2012-05-06 

1 

Prawo cywilne 

Odrębna własność lokali 

Użytkowanie wieczyste 

Prawo zabudowy - projekt 

Odrębna własność lokali - 

wprowadzenie 

• Nieruchomością może być część budynku 
• W naszym prawie  - tylko lokal 
• Nie są odrębnymi nieruchomościami piętra. 
• Przedmiot własności: lokal 

– Mieszkalny lub inny 
– Samodzielny (art. 2 ust. 2 WłLokU) 
– Samodzielność lokalu stwierdza starosta 
– Części składowe nie muszą przylegać do lokalu ani 

być położone  w granicach nieruchomości 
 

Nieruchomość wspólna 

• Przeznaczona do wspólnego użytku 
• Niezbędna do korzystania z budynku 
• Współwłasność 

– Przymusowa  
– Na częściach ułamkowych 
– Współwłaściciele: 

• Właściciele poszczególnych lokali 
• Właściciel nieruchomości 

2012-05-06 

2 

Odrębna własność lokalu 

• Wyodrębnienie jurydyczne, a nie fizyczne 
• W ramach jednej nieruchomości mogą 

funkcjonować: 

– Lokale wyodrębnione 
– Lokale niewyodrębnione 
– Nieruchomość wspólna 

• Podział prawa własności 
• Co do nieruchomości wspólnej 

współwłaściciele występują łącznie 
 

 

Ustanowienie odrębnej własności 

lokali - umowa 

• Sprzedaż lub darowizna 
• Solvendi causa (umowa z deweloperem) 
• Zniesienie współwłasności 
• Forma aktu notarialnego 
• Konstytutywny wpis do księgi wieczystej 
• Treść: 

– Rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu i pomieszczeń 

przynależnych 

– Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej 
– Opcjonalnie: sposób zarządu nieruchomością wspólną 

Ustanowienie odrębnej własności II 

• Jednostronna czynność prawna 

– Czynność właściciela nieruchomości 
– Własność lokali ustanawiana „dla siebie” 
– Akt notarialny + wpis konstytutywny do KW 

• Orzeczenie sądu 

– Zniesienie współwłasności 
– Szczególny rodzaj podziału nieruchomości 
 

2012-05-06 

3 

Wspólnota mieszkaniowa 

• Organizacja ogółu właścicieli odrębnych lokali 
• Wyposażona w podmiotowość prawną 
• „Ułomna” osoba prawna 
• Odpowiedzialność za zobowiązania 

– Wspólnota: bez ograniczeń 
– Właściele lokali 

• Subsydiarnie 
• Proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej 

Prawa i obowiązki właścicieli lokali 

• Prawa 

– Ius: utendi – fruendi, possidendi, disponendi 
– Pożytki i przychody 

• Na utrzymanie nieruchomości wspólnej 
• Nadwyżka przypada właścielom lokali 

• Obowiązki 

– Ponoszenie opłat na utrzymanie nieruchomości 

wspólnej 

– Utrzymanie lokalu w należytym stanie 
– Przestrzeganie porządku domowego 

Zarząd nieruchomością wspólną 

• Umowny 
• Ustawowy 

– „małe wspólnoty:” przepisy o współwłasności 
– Pozostałe: szczególne reguły zarządu 

• Zarząd dużą wspólnotą 

– Organ: zarząd 
– Sprawy zwykłego zarządu – samodzielnie 
– Pozostałe: zgoda współwłaścicieli 

• Głosowanie udziałami 
• Zebranie lub tryb obiegowy 

2012-05-06 

4 

Użytkowanie wieczyste 

• Relikt prawa socjalistycznego 
• Daje prawo budowy na gruncie publicznym 
• Przedmiot 

– Grunty państwowe 
– Grunty samorządowe 
– Brzmienie kc nieaktualne 
– Uwzględniamy 

• Komunalizację mienia 
• Przepisy o gospodarce nieruchomościami 

Ustanowienie użytkowania 

wieczystego 

• Wybór kontrahenta: zasadniczo przetarg 
• Zawarcie umowy 

– Akt notarialny 
– Konstytutywny wpis do KW 

• Essentialia negotii 

– Oznaczenie nieruchomości 
– Oznaczenie sposobu korzystania 
– Rodzaj inwestycji 
– Termin 
– Zasady zabudowy, odbudowy, rozliczeń 

Charakter i treść prawa 

• Charakter 

– Prawo rzeczowe 
– Pośrednie między własnością a ograniczonymi 

prawami rzeczowymi 

• Treść 

– Korzystanie i rozporządzanie 
– Z wyłączeniem innych osób 
– Granice 

• Ustawa 
• Umowa 
• Zasady współżycia społecznego 

2012-05-06 

5 

Odrębna własność budynków. 

Wygaśnięcie prawa 

• Odrębna własność 

– Obejmuje budynki i budowle 
– Prawo związane z użytkowaniem wieczystym 

• Wygaśnięcie 

– Prawo terminowe (99 lub 40 lat) możliwość 

przedłużenia 

– Rozwiązanie na skutek naruszenia umowy 
– Contrarius consensus 
– Zrzeczenie się prawa 
– Konfuzja 

Przekształcenie w prawo własności 

• Alternatywa dla użytkowania wieczystego 
• Uprawnieni 

– Osoby fizyczne 

• Nieruchomości mieszkaniowe i zabudowane garażami 
• Grunty rolne 

– Osoby fizyczne i prawne: udział w nieruchomości 

wspólnej objęty użytkowaniem wieczystym 

– Spółdzelnie: właściciele nieruchomości 

mieszkaniowych i garaży 

Przekształcenie II 

• Roszczenie o przekształcenie 
• Ograniczone terminem (31.12.12) 
• Decyzja przekształcająca 

– Starosta (grunty państwowe) 
– Wójt, zarząd województwa lub powiatu 

• Przekształcenie odpłatne 
• Możliwe także nabycie gruntu objętego 

użytkowaniem wieczystym w drodze umowy 

2012-05-06 

6 

Prawo zabudowy 

• Projektowane prawo mające zastąpić 

użytkowanie wieczyste 

• Ograniczone prawo rzeczowe 
• Przedmiot: nieruchomość (jedna lub kilka) 
• Treść: 

– Prawo wzniesienia budynków (innych urządzeń) 
– Prawo korzystania z budynków (innych urządzeń) 
– Na lub pod powierzchnią gruntu 

 

Prawo zabudowy II 

• Prawo teminowe (30 do 100 lat) 
• Możliwość przedłużenia na 5 lat przed upływem 

terminu 

• Prawo zbywalne 
• Rozszczepienie prawa własności gruntów i 

budynków związane z prawem zabudowy 

• Powstaje w drodze umowy i wpisu do KW 
• Można ustanowić pod tytułem darmym lub 

odpłatnie