2012-05-06

1

Prawo cywilne

Odrębna własność lokali

Użytkowanie wieczyste

Prawo zabudowy - projekt

Odrębna własność lokali -

wprowadzenie

• Nieruchomością może być część budynku
• W naszym prawie - tylko lokal
• Nie są odrębnymi nieruchomościami piętra.
• Przedmiot własności: lokal

– Mieszkalny lub inny
– Samodzielny (art. 2 ust. 2 WłLokU)
– Samodzielność lokalu stwierdza starosta
– Części składowe nie muszą przylegać do lokalu ani

być położone w granicach nieruchomości

Nieruchomość wspólna

• Przeznaczona do wspólnego użytku
• Niezbędna do korzystania z budynku
• Współwłasność

– Przymusowa
– Na częściach ułamkowych
– Współwłaściciele:

• Właściciele poszczególnych lokali
• Właściciel nieruchomości

2012-05-06

2

Odrębna własność lokalu

• Wyodrębnienie jurydyczne, a nie fizyczne
• W ramach jednej nieruchomości mogą

funkcjonować:

– Lokale wyodrębnione
– Lokale niewyodrębnione
– Nieruchomość wspólna

• Podział prawa własności
• Co do nieruchomości wspólnej

współwłaściciele występują łącznie

Ustanowienie odrębnej własności

lokali - umowa

• Sprzedaż lub darowizna
• Solvendi causa (umowa z deweloperem)
• Zniesienie współwłasności
• Forma aktu notarialnego
• Konstytutywny wpis do księgi wieczystej
• Treść:

– Rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu i pomieszczeń

przynależnych

– Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej
– Opcjonalnie: sposób zarządu nieruchomością wspólną

Ustanowienie odrębnej własności II

• Jednostronna czynność prawna

– Czynność właściciela nieruchomości
– Własność lokali ustanawiana „dla siebie”
– Akt notarialny + wpis konstytutywny do KW

• Orzeczenie sądu

– Zniesienie współwłasności
– Szczególny rodzaj podziału nieruchomości

2012-05-06

3

Wspólnota mieszkaniowa

• Organizacja ogółu właścicieli odrębnych lokali
• Wyposażona w podmiotowość prawną
• „Ułomna” osoba prawna
• Odpowiedzialność za zobowiązania

– Wspólnota: bez ograniczeń
– Właściele lokali

• Subsydiarnie
• Proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

• Prawa

– Ius: utendi – fruendi, possidendi, disponendi
– Pożytki i przychody

• Na utrzymanie nieruchomości wspólnej
• Nadwyżka przypada właścielom lokali

• Obowiązki

– Ponoszenie opłat na utrzymanie nieruchomości

wspólnej

– Utrzymanie lokalu w należytym stanie
– Przestrzeganie porządku domowego

Zarząd nieruchomością wspólną

• Umowny
• Ustawowy

– „małe wspólnoty:” przepisy o współwłasności
– Pozostałe: szczególne reguły zarządu

• Zarząd dużą wspólnotą

– Organ: zarząd
– Sprawy zwykłego zarządu – samodzielnie
– Pozostałe: zgoda współwłaścicieli

• Głosowanie udziałami
• Zebranie lub tryb obiegowy

2012-05-06

4

Użytkowanie wieczyste

• Relikt prawa socjalistycznego
• Daje prawo budowy na gruncie publicznym
• Przedmiot

– Grunty państwowe
– Grunty samorządowe
– Brzmienie kc nieaktualne
– Uwzględniamy

• Komunalizację mienia
• Przepisy o gospodarce nieruchomościami

Ustanowienie użytkowania

wieczystego

• Wybór kontrahenta: zasadniczo przetarg
• Zawarcie umowy

– Akt notarialny
– Konstytutywny wpis do KW

• Essentialia negotii

– Oznaczenie nieruchomości
– Oznaczenie sposobu korzystania
– Rodzaj inwestycji
– Termin
– Zasady zabudowy, odbudowy, rozliczeń

Charakter i treść prawa

• Charakter

– Prawo rzeczowe
– Pośrednie między własnością a ograniczonymi

prawami rzeczowymi

• Treść

– Korzystanie i rozporządzanie
– Z wyłączeniem innych osób
– Granice

• Ustawa
• Umowa
• Zasady współżycia społecznego

2012-05-06

5

Odrębna własność budynków.

Wygaśnięcie prawa

• Odrębna własność

– Obejmuje budynki i budowle
– Prawo związane z użytkowaniem wieczystym

• Wygaśnięcie

– Prawo terminowe (99 lub 40 lat) możliwość

przedłużenia

– Rozwiązanie na skutek naruszenia umowy
– Contrarius consensus
– Zrzeczenie się prawa
– Konfuzja

Przekształcenie w prawo własności

• Alternatywa dla użytkowania wieczystego
• Uprawnieni

– Osoby fizyczne

• Nieruchomości mieszkaniowe i zabudowane garażami
• Grunty rolne

– Osoby fizyczne i prawne: udział w nieruchomości

wspólnej objęty użytkowaniem wieczystym

– Spółdzelnie: właściciele nieruchomości

mieszkaniowych i garaży

Przekształcenie II

• Roszczenie o przekształcenie
• Ograniczone terminem (31.12.12)
• Decyzja przekształcająca

– Starosta (grunty państwowe)
– Wójt, zarząd województwa lub powiatu

• Przekształcenie odpłatne
• Możliwe także nabycie gruntu objętego

użytkowaniem wieczystym w drodze umowy

2012-05-06

6

Prawo zabudowy

• Projektowane prawo mające zastąpić

użytkowanie wieczyste

• Ograniczone prawo rzeczowe
• Przedmiot: nieruchomość (jedna lub kilka)
• Treść:

– Prawo wzniesienia budynków (innych urządzeń)
– Prawo korzystania z budynków (innych urządzeń)
– Na lub pod powierzchnią gruntu

Prawo zabudowy II

• Prawo teminowe (30 do 100 lat)
• Możliwość przedłużenia na 5 lat przed upływem

terminu

• Prawo zbywalne
• Rozszczepienie prawa własności gruntów i

budynków związane z prawem zabudowy

• Powstaje w drodze umowy i wpisu do KW
• Można ustanowić pod tytułem darmym lub

odpłatnie