,

obserwuje si od wielu lat tendencj coraz szerszego wł czania w proces ludowy i

dostarczania mieszka socjalnych – ró nych organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na

zysk. Udział takich organizacji w udost pnianiu mieszka socjalnych, a wi c znacznie ta szych

od mieszka oferowanych po cenach rynkowych, oparty jest na wielu zach tach

ekonomicznych – finansowych lub fiskalnych, rzadko na regulacjach administracyjno –

prawnych.

Obok wpływu na rozdział subsydiów budowlanych dla organizacji mieszkaniowych,

oddziaływania za pomoc udost pniania i uzbrajania terenów budowlanych oraz wnoszenia ró nych

form aportu, władze samorz dowe maj mo liwo ci bezpo redniego uczestniczenia w podejmowaniu

strategicznych decyzji przez organizacje mieszkaniowe poprzez uczestniczenie przedstawicieli władzy

lokalnej lub regionalnej w posiedzeniach zarz du stowarzysze , spółdzielni czy fundacji

mieszkaniowych. W wielu krajach np. w Wielkiej Brytanii jest to istotne przy podziale mieszka

budowanych i oferowanych przez stowarzyszenia mieszkaniowe na mieszkania czynszowe o

charakterze socjalnym i mieszkania pozostałe.

5.2 Rola organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk w zaspokajaniu

zapotrzebowania na mieszkania socjalne.

Organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk działaj od wielu lat prawie we

wszystkich krajach Unii Europejskiej.

Tabela 6

Podmioty dostarczaj ce socjalne lokale mieszkaniowe.

Podmioty zobligowane do zapewnienia lokalu socjalnego

Kraje

Samorz dy lokalne

Org.

Mieszk.

Nie

nastawione na zysk

Inne

organizacje

pozarz dowe

Austria

•

Belgia

•

Dania

•

Francja

•

Finlandia

•

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

•

Luksemburg

•

Niemcy

•

Portugalia

•

Szwecja

•

Wielka Brytania

•

Włochy

•

Czechy

•

W gry

•

1) Organizacje charytatywne, ko cioły i zwi zki wyznaniowe.

ródła: Housing Finance. Op. Cit.

Donner Ch: Housing Policies in The European Union. Op. Cit.

Zamiennie u ywany przymiotnik niedochodowe czy niezorientowane na zysk nie oznacza, i nie

osi gaj one adnego zysku ze swej działalno ci, zwłaszcza inwestycyjnej. Nie jest to jednak

zysk w potocznym znaczeniu rynkowym lecz zysk zwyczajowo okre lony w statusie organizacji,

rzadziej w przepisach prawnych odnosz cych si do stowarzysze i innych organizacji

mieszkaniowych. W latach dziewi dziesi tych osi gany zysk kształtował si z reguły w

wysoko ci 2 – 3 % warto ci ponoszonych nakładów inwestycyjnych w skali rocznej lub 1 – 2 %

nakładów poniesionych na gospodark zasobami mieszkaniowymi. Podstawowym warunkiem

osi gni cia zysku jest jego przeznaczenie na działalno statutow organizacji, a ci lej na

rozwój budownictwa mieszkaniowego i popraw standardu posiadanego zasobu

mieszkaniowego.

Do podstawowej działalno ci statutowej organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na zysk

nale y:

•

budowa socjalnych mieszka czynszowych lub mieszka oferowanych na zasadzie własno ci.

•

gospodarowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym,

•

kupno starych domów mieszkalnych lub obiektów niemieszkalnych (pomieszcze

magazynowych, hal fabrycznych czy ko ciołów) celem ich remontu i adaptacji do potrzeb

rodzin biednych poszukuj cych tanich mieszka wzgl dnie pomieszcze mieszkalnych,

•

prowadzenie działalno ci opieku czo-medycznej w budynkach i zespołach mieszkaniowych

zamieszkałych przez osoby wymagaj ce specjalnej troski.

Stosunkowo zaw ony profil działalno ci maj organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk

w Austrii, wyst puj ce w formie towarzystw spółdzielczych lub towarzystw korzystaj cych z

dogodnych ulg podatkowych. Na mocy odpowiednich przepisów s zobligowane do spo ytkowania

kapitału tylko na cele niedochodowe, w tym na finansowanie dalszej działalno ci budowlano-

mieszkaniowej.

W Danii, na powstanie i działalno organizacji mieszkaniowej nie nastawionej na zysk musi by

wyra ona zgoda władz samorz dowych, na terenie których organizacje zamierzaj prowadzi

działalno gospodarcz . Na budow socjalnych mieszka czynszowych organizacje otrzymuj

rz dowe subsydia w formie specjalnych grantów zwanych powszechnie publicznymi grantami (ang.:

public grants). Wła ciwe spo ytkowanie budowlanych subsydiów jest przedmiotem kontroli lokalnych

władz.

W zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi wpływy z czynszów i publiczna pomoc

finansowa musz si bilansowa z poniesionymi kosztami.

Francja jest jednym z nielicznych, a pod pewnymi wzgl dami jednym krajem o silnie scentralizowanej

organizacji mieszkaniowej nie nastawionej na zysk, zajmuj cej si budow mieszka o

umiarkowanych kosztach, adresowanych do grup ludno ci o niskich i rednich dochodach.

Pod wzgl dem organizacyjno-instytucjonalnym „Mieszkalnictwo o Niskich Kosztach”

realizowane pod powszechnie znan w Europie nazw HLM(Habitation à Loyer Modeéré) składa

si z trzech segmentów – grup organizacji:

•

komunalnych biur mieszkaniowych,

•

towarzystw mieszkaniowych nie nastawionych na zysk,

•

spółdzielni i spółek mieszkaniowych.

Dominiak W. : Niedochodowe organizacje mieszkaniowe w wybranych krajach o gospodarce

rynkowej. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Warszawa 1995r.

Komunalne biura mieszkaniowe HLM s instytucjami publicznymi o charakterze

administracyjnym, powstaj cymi na wniosek społeczno ci lokalnej jako biura gminne, mi dzy gminne,

miejskie i okr gowe. Ich celem jest budowa i zarz dzanie mieszkaniami czynszowymi przeznaczonymi

dla osób o niskich dochodach.

Po uzyskaniu odpowiednich kompetencji zajmuj si one tak e modernizacj budynków i zespołów

mieszkaniowych a tak e planowaniem przestrzennym i innymi usługami z dziedziny urbanistyki i

gospodarki przestrzennej.

Gminy nie posiadaj bezpo rednich kompetencji w zakresie polityki mieszkaniowej. Odgrywaj jednak

wa n rol w podsektorze socjalnych mieszka czynszowych za po rednictwem ró nych instytucji, w

tym HLM, nad którymi sprawuj kontrol . Socjalne mieszkania czynszowe s przyznawane

bezpo rednio przez instytucje HLM. Samorz dy terytorialne s jednak uprawnione do zarezerwowania

mieszka na zaspokojenie najpilniejszych potrzeb socjalnych.

W Grecji, co ju podkre lono wcze niej, nie funkcjonuj stowarzyszenia mieszkaniowe nie

nastawione na zysk w znaczeniu nadawanym w innych krajach. Za socjalne organizacje

mieszkaniowe uwa ane s te organizacje, które dysponuj własnymi funduszami wykorzystywanymi

na budow domów o niskich kosztach wzgl dnie w formie udzielanych po yczek mieszkaniowych.

Niewielka pod wzgl dem skali pomoc oparta jest na kryteriach społeczno-dochodowych.

W Hiszpanii subsydia mieszkaniowe s przyznawane organizacjom mieszkaniowym, które

buduj i oferuj mieszkania socjalne na szczeblu centralnym, regionalnym lub gminnym, na podstawie

specjalnych przepisów mieszkaniowych. Na szczeblu centralnym do prowadzenia pa stwowej polityki

mieszkaniowej w zakresie dost pno ci mieszka socjalnych, jest upowa nione ministerstwo rozwoju,

działaj ce za po rednictwem Generalnego Zarz du ds. Mieszkalnictwa, Architektury i Planowania.

Regiony autonomiczne maj ce od wielu lat wył czn władz w dziedzinie mieszkalnictwa mog

opracowywa i realizowa programy i inne przedsi wzi cia mieszkaniowe, które s niezale ne albo

komplementarne w stosunku do programów i ró nych przedsi wzi mieszkaniowych szczebla

centralnego.

W Holandii stowarzyszenia mieszkaniowe s prywatnymi podmiotami utworzonymi do budowy

i zarz dzania socjalnymi mieszkaniami czynszowymi. W zarz dzie stowarzysze pozostaje

przewa aj ca cz

mieszka socjalnych. Reszt zarz dzaj gminy.

Wydaje si interesuj ce, i Holandia jest jedynym krajem w którym udział mieszka o limitowanym

czynszu w czynszowych zasobach razem jest wysoki i cechuje si dynamicznym wzrostem, na co

zwracaj uwag nast puj ce dane:

1947r – 17% 1980r – 62%

1960r – 38% 1990r – 74%

1970r – 47% 2000r – 75%

W Niemczech stowarzyszenia mieszkaniowe i społeczno lokalna s traktowane w wietle ustawy o

mieszkalnictwie nie opartym na zysku jako podmioty nie kieruj ce si w swej działalno ci motywem

zysku w potocznym rynkowym znaczeniu. Wymieniona grupa inwestorów budownictwa

mieszkaniowego i zarz dców zasobów mieszkaniowych znajduje si w orbicie szczególnych

zainteresowa pa stwa, zwłaszcza krajów zwi zkowych.

Wszystkie inne korporacje mieszkaniowe nie s traktowane jako stowarzyszenia mieszkaniowe nie

nastawiaj ce na zysk, nawet je li s one poł czone lub zachowuj okre lone zwi zki z takimi

stowarzyszeniami.

W W. Brytanii i Północnej Irlandii jednym z głównych celów powoływania i działalno ci stowarzysze

mieszkaniowych jest dostarczenie mieszka i pomieszcze mieszkalnych (Accomodation) po kosztach

własnych pomniejszonych o uzyskane subsydia. W połowie lat dziewi dziesi tych stowarzyszenia

mieszkaniowe w W. Brytanii budowały 21% ogólnej liczby mieszka oddanych rocznie do u ytku,

podczas gdy gminy niecały 1%.

W Irlandii stowarzyszenia s zarejestrowane w Ministerstwie rodowiska i buduj

socjalne mieszkania czynszowe w oparciu o zapotrzebowanie na mieszkania i pomieszczenia

socjalne okre lane przez Północno Irlandzki Zarz d Mieszkaniowy. Zarz d jest poza

ministerialnym publicznym podmiotem podległym bezpo rednio premierowi. Jest on zarazem

pełn regionaln władz mieszkaniowa dysponuj c odpowiednimi rodkami bud etowymi.

Zarz d zajmuje si nie tylko budow mieszka lecz tak e ich utrzymaniem.

5.3 redniookresowe programy i strategie mieszkaniowe.

W niektórych krajach wa nym narz dziem redniookresowej strategii oddziaływania na

podsektor socjalnych mieszka czynszowych s 3-4 letnie programy budowy mieszka i pomieszcze

mieszkalnych o charakterze socjalnym. Spo ród grupy krajów Unii Europejskiej przykładem mo e by

W. Brytania i Irlandia oraz Hiszpania, a z krajów oczekuj cych na członkostwo w Unii-Czechy i W gry.

W Irlandii Północnej „Jednolity (zunifikowany) program mieszkalnictwa socjalnego na lata

1998-2001” (Unified Socjal Housing Programme 1998-2001-USHP) jest ju drugim

redniookresowym programem budowy mieszka i pomieszcze mieszkalnych dla:

•

biednych, wielodzietnych rodzin,

•

osób fizycznie lub psychicznie ułomnych,

•

osób bezdomnych

programy zostały przygotowane i s realizowane przez stowarzyszenia mieszkaniowe przy cisłej

współpracy z zarz dem mieszkaniowym.

W Hiszpanii co zostało ju wspomniane, rednio-okresowe programy budownictwa wspomaganego ze

rodków publicznych przygotowane s przez władze autonomicznych regionów w konsultacji z

Generalnym Zarz dem ds. Mieszkalnictwa, Architektury i Planowania. Programy te s najcz ciej

komplementarne w stosunku do programów konstruowanych i zatwierdzanych na szczeblu

centralnym.

Na szczeblu rz dowym polityka mieszkaniowa pa stwa ogniskuje si na trzech zasadniczych

obszarach:

•

mieszkalnictwie regulowanym,

•

mieszkalnictwie po okre lonych cenach,

•

rehabilitacji zasobów.

Dwa pierwsze obszary oddziaływania rz du na popyt i dost pno mieszka były przedmiotem

ustale zawartych w kolejnych

rednioterminowych planach popierania rozwoju

mieszkalnictwa. Obszar trzeci po raz pierwszy uwzgl dniony został w planie na lata 1988-1991.

Na lata 1992-1994 rz d, przy współdziałaniu autonomicznych regionów, przyj ł nast pny

trzyletni plan rozwoju mieszkalnictwa, w tym popierania dost pno ci tanich mieszka

socjalnych.

W Czechach programy i strategie mieszkaniowe usytuowane s wył cznie na szczeblu

lokalnym. Cechuje je du y stopie rozdrobnienia celów i rodków realizacji. Badania ankietowe

przeprowadzone w 2000 roku wykazały, e 31,5% gmin posiada własn strategi mieszkaniow ,

a dalsze 9% przygotowało tak strategi , ale jej nie zatwierdziło. 58,4% badanych miast nie

posiadało strategii mieszkaniowej. W 1997 roku podobne badania wykazały, ze tylko 24% gmin

posiadało strategie mieszkaniowe.

Gminne strategie polityki mieszkaniowej (ang. Municipal Housing Policy Strategy) miały w

wietle wyników bada nast puj cy stan zaawansowania:

•

Strategia zatwierdzona przez rad gminy

- 31,5%

•

Strategia przygotowana lecz nie zatwierdzona

- 9,0%

•

Brak strategii

- 58,4%

•

Brak polityki mieszkaniowej

- 1,1%

___________

100 %

Połowa miast powy ej 25 tysi cy mieszka ców realizuje polityk mieszkaniow jako program

zatwierdzony przez polityczn reprezentacj .

Prawie ¾ miast poni ej 25 tysi cy ludno ci nie prowadzi tak rozumianej polityki mieszkaniowej.

Spo ród siedmiu ró nych programów mieszkaniowych, które mog by realizowane przez gminy z

finansowym wsparciem bud etu pa stwa znacz ce miejsce (73% badanych miast) zajmuje: „Program

wspomagania budowy mieszka z udziałem pomocy z opieki społecznej (ang. Program For The

Support of Construction of Housing with Social Care Support)

Pozostałe programy to:

•

Program popierania budowy czynszowych mieszka komunalnych i towarzysz cej

infrastruktury technicznej (95,5% badanych miast)

•

Program modernizacji zasobów mieszkaniowych (po yczki zasilaj ce gminne fundusze

mieszkaniowe) – 77,5% miast.

•

Program remontów zasobu mieszkaniowego (usuwanie efektów powstałych z

zastosowania prefabrykatów) – 28,1%

•

Program remontów pofabrykowanych budynków (modernizacji i rekonstrukcji) – 28,2%

Svkora Ludêk: Between the state and the Market: Local Government and Housing in the Czech

Republic. [W:I] Housing Policy an End or New Beginning? First published in 2003 by Local
Government and Public Service Reform Initiative, Open Society Institute-Budapest.

•

Program rewitalizacji osiedli – zespołów mieszkaniowych (36%)

•

Subsydia procentowe na spłaty kredytów hipotecznych zaci gni tych przez gmin na

budow mieszka – 28,1%

Na W grzech w latach dziewi dziesi tych, w ramach tzw. „Planu Szechenyiego”,

realizowany był „program budowy mieszka ”. Program ten składał si z kilku podprogramów

mieszkaniowych adresowanych do okre lonych grup ludno ci. Wskazywał jednocze nie na ródła i

zasady wspomagania budowy mieszka z publicznych rodków finansowych.

Jednym z wa nych składników programu był rozwój podsektora socjalnych mieszkaniowych. Jako

cele realizacji programu okre lono m. in.:

•

wzrost liczby i udziału mieszka czynszowych, głównie socjalnych,

•

poszerzenie dost pno ci mieszka (w uzyskaniu i u ytkowaniu) dla grup ludno ci o

najni szych dochodach,

•

pomoc w dost pie do mieszka i pomieszcze mieszkalnych osobom posiadaj cym

specyficzne potrzeby mieszkaniowe.

5.4 Listy oczekuj cych na mieszkania i pomieszczenia socjalne.

W niektórych badanych krajach, takich jak: Austria, Irlandia, Holandia, Czechy i W gry

na szczeblu lokalnym sporz dzane s listy osób najbardziej potrzebuj cych socjalnych lokali

mieszkalnych. Listy podlegaj corocznej weryfikacji z okre leniem kolejno ci przydziału

socjalnego mieszkania czynszowego lub innego pomieszczenia.

Listy oczekuj cych na lokale socjalne (ang. waiting list) s sporz dzane i okresowo weryfikowane nie

tylko przez gminy lecz tak e przez towarzystwa mieszkaniowe nie nastawione na zysk i w nielicznych

przypadkach przez wła ciwe agendy rz dowe.

W Wielkiej Brytanii na podstawie wielokrotnie nowelizowanej Ustawy mieszkaniowej z 1977 r.

Samorz dy lokalne s zobligowane do prowadzenia listy potrzebuj cych i oczekuj cych na tanie

mieszkania czynszowe. Samorz dy w zale no ci od lokalnej sytuacji mieszkaniowej i potrzeb

mieszkaniowych, s uprawnione do ustalania własnych priorytetów podziału lokali socjalnych osobom

okre lonym w ustawie.

Do wpisu na list uprawnionych do taniego mieszkania czynszowego i na takie

mieszkanie oczekuj cych nie jest jednak wymagane zamieszkanie na terenie gminy, powiatu

czy regionu. Rozwi zanie takie ułatwia przestrzenne-poziome przemieszczanie si ludno ci do

regionów i miejscowo ci oferuj cych miejsca pracy i atrakcyjniejsze zarobki.

W Irlandii listy oczekuj cych na mieszkania socjalne (Executives waiting list). Prowadzi tak e

Zarz d Budownictwa Mieszkaniowego. Połow oczekuj cych na socjalne mieszkania czynszowe

stanowiły w 2000 r. rodziny posiadaj ce potrzeby do rozwi zania w pilnym trybie.

We Włoszech socjalne mieszkania czynszowe pozostaj we władaniu publicznych korporacji

mieszkaniowych. W odró nieniu od wła cicieli prywatnych mieszka czynszowych, działaj cych na

otwartym rynku, publiczne korporacje mieszkaniowe dokonuj selekcji lokatorów w oparciu o kryteria

społeczne oraz sporz dzane listy.

W Czechach gminy prowadz listy przydziału mieszka tym osobom i rodzinom, które nie

wykazuj inicjatywy partycypacji ani w kosztach budowy ani te w kosztach utrzymania mieszka .

Spo ród takiej społeczno ci znaczn cz

stanowi Cyganie.

Na W grzech, podobnie jak w Czechach, zaspokojenie zapotrzebowania na lokale socjalne

spoczywa na gminach, spo ród których znaczn cz

(gminy miejskie) sporz dza i monitoruje listy

uprawnionych i oczekuj cych na takie lokale

Podkre lenia wymaga, i poza Irlandi brak jest w dost pnej zagranicznej literaturze

przedmiotu bardziej szczegółowych informacji dotycz cych przygotowywania, zatwierdzania i

praktycznego funkcjonowania list przydziału socjalnych lokali mieszkalnych.

Rozdział VI: PODSTAWY PRAWNE I KRYTERIA PRZYZNAWANIA LOKALI SOCJALNYCH.

6.1. Lokale socjalne w wietle ustawodawstwa mieszkaniowego.

Przegl d zagranicznej literatury przedmiotu, w tym odnosz cej si do obowi zuj cej regulacji

prawnej, nie potwierdza wyst powania oddzielnych ustaw czy innych podobnych aktów prawnych ( np.

The housing situation in the Hungary in post decades and the Government’s plans for housing

Finance. Hungarian Ministry of Economic Affairs. Budapest, 2001

The housing situation in The Hungary in post decades and The Government`s plans for housing

finance. op cit.

dekretów królewskich) po wi conych wył cznie lokalom socjalnym lub szerzej podsektorom

socjalnych mieszka czynszowych. Problematyka ta traktowana jest zazwyczaj jako element szerszej

regulacji odnosz cej si np. do budownictwa wspomaganego lub do mieszka o umiarkowanych

kosztach.

W wi kszo ci krajów lokale mieszkalne o charakterze socjalnym s w szerszym, wzgl dnie

w szym zakresie, uj te w trzech rodzajach ustaw:

•

ustawach lub dekretach mieszkaniowych,

•

o samorz dzie terytorialnym,

•

o zabezpieczeniu społecznym.

W Danii problematyka dost pno ci tanich mieszka dla specjalnych grup ludno ci jest

przedmiotem regulacji co najmniej trzech ustaw: ustawy mieszkaniowej z 1996 r. wielokrotnie

nowelizowanej ustawy czynszowej z 1980 r. i ustawy o budowie mieszka dla osób starszych z 1987

We Francji pierwsza ustawa o tanim budownictwie mieszkaniowym została uchwalona w 1894 r.

Historyczn ramow -ustaw , zawieraj c podstawowe systemowe regulacje odnosz ce si do

sektora mieszkaniowego i polityki mieszkaniowej pa stwa, jest ustawa o mieszkaniach po

umiarkowanych kosztach (HLM). Towarzyszy jej szereg bardziej szczegółowych przedmiotowych

ustaw odnosz cych si do mieszkalnictwa na szczeblu krajowym i regionalnym – departamentalnym,

w mniejszym za stopniu na szczeblu lokalnym-gminnym.

W Hiszpanii polityka pobudzania przez pa stwo popytu mieszkaniowego si ga do pocz tku XX

wieku, a ci lej do 1908 r., w którym wydany został odpowiedni dekret królewski. Rozwój

ustawodawstwa mieszkaniowego nast piło po II wojnie wiatowej, głównie po 1976 r.

Obecnie prawna regulacja dotycz ca mieszkalnictwa, w tym publicznego oddziaływania na

dost pno mieszka dla niezamo nych grup ludno ci zawarta jest w dwóch królewskich dekretach

wydanych w 1991 r.

W Holandii ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 1965 r., parokrotnie zmieniana, zawiera

regulacje odnosz ce si do dwóch segmentów subwencjonowanego budownictwa mieszkaniowego,

oferuj cego mieszkania po cenach ( i czynszach) kształtuj cych si znacznie poni ej cen rynkowych:

•

segment czynszowych mieszka subwencjonowanych realizowanych na podstawie przepisów

ustawy – szczegółowych jej regulacji,

•

segment innych mieszka subwencjonowanych.

Lokale socjalne s przedmiotem przepisów odnosz cych si do segmentu czynszowych

mieszka stosunkowo najgł biej subsydiowanych adresowanych do grup ludno ci o najni szych i

niskich dochodach.

Podobnie jak Francja, Niemcy czy Holandia bogate ustawodawstwo mieszkaniowe

posiada Wielka Brytania i charakteryzuj ca si du ym podobie stwem regulacji prawnych –

Irlandia.

Podstaw prawn brytyjskiej polityki mieszkaniowej, w tym polityki odnosz cej si do

podsektora socjalnych mieszka czynszowych s trzy zasadnicze ustawy:

•

ustawa mieszkaniowa z 1983 r. (Housing Act 1983) a wcze niej ustawa o finansowaniu

mieszkalnictwa z 1977 r. (Housing Financing Act of 1977),

•

ustawa o samorz dzie lokalnym z 1987 r. (Local Government Act of 1987)

•

ustawa czynszowa z 1987 r. (Housing Rent Act of1987)

Głównymi celami ustawy mieszkaniowej z 1983 r., podobnie jak ustawy o finansowaniu

mieszkalnictwa 1977r., jest:

•

stworzenie prawnych gwarancji subsydiowania okre lonych ustaw segmentów

budownictwa mieszkaniowego oraz społeczno-dochodowych grup ludno ci,

•

kształtowanie sprawiedliwych czynszów mieszkaniowych w drodze przyznawania

najemcom odpowiednich zni ek w opłatach b d dodatków mieszkaniowych,

•

stworzenie finansowych i fiskalnych zach t dla stowarzysze mieszkaniowych nie

nastawionych na zysk celem ich wł czenia w proces budowy i przydziału mieszka i

pomieszcze socjalnych.

Ustawa składa si z sze ciu rozdziałów zatytułowanych mi dzy innymi:

•

subsydia mieszkaniowe,

•

obni ki czynszów i dodatki mieszkaniowe,

•

oddziaływanie na stowarzyszenia mieszkaniowe.

Ustawa nakłada ponadto na władze lokalne odpowiedzialno za dostarczenie mieszka

rodzinom i osobom, które utraciły lokale bez swej woli, osobom zagro onym przez choroby, starszym i

upo ledzonym oraz bezdomnym.

Ustawa nakłada tak e na gminy obowi zek monitorowania sytuacji mieszkaniowej i

zapotrzebowania na mieszkania socjalne, w tym obliguje do sporz dzania i weryfikacji list

przydziału lokali socjalnych. Ustawa daje jednocze nie gminom du swobod w ustaleniu i

realizacji priorytetów lokalnej polityki i strategii mieszkaniowej.

W Irlandii prawn podstaw polityki mieszkaniowej rz du i samorz dów lokalnych stanowi

ustawa mieszkaniowa z 1988 r. (Houssing Act of 1988).

Ustawa okre la mi dzy innymi:

•

zasady oceny potrzeb mieszkaniowych na terenach administrowanych przez

poszczególne władze lokalne,

•

zasady przydzielania socjalnych mieszka czynszowych.

Ka dy projekt komunalnego budownictwa mieszkaniowego wymaga zatwierdzenia przez

Ministerstwo rodowiska, które dysponuje rodkami bud etowymi na cele mieszkaniowe.

Ustawa okre la mi dzy innymi, i zadaniem władz lokalnych jest:

•

budowa socjalnych mieszka czynszowych i ich wynajem,

•

utrzymanie socjalnych zasobów mieszkaniowych wraz z remontem i modernizacj ,

•

badanie sytuacji mieszkaniowej, zwłaszcza w ród grup ludno ci najbardziej

odczuwaj cych potrzeby mieszkaniowe lub na obszarach charakteryzuj cych si

szczególnie trudn sytuacj mieszkaniow ,

•

prowadzenie list przydziału mieszka socjalnych,

•

cisła współpraca z organizacjami mieszkaniowymi nie nastawionymi na zysk.

6 znowelizowanej ustawy 1992r. dotyczy popierania- „Dobrowolnych i nie nastawionych na

zysk organizacji mieszkaniowych” (Voluntary and Non-Profit Housing Organization), spo ród

których najwa niejsz rol odgrywaj podobnie jak w Wielkiej Brytanii stowarzyszenia

mieszkaniowe.

W Niemczech podstawow ustaw reguluj c sfer socjalnych mieszka czynszowych jest

Ustawa o mieszkalnictwie nie tworz cym zysku (ang. Non-Profit-Making Housing act of 1965).

Poszczególne kraje zwi zkowe-landy posiadaj szerok autonomi w sprawach gospodarki I polityki

mieszkaniowej z własnymi regulacjami prawnymi obowi zuj cymi wył cznie na ich obszarze.

W Czechach i na W grzech przedmiotem regulacji prawnych odnosz cych si do szczebla

centralnego-ogólnokrajowego jest finansowanie budownictwa mieszkaniowego. Przedmiotem

natomiast prawa lokalnego s stawki czynszów regulowanych w granicach zakre lonych ustaw

oraz dostarczanie lokali socjalnych potrzebuj cym grupom ludno ci.

6.2. Kryteria i lokalne priorytety w przydziale lokali socjalnych.

Przepisy ustaw mieszkaniowych albo innych aktów prawnych w sposób generalny okre laj

formy budownictwa socjalnego, grupy ludno ci do której jest ono adresowane oraz ródła i

zasady finansowania przedsi wzi lub szerszych programów budowlanych wzgl dnie

remontowo-modernizacyjnych. Do ustalania szczegółowych kryteriów oraz okre lania

priorytetów przydziału lokali socjalnych uprawnione s gminy a w krajach federalnych czasem i

władze regionalne.

W Belgii wył cznym stosowanym kryterium jest okre lony przez władze lokalne poziom

dochodu na osob , ci le zwi zany z wiekiem i statusem społecznym jednostki i rodziny oraz

okresem pobytu w kraju – w przypadku cudzoziemców.

W Luksemburgu do najmu socjalnych mieszka czynszowych uprawnione s tylko

gospodarstwa domowe, które nie posiadaj mieszka na własno i nie przekraczaj

ustalonego poziomu dochodu.

W Danii, podobnie jak w Szwecji, w innym modelu mieszkalnictwa socjalnego, przy przydziale

socjalnych mieszka nie stosuje si pułapów dochodowych. Poziom dochodów jest natomiast

jednym z podstawowych kryteriów okre laj cych uprawnienia do pobierania dodatku

mieszkaniowego. Jak podkre lono wcze niej z priorytetu w dost pie do ta szych mieszka

socjalnych korzystaj rodziny i samotne osoby (matki, ojcowie i inne osoby) posiadaj ce dzieci

na utrzymaniu. Podobnie jak w Holandii władze lokalne zobligowane s do wyszukiwania osób

(starszych i chorych, bezdomnych lub odrzuconych) pilnie potrzebuj cych socjalnych mieszka

lub specjalnych pomieszcze . Szpitale tak e aktywnie uczestnicz w zapewnianiu schronienia

takim osobom.

Interesuj cy wydaje si charakter i struktura lokali socjalnych (mieszka i pomieszcze ) dla starszych

osób:

•

Pomieszczenia w konwencjonalnych domach opieki

-40%

•

Publiczne mieszkania czynszowe odpowiadaj ce

potrzebom starszych osób

-39%

•

Mieszkania w nowych budynkach dla starszych osób

-15%

•

Wspólne mieszkania-specjalne przystosowane

- 6%

Zasad naczeln polityki mieszkaniowej pa stwa realizowana na szczeblu centralnym i lokalnym jest

tworzenie warunków do pozostawania starszej osoby we własnym mieszkaniu tak długo jak jest

to mo liwe („Zasada nie przesadzania starych drzew”).

W Finlandii, inaczej ni w Danii, rodziny i osoby pretenduj ce do lokali socjalnych s badane i

selekcjonowane w oparciu o powszechnie obowi zuj ce kryteria oraz specjalne testy dotycz ce

sytuacji materialnej – posiadanych zasobów finansowych i rzeczowych poza bie cymi

dochodami.

W Wielkiej Brytanii i Irlandii z socjalnych lokali komunalnych a w ostatnich latach tak e

stowarzysze mieszkaniowych nie nastawionych na zysk korzystaj w pierwszej kolejno ci:

•

Osoby bezdomne

•

Osoby w podeszłym wieku zamieszkałe w przeludnionych, substandardowych zasobach,

•

Osoby, które utraciły lokal w skutek decyzji s dowej lub kl ski ywiołowej.

Osobn du grup usytuowan w hierarchii celów na dalszym miejscu s osoby, których nie sta na

kupno mieszkania.

W Czechach wyniki przeprowadzonych bada wykazały, e ograniczenie a w przyszło ci

likwidacja bezdomno ci jest stawiana przez gminy na pierwszym miejscu w hierarchii

dostarczania lokali socjalnych. Na drugim miejscu sytuuje si dostarczenie lokali specjalnym

grupom ludno ci, do których zalicza si :

•

rodziny młode,

•

osoby starsze i ułomne,

•

gospodarstwa o niskich dochodach, w tym Cyganów (Romów).

•

osoby eksmitowane.

Gminy zobligowane s tak e do zaopatrzenia w socjalne mieszkania:

•

młodych rodzin,

•

osób o niskich dochodach i społecznie wyobcowanych,

•

osób starszych,

•

osób przekwaterowanych (ang. replacement shelter) wskutek zaległo ci czynszowych i

zachowania sprzecznego z przyj tym zwyczajem,

•

osób bezdomnych. (zapewnienie schronienia)

Na W grzech z zebranych danych w 2000r. w samorz dach lokalnych-dysponuj cych co

najmniej 10 czynszowymi mieszkaniami komunalnymi-wynika, e na mieszkania socjalne

oczekiwało przeszło 27 tys. rodzin. Nieoficjalnie szacuje si , e zapotrzebowanie na lokale

socjalne jest znacznie wi ksze si gaj c około 15% istniej cych mieszka ogółem.

W skutek du ej wyprzeda y mieszka komunalnych i zaniedba w budowie nowych lokali

socjalnych wi kszo gmin prowadzi pasywn polityk dotycz c podsektora socjalnych

mieszka czynszowych, w sytuacji narastaj cego, niezaspokojonego zapotrzebowanie na

lokale socjalne, zwłaszcza w Budapeszcie.

Rozdział VII. RÓDŁA I OGÓLNE ZASADY FINANSOWANIA BUDOWY MIESZKA ORAZ

REMONTÓW I MODERNIZACJI ZASOBÓW SOCJALNYCH.

7.1 Subsydia kapitałowe na budow lokali.

Subsydiowanie okre lonych segmentów budownictwa mieszkaniowego adresowanego go

grup ludno ci o niskich i rednich dochodach jest trwałym i jednym z najwa niejszych instrumentów

powojennej i współczesnej polityki mieszkaniowej rz dów w krajach Europy zachodniej, w tym w

krajach wchodz cych obecnie w skład Unii Europejskiej.

Przez subsydia kapitałowe lub budowlane rozumie si rodki bezzwrotne pochodz ce z bud etu

pa stwa, bud etów regionów (o szerokiej autonomii) i bud etów gmin, przeznaczane w ró nych

formach na budow mieszka wzgl dnie na remonty i modernizacj starych zasobów, zwłaszcza

czynszowych zasobów komunalnych.

Z najcz ciej stosowanych form kapitałowych subsydiów wymieni nale y:

•

subsydia w postaci grantów odnoszone do warto ci przedsi wzi cia inwestycyjnego

wzgl dnie jednostkowej ceny z okre lonym jej pułapem,

•

tzw. „subsydia procentowe” czyli subsydia pokrywaj ce ró nic (albo jej cz

) pomi dzy

rynkow stop oprocentowania hipotecznych kredytów mieszkaniowych a stop normatywnie

ustalon , uwa an za stop zach caj c inwestorów do anga owania rodków własnych w

budow mieszka i nieobci aj c nadmiernie bud etów gospodarstw domowych spłatami rat

hipotecznych kredytów.

•

subsydia po rednie w postaci podatkowych ulg mieszkaniowych przyznawane osobom

fizycznym jak te prawnym.

•

subsydia w formie rzeczowej, polegaj ce na udost pnianiu przez gminy inwestorowi lokali

socjalnych, z reguły towarzystwom mieszkaniowym nie nastawionym na zysk, terenów

budowlanych lub urz dze infrastrukturalnych.

Inwestorzy lokali socjalnych najcz ciej korzystaj z dwóch nadal powszechnie stosowanych form

subsydiowania kosztów budowy: subsydiów w formie grantów przyznawanych ze rodków bud etu

pa stwa lub bud etów regionów oraz z subsydiów rzeczowych cz sto w postaci okre lonych aportów

gminy.

Subsydia procentowe udzielane tak e organizacjom mieszkaniowym nie nastawianym na zysk

stosowane były głównie w latach sze dziesi tych i siedemdziesi tych, kiedy rynkowa stopa

oprocentowania hipotecznych kredytów mieszkaniowych kształtowała si w granicach 8-14 procent.

Subsydia po rednie w formie ulg podatkowych s zazwyczaj zwi zane z własno ci budowanych lub

kupowanych mieszka .

Tabela 7

Subsydia kapitałowe na budow mieszka czynszowych i szczeble ich przyznawania

Z tego na szczeblu:

Kraje

Stosowanie

subsydiów

krajowym

gminnym

regionalnym

Austria

Belgia

•

Dania

•

Francja

•

Finlandia

•

Grecja

Hiszpania

Holandia

•

Irlandia

•

Luksemburg

•

Niemcy

Portugalia

•

Szwecja

•

Wielka Brytania +

•

Włochy

•

Czechy

•

W gry

•

ródła: Statistics on Housing in the European Community. Op. cit.

Donner Ch.: Housing policies in the European Union. Op. cit.

Z danych zamieszczonych w tabeli charakterystycznych dla lat dziewi dziesi tych wynika, e

subsydia kapitałowe s nadal główn i powszechnie stosowan form wspomagania budowy

socjalnych mieszka czynszowych realizowanych przez gminy a w ostatnich latach w coraz wi kszym

stopniu przez ró ne organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk.

Istnieje do bogata literatura i dokumentacja dotycz ca subsydiowania budowy mieszka

czynszowych o obni onych kosztach budowy i w rezultacie o ni szych czynszach. Niesposób

przedstawi nawet krótkiej charakterystyki dla wszystkich czy wi kszo ci porównywanych krajów.

Niezb dne jest ograniczenie si do kilku z nich.

W Niemczech wyst puj nadal trzy główne rodzaje bezpo rednich subsydiów kapitałowych,

zró nicowanych w zale no ci od poziomu dochodów gospodarstw domowych reflektuj cych na

mieszkania czynszowe. Wa c rol w budowie i poda y społecznych mieszka czynszowych

odgrywali i spełniaj nadal inwestorzy prywatni. Podstaw uzyskania subsydiów kapitałowych na

budow mieszka jest umowa zawarta pomi dzy inwestorem prywatnym a władzami kraju

zwi zkowego (landu). Subsydia kapitałowe posiadaj form niskooprocentowanej po yczki udzielanej

przez publiczne banki regionalne do okre lonej kwoty subsydium. W przypadku mieszka

udost pnianych grupom ludno ci o najni szych dochodach umowa jest z reguły zawierana na okres

spłaty niskooprocentowanej po yczki-wynosz cy rednio 35 lat. W przypadku za mieszka

adresowanych do warstw rednich okres obowi zania umowy jest znacznie krótszy i wynosi 7-10 lat.

Po wyga ni ciu umowy wła ciciel mieszkania czynszowego mo e stosowa wynajem mieszka po

cenach rynkowych. Mieszkanie traci zatem charakter mieszkania socjalnego. Lokatorzy, – je li s

uprawnieni – korzysta mog jedynie z pomocy w postaci dodatków mieszkaniowych.

Subsydia kapitałowe spełniaj , zatem w Niemczech i w innych stosuj cych je krajach trzy podstawowe

funkcje:

•

zach caj do budowy i wzrostu poda y mieszka czynszowych przez inwestorów prywatnych,

•

anga uj w budow mieszka prywatne kapitały inwestorów i po yczki prywatnych banków i

instytucji finansowych,

•

pozwalaj na obni enie poziomu czynszu ekonomicznego w pierwszym okresie u ytkowania

mieszka czynszowych, trwaj cym od kilku do kilkunastu lat, a w przypadkach skrajnych

nawet kilkadziesi t lat.

W Irlandii programy komunalnego budownictwa czynszowego przygotowywane i zatwierdzane

przez Ministerstwo

rodowiska ( Generalny Zarz d ds. Mieszkalnictwa, Architektury i

Planowania) w cało ci s finansowane z subsydiów kapitałowych pochodz cych z bud etu

pa stwa.

Cytowane wielokrotnie wyniki bada na terenie gmin w Czechach wykazały, e nie było gminy,

która budowałaby lokale socjalne wył cznie ze rodków własnych. W latach 1996-2000 tylko

niecałe 11% gmin wybudowało takie lokale bez rodków bud etu pa stwa.

Programy budowy komunalnych lokali nie opieraj si na zakładanym z góry poziomie dochodów

przyszłych najemców. Kryterium dochodowego nie egzekwuj te gminy przy przydziale nowego

lokalu, daj c jedynie zwrotu lokalu starego – u ytkowanego przez najemc .

rodki z bud etu pa stwa s głównie przyporz dkowane budowie czynszowych mieszka

komunalnych, w szczególno ci lokali dla osób starszych i ułomnych.

W ostatnich latach zwraca si coraz wi cej uwagi na budow małych apartamentów obj tych

specjalnymi wymogami standardowymi i społeczn kontrol wydatkowania rodków.

Na W grzech budowa społecznych mieszka czynszowych jest tak e subwencjonowana ze

rodków bud etu pa stwa. Samorz dy lokalne – gminy realizuj ce takie mieszkania mog si

ubiega o dofinansowanie po spełnieniu kilku nast puj cych warunków:

•

posiadaj rodki na sfinansowanie własnego udziału w kosztach budowy,

•

zadeklaruj , i oddane do u ytku mieszkania czynszowe, w tym socjalne, nie zamieni swego

statusu przez okres co najmniej 20 lat,

•

Ogłosz w formie zarz dzenia warunki dost pno ci mieszka dla lokalnej społeczno ci,

•

zobowi

si do pokrywania kosztów remontu mieszka czynszowych,

•

corocznie przedkłada b d Ministerstwu Gospodarki sprawozdania finansowe dotycz ce

wpływów i wydatków gospodarki czynszowymi zasobami mieszkaniowymi.

W latach 1991-2001 w nakładach poniesionych na budow mieszka czynszowych udział

rodków własnych samorz dów lokalnych stanowił 35%. Pozostała cz

nakładów, czyli 65% pokryta

została rodkami bud etu pa stwa.

Wspomnie w tym kontek cie nale y, i rozdział dotacji na budow mieszka socjalnych dla

społeczno ci cyga skiej – charakteryzuj cej si w swej wi kszo ci szczególnie niskimi dochodami –

jest dokonywana przy współudziale Krajowego Samorz du Cyga skiego.

Samorz dy lokalne otrzymuj z bud etu pa stwa dotacje nie tylko na budow lub kupno

mieszka socjalnych, lecz tak e na ich remont i przystosowanie zajmowanego mieszkania

(maksymalnie 150 tys. HUF).

Dzi ki rz dowym dotacjom corocznie z poprawy warunków mieszkaniowych korzysta około 10

tys. niepełnosprawnych osób.

Charakterystyczn dla W gier form pomocy socjalnej na mieszkanie jest mo liwo

scedowania na rzecz gminy mieszkania, którego wła ciciel - u ytkownik wskutek gwałtownego

obni enia si dochodów nie jest w stanie spłaca kredytu bankowego wraz z nale nymi

odsetkami. Sprzeda mieszkania samorz dowi daje uprawnienia do dalszego jego zajmowania

jednak na warunkach najmu.

7.2. Subsydia na remonty i modernizacj czynszowych mieszka , budynków i zespołów

mieszkaniowych.

Podobnie jak w przypadku subsydiowania budowy socjalnych lokali czynszowych,

powszechnie stosowane s tak e systemy subsydiowania remontów, modernizacji i adaptacji

czynszowych mieszka , budynków i zespołów mieszkaniowych.

W wi kszo ci krajów wyst puje trwała tendencja polegaj ca na wzro cie udziału rodków

kierowanych na realizacj programów i przedsi wzi zwi zanych z popraw jako ci istniej cych

mieszka , budynków i rodowiska zamieszkania w cało ci subsydiów mieszkaniowych wypłacanych z

bud etu pa stwa i bud etów gmin.

Badania przeprowadzone w wielu krajach wykazały, e stare, zdegradowane zasoby

mieszkaniowe s u ytkowane najcz ciej przez grupy ludno ci o niskich dochodach, zwłaszcza przez

osoby starsze, wymagaj ce gł bszej i skutecznej pomocy socjalnej.

Tabela 8

Systemy subsydiowania remontów i modernizacji mieszka i budynków stanowi cych

czynszowy zasób socjalny.

Kraje

Subsydiowanie

czynszowych zasobów

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

Wielka Brytania +
Włochy

Czechy

W gry

ródła: Statistics on Housing in the European Community. Op. cit.

Donner Ch.: Housing policies in the European Union. Op. cit.

Rozdział VIII: STANDARD I USYTUOWANIE LOKALI, BUDYNKÓW I ZESPOŁÓW

MIESZKANIOWYCH.

W porównaniu z wieloma innymi aspektami socjalnych lokali mieszkalnych, problem

standardów projektowych, normatywów zasiedlania lokali i lokalizacji budynków lub zespołów

mieszkaniowych jest najsłabiej wyeksponowany w zagranicznej literaturze przedmiotu. Nie

wydaje si to przypadkowe zwa ywszy na osi gni ty w wi kszo ci badanych krajów

stosunkowo wysoki ogólny poziom warunków

ycia, w tym standard warunków

mieszkaniowych.

Oddziaływanie na sektor mieszkaniowy, w tym podsektor socjalnych mieszka

czynszowych, odbywa si przede wszystkim przy zastosowaniu instrumentów ekonomicznych

z ograniczeniem do niezb dnego minimum ingerencji typu administracyjnego.

W przypadku budowy socjalnych mieszka czynszowych stosowane s zazwyczaj górne

normatywy powierzchniowe mieszka w zabudowie wielorodzinnej nie przekraczaj ce 70-90 m² p.u.

lokali. W mieszkaniach socjalnych nie przewiduje si zazwyczaj pomieszcze na drug czy trzeci

łazienk .

W przypadku specjalnych lokali i pomieszcze mieszkalnych, obok górnych ogranicze

powierzchniowych, przestrzegane s wymogi w zakresie wyposa enia lokali i budynków w urz dzenia

przystosowane do specyficznych potrzeb u ytkowników. Dotyczy to tak e swobody poruszania si i

komunikowania w obr bie lokalu, budynku i osiedla.

Przy budowie i zasiedlaniu lokali socjalnych, których u ytkownikami s gospodarstwa o

niskich dochodach i cz sto niskim statusie społeczno-zawodowym, respektowana jest generalna

zasada dekoncentracji zabudowy a tak e zasiedle istniej cych zasobów-celem przeciwdziałania

zjawisku dezintegracji społecznej, której jednym z najostrzejszych przejawów s tzw. „getta

mieszkaniowe”.

W Holandii mieszkania socjalne realizowane w ramach ustawy mieszkaniowej czyli najgł biej

subsydiowane s nie tylko mniejsze od innych mieszka , lecz tak e w wi kszym stopniu wyposa one

w prysznic zamiast łazienki. Potwierdzaj to tak e dane kolejnych spisów powszechnych dotycz ce

wyposa enia lokali mieszkalnych w zale no ci od formy własno ci zasobów i statusu u ytkowania

mieszka .

Przy przydziale lokali socjalnych w istniej cych, cz sto starszych zasobach mieszkaniowych,

stosowana jest w wielu krajach zasada udost pniania stosunkowo lepszych mieszka rodzinom z

dzie mi na utrzymaniu oraz osobom samotnie wychowuj cym dzieci, przydzielania natomiast

mniejszych i gorzej wyposa onych lokali osobom przekwaterowanym wskutek s dowych orzecze

oraz innych decyzji a tak e osobom samotnym nie wykazuj cym stara o najem wzgl dnie kupno

mieszkania na ogólnie przyj tych warunkach.

Doda nale y, i w warunkach zachodnich termin mieszkanie gorzej wyposa one nie oznacza

mieszkania bez dost pu do podstawowych urz dze . Lokal taki mo e nie posiada uj cia wody w

mieszkaniu lecz w budynku, by usytuowany na wy szych kondygnacjach w budynku bez windy lub w

budynku zlokalizowanym z dala od głównych ci gów komunikacyjnych i obiektów usługowych.

W raportach i innych dokumentach dotycz cych niektórych krajów podkre la si , i ze

wzgl du na wysokie ceny gruntów budowlanych w obr bie głównych obszarów miast budownictwo

czynszowe o charakterze socjalnym, które musi by budownictwem tanim, lokalizowane jest na

obrze ach miast a nawet obszarów podmiejskich.

Nietypow by mo e ilustracj lokalizacji lokali socjalnych realizowanych przez Irlandzki Urz d

ds. Budownictwa w drugiej połowie lat dziewi dziesi tych s nast puj ce dane:

•

obszar miasta Belfast - 39%

•

miasta powiatowe - 37%

•

małe miejscowo ci - 18%

•

odizolowane wiejskie posiadło ci - 2%

•

inna lokalizacja

-6%

przedstawiona lokalizacja jest w głównej mierze zdeterminowana zapewne przez skal i stopie

nasilenia zapotrzebowania na lokale socjalne.

Rozdział IX: GOSPODAROWANIE ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI I ZASADY

U YTKOWANIA LOKALI SOCJALNYCH.

9.1. Wła ciciele i zarz dcy zasobami czynszowymi.

W zdecydowanej wi kszo ci krajów wła cicielami czynszowych zasobów mieszkaniowych o

charakterze socjalnym i zarazem zarz dcami tymi zasobami s dwa zasadnicze podmioty: gminy oraz

organizacje mieszkaniowe nie nastawione na zysk, najcz ciej stowarzyszenia-tabela 9. W niektórych

tylko krajach niewielka cz

takich zasobów nale y do podmiotów szczebla centralnego lub

regionalnego.

W wielu krajach wyst puje tendencja przekazywania przez samorz dy lokalne zarz du i

utrzymania komunalnych zasobów czynszowych stowarzyszeniom mieszkaniowym nie nastawionym

na zysk lub innym podmiotom b d cym osobami prawnymi.

Skrajnym przykładem cisłego poł czenia i koncentracji funkcji wła cicielskich z funkcjami

zarz dczymi jest Francja, gdzie całokształt spraw zwi zanych z procesem budowy lokali socjalnych

oraz zarz dzania i utrzymywania zasobów czynszowych skupiaj organizacje – podmioty

mieszkaniowe HLM, b d ce wła cicielami przewa aj cej cz ci tych zasobów.

Przykładem biegunowych rozwi za mo e by Szwecja, w której wła cicielami socjalnych

mieszka czynszowych s gminy a zarz dcami tych zasobów komunalne spółki powołane przez

gminy lub przy ich udziale.

Wypo rodkowany system wła cicielski i zarz dczy posiada Wielka Brytania. Wła cicielami

czynszowych zasobów i zarazem zarz dcami tych zasobów s :

•

gminy,

•

stowarzyszenia mieszkaniowe korzystaj ce z rz dowych subsydiów,

•

niektóre organizacje specjalistyczne i podmioty szczebla centralnego.

Specyficzny model udost pniania socjalnych lokali czynszowych i zarz dzania nimi wyst puj

w Niemczech. W przeciwie stwie do wi kszo ci pa stw członkowskich Unii Europejskiej

sektor mieszka czynszowych-socjalnych odpowiada jedynie sposobowi uprzywilejowanego

finansowania, a nie specjalnej kategorii podmiotów zarz dzaj cych.

Tabela 9

Wła ciciele i zarz dcy socjalnymi zasobami mieszkaniowymi.

Kraje

Gminy

Pomioty

szczebla

centralnego

lub

regionalnego

Stowarzyszenia

mieszkaniowe

Austria

•

Belgia

•

Dania

•

Francja

Finlandia

•

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

•

Portugalia

Szwecja

Wielka Brytania +

Włochy

•

Czechy

•

W gry

•

ródla: Donner Ch.: Housing Policies in the European Union. Op.cif.

Harloe M.: Social Housing – Past, Present and Future. Housing Studies. Oxfort, 1994.

Zasada zawierania umów z pa stwem pozwala inwestorowi oddaj cemu mieszkania w najem

dysponowa zasobami mieszka czynszowych, które s mieszkaniami socjalnymi jedynie

czasowo, nie dłu ej ni trwa okres spłaty długu. Zasoby mieszka czynszowych socjalnych s

podzielone: w jednej trzeciej pozostaj w dyspozycji inwestorów prywatnych, w dwóch trzecich

– w dyspozycji spółek mieszkaniowych.

W Czechach, a zapewne i na W grzech, wyst puje du a ró norodno form i sposobów

zarz dzania komunalnymi zasobami czynszowymi, na co zwraca uwag nast puj ce zestawienie:

•

firmy prywatne - 67,0%

•

gminne zarz dy - 14,1%

•

organizacje publiczne utworzone przez gminy - 7,8%

•

firmy prywatne zarz dzaj ce cało ci lub cz ci zasobów gmin - 7,5%

•

inne podmioty - 3,6%

Przytoczone przykłady dotycz ce praw wła cicielskich a zwłaszcza sposobów

zarz dzania zasobami socjalnych lokali czynszowych wskazuj na du ró norodno

stosowanych rozwi za , cz sto nawet skrajnych. Stanowi one jednak spójny element szerzej

postrzeganego systemu gospodarki i polityki mieszkaniowej przyj tych w ka dym

porównywanym kraju.

9.2. Czynsze i zasady u ytkowania mieszka .

Istotne jest w tym miejscu powtórzenie, i w krajach Europy zachodniej, w tym we wszystkich

krajach Unii Europejskiej stosowana jest podstawowa zasada czynszu ekonomicznego, czyli pełnego

bilansowania si kosztu gospodarki zasobami mieszkaniowymi z wpływami pochodz cymi z czynszu

najmu płaconego przez lokatorów oraz z ró nych form dopłat do czynszów pochodz cych z

publicznych rodków finansowych lub z innych ródeł.

System czynszów ekonomicznych pozwala na prowadzenie racjonalnej gospodarki zasobami

mieszkaniowymi oraz sprzyja budowie i podejmowaniu przedsi wzi remontowo-modernizacyjnych.

Subsydiowanie gospodarki czynszowymi zasobami mieszkaniowymi a ci lej subsydiowanie

cz ci czynszu ekonomicznego ułatwia dost p do mieszka czynszowych, przeciwdziała

segregacji społecznej najemców i odczuwalnie zmniejsza ci ar obci e bud etów

gospodarstw domowych wydatkami na mieszkanie.

W przewa aj cej wi kszo ci krajów w podsektorze socjalnych mieszka czynszowych

stosowane s czynsze subsydiowane w postaci przedmiotowej lub podmiotowej-

indywidualnej-osobowej. Subsydiowanie dotyczy mieszka najmowanych w zasobach

publicznych, w tym komunalnych, zasobach organizacji mieszkaniowych nie nastawionych na

zysk i czasem w prywatnych zasobach czynszowych.

Tabela 10

Subsydiowanie czynszów za lokale w latach dziewi dziesi tych.

Czynsze subsydiowane za lokale w zasobach:

Kraje

Publicznych

Organizacji

mieszkaniowych

Prywatnych

Austria

Belgia

Dania

Francja

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

Szwecja

Wielka Brytania +

Włochy

Czechy

W gry

ródła: Statistics on Housing in the European Community. 1992. op.cit.

Housing Policies in the European Union. op. cit.

Harloe M.: Social Housing-Past, Present and Future. op. cit.

Donner Ch.: Housing Policies in the European Union. op. cit.

9.3. Czynsze ekonomiczne i ich subsydiowanie.

Od lat wyst puje wyra ne przesuni cie z przedmiotowego dotowania czynszów najmu

lokali socjalnych na dotowanie podmiotowe – zindywidualizowane, z którego skorzystanie jest

uzale nione od poziomu dochodu gospodarstwa domowego najemcy oraz spełnienia innych

okre lonych prawem kryteriów. Problem dodatków mieszkaniowych szerzej potraktowany jest

w nast pnym rozdziale.

W krajach Europy rodkowo-wschodniej, utrzymuj cych nadal system czynszów

deficytowych, wpływy z czynszów nie pokrywaj ponoszonych czy niezb dnych nakładów.

Ró nica w postaci brakuj cych rodków pokrywana jest cz ciowo i nie regularnie e rodków

bud etów gmin. Rozszerza si tzw. luka remontowa i dokonuje si proces przyspieszonej

dekapitalizacji zasobów komunalnych. Negatywne zjawiska zwi zane e stosowaniem systemu

czynszów deficytowych uległy zaostrzeniu w wyniku du ej sprzeda y mieszka o lepszym

standardzie za najem których pobierane były stosunkowo wy sze stawki czynszów.

Interesuj ce mog by w tym kontek cie ogólne zasady kształtowania czynszów za

lokale przez gminy w Czechach. Samorz dy lokalne mog okre la czynsze na nast puj cych

czterech warunkach:

•

stosowa czynsz maksymalny ustalony centralnie, którym jest obj ta wi kszo lokali,

•

ustala czynsz na poziomie trzykrotnie wy szym od maksymalnego czynszu

podstawowego,

•

pobiera dwukrotnie wy szy czynsz za wynajem mieszka zmodernizowanych,

•

ustali dowolny – rynkowy czynsz za tzw. mieszkania wolne lub wybudowane bez

udziału subsydiów pa stwowych.

9.4. Składniki opłat za lokale socjalne.

We wszystkich krajach opłaty za najem lokalu czynszowego obejmuj czynsz

podstawowy oraz opłaty za korzystanie z mediów immanentnie zwi zane ze struktur lokalu i

budynku oraz z mo liwo ci u ytkowania najmowanego lokalu. S to zatem opłaty za

dostarczenie zimnej i ciepłej wody, usuwanie nieczysto ci, oraz za wind . Czynsz sensu largo

czyli czynsz wraz z opłatami ci le z nim zwi zanymi kształtuje si w granicach 15-25%

wydatków bud etów gospodarstw domowych najemców socjalnych mieszka czynszowych. W

wyniku stosowanych subsydiów przedmiotowych lub podmiotowych czynsz ulega obni eniu

do poziomu 12-18% czynszu ekonomicznego. W relacji do czynszu rynkowego poziom czynszu

za najem lokalu socjalnego jest cz sto ni szy o 35-50%. We Francji np. czynsze za najem lokali

socjalnych w podsektorze HLM s o połow ni sze od czynszów za najem porównywalnych

lokali w podsektorze prywatnym.

Rozdział X: SPOŁECZNO DOCHODOWE ASPEKTY MIESZKALNICTWA ZE SZCZEGÓLNYM

UWZGL DNIENIEM SYSTEMU DODATKÓW MIESZKA- NIOWYCH.

10.1 Uwagi ogólne.

Budowa mieszka na wynajem lub kupno na u ytek własny wspomagana jest nadal w krajach

unijnych ró nymi formami subsydiów bezpo rednich jak te po rednich w postaci podatkowych ulg

mieszkaniowych. Subsydiowane koszty budowy przekładaj si niew tpliwie na poziom kosztów

utrzymania zasobów i poziom czynszów. Dla wielu gospodarstw domowych o niskich dochodach

poziom czynszu (ekonomicznego) za mieszkania, których, budowa była subsydiowana, jest nadal

trudny do zaakceptowania.

Dost pno mieszka dla tych grup ludno ci jest warunkowana nast pn faz i zarazem form

publicznej pomocy finansowej w postaci dodatków mieszkaniowych zwi zanych z okresem

u ytkowania mieszka . Dodatki mieszkaniowe na du skal poszerzaj dost pno mieszka

zwłaszcza czynszowych i jednocze nie powoduj ograniczanie marginesu wymagaj cego

bezpo redniej administracyjnej ingerencji pa stwa (dostarczenie mieszka ci le socjalnych).

W wielu krajach dodatki mieszkaniowe pochłaniaj połow i wi cej wydatków mieszkaniowych ogółem

z bud etu pa stwa i bud etu samorz dów lokalnych. Ich wyeksponowanie w prezentowanym

opracowaniu wydaje si zatem uzasadnione.

W wielu krajach stosunkowo mniej zamo nych (Grecja, Portugalia, Hiszpania i Włochy)zakres

subsydiowania socjalnych mieszka czynszowych jest do w ski a dodatki mieszkaniowe

wyst puj w szcz tkowej postaci lub nie ma ich wcale np. w Grecji. W krajach tych wyst puje

najwi ksza społeczno-dochodowa polaryzacja w warunkach zamieszkania. Jednym z

najistotniejszych jej przejawów jest du a skala bezdomno ci i utrzymywanie si rozległych

enklaw biedy mieszkaniowej (obszarów slumsów). Ze szczególnym nat eniem zjawiska te

wyst puj w Portugalii.

Liczb osób bezdomnych w Europie szacowano w 2000r. na około 2,5mln. (na wiecie około 1mld).

Liczba ta nie obejmuje osób które skorzystały z czasowej pomocy mieszkaniowej np. krótkiego pobytu

w schronisku. Pomimo wielu sukcesów europejskiego modelu socjalnego, ubóstwo i społeczna

marginalizacja, w tym mieszkaniowa, pozostaj powa nym problemem dla poszczególnych krajów i

dla Unii Europejskiej jako cało ci.

Społeczno-dochodowa segregacja warunków mieszkaniowych i skuteczno rz dów w jej usuwaniu

b d łagodzeniu wymaga oddzielnego potraktowania i zastosowania innej metody porównawczych

bada .

10.2 Cele i podstawowe funkcje dodatków mieszkaniowych.

Pierwszymi krajami które zacz ły wprowadza system dodatków mieszkaniowych (ang.

Housing allowances) lub zasiłków mieszkaniowych (ang. Housing benefits) były: Francja-1948r,

Niemcy-1965r, W. Brytania-1972r I kraje nordyckie. W latach siedemdziesi tych dodatki mieszkaniowe

stosowane były ju w wi kszo ci krajów Europy zachodniej. Ich upowszechnienie wi zało si z

ograniczeniem przedmiotowych subsydiów dla budownictwa, uwa anych za mało efektywne

ekonomicznie, i dyskusyjne społecznie a przede wszystkim ze stopniowym odchodzeniem od

koncepcji czynszów administracyjnie regulowanych na rzecz rozwoju i umocnienia systemu tzw.

czynszów ekonomicznych.

W krajach Europy rodkowo-wschodniej takich jak Czechy, W gry czy Polska systemy dodatków

mieszkaniowych zostały wdro one w latach dziewi dziesi tych w zwi zku z gł bokimi reformami

sektora mieszkaniowego, zapocz tkowaniem procesu tzw. urealnienia czynszów oraz ogólnym

wzrostem cen uzyskania i u ytkowania mieszka .

Wprowadzenie dodatków mieszkaniowych wynikało przede wszystkim z dostrzeganej potrzeby

stosowania bardziej selektywnej polityki subsydiowania mieszkalnictwa, nakierowanej na okre lone

segmenty budownictwa mieszkaniowego i okre lone grupy ludno ci u ytkuj ce mieszkania.

Celem subsydiów wypłacanych w postaci dodatków mieszkaniowych jest zatem:

•

poszerzenie dost pno ci mieszka o umiarkowanym standardzie i kosztach,

•

łagodzenie obci e bud etów gospodarstw domowych słabszych ekonomicznie grup

ludno ci wydatkami zwi zanymi z u ytkowaniem mieszkania,

•

popieranie „konsumpcji mieszkaniowej” mniej i redniozamo nych grup ludno ci poprzez

pokrywanie przez pa stwo cz ci obci e zwi zanych z popraw posiadanych

warunków mieszkaniowych,

•

łagodzenie zbyt du ych ró nic w sytuacji mieszkaniowej poszczególnych grup ludno ci i

po rednio przeciwdziałanie społecznej dezintegracji.

W wi kszo ci krajów dodatki mieszkaniowe przyznawane s u ytkownikom mieszka czynszowych

jak te wła cicielom. Tym ostatnim dodatki przyznawane s na pokrycie cz ci kosztów utrzymania

mieszka a w niektórych krajach takich jak W. Brytania, Irlandia i Hiszpania na spłat cz ci raty

hipotecznych kredytów mieszkaniowych zaci gni tych na budow wzgl dnie kupno domu czy

mieszkania.

Celem wi kszo ci subsydiów mieszkaniowych wypłacanych przez rz dy w okresie powojennym było-

od strony poda y-obni enie kosztów budowy i w rezultacie ceny oferowanych mieszka .

Dodatki mieszkaniowe, w odró nieniu od wielu innych subsydiów, s subsydiami wypłacanymi (z

bud etu pa stwa lub z bud etu jednostek samorz dów terytorialnych) bezpo rednio gospodarstwom

domowym celem zwi kszenia ich mo liwo ci płatniczych (ang. Affordability to pay). Ich celem jest

zatem zwi kszenie popytu i zarazem dost pno ci mieszka czynszowych wzgl dnie zmniejszenie

wydatków z tytułu utrzymania mieszka wła cicieli-u ytkowników. Dodatki przyznawane s

gospodarstwom domowy o niskich lub rednich dochodach i skromnej ogólnej sytuacji materialnej.

Z informacji zamieszczonej w tabeli nr 11 wynika, e systemy dodatków mieszkaniowych s w

przewa aj cej wi kszo ci krajów wa nymi i trwałymi komponentem polityki aktywnego wspomagania

dost pno ci mieszka i zapewnienia społecznie akceptowanego standardu mieszkaniowego tym

grupom ludno ci, które nie byłyby w stanie tego osi gn w oparciu o dochody własne i rynkowe ceny

mieszka .

Housing Finance. Key Concepts and Terms. United Nations. New York and Geneva 1998 str. 25-26

i 48.

Tabela 11

Zmiany w udziale gospodarstw domowych otrzymuj cych dodatki mieszkaniowe w latach 1980

– 2000.

Kraje

1980

1985

1990

1995

2000

Austria

•

3,2

Belgia

•

Dania

12,7

15,2

18,5

19,0

21,4

Francja

28,6

21,7

21,3

23,5

26,0

Finlandia

•

17,1

Grecja

Hiszpania

•

Holandia

8,0

13,0

16,0

15,5

15,0

Irlandia

•

4,5

Luksemburg

Niemcy

6,0

5,7

8,5

•

8,4

Portugalia

3,3

•

16,0

•

Szwecja

•

30,0

25,0

•

18,0

Wielka Brytania

16,0

21,0

17,0

17,2

16,3

Włochy

•

Czechy

•

8,9

W gry

•

ródła: Statistics on Housing in the European Community 1992. op.eit.

European Union. Statistics on Housing in European Union 1994. op.eit.

10.3 Formy własno ci i status u ytkowania mieszka oraz kryteria uprawniaj ce do

otrzymania dodatku.

W wi kszo ci krajów posiadaj cych system dodatków mieszkaniowych, z pomocy w tej

formie korzystaj najemcy mieszka czynszowych jak te wła ciciele-u ytkownicy mieszka lub

domów jednorodzinnych. W takich krajach jak Dania, Holandia, Niemcy, Włochy a tak e

Hiszpania i Portugalia z dodatków mieszkaniowych mog korzysta tylko lokatorzy mieszka

czynszowych – tabela 12.
W nielicznych krajach (W. Brytania, Irlandia) z dodatków mieszkaniowych na spłat cz ci

nale no ci kredytowych wobec banków mog korzysta kredytobiorcy o niskich dochodach,

którzy nabyli mieszkanie lub dom w drodze budowy wzgl dnie kupna. Dotyczy to najcz ciej

tych osób, których dochody uległy znacznemu obni eniu wskutek czasowej utraty pracy b d

podj cia zatrudnienia w niepełnym wymiarze.

W wi kszo ci krajów systemy dodatków mieszkaniowych stanowi oddzielne rozwi zanie

organizacyjno-prawne i finansowe, do lu no powi zane z ogólnymi systemami pomocy społecznej.

Jedynie we Francji i w du o mniejszym stopniu w Szwecji a od 1996r w Czechach system dodatków

mieszkaniowych jest traktowany jako integralny składnik pakietu pomocy społecznej.

Francja w odró nieniu od innych krajów posiada do skomplikowany system dodatków

mieszkaniowych, podobnie jak system finansowania mieszkalnictwa.

Obok rodzinnego dodatku mieszkaniowego (Allocation de Logement Familiale-ALF)przysługuj cego

rodzinom, wyst puje socjalny dodatek mieszkaniowy (Allocation de Logement Socjale-ALS)

przeznaczony dla osób w podeszłym wieku oraz dla młodych pracowników.
W Szwecji wyodr bnienie dodatków mieszkaniowych pobieranych przez osoby starsze-emerytów i

rencistów-wi e si głównie ze stopniem refundacji z bud etu pa stwa wydatków ponoszonych przez

gminy na dodatki mieszkaniowe dla tej populacji.

W Czechach dodatki mieszkaniowe zostały wprowadzone w 1993r. Były przyznawane tylko

u ytkownikom mieszka czynszowych-na okres 2 lat, w czasie którego najemca pobieraj cy dodatek

powinien zamieni mieszkanie na ta sze.

Od 1996r. obowi zuje w Czechach nowy system dodatków, który stanowi składow cz

ogólnego

systemu pomocy społecznej.

We wszystkich krajach uprawnienia do dodatku mieszkaniowego i jego wysoko zale od spełnienia

co najmniej dwóch kryteriów:

•

poziomu płaconego czynszu wzgl dnie ponoszonych wydatków przez wła ciciela-

u ytkownika mieszkania lub domu,

•

poziomu dochodu przypadaj cego na osob w gospodarstwie domowym.

W niektórych krajach takich jak Austria, Dania, Francja, Finlandia i Szwecja stosowane jest dodatkowe

kryterium zwi zane e struktur demograficzn (rodzinn ) gospodarstwa domowego.

W nielicznych krajach (Holandia, Irlandia, W. Brytania) obok poziomu dochodu gospodarstwa

domowego jest badana i brana pod uwag warto posiadanego maj tku, w tym stan bankowych lub

innych kont (W. Brytanii np. warto oszcz dno ci nie mogła przekracza w 2000r.-16tys. Ł).

Warto zauwa y w tym miejscu, i w krajach nordyckich, zwłaszcza w Szwecji funkcja dodatku

mieszkaniowego jest tak e zach t do u ytkowania mieszkania o standardzie uwa anym za

społecznie po dany. W Szwecji np. dodatku mieszkaniowego nie mo e otrzyma gospodarstwo

spełniaj ce wymagane kryterium dochodowe lecz najmuj ce mieszkanie ra co małe w stosunku do

liczby osób i składu rodziny b d mieszkanie o zbyt niskim standardzie.

10.4 Udział gospodarstw domowych otrzymuj cych dodatek i przeci tna jego wysoko .

Udział gospodarstw domowych otrzymuj cych dodatki mieszkaniowe w liczbie gospodarstw

domowych ogółem kształtował si w 2000r. w granicach od 3-5 % w Austrii i Irlandii do 20-26% w

Danii i Francji. Stosunkowo wysoki kilkunastoprocentowy udział gospodarstw domowych

otrzymuj cych t form indywidualnej pomocy o charakterze ci le socjalnym wyst puje tak e w

takich krajach jak: Szwecja, Finlandia, W. Brytania czy Holandia.

Dane zamieszczone w tabeli 12 charakterystyczne dla dwudziestoletniego okresu czasu wskazuj na

du wag i stabilno dodatków mieszkaniowych jako wa nej formy pomocy socjalnej na mieszkanie,

a ci le na jego u ytkowanie. Na stosunkowo wysoki, a w niektórych krajach wzrastaj cy, udział

gospodarstw domowych korzystaj cych z dodatków oraz na wysoko otrzymanej pomocy wpływaj

mi dzy innymi takie czynniki jak wzrost bezrobocia oraz wzrost czynszów w wyniku dalszej deregulacji

podsektora mieszka czynszowych.

W Niemczech z dodatków mieszkaniowych korzysta ponad 8% ogółu gospodarstw i ponad 50%

gospodarstw rencistów i emerytów. W Szwecji dodatki mieszkaniowe otrzymuje 18% liczby

gospodarstw ogółem, natomiast spo ród gospodarstw rencistów i emerytów dodatek taki jest prawie

dwukrotnie wy szy.

Przewa aj c cz

wypłaconych dodatków mieszkaniowych otrzymuj lokatorzy mieszka

czynszowych np.: we Francji w 2000r 90% kwoty wypłat ogółem przeznaczonej na ten cel. Dla wielu

krajów odsetek ten jest ni szy i kształtuje si w granicach 50-70% w zale no ci od struktury własno ci

i statusu u ytkowania mieszka oraz ró nic w wysoko ci dochodów pomi dzy gospodarstwami

wła cicieli-u ytkowników mieszka a gospodarstwami najemców mieszka czynszowych, zwłaszcza

mieszka socjalnych.

Przeci tny roczny dodatek kształtuje si w krajach Unii Europejskiej w granicach od około 1,5 tys.

euro do ponad 4 tys. euro. Kilkakrotnie jest on ni szy w Czechach a zapewne i na W grzech co w

znacznej mierze wynika z kilkakrotnie ni szego poziomu PKB na mieszka ca jak te z utrzymywanego

nadal stosunkowo niskiego poziomu czynszów regulowanych, nie pokrywaj cych kosztów utrzymania

zasobu mieszkaniowego i ró ni cych si znacznie od czynszów ekonomicznych stanowi cych zasad

w krajach Europy zachodniej.

We wszystkich krajach stosowana jest generalna zasada, i dodatek mieszkaniowy nie mo e

pokrywa pełnego nale nego czynszu. Cz

czynszu winna by pokrywana przez u ytkownika

mieszkania z własnych dochodów, nawet je li s one bardzo niskie.

Dodatek mieszkaniowy stanowi najcz ciej kilkadziesi t procent płaconego czynszu, w Dani 45%

płaconego czynszu a w Niemczech 30-40%. W Szwecji tzw. rz dowo-gminny dodatek mieszkaniowy

mo e w uzasadnionych przypadkach pokry 80% czynszu. W Holandii dodatek mieszkaniowy

pokrywa 60-90% ró nicy pomi dzy nale nym czynszem a tzw. standardowym czynszem.

Przyj ta jest ogólna zasada zgodnie z któr udział wydatków na mieszkanie w wydatkach ogółem

bud etów gospodarstw domowych nie powinien przekracza 20-25% rzadziej 30%.

W Niemczech stosowana jest zasada, e czynsz mieszkalny płacony przez gospodarstwo

domowe otrzymuj ce dodatek nie mo e przekroczy 27% dochodu do dyspozycji danego

gospodarstwa.

Tabela 12

datki mieszniowe i zasady ich udzielania-stan na koniec 2001r.

10.5 ródła finansowania dodatków mieszkaniowych i refundacja rodków.

W gry

Czechy

Włochy

Brytan

Szwecja

Portugalia

Niemcy

Luksemburg

Irlandia

Holandia

8,9

16,3

18,0

8,4

4,5

15,0

0,3

4,1

2,2

1,2

3,2

1,5

ró

dła

: S

tat

ist

ics

n H

sin

g i

n t

uro

ity

cit

nio

Sta

tis

tic

s o

n H

sin

g i

n E

uro

nio

n 1

4 O

cit

sin

g P

oli

cie

s in

e E

uro

nio

Dodatki mieszkaniowe w krajach Unii Europejskiej a tak e w innych krajach s wypłacane w ramach

ogólnego transferu rodków publicznych.

rodki pochodz głównie z bud etu pa stwa rzadziej i w mniejszym stopniu z bud etów samorz dów

lokalnych-gmin. W krajach o rozwini tej autonomii regionów (Austria, Niemcy, Hiszpania)dodatki

mieszkaniowe pokrywane s tak e wzgl dnie wył cznie(Hiszpania)z bud etów regionów – tabela 13.

W Dani z bud etu pa stwa refundowanych jest 40% wydatków ponoszonych przez gminy na dodatki

mieszkaniowe w Niemczech 50% a w Szwecji w zale no ci od rodzaju dodatku mieszkaniowego

(rz dowe, rz dowo-gminne, gminne) od 20% do 100%.

Warto wspomnie i w wielu krajach wyra any jest nadal krytycyzm dotycz cy zbyt skromnych

rodków bud etu przeznaczanych w formie subsydiów bezpo rednich na dodatki mieszkaniowe w

relacji do subsydiów po rednich w formie ulg podatkowych dla wła cicieli-u ytkowników mieszka .

Tabela 13

ródła finansowania dodatków mieszkaniowych – stan na koniec 2001 r.

Dodatki finansowane ze rodków bud etów:

Kraje

gmin

pa stwa

regionów

Austria

Belgia

•

Dania

Francja

•

Finlandia

Grecja

Hiszpania

Holandia

•

Irlandia

Luksemburg

Niemcy

Portugalia

•

Szwecja

Wielka Brytania

•

Włochy

•

Czechy

W gry

ródła: European Union. Statistics on Housing in European Union 1994.Op-cit.

Housing Finance. Key Concepts and Terms. Op.cit.

10.6 Niektóre przykłady krajowej specyfiki dodatków mieszkaniowych.

W systemach organizacji i funkcjonowaniu dodatków mieszkaniowych w badanych

krajach wyst puje wiele podobie stw. Ró nice cz sto interesuj ce, maj jednak znaczenie

drugorz dne.
W Austrii system dodatków mieszkaniowych dotyczy wył cznie mieszka których budowa lub

remont wspomagane były ze rodków publicznych. Wysoko dodatku zale y od wysoko ci

czynszu, który z kolei zale y od ródeł i sposobów sfinansowania kosztów budowy mieszkania.

Stosowana jest ogólna zasada, według której dodatek mieszkaniowy nie mo e by wy szy od

tej cz ci, która przypada na zwrot kredytu zaci gni tego na sfinansowanie inwestycji.
Francuski system dodatków mieszkaniowych składa si z trzech ró nych typów dodatków

powstałych w ró nych okresach czasu.
Ujmuj c skrótowo s to nast puj ce dodatki:

•

mieszkaniowy dodatek rodzinny (Allocation de Logement Familiale-ALF), który jak wynika

z nazwy otrzymuj rodziny posiadaj ce dzieci a tak e młode mał e stwa nie maj ce praw

do innej pomocy (do utworzonej w 1997r mieszkaniowej pomocy osobowej),

•

mieszkaniowa pomoc osobowa (Aidee Personnaliséé au Logement: APL) przyznawana

u ytkownikom mieszka wybudowanych przy udziale preferencyjnych kredytów

(najemcom i wła cicielom u ytkownikom mieszka ),

•

mieszkaniowy dodatek socjalny (Allocations de Logement Sociale ALS) adresowany do

osób nie posiadaj cych uprawnie do korzystania z dwóch pierwszych typów dodatków,

znajduj cych si w podeszłym wieku, niepełnosprawnych i od 1980 roku - bezrobotnych

W ogólnej kwocie dodatków wypłaconej w 2000 roku połow stanowi a mieszkaniowa pomoc

osobowa, 30% mieszkaniowe dodatki socjalne i 20% mieszkaniowy dodatek rodzinny.

W Wielkiej Brytanii Irlandii, podobnie jak we Francji, wyst puj tak e trzy rodzaje dodatków

mieszkaniowych (Housing benefits):

•

dodatek dla najemców prywatnych mieszka czynszowych i mieszka wynajmowanych

przez stowarzyszenia mieszkaniowe nie nastawione na zysk: (Rent allowances),

pokrywany z bud etu Ministerstwa Polityki Społecznej,

•

dodatek adresowany do lokatorów czynszowych mieszka komunalnych (Rent rebates)

wpłacany z bud etu Ministerstwa

rodowiska odpowiedzialnego za polityk

mieszkaniow ,

•

dodatek dla osób o niskich dochodach lub pracuj cych w niepełnym wymiarze czasu na

spłat kredytów na własne mieszkanie (Income support).

W krajach nordyckich obok klasycznych dodatków mieszkaniowych dla rodzin, wyst puje specjalna

kategoria dodatków dla osób w podeszłym wieku obejmuj ca tak e wła cicieli - u ytkowników

mieszka lub domów.

W Danii z dodatków mieszkaniowych korzystaj dwie grupy ludno ci:

•

osoby otrzymuj ce socjalne renty (ang. Social pension) czyli renci ci, subsydiowani w

formie dodatków czynszowych ( ang. Rent allowance)

•

osoby nie b d ce rencistami otrzymuj ce subsydia czynszowe (ang. Rent subsidy).

Dla obu wymienionych grup stosowane s trzy wspólne kryteria uprawniaj ce do dodatku

mieszkaniowego: dochód gospodarstwa domowego na osob , wysoko płaconego czynszu

oraz wielko u ytkowanego mieszkania. Rodziny posiadaj ce dzieci s uprawnione do

u ytkowania wi kszych mieszka , za które płacony czynsz jest wy szy. Jednoosobowe

gospodarstwo jest uprawnione do dodatku mieszkaniowego je li u ytkuje mieszkanie o

powierzchni nie przekraczaj cej 65m

. Na ka d dodatkow osob dopuszczalna powierzchnia

wzrasta o 20m

W przypadku rencistów udział dodatku w pokryciu czynszu jest stosunkowo wy szy w

porównaniu z innymi najemcami lub wła cicielami-u ytkownikami mieszka .

PODSUMOWANIA I WNIOSKI

Wyniki porównawczych analiz i ocen.

1. Wynik porówna -obejmuj cych wszystkie kraje Unii Europejskiej oraz Czechy i W gry- wskazuj na

aktywn rol rz dów i samorz dów lokalnych oraz organizacji mieszkaniowych nie nastawionych

na zysk w odniesieniu do podsektora czynszowych mieszka socjalnych.

2. W krajach Unii Europejskiej nie ma jednego wspólnie u ywanego poj cia mieszkanie „socjalne” czy

szerzej mieszkalnictwo „socjalne”. Wyst puje du a ró norodno poj i ich zakresów. W

zagranicznej literaturze przedmiotu dominuje jednak pogl d oparty na opiniach wyra anych w

wi kszo ci badanych krajów, i czynszowym mieszkaniem (lokalem) socjalnym jest mieszkanie na

którego budow lub utrzymanie udzielona została indywidualna publiczna pomoc finansowa lub

rzeczowa (aport) celem obni enia rynkowej ceny mieszkania-poziomu płaconego czynszu.

Niewielk , niemal ladow cz

takich lokali stanowi lokale i pomieszczenia mieszkalne

udost pniane bezpłatnie.

3. Samorz dy lokalne buduj bezpo rednio niewielk cz

mieszka socjalnych ceduj c działalno

inwestycyjn na ró ne organizacje, w tym stowarzyszenia mieszkaniowe nie nastawione na zysk.

W wielu krajach pozostaje nadal znacz cy udział czynszowych lokali socjalnych w zasobach

mieszkaniowych ogółem i w zasobach czynszowych razem.

4. Wła cicielami i zarz dcami przewa aj cej cz ci czynszowych zasobów socjalnych s gminy i

stowarzyszenia mieszkaniowe, którym samorz dy lokalne przekazuj w zarz d cz

posiadanych zasobów.

5. Generalne zasady finansowania budowy, przydziału i utrzymaniu lokali socjalnych s regulowane

przepisami ustaw mieszkaniowych. Samorz dy lokalne i stowarzyszenia mieszkaniowe – w

zale no ci od sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowym – maj pełn swobod ustalania

kryteriów i priorytetów przydziału lokali socjalnych okre lonym grupom ludno ci.

6. Z lokali socjalnych w pierwszej kolejno ci korzystaj rodziny i samotne osoby wychowuj ce dzieci,

starsze osoby ułomne fizycznie lub psychicznie, osoby bezdomne oraz osoby pozbawione

mieszka na mocy wyroków s dowych lub decyzji administracyjnej.

Do wi kszych i lepiej wyposa onych lokali pierwsze stwo maj rodziny i osoby wychowuj ce dzieci.

7. W niektórych krajach s przygotowywane i zatwierdzane przez odpowiednie władze

rednioterminowe (3-4 letnie) programy wspomagania budowy lokali socjalnych stanowi ce

segment szerszych programów rozwoju subsydiowanego budownictwa mieszkaniowego.

8. Tylko w nielicznych krajach prowadzone s listy przydziału lokali socjalnych przygotowywane,

corocznie weryfikowane i zatwierdzane przez władze lokalne. Listy i ustalone priorytety przydziału

lokali oparte s na pogł bionym badaniu i odpowiedniej dokumentacji dotycz cej sytuacji

materialnej, rodzinnej i mieszkaniowej osoby składaj cej wniosek o umieszczenie na li cie

przydziału lokalu socjalnego.

W wielu krajach odpowiednie agendy gmin maj obowi zek wyszukiwania i umieszczenia na listach

przydziału osób o pilnym niezaspokojonym zapotrzebowaniu na lokal socjalny.

9. W wi kszo ci krajów kontynuowane s działania na rzecz marginalizacji zapotrzebowania na tzw.

lokale ci le socjalne, do dostarczenia których zobligowane s samorz dy lokalne. Zaw anie

marginesu takiego zapotrzebowania opiera si na stosowaniu rodków ekonomicznych przy

oszcz dnym posługiwaniu si narz dziami administracyjnymi.

10. Wartym odnotowania jest szerokie i skuteczne wykorzystanie – w popieraniu dost pu do

czynszowych lokali socjalnych – subsydiów w formie dodatków mieszkaniowych,

refundowanych gminom w zdecydowanej wi kszo ci z bud etu pa stwa lub bud etów

samorz dów regionalnych.

Wnioski dotycz ce polityki pa stwa w zakresie wspomagania podsektora czynszowych lokali

socjalnych w Polsce.

1. Skuteczne zaspokajanie wzrastaj cego zapotrzebowania na lokale socjalne w Polsce nie jest

mo liwe bez zdynamizowania rozwoju całego sektora mieszkaniowego, zwłaszcza podsektora

czynszowych mieszka – o umiarkowanych cenach – adresowanych do grup ludno ci o rednich i

niskich dochodach.

2. Wzorem wielu krajów unijnych a tak e Czech i W gier gminy powinny by zasilane rodkami

bud etu pa stwa przeznaczonymi na budow lokali socjalnych, na remonty i modernizacj

podupadłych komunalnych zasobów czynszowych oraz na refundacj cz ci wydatków na dodatki

mieszkaniowe.

3. Niezb dne jest scedowanie wi kszej odpowiedzialno ci za zaspokajanie zapotrzebowania na lokale

socjalne na Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Na rozwa enie zasługuje przygotowanie nowego kształtu (i zmiany tytułu) ustawy o niektórych

formach popierania budownictwa mieszkaniowego i o zmianie niektórych ustaw lub ustawy o

wspomaganiu budowy i dost pno ci czynszowych mieszka socjalnych. Nowe rozwi zania prawno-

organizacyjne i finansowe winny dopuszcza ró ne formy budowy i warunki udost pniania

czynszowych lokali socjalnych.

Z perspektywy długofalowego kształtowania podsektora czynszowych

mieszka socjalnych najbardziej interesuj cy, gdy racjonalny ekonomicznie i zasadny

społecznie, jest system szwedzki. Opiera si on na takich elementach no nych jak: komunalna

własno czynszowych lokali socjalnych, zarz dzanie zasobami przez wyspecjalizowane spółki,

głównie komunalne, zasada czynszu ekonomicznego pokrywaj cego pełne koszty oraz

rozbudowany system dodatków mieszkaniowych, obejmuj cy poka n cz

gospodarstw

domowych, w ramach którego pokrywana jest znaczna cz

wydatków z tytułu u ytkowania

lokali. System dodatków mieszkaniowych opiera si na refundacji znacznej ich cz ci z bud etu

pa stwa.

W krótszym okresie czasu, w warunkach polskich, bardziej u yteczna

wydaje si ewentualna implementacja niektórych rozwi za stosowanych od lat w takich krajach

jak W. Brytania i Irlandia, Holandia czy Finlandia. No nikami podsektora czynszowych mieszka

socjalnych w tych krajach s miedzy innymi: znaczny udział subsydiowanych a wi c ta szych

mieszka czynszowych w budownictwie ogółem i w istniej cych zasobach, aktywna rola

towarzystw mieszkaniowych nie nastawionych na zysk w oferowaniu ró nych form lokali

socjalnych, zatwierdzone i realizowane rednioterminowe programy budownictwa socjalnego i

prowadzenie przez gminy we współpracy z towarzystwami mieszkaniowymi list przydziału lokali

socjalnych.

Na rozwa enie zasługuje podj cie prac nad programem przeciwdziałania

społecznej dezintegracji spowodowanej gł bokim rozwarstwianiem warunków mieszkaniowych.

Jednym z zada takiego programu byłoby ograniczenie narastaj cego zjawiska bezdomno ci i

społecznego wykluczenia. Pierwszym krokiem w tym kierunku jest „program budownictwa

mieszka dla osób wymagaj cych pomocy socjalnej” przyj ty przez Rz d w lipcu 2003r.

Wzorem krajów Unii Europejskiej, z polskiego ustawodawstwa raz na

zawsze powinien znikn przepis dopuszczaj cy eksmisj „na bruk” bez zapewnienia godziwego

lokalu socjalnego. Nale ałoby przyj zasad , zgodnie z któr rodziny i osoby samotne

wychowuj ce dzieci a tak e osoby starsze, zwłaszcza ułomne, powinny mie -na mocy prawa-

uprawnienie do lokalu wyposa onego we wszystkie podstawowe urz dzenia wyst puj ce w danej

miejscowo ci.

Nale ałoby d y aby jednym z najwa niejszych no ników strategii

mieszkaniowych gmin stało si szeroko udokumentowane zapotrzebowanie na lokale socjalne

wraz z precyzyjnym okre leniem rodków kreowania i dostarczania takich lokali.

Z bud etu pa stwa (z bud etów wojewodów) niezb dne jest

wyasygnowanie znacz cych rodków na dofinansowanie kosztów budowy lokali socjalnych

realizowanych przez gminy.

Równolegle nale ałoby radykalnie odwróci wysoce niekorzystn tendencj gwałtownego

zmniejszania si (a od 2004r. zakładanej likwidacji) udziału rodków bud etu pa stwa w refundacji

dodatków mieszkaniowych ponoszonych przez gminy. Bez conajmniej dwukrotnego wzrostu udziału

gospodarstw domowych uprawnionych do uzyskania dodatku mieszkaniowego i bez znacznego

zwi kszenia jego wysoko ci nie jest mo liwa nie tylko racjonalizacja systemu opłat za najem

komunalnych lokali czynszowych lecz tak e odczuwalne poszerzenie dost pno ci lokali socjalnych

tak e poza systemem czynszowych mieszka komunalnych.

10.

Uwolnienie od 2004r. na mocy istniej cego prawa-czynszów za lokale w prywatnych

budynkach czynszowych b dzie silnym wezwaniem pod adresem gmin w zakresie dostarczania

mieszka zast pczych lub lokali socjalnych. Niezb dne jest zatem podj cie co najmniej pi ciu

nast puj cych działa :

•

przygotowania nowej ustawy o wspomaganiu budowy i dost pno ci czynszowych

mieszka socjalnych,

•

zaawansowania prac nad ustaw o modernizacji budynków i rewitalizacji zespołów

zabudowy mieszkaniowej,

•

uruchomienie systemu subsydiów z bud etu pa stwa na dofinansowanie programów

budowy lokali socjalnych i ró nych pomieszcze na ten cel,

•

nadania wi kszej rangi systemowi dodatków mieszkaniowych z jednoczesnym

przywróceniem istniej cych wcze niej racjonalnych proporcji rodków bud etu pa stwa i

bud etów gmin w finansowaniu dodatków.

•

Pilnego podj cia studiów nad mo liwo ciami po redniego wykorzystania funduszów

pomocowych Unii Europejskiej w monta u ródeł finansowania programów i pojedynczych

przedsi wzi zwi zanych z marginalizacj zjawiska bezdomno ci i ubóstwa mieszkaniowego,

popraw jako ci zasobów socjalnych oraz szeroko rozumianego rodowiska zamieszkania.

RÓDŁA

I. KRAJE UNII EUROPEJSKIEJ

1. Bulletin of Housing and Building Statistics for Europe and North America. Economic

Commission for Europe. United Nations. New York and Geneva, 2000.

2. B czyk M.: Finansowanie budownictwa mieszkaniowego w wybranych pa stwach Unii

Europejskiej. Ewolucja polityki mieszkaniowej. „Inwestor” Nr 4 (16) 2002 r.

3. Dominiak W.: Pomoc socjalna na mieszkanie w wybranych krajach europejskich o gospodarce

rynkowej. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Maszynopis powielony. Warszawa, 1992 r.

4. Dominiak W.: Interwencjonizm w sektorze mieszkaniowym w krajach zachodniej Europy.

„Sprawy Mieszkaniowe” 1993 r. z. 4.

5. Dominiak W.: Systemy wspomagania dost pno ci mieszka najmowanych i nabywanych na

własno przez grup ludno ci o ró nych dochodach w krajach Europy zachodniej. Instytut

Gospodarki Mieszkaniowej. Maszynopis powielony. Warszawa 1995 r.

6. Dominiak W.: Niedochodowe organizacje mieszkaniowe w wybranych krajach o gospodarce

rynkowej. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Warszawa, 1995.

7. Dominiak W.: Czynsze i polityka opłat za mieszkanie w krajach Unii Europejskiej. Instytut

Gospodarki Mieszkaniowej. Maszynopis powielony. Warszawa,1996 r.

8. Dominiak W.: Polityka mieszkaniowa w krajach Unii Europejskiej na szczeblu centralnym,

regionalnym i lokalnym. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Maszynopis powielony.

Warszawa,1996 r.

9. Dominiak W.: Pomoc finansowa na mieszkanie w Polsce na tle rozwi za stosowanych w

krajach Unii Europejskiej. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Maszynopis powielony.

Warszawa,1999 r.

10. Dominiak W.: Rola rz du i samorz du w popieraniu mieszkalnictwa w Polsce i w wybranych

krajach Unii Europejskiej. Referat na X Jubileuszow Konferencj Spalsk nt. Budowa i

utrzymanie domów mieszkalnych. Zadania pa stwa i samorz dów w dziedzinie

mieszkalnictwa w nowym układzie administracyjnym kraju. Spała 21-23 pa dziernik 1999 r.

11. Dominiak W.: Czynsze i dodatki mieszkaniowe w wybranych krajach Unii Europejskiej w

latach dziewi dziesi tych. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Warszawa, 2000 r.

12. Dominiak W.: Organizacja, funkcjonowanie i problemy społecznego budownictwa

czynszowego w wybranych krajach Unii Europejskiej. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej.

Maszynopis powielony. Warszawa, 2000 r.

13. Dominiak W.: Polityki mieszkaniowe w krajach Unii Europejskiej. „Sprawy Mieszkaniowe”

2001 r. z. 1-2.

14. Domer Ch.: Housing Policies in the European Union Theory and Practice. Austrian Federal

Ministry of Economic Affairs and Labour. Vienna 15 December 2000.

15. Evolution des Politiques Nationales du Logement des Etats Membres de la Communaute

Europeenne. Reunion des Ministres Europeens du Logement. Contributions des Ministeres

Nationaux du Logement. 1993.

16. European Union. Statistics on Housing in the European Union 1994. European Commission.

Brussels, 1995.

17. Harloe M.: Social Housing – Past, Present and Future. Housing Studies. Vol. 9, No 3 Oxford,

1994.

18. Housing Finance. Key Concepts and Terms. United Nations. New York and Geneva, 1998.

19. Housing Statistics in the European Union 2002. International Centre for Research and

Information on the Public and Cooperative Economy. University of Liege 2002.

20. Local Solutions to Global Problems: The future of Human Settlements. A Discussion

Document for Submission to the World Assembly of Cities and Local Authorities Habitat II.

Istanbul, 30-31 May 1996.

21. Ładyga S.: Program Unii Europejskiej w dziedzinie polityki socjalnej na lata 1998-2000.

„Wspólnoty Europejskie” 1999 r. Nr 3(91).

22. Ogonowska J, Zaniewska H.: Ochrona lokatorów w Republice Federalnej Niemiec i we

Francji. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej. Warszawa, 1996r.

23. Ogonowska J.: Bezdomno w krajach Wspólnoty Europejskiej. Instytut Gospodarki

Mieszkaniowej. Warszawa, 1999r.

24. Oxley M., Smith J.: Financing Social Housing in Europe. [W:] Housing Finance – International.

Vol. VIII, No 3, March 1993.

25. Priemus H.: A. Comparative View on European Housing Policies in the Nineties. [W:]

Scandinavian Housing and Planning Research 1993, No 4.

26. Statistics on Housing in the European Community 1992. The Netherlands Ministry of Housing,

Spatial Planning and Environment and Finnish Ministry of Environment. Hague,1994.

27. Social Housing in the European Union Which Public Policies Up To the Year 2000 ?

Introductive Report of CECODHAS Seminar. Hague 1994.

28. Social Action Programme 1995-1997. European Commission, Directorate General for

Employment, Industrial Relations and Social Affairs. May 1995.

29. Social Action Pragramme 1998-2000. European Commission, Directorate General for

Employment, Industrial Relations and Social Affairs. April 1998.

30. Towards More Sustainable Household Consumption Patterns Indicators to Measure Progress.

Report. OECD 1999.

II. KRAJE CZŁONKOWSKIE UNII EUROPEJSKIEJ Z DNIEM 1 MAJA 2004 R.

(Czechy, W gry)

1. Dominiak W.: Polityka mieszkaniowa w wybranych krajach Europy rodkowo-Wschodniej.

„Sprawy Mieszkaniowe” 1996 r.

2. Dominiak W.: Influence of the European Market System on Building and Housing Reforms

in Central European Countries. Results and Prospects. [W:] Trends in Northern Europe

’

Building and Housing Sector. Report from a Conference in Copenhagen, November 1996.

3. Dominiak W.: Some Aspect of Sustainable Development of the Housing and Real Housing

Policy in Selected Countries of East-Centro Europe. Conference documentation for the

Second European Minister Conference on Sustainable Housing Policies. Amsterdam 24-

25 September 1997.

4. Diamond, Douglas B.: The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia:

1989-1999. The Urban Institute Consortium for USAID/Warsaw 1999.

5. Housing Policy an End or a New Beginning? First published 2003 by Local Government

and Public Service Reform Initiative Open Society Institute – Budapest.

6. Musil J.: The Czech housing system in the middle of transition. Urban Studies 1995, N 32.

7. Program budowy mieszka w ramach Planu Szechenyiego. Materiał przekazany przez

Ambasad Rzeczpospolitej Polskiej w Budapeszcie. Biuletyn Informacyjny UM i RM, nr

9/2001 r.

8. Program budownictwa mieszka dla osób wymagaj cych pomocy socjalnej (Projekt).

Ministerstwo Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej. Urz d Mieszkalnictwa i Rozwoju

Miast. Warszawa, lipiec 2003 r.

9. Projekt zarz dzenia Prezesa Rady Ministrów w sprawie Mi dzyresortowego Zespołu do

przygotowania oraz przeprowadzenia post powania w sprawie wyboru inwestycji

mieszkaniowych dla osób wymagaj cych pomocy socjalnej. Ministerstwo Infrastruktury.

Urz d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Warszawa, sierpie 2003 r.

10. Sykora Ludek: Between the state and the Market: Local Government and Housing in the

Czech Republic. [W:] Housing Policy an End or New Beginning? First published in 2003

by Local Government and Public Service Reform Initiative, Open Society Institute –

Budapest.

11. The housing situation in Hungary in past decades and the Government

’

s plans for housing

finance. Hungarian Ministry of Economic Affairs. Budapest, 2001.

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:

więcej podobnych podstron