40 16 id 38292 Nieznany (2)

STUDIA IURIDICA XL/2002

Tomasz Stawecki
WPiA UW

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE

I KSIĘGI WIECZYSTE OD CZASÓW NAJDAWNIEJSZYCH

DO XXI WIEKU

Rejestry publiczne w różnych szczegółowych postaciach znane są od najdaw-

niejszych czasów. Najwcześniejszym przykładem takiej instytucji, wykorzystywanej
w praktyce, były rejestry nieruchomości, księgi gruntowe i księgi hipoteczne. Obec-
nie istniejące rejestry nieruchomości wywodzą się bezpośrednio z dwóch, częścio-
wo tylko nakładających się tradycji: po pierwsze, tradycji rejestrów nieruchomości
prowadzonych przez władców dla celów fiskalnych, po drugie, tradycji ksiąg, które
były prowadzone przez organy władzy publicznej, zwykle lokalnej, i służyły do
ujawniania czynności i tytułów prawnych (praw) przysługujących właścicielom,
użytkownikom, wierzycielom hipotecznym i innym osobom. Obie tradycje są zresz-
tą w rozmaity sposób kontynuowane.

Rejestry nieruchomości i praw do nieruchomości przybierały rozmaite postacie,

ale – co chyba ważniejsze – pełniły też różne funkcje. Jest to dość złożone zagad-
nienie i tu może być jedynie zasygnalizowane. Można mówić o funkcji ewiden-
cyjnej rejestru jako instytucji pozwalającej na gromadzenie danych wykorzystywa-
nych później przez różne osoby w rozmaitych celach. Niewątpliwie rejestry pełnią
także funkcję informacyjną, gdyż pozwalają zainteresowanym, np. osobom trzecim,
zdobyć informacje o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości. Wpisanie do
rejestru określonych danych bardzo często powoduje dla podmiotu wpisanego
(np. właściciela lub wierzyciela hipotecznego) skutki prawne pozwalające mówić
o funkcji ochronnej. Osoba trzecia nie może bowiem na ogół zasłaniać się argumen-
tem nieznajomości wpisów uskutecznionych w rejestrze. Jeśli z kolei przyjmuje się,
że wpis prawa do rejestru (np. własności lub hipoteki) ma charakter konstytutywny
– mówimy o funkcji prawotwórczej rejestru. Nie bez znaczenia jest również funkcja
kontrolna, której służą rejestry nieruchomości. Państwo i jego organy mają bowiem
możność kontroli legalności określonych czynności prawnych (np. ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego). W pewnym zakresie mogą też dyscyplinować
określone osoby do wykonania obowiązków nałożonych na nie przez prawo. Kon-
sekwencją owej publicznej kontroli bywa niekiedy funkcja fiskalna rejestrów. Dane
utrwalone w rejestrach służą bowiem do nałożenia podatków lub innych danin

168

TOMASZ STAWECKI

Przykładem takiego podejścia może być np. nieco zapomniany już tekst J. Skąpskiego:

Funkcja ksiąg wieczystych, w: Prace z prawa cywilnego wydane dla uczczenia pracy naukowej
Profesora Józefa Stanisława Piątowskiego, Ossolineum 1985, s. 113-132.

Por. np. § 37 i § 40. Częściej natomiast na takich tabliczkach spisywano umowy pożyczki wraz

z datami spłaty, wysokością oprocentowania itp. Por. np. § 48, § 65A. kodeksu Hammurabiego, cyt.
za wydaniem w przekładzie M. Stępnia, Wyd. Alfa, Warszawa 2000, s. 89-90, 92, 96.

K. Koranyi, Powszechna historia państwa i prawa, PWN, Warszawa 1965, t. I, s. 16.

publicznych na właścicieli nieruchomości lub osoby dokonujące określonych czyn-
ności prawnych.

Analiza funkcjonalna rejestrów nieruchomości, szczególnie w ujęciu diachro-

nicznym – to jest funkcji, jakie pełniły rejestry, księgi gruntowe, księgi hipoteczne,
księgi wieczyste itp. w różnych krajach i w różnych epokach – pozwala dostrzec
ważne odmienności między podobnymi instytucjami. Pozwala też dostrzec ratio
legis utworzenia tych instytucji, a niekiedy przyczyny ograniczonego ich wy-
korzystania . Znajomość aksjologicznych założeń instytucji prawnych pozwala

z kolei na ocenę rozwiązań istniejących współcześnie bądź proponowanych de lege
ferenda.

CZASY STAROŻYTNE

Najwcześniejsze znane historykom formy rejestracji gruntów dla celów obrotu

prawnego, zwłaszcza przenoszenia własności oraz zabezpieczania pożyczek, poja-
wiły się już na terenach Mezopotamii, jeszcze przed utworzeniem państwa babiloń-
skiego (XVIII w. p.n.e.). Kodeks praw Hammurabiego przewidywał zapisywanie
aktów przeniesienia własności (dzierżenia) ziemi na glinianych tabliczkach, prze-
chowywanych jako dowód nabycia uprawnień rzeczowych . Gdy obok własności

publicznej częściej pojawiała się własność prywatna poszczególne nieruchomości
oznaczano przez specjalne głazy zwane kadurru, które zawierały napisy o przejściu
na mocy darowizny królewskiej oznaczonego gruntu na własność indywidualną
określonej osoby . Interesujący jest przy tym fakt, że drugi kamień, będący kopią

oryginalnego kadurru, umieszczano w świątyni – pierwszym znanym w historii
zorganizowanym publicznym rejestrze. Tak sporządzone kadurru miały służyć za
dokumenty w wypadku zakwestionowania praw danej osoby do należącego do niej
gruntu. Pełniły tym samym nie tylko funkcję informacyjną, ale i ochronną.

Analogiczne rozwiązanie powtarzano w innych wspólnotach politycznych anty-

ku, m.in. w Palestynie. W jednej z ksiąg Starego Testamentu spotykamy opis naby-
cia pola, do czego potrzebne było spisanie kontraktu w dwóch egzemplarzach
w obecności świadków. Jeden egzemplarz umowy zostawał zapieczętowany i był
otwierany tylko w przypadku sporu sądowego. Oba egzemplarze umowy były też
umieszczane w glinianych dzbanach „...by się zachowały przez długi czas”. Naczy-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

169

Księga Jeremiasza 32: 9-14.

D.M. MacDowell, The Law in Classical Athens, Cornell University Press, Ithaca, New York

1978, s. 139, 143. Rejestry umów, których przedmiotem były nieruchomości (αναγραφή) wspomina
także K. Koranyi (Powszechna historia państwa..., s. 83). Podkreśla on, że wprowadzenie zasady
jawności przy kupnie nieruchomości miało na celu ochronę ewentualnych praw osób trzecich oraz
ochronę nabywcy.

Platon z kolei pisze o spisywaniu na tabliczkach z cyprysowego drewna informacji o dział-

kach przydzielanych osadnikom i pozostawianiu tych tabliczek w świątyni „na późniejszy użytek”.
Działki te jednak miały być wyłączone z obrotu. Por. Platon, Prawa, PWN, Warszawa 1960, s. 200,
wers 741 c-d. Jeśli nawet wizja Platona była projektem politycznym, a nie opisem rzeczywistych
czynności prawnych, samo rozwiązanie było najprawdopodobniej dobrze znane.

P. Cartledge, P. Millett, S. Todd, Essays in Athenian Law, Politics and Society, NOMOS,

Cambridge University Press, Cambridge-New York-Melbourne 1990, s. 176-178; o słupach czy ka-
mieniach zastawnych (horos) pisze też K. Koranyi (Powszechna historia państwa..., t. I, s. 84).

K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., t. I, s. 50; Arystoteles, Ustrój polityczny Aten,

Kraków 1931, s. 6-7 (r. VI, w. 1-2). O uwalnianiu poddanych z długów wobec władcy pisze w od-
niesieniu do Sparty Herodot (Dzieje, Czytelnik, Warszawa 1954, s. 418). Miało to miejsce zwłaszcza
wtedy, gdy po śmierci jednego króla wstępował na tron jego następca.

nia te przechowywano w sposób umożliwiający następnie ustalenie stanu prawnego
nieruchomości .

Świat helleński

W starożytnych Atenach nie gromadzono w jednym miejscu dowodów po-

twierdzających własność poszczególnych działek, chociaż rozwiązanie takie znano
w sąsiednich społecznościach . W ojczyźnie Solona i Peryklesa granice poszcze-

gólnych nieruchomości oznaczano tylko za pomocą głazów (horoi), na których
wyryte były imiona właścicieli . W przypadku zbycia nieruchomości ochronę na-

bywcy oraz zabezpieczonych wierzycieli zapewniano przez wymóg sześćdziesięcio-
dniowego ogłoszenia o zamierzonej sprzedaży, składanego odpowiedniemu urzędni-
kowi (arkhon). Na potrzeby ujawnienia praw pożyczkodawców do nieruchomości
stanowiącej zabezpieczenie przyjął się też zwyczaj wykonywania odpowiednich
inskrypcji na owych kamieniach granicznych. Nie był to jeszcze „wpis hipoteki”,
ale raczej publiczne ogłoszenie o sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu. Kon-
strukcja prawna pożyczki zabezpieczonej była też wykorzystywana w przypadku
sprzedaży na raty (na kredyt) oraz sprzedaży z zastrzeżeniem prawa własności .

Dopiero Solon anulował wszystkie długi zaciągnięte pod zastaw gruntów, usunął
„słupy zastawne” z obciążonych działek, a równocześnie zniósł wszystkie długi
obywateli wobec polis. Była to tzw. sejschteja (strząśnięcie ciężarów) . Można

jednak przypuszczać, że reforma gospodarcza i ustrojowa Solona miała jednak i ten
skutek, iż podważyła zasadność i wiarygodność tej formy publicznego ujawniania
informacji prawnej, jaką stanowiły horoi. Nie wrócono już chyba do niej, skoro
następca Solona, Pizystrat, utrzymał prawa wprowadzone w VI w. p.n.e. Nie zmie-
niło to natomiast praktyki sporządzania i publicznego wystawiania innych szcze-

170

TOMASZ STAWECKI

Arystoteles, Ustrój..., s. 62, 67-68 (o „wykazach majątku osiedleńców... w aktach władz”). Por.

też: Platon, Prawa, s. 381, wers 850 d.

D.M. MacDowell, Spartan Law, Scottish Academic Press, Edinburgh 1986, s. 92-95, 106-107.

Platon, Prawa, s. 507-514, wersy 923a-926d. Por. też Arystoteles, Polityka, Ossolineum, Wrocław
1953, wersy 1270b 5-6, s. 63, w. 1265b, s. 47; Arystoteles wcale nie był entuzjastą takich rozwiązań
(tamże, s. 54, wers 1267b).

Platon, Prawa, s. 206, wers 745 a-b.

A.M. Garro, The Louisiana Public Records Doctrine and Civil Law Tradition, Paul M. Herbert

Law Center Publications Institute, Baton Rouge, Louisiana 1989, s. 17-19. Rolę notariuszy państwo-
wych, działających w Egipcie opisuje R. Taubenschlag (Notariat w starożytności, „Przegląd No-
tarjalny”, R. VII, nr 4, październik-grudzień 1928, s. 342-345). Z kolei na zdolności egipskich mier-
niczych czasów najdawniejszych wskazuje także grecki dziejopis Herodot. Pisze on, że jeśli okazało
się, iż poddanemu woda zabrała część pola, wówczas król wysyłał swoich urzędników, aby skontro-

gółowych wykazów lub list odnoszących się do nieruchomości. Arystoteles opisuje
w Ustroju politycznym Aten m.in. spisy dóbr skonfiskowanych osobom oskarżonym
o zdradę stanu, wykazy gruntów i domów rewindykowanych na podstawie wyroków
sądowych i przeznaczonych do sprzedaży w drodze publicznej licytacji, wykazy
wydzierżawionych majątków świątyń oraz wykazy nieruchomości, właściciele któ-
rych zmarli lub zginęli, sporządzane „...aby niczyjej uwadze nie uszło, iż majątek
pozostał bez pana” .

Z kolei w innych greckich państwach-miastach publiczne formy ujawniania

własności nieruchomości uważano niekiedy za zbędne ze względu na przyjęte
ograniczenia obrotu. W Sparcie np. najprawdopodobniej obowiązywała zasada, iż
każdy Spartanin ma prawo do działki gruntu jednakowej wielkości (z ewentualną
modyfikacją w przypadku gruntów mniej urodzajnych), oraz zakaz posiadania wię-
cej niż jednej takiej działki. Dlatego obrót nieruchomościami dokonywał się głów-
nie na podstawie prawa spadkowego i rodzinnego. Z tego właśnie powodu Platon
rekomendował adopcję oraz małżeństwo jako metody utrzymywania stabilnej liczby
posiadłości ziemskich . Działki powinny być losowane, powinny być równej wiel-

kości, nie powinny też stanowić zabezpieczenia zaciąganych długów. Interesująca
jest natomiast inna propozycja Platona, aby w idealnym społeczeństwie ewidencjo-
nować mienie ruchome i w ten sposób bronić wierzycieli. Platon wskazywał bo-
wiem, że „...cały majątek, jaki poza działką posiada każdy obywatel, spisany będzie
publicznie i te wykazy mienia znajdować się będą pod opieką wybranych w tym
celu urzędników, co ułatwi wszelkie dochodzenie sądowe dotyczące spraw mająt-
kowych, ponieważ stan posiadania każdego obywatela będzie wtedy wiadomy”

Wizja egalitarnej zbiorowości i – jakby powiedział Karl Popper – wrogość wobec
idei społeczeństwa otwartego nie mogła jednak następców Platona inspirować do
dalszego przemyślenia i rozwijania pomysłu owego pierwszego w dziejach publicz-
nego rejestru zastawów ustawowych.

Najwcześniejszy system rejestrów nieruchomości, który jest przedmiotem bacz-

niejszych dociekań doktryny, pojawił się w państwach pozostających pod wpływem
prawa greckiego (helleńskiego). Na szczególną uwagę zasługują rozwiązania stoso-
wane w Egipcie w ciągu ostatnich trzech stuleci p.n.e. i w pierwszym wieku naszej
ery . Według obowiązujących wówczas praw ważność przeniesienia własności

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

171

lowali wielkość pola i odpowiednio zmniejszyli podatek. Por. Herodot, Dzieje, s. 164. Znamienne
jest, że taka ewidencja gruntów była prowadzona w państwie, gdzie właściwie nie było własności
prywatnej ziemi. Podobnie jedynie fiskalny charakter miało wymierzanie i spisywanie gruntów
w państwie perskim (por. tamże, s. 412).

K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., s. 165.

nieruchomości zależała od spełnienia warunków, które powodowały, że czynność
stawała się znana (nie tylko potencjalnie jawna) danej społeczności. Najczęściej
więc musiała ona być dokonana przed urzędnikiem publicznym. Służyło to dwóm
celom: ograniczało liczbę czynności bezprawnych, a jednocześnie zapewniało wła-
dzom ściąganie podatków, które przy tej okazji pobierano. Funkcja ochronna łączy-
ła się więc z funkcją kontrolną i fiskalną. Dodatkowo, w połowie I w. n.e. w Egipcie
zorganizowana była już instytucja zwana archiwum aktów posiadania (bibliothéke
enktéseon), która służyła zachowywaniu dowodów nabycia własności, ustanowienia
hipotek oraz dokonania innych czynności dotyczących ziemi i niewolników, tak aby
żadna osoba nabywająca prawa nie mogła zostać oszukana w wyniku swojej nie-
wiedzy. Prócz tego specjalne biura w stolicach głównych okręgów prowadziły księ-
gi zwane diastrómata, w których odnotowywano takie czynności. Księgi te były
oparte nie na miejscu położenia nieruchomości, lecz na miejscu zamieszkania stron.
Równocześnie znano procedurę katagraphé, polegającą na sporządzaniu aktów
mających szczególną moc prawną, jakby aktów notarialnych, a zdaniem niektórych
papirologów – będącą w istocie procedurą dokonywania wpisów. Aby odpowied-
nia adnotacja do diastrómata mogła być dokonana, starożytny urzędnik pełniący
funkcje notariusza (agoranome) musiał wnioskować do biura prowadzącego owe
księgi o wydanie zarządzenia (epístalma) potwierdzającego ważność tytułu praw-
nego zbywcy prawa.

Opisany egipski system rejestrowania nieruchomości był najbardziej rozwinię-

tym ze znanych w starożytności, nie znalazł on jednak bezpośredniej kontynuacji
w innych państwach. Interesujący jest zwłaszcza fakt, że Rzymianie, którzy w I w.
n.e. podbili Egipt i sprawowali tam swoje rządy, nie przejęli tego rozwiązania na
szerszą skalę. Przypomina się tylko, że w Rzymie, dopiero w okresie późnego cesar-
stwa, regularnie prowadzono pomiary gruntów, ich szacowanie oraz opisy inwen-
tarza. Spisy takie służyły jednak przede wszystkim celom fiskalnym .

Przykład diastrómata jest też o tyle znamienny, że wskazuje dwa istotne czyn-

niki uzasadniające tworzenie rejestrów nieruchomości (katastrów, ksiąg grunto-
wych, ksiąg wieczystych itp.): czynnik prawny, polegający na ochronie pewności
i bezpieczeństwa obrotu, oraz czynnik ekonomiczny, zwłaszcza fiskalny, polegający
na możności ustalania właścicieli nieruchomości dla celów podatkowych. Przed-
miotem opodatkowania mogą być przy tym same nieruchomości (podatek grunto-
wy) lub obrót nimi (opłata skarbowa, stemplowa itp.). Później, w czasach średnio-
wiecza, ustalenie osoby, która faktycznie władała gruntem, umożliwiało seniorowi
egzekwowanie także innych obowiązków od swoich wasali. Analiza funkcji róż-
nych rejestrów nieruchomości nie ogranicza się więc do rekonstrukcji ex post skut-
ków istnienia pewnej instytucji, ale obejmuje również funkcje założone.

172

TOMASZ STAWECKI

Podkreśla to H. Kupiszewski (Minima de notariis romanis, „Acta Universitatis Wratisla-

viensis” No 927, Prawo CLIV, Wrocław 1987, s. 17-20). Por. też K. Kolańczyk, Prawo rzymskie,
wyd. III, PWN, Warszawa 1978, s. 404.

Nawet w jednej z pieśni Horacego zamieszczona jest opowieść o chciwym i nieuczciwym panu

wielkiej posiadłości, który przesuwając kamienie graniczne przywłaszczył sobie ziemię ubogiego
sąsiada, doprowadzając go do nędzy. Por. J. Kuliszer, Powszechna historia gospodarcza średnio-
wiecza i czasów nowożytnych, Książka i Wiedza, Warszawa 1961, t. I, s. 37-38.

H. Kupiszewski, Minima..., s. 19.

Por. K. Kolańczyk, Prawo..., s. 264, 295-298.

Za stanowiskiem tym opowiada się także M. Kuryłowicz (Notariat i prawo rzymskie, „Rejent”

2000, nr 4(108), s. 45).

Rzym

Instytucji publicznych rejestrów jako mechanizmu budowania zaufania i bezpie-

czeństwa w stosunkach prawnych nie sprzyjało jednak przesiąknięte indywidua-
lizmem i przywiązane do formalistyki oraz ustności aktów prawnych klasyczne
prawo rzymskie . W Rzymie znano i praktykowano oznaczanie nieruchomości

w terenie poprzez ustawianie głazów granicznych . Znano również spisywanie

treści czynności na drewnianej tabliczce (tabula cerata) . Jednak do końca pryn-

cypatu sporządzony w ten sposób dokument nie odgrywał takiej roli, jak we
wschodnich, zhellenizowanych prowincjach imperium. W przypadku obrotu praw-
nego nieruchomościami stosowano uroczyste, oparte na ścisłych formułach, akty
przeniesienia prawa do rzeczy szczególnie wartościowych, w tym nieruchomości,
takie jak mancipatio bądź in iure cessio. Prowadziły one do publicznego ujawnienia
dokonanej czynności. In iure cessio było dokonywane publicznie – przed przed-
stawicielem władzy, na ogół pretorem lub lokalnym gubernatorem, w postaci pozor-
nego procesu, odstąpienia prawa do rzeczy przed sądem. Mancipatio mogło być
dokonane w drodze czynności prywatnych, bez obecności urzędnika, ale wymagało
z kolei obecności pięciu świadków oraz specjalnej osoby odpowiedzialnej za rze-
telne ustalenie zapłaty (librepens – dosłownie „ten, który trzyma wagę”) . Owe

ceremonie, rozmaite symboliczne akty i słowa miały za zadanie utrwalić dokony-
waną czynność w pamięci jej stron, przy czym szybko dostrzeżono także, że służą
równocześnie ochronie osób trzecich. Właśnie w ten sposób czynność stawała się
„wieczysta”, rodząca nieodwołalne skutki na przyszłość. Ponadto jawność takich
faktów ułatwiała zrealizowanie ideału zaufania i bezpieczeństwa, zwłaszcza „dobrej
wiary”, w relacjach między ludźmi poddanych kontroli prawa. Z drugiej wszakże
strony przyjęcie zasady dokonywania czynności prawnych mającej za przedmiot
nieruchomość w owej szczególnej, bardzo ceremonialnej formie miało ten istotny
skutek, że za zbędne uważano jakiekolwiek postacie rejestracji owych nierucho-
mości i praw z nimi związanych .

Rozwiązaniem, które szczególnie zaważyło na rozwoju prawa dotyczącego nie-

ruchomości było traditio (od tradere – wydawać, wręczać). W okresie poklasycz-
nym zdominowało ono prawo rzymskie, a w wiekach późniejszych miało ogrom-
ny wpływ na rozwój prawa w krajach zachodnioeuropejskich (włącznie z XIX-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

173

K. Kolańczyk, Prawo..., s. 298-300; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 11-12.

Zasada, że nabycie własności wymagało tytułu własności oraz „sposobu nabycia”, czyli „praw-

nego oddania i przyjęcia” (tradycji), była formułowana i przyjmowana jeszcze w austriackim kodek-
sie cywilnym (ABGB) z 1811 r. Sposobem nabycia była tam już intabulacja prawa w księdze hipo-
tecznej. Por. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia państwa i prawa Polski, PWN, Warszawa,
1981, s. 758. Koncepcja konstytutywnego (prawomocnego) wpisu w rejestrze publicznym ma więc
bardzo głębokie historyczne korzenie.

-wiecznymi kodeksami cywilnymi). Trwałość tej instytucji stanowiła, jak się oka-
zuje, istotną barierę dla rozwoju ksiąg gruntowych i podobnych rejestrów odno-
szących się do nieruchomości. Ochronę interesów stron czynności prawnej zapew-
niała bowiem sama forma tej czynności, zaś inne funkcje rejestrów (np. kontrolną
lub fiskalną) realizowano wówczas za pomocą odrębnych instytucji prawnych.

Jeszcze w okresie klasycznym traditio było tylko jedną z kilku głównych metod

przeniesienia własności nieruchomości. Była ona ograniczona zarówno podmiotowo
(cudzoziemcy podlegający ius gentium), jak i przedmiotowo. Później traditio sta-
nowiło wyłącznie element czynności prawnej. Traditio nie wymagało obecności
nikogo innego poza samymi stronami. Podstawowa reguła brzmiała wszakże:
„Traditionibus et usucapionibus dominia rerum non nudis pactis transferentur” –
własność rzeczy przenosi się przez „wręczenie” i „zasiedzenie”, a nie przez gołe
umowy. W transakcjach inter vivos umowa stron nie wystarczała więc do prze-
niesienia własności rzeczy. Musiał więc być sporządzony akt prawny przeniesienia
własności (od czasów średniowiecznych nazywany „tytułem”: titulus ad adquiren-
dum dominii) oraz musiał istnieć sposób przeniesienia owej własności (modus).
Traditio stanowiło właśnie ów modus i polegało na „wręczeniu”, wydaniu nabywcy
posiadania (possessio), faktycznego władania nieruchomością. Dopiero wówczas
następował skutek rzeczowy .

W czasach Gaiusa traditio stopniowo wyparło inne formy przeniesienia praw

do nieruchomości, a z kolei w czasach Justyniana traditio vera przekształciło się
w traditio ficta. Wydanie faktycznego posiadania jako istota traditio straciło na
znaczeniu i przeniesienie prawa zostało ograniczone właściwie do zawarcia od-
powiedniego kontraktu („nagiej umowy”) albo do różnych postaci symbolicznego
(fikcyjnego) wydania odpowiednika rzeczy, np. wydanie klucza jako symbol sprze-
daży zapasów wina.

Idea koniecznego wystąpienia obu elementów czynności prawnej: kontraktu

(titulus) oraz wydania faktycznego władania lub posiadania, stanowiła jedną z klu-
czowych idei europejskiego prawa prywatnego. Nawet wiele XIX-wiecznych ko-
deksów cywilnych utrzymało ową dwuelementową strukturę czynności prawnych.
Rzadko zostało wszakże zachowane rzymskie traditio jako fizyczne wręczenie,
zostało ono natomiast zastąpione niekiedy wymogiem zarejestrowania aktu, przez
który dokonuje się przeniesienie własności .

Z drugiej strony wręczenie rzeczy, przeniesienie posiadania przedmiotu umowy

zostało przyjęte jako zwykła metoda publicznego ujawnienia przejścia prawa i była,
a także często nadal jest stosowana także w przypadku stosunków prawnych innych

174

TOMASZ STAWECKI

Por. w wielu ustawodawstwach konstrukcję zastawu zwykłego, w tym według art. 307 § 1 k.c.

Z koncepcji traditio i zasady, że nie można przenieść własności bez posiadania, wywodzi się

też domniemanie istnienia ważnego tytułu posiadania (np. art. 341 k.c., 367 k.c. austriackiego, 2279
k.c. francuskiego, 1006 § 1 k.c. niemieckiego); por. A.M. Garro, The Louisiana..., s. 26.

Taki właśnie sens ma często nie rozumiana w Polsce konstrukcja delivery w odniesieniu do

umów, dokumentów lub papierów wartościowych, występująca we współczesnych umowach pod-
danych prawu angielskiemu lub amerykańskiemu bądź choćby w umowach na tych prawach wzo-
rowanych (np. umowach kredytowych, umowach konsorcjów bankowych, umowach prywatyzacyj-
nych itp.). Por. definicja delivery w § 1-201 amerykańskiego Jednolitego Kodeksu Handlowego
(Uniform Commercial Code).

Por. H. Hofmeister, H. Auer, Nowoczesna księga wieczysta, Austriackie Towarzystwo Współ-

pracy Międzynarodowej w Dziedzinie Notariatu oraz Federalne Ministerstwo Sprawiedliwości,
Wiedeń 1992, s. 39.

Obowiązek prowadzenia katastrów, czyli urzędowych rejestrów nieruchomości mających

przede wszystkim cele fiskalne, w okresie klasycznym spoczywał na władzach publicznych. Za
późnego Cesarstwa (około 380 r.), wraz z rozwojem instytucji patronatu i rozległych latyfundiów,
przeniesiony został na właścicieli posiadłości ziemskich. Stanowiło to zapowiedź struktury lennej
i połączenia uprawnień prywatnoprawnych i publicznoprawnych. Por. M. Banniard, Wczesne
średniowiecze na Zachodzie, Oficyna Wydawnicza Volumen, Warszawa 1998, s. 84.

niż przeniesienie własności nieruchomości . Jest to jakby obiektywny element

kontroli społecznej nad korzystaniem z dóbr, posiadanie jest dowodem, że określo-
ne prawo posiadaczowi przysługuje, przynajmniej wtedy, gdy bardziej subtelne
metody publicznego ujawnienia nie mogą być wykorzystane . Tam wszakże, gdzie

o dokonanej czynności i o jej zakresie przedmiotowym (np. o granicach nieru-
chomości) przesądzają odpowiednie urzędowe dokumenty, tam koncepcja traditio
lub podobne idee przetrwały jedynie w symbolicznym akcie wydania dokumentów.
Znane było to dobrze w czasach średniowiecznych, m.in. w Niemczech i Anglii,
kiedy wymagano takiego wydania w miejscach publicznych: na rynku, w kościele,
w sądzie. Dopiero takie wydanie (w Anglii delivery) czyniło czynność skuteczną
wobec osób trzecich . Rozwiązanie to zachowało się także we współczesnym pra-

wie kontynentalnym (m.in. austriackim) w postaci jednostronnego oświadczenia,
tzw. zezwolenia na wpis (Aufsandungserklärung) .

ŚREDNIOWIECZE I CZASY NOWOŻYTNE

Rejestry nieruchomości oraz rejestry praw związanych z nieruchomościami na

szerszą skalę pojawiły się w Europie w wiekach średnich. Były to zarówno pierwsze
rozwiązania przypominające współczesne księgi wieczyste, jak i katastry . Większe

znaczenie miały rejestry pozwalające na ustalanie osób, którym przysługują prawa
do nieruchomości (właścicieli, dzierżycieli pod różnymi tytułami), jak i obciążeń,
w tym hipotek (praw zastawniczych). Funkcja informacyjna i ochronna uzyskiwały
wyraźne pierwszeństwo przed innymi. Ale i w ich przypadku trudno uznać ów
rozwój za rewolucjonizujący stosunki prawne.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

175

Ciekawy przykład publicznego ujawniania stanu prawnego przed upowszechnieniem się urzę-

dowych ksiąg lub rejestrów podaje P. Dąbkowski. Otóż zgodnie z przepisami tzw. zwierciadła
szwabskiego, czyli księgi praw niemieckich powstałej w latach 1274-1275, w przypadku, gdy wie-
rzyciel zabezpieczony zastawem na nieruchomości, ale pozbawiony dzierżenia przedmiotu zasta-
wu przystępował do egzekwowania swojej wierzytelności, na bramie lub bezpośrednio na domu
dłużnika władającego nieruchomością umieszczano znak krzyża. P. Dąbkowski, Prawo zastawu
w Zwierciadłach Saskiem, Szwabskiem, Niemieckiem. Studyum z historyi prawa niemieckiego,
Lwów 1913, s. 70.

O przenoszeniu „gewere” patrz: P. Dąbkowski, Prawo..., s. 24.

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, oprac.: K. Sójka-Zielińska, PWN, Warszawa 1976,

s. 15, 35. Podobnie w Anglii przed 1066 r. (tamże, s. 114).

Co do zasady przeniesienie władztwa nad nieruchomością w okresie feudalizmu

wymagało udziału seniora jako przyznającego prawa lenne wasalowi bądź potwier-
dzającego przeniesienie praw lennych przez wasala na innego wasala. Instytucja
inwestytury gwarantowała więc skuteczność prawną dokonanej czynności. Wasal
nabywał prawa od seniora, nie od poprzedniego dzierżyciela, mógł więc być pewien
nabycia w pełni skutecznego i bez obciążeń. Ceremonia inwestytury miała przy tym
charakter publiczny, już od IX wieku przyjęto, że odbywać się ona powinna na
rynku, w kościele lub dworze seniora. W tym sensie inwestytura była odpowied-
nikiem traditio ficta. Wskazanie na dwór seniora (cour, court) jako jedno z właści-
wych miejsc skutecznego dokonania czynności wyjaśnia przy tym znamienny fakt,
że przez kilka stuleci rejestry publiczne były prowadzone w sądach, ale nie przez
sądy.

Jeśli nawet obrót nieruchomością odbywał się bez udziału seniora, to zbycie

praw wymagało również publicznego ujawnienia takiej czynności. Znane to było
zarówno na kontynencie, np. w postaci niemieckiej Gewere, jak i w Anglii, pod
wpływem normańskiego prawa zwyczajowego – jako livery of seisin. Początkowo
była to ustna czynność dokonywana publicznie, później została zastąpiona przez
odnotowanie w odpowiedniej księdze faktu wyzbycia się prawa przez dotych-
czasowego posiadacza . Gewere, czyli symboliczne przeniesienie władztwa fak-

tycznego, potwierdzone przez akt przejęcia tych praw przez nabywcę, stanowiło
odpowiednik, ale nie kontynuację rzymskiego traditio, gdyż nieistotny był dla niego
element zamiaru stron (animus acquirendi dominii) .

Kraje niemieckie i sąsiednie

Trzeba pamiętać, że już wcześniej (IV-V wiek) wulgaryzacja prawa rzymskiego

przyniosła zatarcie różnicy między pojęciami własności jako prawnego władania
rzeczą a posiadania jako władztwa faktycznego. Termin possessio służył zarówno
na określenie posiadania, jak i własności. Dzięki takiej wulgaryzacji prawo rzym-
skie stawało się przystępniejsze dla Germanów wkraczających w orbitę świata
rzymskiego. Pozostawało ono przy tym w zgodzie z prawami plemiennymi. Naj-
starsze prawa germańskie (np. Longobardów) nie znały bowiem rozróżnienia mię-
dzy własnością a posiadaniem .

176

TOMASZ STAWECKI

K. Kolańczyk, Prawo..., s. 300.

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 35-36, 64-65. Historycy i znawcy prawa kanonicz-

nego przypominają, że publicznoprawne ograniczenia nabywania przez Kościół majątków istniały
od początków istnienia kościoła instytucjonalnego. We wschodnich prowincjach Cesarstwa Rzym-
skiego w III wieku n.e. przekazanie nieruchomości Kościołowi wymagało rejestracji i aprobaty
senatu lub monarchy. Por. Bp. W. Wójcik, ks. J. Krukowski, ks. F. Lempa, Komentarz do Kodeksu
Kanonicznego, t. 4, Redakcja Wydawnictw KUL 1987, s. 11.

Por. M. Banniard, Wczesne średniowiecze..., s. 156-157.

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 57, 152. Niemiecka tradycja Gewere była na tyle

silna, że w XIX wieku nie przyjęto rozwiązania zdobywającego uznanie w innych krajach konty-

W rezultacie przeniesienie własności nieruchomości składało się z dwóch aktów:

z umowy obejmującej oświadczenie woli przez zbywcę, czyli tzw. wzdanie (resig-
natio), oraz oświadczenie nabywcy o objęciu gruntu (wwiązanie się), a także
aktu oddania rzeczy nabywcy (Gewere). Wszystko to musiało dokonywać się
w obecności świadków. Ponadto pod wpływem prawa wulgarnego przyjął się
u Longobardów zwyczaj wręczania nabywcy przez zbywcę dokumentu zawierają-
cego wzmiankę o sprzedaży i przeniesieniu gruntu. Przeniesienie własności przez
wręczenie nabywcy dokumentu w obecności świadków (traditio per cartam) miało
taką samą moc, jak dotychczasowa forma przeniesienia własności (traditio rei).
Przypominało to przeniesienie rzeczy bez jej wydania, czyli swoistą „demateria-
lizację” czynności. Już w czasach justyniańskich było to znane jako wręczenie
pisemnego oświadczenia zbywcy (traditio instrimenti), przy czym akt przeniesienia
stawał się fikcyjny (traditio ficta) – wystarczał sam akt przewłaszczenia . Do roz-

powszechnienia się traditio per cartam przyczynił się też Kościół, który dążąc do
rozszerzenia swego posiadania, popierał ułatwianie obrotu i uproszczanie formal-
ności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości . Oczywistą barierą

rozwoju praktyki sporządzania pisemnych dokumentów, tak publicznych, jak i pry-
watnych, był w czasach wczesnego średniowiecza brak wykształconych świeckich,
którzy mogliby pełnić rolę pisarzy, notariuszy i urzędników publicznych. Istniały co
prawda szkoły notariuszy, lecz zbyt nieliczne, aby mogły wydatnie wspierać rodzącą
się praktykę. Szkoły takiej nie było np. w Pawii, stolicy królestwa Longobardów .

Z kolei w prawie frankońskim w IX wieku oprócz dokumentów używanych

w traditio cartae zaczęto uznawać notitia (memoratorium), czyli dokumenty słu-
żące zaświadczeniu, że pewna czynność została dokonana. Były one środkiem
wspomożenia pamięci, pewnego rodzaju protokołem dokonanej czynności prawnej.
Nieco później, w miastach niemieckich szukano ułatwień obrotu i zaczęto za-
pisywać przeniesienie własności nieruchomości dokonane przed sądem lub przed
radą miejską do specjalnych ksiąg. Wpis taki miał moc dowodową. Z czasem
stwierdzający przeniesienie nieruchomości wpis do odpowiedniej księgi miejskiej
stał się nieodzownym warunkiem ważności przeniesienia własności i posiadania
nieruchomości. Historycy podkreślają, że właśnie te księgi są pierwowzorem dzi-
siejszych ksiąg gruntowych (wieczystych), a jednocześnie – że właśnie ze względu
na ewolucję, jakiej podlegała germańska konstrukcja Gewere, a później traditio per
cartam – twierdzi się iż korzenie niemieckiego systemu rejestrowania czynności
zbywania nieruchomości tkwią głęboko w tradycji średniowiecznej . Funkcja

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

177

nentu, iż wystarczy umowa zawarta między stronami (koncepcja konsensualna), ale pozostawiono
rozdział między umową, która ma tylko skutki zobowiązujące oraz odrębną abstrakcyjną czynnością
o skutku rzeczowym. Jej ważność nie zależy przy tym od ważności umowy zobowiązującej. Por.
art. 873 i 925 BGB. Por. też A.M. Garro, The Louisiana..., s. 33-34.

H.J. Berman, Prawo i rewolucja. Kształtowanie się zachodniej tradycji prawnej, PWN, War-

szawa 1995, s. 438. Berman zwraca też uwagę na fakt, że obywatele miasta mogli nabywać ziemię
i budynki na mocy szczególnej formy dzierżawy zwanej dzierżawą miejską. W przeciwieństwie do
dzierżaw lennych dzierżawa miejska pozwalała na swobodne przenoszenie w testamencie, sprzedaż
i obciążanie, jednym słowem dawała podobne uprawnienia, jakie w XVIII wieku nazwano włas-
nością (tamże, s. 464).

prawotwórcza ksiąg gruntowych i ksiąg wieczystych stosunkowo wcześnie wsparła
funkcję ochronną i informacyjną.

Pewną rolę w obrocie nieruchomościami odgrywały też struktury kościelne.

Zdarzało się, że w miastach, właśnie w parafiach, organizowano sądy, a także
dokonywano czynności prawnych. Historycy prawa wskazują, że w XII wieku do
najważniejszych funkcji parafii w miastach niemieckich, takich jak Kolonia, Lube-
ka, Fryburg czy Magdeburg, należało rejestrowanie transakcji sprzedaży nie-
ruchomości oraz wierzytelności hipotecznych. Akt kupna domu był dokonywany
w obecności „...obywateli, parafialnych urzędników, sędziów i rektorów”. Nabywca
miał obowiązek zapłacenia im za poświadczenie i zapisanie kupna w sędziowskim
rejestrze (Schrein). Rejestr ten był później udostępniany każdemu, kto sprawdzał
lub podważał zawarcie umowy . Takie doświadczenie miast niemieckich, a później

także innych krajów miało kapitalne znaczenie dla wielu współczesnych systemów
prawnych: prowadziło bowiem do powierzenia sądom decydującej roli w procesie
rejestracji nieruchomości i praw z nimi związanych. Czynności prawnych dokony-
wano nie na dworze władcy, nie przed jego urzędnikiem, ale przed sądem albo
wobec sądu. Bez udziału tego sądu, bez jego decyzji (orzeczenia) czynność nie
stawała się skuteczna. Tym samym została też zmieniona rola sądów: oprócz roz-
strzygania sporów między stronami i karania złoczyńców sądy stały się odpowie-
dzialne za wydawanie orzeczeń w sprawach niespornych, dziś powiedzielibyśmy
nieprocesowych.

Polska

Praktyka wykorzystywania ksiąg sądowych dla celów rejestracji obrotu nie-

ruchomościami znana była nie tylko w Niemczech. Na Morawach i w Czechach już
w XII wieku istniał oficjalny rejestr czynności przenoszących prawa do nieru-
chomości zwany Tabulae Terrae (Landtafeln, zemske desky). Podobnie w Polsce.
W czasach wczesnego średniowiecza nabycie nieruchomości wymagało aktu wej-
ścia w posiadanie. Dla mniejszych posiadłości wystarczyły odpowiednie oświadcze-
nia woli oraz pewne czynności symboliczne, np. włożenie kupującemu czapki na
głowę. W przypadku większych dóbr „wzdanie” wymagało wytyczenia ich granic
poprzez tzw. obejście lub ujazd (objechanie konno). Granice były następnie szcze-

178

TOMASZ STAWECKI

J. Bardach, Historia państwa i prawa Polski, t. I, PWN, Warszawa 1964, s. 299, 355.

Tamże, s. 373-374, 503.

A. Menes, Wiadomości wstępne dotyczące ksiąg wieczystych, „Rejent” 1994, nr 4, s. 58. Do-

wód ze świadectwa sądu, który już sprawę rozstrzygał lub przed którym dokonywało się przenie-
sienie praw do nieruchomości (wstecz), znany był już u Longobardów. Por. K. Koranyi, Po-
wszechna historia prawa, s. 49.

Wpisy do ksiąg sądowych obejmowały więc cztery odrębne grupy: 1) inskrypcje, czyli wpisy

aktów woli prywatnej, zarówno w zakresie czynności jednostronnych, jak i dwustronnych; oczy-
wiście szczególne znaczenie miały inskrypcje dotyczące nieruchomości; 2) relacje, tzn. zeznania
osób urzędowych o dokonanych czynnościach prawnych; 3) protestacje, zwane też manifestacjami,
czyli oświadczenia o naruszeniu prawa, np. zeznania o dokonanych przestępstwach, które stanowiły
też pogwałcenie praw poszkodowanych; 4) akty publiczne. Por. Z. Kaczmarczyk, B. Leśnodorski,
Historia państwa i prawa Polski, t. II, PWN, Warszawa 1966, s. 21, 152-153. Interesujące jest, że
już od połowy XIV wieku w księgach sądowych pojawiają się wpisy (np. rota przysięgi) po polsku,
a nie wyłącznie po łacinie, co było świadectwem kształtowania się języka polskiego jako języka
urzędowego.

gółowo opisane w dokumencie pisemnym, który w razie potrzeby mógł służyć za
dowód w sporze . Rola dowodowa takich dokumentów, zrazu istotna, stopniowo

malała wraz z rozwojem ksiąg urzędowych prowadzonych na dworach książęcych
lub w sądach. Stanowiły one albo rejestr dokumentów wydawanych przez kance-
larię władcy, tak jak tzw. Metryka Koronna lub Metryka Mazowiecka, albo – jak
w przypadku ksiąg sądowych – rejestr zapadłych orzeczeń lub czynności dokona-
nych przed sądem.

Najstarsze wzmianki o „regestrach sądowych” (tabulae iudicii) pochodzą

w Polsce z 1322 r., ale u schyłku XIV stulecia księgi te były już znane w całym kra-
ju . Wyodrębniono też księgi sądowe ziemskie (dla ziem w znaczeniu jednostek

terytorialnych) oraz grodzkie. Zamieszczano w nich notatki o dokonanych przed
sądem aktach zbycia nieruchomości, a ściśle tzw. wzdaniach (resignatio), czyli
oświadczeniach dotychczasowych właścicieli lub dzierżycieli pod innym tytułem
o ustąpieniu prawa na rzecz osoby nabywcy. Tym samym zaczęła zanikać stoso-
wana też wcześniej instytucja tzw. wsteczy, czyli ustalania z sędziami, czy pamię-
tają złożone przed nimi wcześniej oświadczenia . Odnotowywano tam również

terminy pozwów oraz wyroki rozstrzygające spory o grunty i ich granice. Przed
sądem dokonywano także ustanowienia na nieruchomości praw rzeczowych, takich
jak zastaw. Odpowiedni akt wpisywano do księgi sądowej, a wypis z tych ksiąg
miał moc dowodową, zastępował bowiem akt monarszej konfirmacji czynności
prawnej. W XVI wieku do ksiąg sądowych wpisywano również akty publiczne, np.
statuty, przywileje, konstytucje laudów sejmikowych .

W XVI wieku zaznaczył się dalszy wzrost znaczenia ksiąg grodzkich, co

wynikało m.in. z faktu, że były one dostępne dla dokonywania wpisów codziennie,
a nie tylko przez kilka tygodni w roku, jak księgi ziemskie. Dążono również do
nadania urzędom grodzkim prawa przyjmowania wpisów o charakterze wieczystym.
Takie „prawo wieczności” uzyskały już w XV wieku księgi prowadzone przez
niektóre grody wielkopolskie, w innych regionach status taki nadano księgom
grodzkim dopiero u schyłku XVI wieku (np. Kraków 1589 r.) lub później. Dość

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

179

Wspaniały przykład takiej procedury opisany jest w zbiorze praw miejskich jeszcze z począt-

ków XVII wieku: „Albowiem przedanie nie yest ważne ieśli do tego nie będzie spolney woley obu-
dwu, u ieśli ten który kupił nie będzie w possessyey kupna swoiego. Krakowianie mają ku temu
wielkierz barzo potrzebny y słuszny, ku zabieżeniu wielu trudnościom, ludziom osiadłym, tak mło-
dym iako starym: iż kiedy dom swoy który zdawna od przodkow swoich spokoynie trzymał, chce
przedać y wzdać a nie mogłby mieć zapisu z Ksiąg Mieyskich, ktorymby okazał iako iemu samemu
y od kogo dom yest wzdany: tedy winien będzie wziąć od Pisarza Mieyskiego z Kancellaryey zezna-
nie, iż takowego wzdania w Księgach Mieyskich nie mogł naleść, które zeznanie wziąwszy okaże
przed Sądem. Nadto dwu świadkow mieszczanow osiadłych, wiary godnych, ludzi uczciwych
ktorzyby pod przysięgą dostatecznie świadczyli, iż on który ten dom chce przedać y wzdać trzymał
go spokoynie od trzydzieści lat y yednego roku y sześć niedziel. Co gdy się stanie: tedy onemu który
dom kupuie będzie dopuszczono wzdanie, przez Przysiężniki, y będzie do Ksiąg zapisane. Wszakże
tak, iż y to w zapisie wzdania będzie mianowicie dołożono, iż ten kto przedał sam od przodkow
swych ten dom od trzydzieści lat y iednego y sześci niedziel wedle dostatecznego świadectwa
w spokoynym używaniu bez wszelakiego nagabywania miał y trzymał. Godny przykład ku naślado-
waniu innym Miastom, Miasteczkom, gdzie więc nie tylko w Księgach człowiek uczciwie takich
zapisow nie naydzie, ale y Ksiąg y Pisarza y Urzędu trudno dostać ma z nakładem wielkim też a nie-
potrzebnym” (cyt. za: Przydatki do Porządku y do Artykułow Prawa Maydeburskiego, w: Tytuły
Prawa Maydeburskiego, Do Porządku y do Artykułow pierwey po Polsku wydanych, w sprawach
tego czasu nawięcey kłopotnych z tegoż Prawa Maydeburskiego przydatne, w Krakowie w Drukarni
Franciszka Cezarego Roku Pańskiego 1629, s. 108-110.

wcześnie wykształciła się przy tym na ziemiach polskich zasada ścisłego prze-
strzegania właściwości miejscowej i rzeczowej sądów prowadzących księgi publicz-
ne. Dlatego też w niektórych rejonach do XVIII wieku obowiązywała jeszcze za-
sada, że jeśli wpis w księdze grodzkiej był niewłaściwy, czynność leżąca u jego
podstawy zachowywała ważność tylko wówczas, jeśli w określonym czasie został
przeniesiony do ksiąg ziemskich. Księgi grodzkie, które uzyskały „prawo wiecz-
ności” takiego ponownego wpisu już nie wymagały.

W doktrynie podkreśla się przy tym, że w odniesieniu do nieruchomości średnio-

wieczne księgi sądowe początkowo prowadzono tylko dla celów dowodowych, to
znaczy potwierdzały one istnienie odrębnego tytułu, który przesądzał o nabyciu
praw do nieruchomości przez określoną osobę. Brak zapisu w księgach ziemskich
lub grodzkich nie pozbawiał jednak faktycznego posiadacza prawa do skutecznego
przeniesienia własności nieruchomości wraz z posiadaniem. Wymagane było jednak
wówczas spełnienie bardziej złożonej procedury, obejmującej np. zeznania świad-
ków itp. Ograniczenia funkcji informacyjnej ksiąg sądowych nie musiały nega-

tywnie oddziaływać na ich funkcję ochronną. Dopiero w czasach nowożytnych
księgi usamodzielniły się w tym sensie, że to one bezpośrednio były podstawą usta-
lania istnienia prawa, zaś dokument (umowa, akt przeniesienia praw) stanowił
jedynie podstawę wpisu. W ten sposób eksponowano funkcję prawotwórczą re-
jestrów.

Jak już wspomniano, w sądowych księgach ziemskich i grodzkich dokonywano

wpisów różnych praw dotyczących nieruchomości, przede wszystkim jednak prawa
własności. W końcu XVI wieku istotnie zmieniono także reguły dotyczące praw
rzeczowych o charakterze zabezpieczającym, w szczególności zastawu bez dzierże-

180

TOMASZ STAWECKI

Por. R. Moszyński, L. Policha, A. Izdebska, Księgi wieczyste, Wydawnictwo Prawnicze, War-

szawa 1960, s. 6.

Por. M. Wąsowicz, Hipoteka w prawie polskim, „Biuletyn Informacyjny Związku Banków

Polskich” marzec 1996, nr 5(41), s. 11-12.

Por. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste-rejestr nieruchomości, Wydawnictwo Praw-

nicze, Warszawa 1988, s. 5. Zbyt wąsko interpretuje to A. Menes (Wiadomości..., s. 57).

Por. Z. Kaczmarczyk, B. Leśnodorski, Historia..., s. 291-292; P. Dąbkowski, Prawo...,

s. 19-20.

Zasada jawności formalnej (czyli najogólniej rzecz biorąc zasada swobodnego dostępu do da-

nych rejestrowych) oraz zasada jawności materialnej są różnie interpretowane. W odniesieniu do

nia . Ustawa, a właściwie konstytucja sejmowa z 1588 r. O ważności zapisów za-

pewniała pierwszeństwo temu wierzycielowi, który jako pierwszy spowodował, że
jego prawa do nieruchomości zostały zapisane w księgach sądu grodzkiego lub
ziemskiego, właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Rozwiązanie owo
dotyczyło przede wszystkim przeniesienia nieruchomości, ale również praw obcią-
żających taką nieruchomość . Wówczas m.in. pojawiło się prawne pojęcie hi-

poteki . Stąd też księgi te zaczęły być zwane hipotecznymi. Tak rozumiane księgi

pełniły więc funkcję ochronną w znacznie szerszym podmiotowo zakresie. Nato-
miast w wypadku dokonania wpisu w księgach niewłaściwych – owo pierwszeń-
stwo liczyło się od chwili przeniesienia wpisu do księgi właściwej. Zasady ustawy
z 1588 r. zostały później rozwinięte i umocnione w konstytucji z 1768 r., według
której umowy przenoszące własność oraz obciążające nieruchomość zawarte w nie-
właściwym ziemstwie lub grodzie stawały się bezskuteczne między stronami, jeśli
w ciągu roku i sześciu tygodni zapis nie został przeniesiony do właściwych ksiąg.

Oprócz uregulowania kwestii właściwości sądów prowadzących księgi publiczne

ustawa z 1588 r. miała ogromne znaczenie dla rozwoju prawa polskiego z co naj-
mniej dwóch jeszcze powodów. Po pierwsze, rozbudowywała znacznie normy
prawa prywatnego materialnego dotyczące rzeczowych zabezpieczeń wierzytel-
ności. Po drugie jednak, ustawa ta rozwijała instytucję prawną rejestru publicznego.
Zapewniała bowiem osobom zainteresowanym – „za drobną opłatą” – dostęp do akt
sądowych. Formułowała więc zasadę jawności formalnej księgi publicznej . Ozna-

czało to instytucjonalizację funkcji rejestru. Ustawa z 1558 r. łączyła też zasadę
jawności z zasadą szczegółowości, tzn. regułą, iż wpis w księdze powinien dokład-
nie określać sumę wierzytelności zabezpieczonej oraz przedmiot zabezpieczenia.
Chodziło o to, aby – jak stanowił przepis ustawy – „...ludzie nie zawodzili się po-
życzając pieniądze super bona operata (na dobra obciążone)”. Szczegółowość
wpisu miała więc prowadzić do szerszego zrealizowania funkcji ochronnej (gwaran-
cyjnej) księgi. Służyć temu miało także ugruntowanie zasady legalności wpisu, czyli
dokonywania wpisu po zbadaniu podstawy prawnej danego aktu. Dodatkowo też
przyjęto zasadę, że ze względu na interes wierzycieli władze sądowe zobowiązane
były troszczyć się o zgodność wpisów dokonanych w księgach ze stanem rzeczy-
wistym. Nazywano to wówczas zasadą dobrej wiary ksiąg, a więc ich wiarygod-
ności, chociaż jeżeli weźmiemy pod uwagę przepisy o pierwszeństwie wierzycieli
i o właściwości sądów, można mówić o kształtującej się zasadzie jawności ma-
terialnej .

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

181

ksiąg wieczystych wyodrębnia się tzw. zasadę jawności materialnej w sensie negatywnym (negative
Publizitätsprinzip) i utożsamia się ją często z tzw. zasadą wpisu (uzależnienie powstania, zmiany lub
wygaśnięcia stosunku prawnego od ujawnienia określonego faktu prawnego w rejestrze). Z kolei
zasady jawności materialnej w sensie pozytywnym (positive Publizitätsprinzip) upatrywano
w wiarygodności publicznej rejestru (fides publica), czyli w przyjęciu, że wszelkie ujawnione w re-
jestrze dane są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym (Z. Fenichel, Księgi gruntowe a rejestr
handlowy. Próba zestawienia porównawczego, „Przegląd Notarialny” 1935, nr 10, s. 10; R. Mo-
szyński, L. Policha, A. Izdebska, Księgi..., s. 21). Niektórzy współcześni komentatorzy prawa o księ-
gach wieczystych wskazują, że istota jawności materialnej zawiera się przede wszystkim w przyjęciu
określonych domniemań związanych z wpisem pozytywnym i negatywnym, tzn. wpisaniem prawa
lub jego wykreśleniem. Obecnie domniemania wyrażone są w art. 3 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece. J. Ignatowicz i S. Rudnicki zakaz powoływania się na nieznajomość wpisów uczynionych
w księgach wieczystych lub wniosków, o których uczyniono wzmiankę, traktują wyłącznie jako kon-
sekwencję zasady jawności formalnej (dostępności rejestru). Inni komentatorzy sugerują natomiast,
że przepis ten jest jednak wyrazem zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych (J. Ignatowicz,
Prawo rzeczowe, wyd. VI uzupełnione, PWN, Warszawa 1995, s. 315; S. Rudnicki, Komentarz do
ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wyd. II, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1996, s. 23).

O licznych katastrach (extenta maneriorum) sporządzanych w XII i XIII wieku przez Lordów

pisze m.in. J. Kuliszer (Powszechna historia..., s. 124). Służyły one m.in. do określania przedmiotu
pańszczyzny (rodzaju świadczeń) i jej wymiaru.

Postanowienia ustawy o ważności zapisów z 1588 r. nie doprowadziły wszakże

do wyodrębnienia ksiąg gruntowych lub hipotecznych i aż do upadku Rzeczy-
pospolitej Obojga Narodów omawianych wpisów dokonywano w ogólnych księ-
gach sądowych. Tylko w Gdańsku pojawiła się innowacja polegająca na prze-
znaczeniu dla poszczególnych nieruchomości osobnej karty w księdze (tzw. folio
rzeczowe).

Anglia

W innych krajach Europy Zachodniej idea ksiąg gruntowych rozwijała się

podobnie, lecz na ogół wolniej niż w państwach należących do Rzeszy Niemieckiej.
W Anglii jednak, podobnie jak w Niemczech, przemożny wpływ na rozwój re-
jestrów nieruchomości miały instytucje prawa feudalnego i ich ewolucja.

W Anglii pomysł sporządzania urzędowych ksiąg odnoszących się do nie-

ruchomości i ich stanu prawnego pojawił się bardzo wcześnie, bo już w postaci
słynnej Domesday Book z końca XI wieku. Sporządzona w latach 1081-1087
w dwóch tomach przez pięciu sędziów, wyznaczonych przez Wilhelma Zdobywcę,
obejmowała opis nieruchomości położonych w całej Anglii z wyjątkiem trzech
hrabstw (Cumberland, Northumberland i Durham). Księga ta była raczej proto-
typem współczesnego katastru, choć oczywiście służyła do ustalania komu monar-
cha przyznał prawa do określonych posiadłości ziemskich, z czym, oczywiście,
związane były obowiązki lenne . Ustalenie tożsamości wasali prowadziło jedno-

cześnie do określenia ich statusu, a więc zdefiniowania praw i obciążeń wiążących
się z nieruchomościami. Domesday Book znała np. instytucję przeniesienia praw do
nieruchomości na zabezpieczenie długu, która stała się podstawą dla współczesnych

182

TOMASZ STAWECKI

Zdaniem historyków angielskich etymologicznie mortgage wywodzi się od gage, czyli nie

całkiem jasnej jeszcze konstrukcji prawa obciążającego nieruchomości, jaką znaleźć można już
w Domesday Book. Fakt, że owo obciążenie nie rodzi żadnych bezpośrednich i bieżących korzyści
dla wierzyciela, nie jest źródłem żadnych pożytków, uważano przy tym za słabość tej instytucji,
przejaw niesprawiedliwości w stosunkach między wierzycielem a dłużnikiem, a nawet grzech. Por.
Ch.J. Reid Jr., The Seventeenth-Century Revolution in the English Law, „Cleveland State Law Re-
view” 1995, Vol. 43, s. 293. Podobnie interpretuje mortgage jako „zastaw martwy”, nie przynoszący
pożytków (vadium mortuum), polski historyk K. Koranyi. Twierdzi on jednak, chyba słusznie, że
słowo mortgage (jak i cała instytucja prawna) ma pochodzenie francuskie. Konstrukcja gage jako
zastawu dotrwała bowiem w prawie francuskim do czasów współczesnych (K. Koranyi, Powszechna
historia prawa, s. 68). Na temat mortgage jako prawa zabezpieczającego, a także na temat gage we
współczesnym prawie francuskim, por. T. Stawecki, Zastaw rejestrowy i podobne formy rzeczowego
zabezpieczenia wierzytelności w krajach Europy Zachodniej i Ameryki Północnej, [w:] T. Stawecki,
M. Tomaszewski, F. Zedler, Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Komentarz, Wy-
dawnictwo TWIGGER, Warszawa 1997, s. 178, 183-187, 211-213, 222.

Wyjątkiem jest wpływ myśli sędziego Bractona w połowie XIII wieku, który poprzez swoje

dzieło De Legibus et Consuetudinibus Angliae wniósł do prawa angielskiego rozumienie niektórych
koncepcji prawa rzymskiego, w tym własności i posiadania. W późniejszym czasie były jednak one
często odczytywane przez pryzmat istniejących instytucji prawa feudalnego.

postaci hipoteki gruntowej (mortgage) . Księga ta nie była jednak później stoso-

wana dla celów rejestrowania zmian we władaniu ziemią, stąd nie stała się zaląż-
kiem ksiąg gruntowych (wieczystych). Problem ujawniania faktu nabycia praw do
nieruchomości rozwiązywany był inaczej.

Jeszcze w czasach anglo-saksońskich przeniesienie własności nieruchomości

dokonywało się analogicznie, jak na kontynencie: niezbędne było przeniesienie
władztwa faktycznego nad nieruchomością, czyli livery of seisin. Była to kon-
strukcja podobna do rzymskiego traditio bądź germańskiego Gewere, bardzo ce-
remonialna, i zakładała faktyczne wydanie choćby symbolu nieruchomości: gałązki,
grudy ziemi lub nawet krzyża, noża itp. Niekiedy temu livery of seisin towarzyszyło
sporządzenie odpowiedniego aktu po łacinie (deed) dla upamiętnienia faktu prze-
niesienia i uczynienia go znanym „wszystkim obecnym”. Ów deed, choć był tylko
dokumentem (tytułem), był też szczególnie ważny dla określenia granic posiadłości,
zwłaszcza gdy składała się ona z kilku części.

System feudalny rozwijający się od XI wieku nie wykorzystywał przy tym rzym-

skiej koncepcji własności ziemi (dominium jako różnej od possessio), lecz opierał
się na jej dzierżeniu przez wasala. W Anglii rozwój ów był o tyle konsekwentny, że
za sprawą nadań Wilhelma Zdobywcy dokonywał się bez istnienia własności alo-
dialnej (konkurencyjnego rozwiązania wobec struktury lennej). Ponadto w Anglii
nigdy nie miała miejsca recepcja prawa rzymskiego na szersza skalę, tak jak
w krajach Europy kontynentalnej . Dlatego też ukształtowany w Anglii system

prawa rzeczowego law of property przewidywał różne formy władania nierucho-
mościami (land holding).

W początkowym okresie rozwoju common law przejęto ideę, że przeniesie-

nie własności wymaga wydania rzeczy (delivery). Wraz z rozwojem stosunków
gospodarczych i handlowych konstrukcja germańskiego Gewere stopniowo zanikła
w prawie kontynentalnym, natomiast livery of seisin trwała długo w prawie angiel-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

183

Por. S. Rudnicki, Systemy ksiąg wieczystych i zabezpieczeń majątkowych na nieruchomości

w większości krajów europejskich, „Rejent” 1995, nr 11, s. 28.

Konstrukcja ta umacniała przy tym podział własności w prawie angielskim na różne postacie,

a zwłaszcza legal ownership oraz beneficial (equitable) ownership, które rozróżnia się do dziś. Por.
A.M. Garro, The Louisiana..., s. 58-60.

W Szkocji w roku 1617 wprowadzono nawet zasadę, że dopiero zarejestrowanie dokumentu

w General Register of Seisines jest podstawą skutecznego przeniesienia własności (The Scottish Act)
i wbrew praktyce angielskiej utrzymano ją później (Conveyancing Act of 1874). Por. E. Jowitt,
C. Walsh, The Dictionary of English Law, Sweet & Maxwell, London 1959, s. 1500; A.M. Garro,
The Louisiana..., s. 27, 55.

skim, nawet do czasów współczesnych. Seisin to właściwie posiadanie, ale nie
zakładające ostrego odróżnienia posiadania i własności, jak w prawie rzymskim.
W XIII wieku seisin to już niezależna od innych postać samodzielnego władania
nieruchomością przez czas nieograniczony (freehold estate). Stopniowo seisin prze-
kształciło się w pojęcie własności w common law. Równocześnie common law wy-
kształciło różne inne formy władania nieruchomościami o mniejszej niezależności
(non-freehold) . Niektóre z nich przyczyniły się do powstania pierwszych do-

świadczeń z rejestracją dokumentów stanowiących tytuł do nieruchomości, gdyż np.
rozwinęła się instytucja tzw. copyhold, czyli dzierżenia na podstawie wpisu do akt
sądowych (copy of the court roll). Sądy bowiem starały się chronić dzierżawców
(tenants) przed bezpodstawnym usunięciem ich z gruntu, potwierdzając ich prawa
przez rejestrowanie umów, z których wynikały prawa dzierżawców, tak aby właści-
ciel nie mógł łatwo takiej umowy zanegować. Praktyka taka, rozwijająca się od
początków XV wieku, stała się w następnym stuleciu inspiracją dla Statute of En-
rolments (o czym niżej) i jednocześnie podwaliną pod współczesny system reje-
strowania aktów prywatnych przenoszących własność (conveyances).

Od XIV wieku rozwinęła się też praktyka oddania w użytkowanie (feofee to use,

łac. cestui que use). Był to też tytuł do nieruchomości, ale uznawano także, że ma
on raczej charakter prawa do rzeczy ograniczonego przede wszystkim do używania
i pobierania pożytków (beneficial interest in property) . Ochrona takich osób roz-

winęła się zwłaszcza przed Sądem Kanclerskim (Chancery Court), stanowiąc jedno-
cześnie punkt wyjścia zasad ukształtowanego w pełni w XVII-XVIII wieku systemu
equity. Do przeniesienia takiego prawa nie stosowano przy tym konstrukcji livery
of seisin i można je było przenieść w drodze prostej umowy sprzedaży. Choć roz-
wiązania tego nie uznawało common law i zbywca był nadal uważany za właściciela
– zbywanie takiego prawa (zarówno w drodze umów, jak i testamentów) było bar-
dzo popularne. Faktycznie praktyka taka prowadziła do trudności w ustaleniu, kto
ma tytuł do nieruchomości i jaki. Próbowano to uporządkować w 1535 r. przez
wydanie The Statute of Use, na podstawie którego osoba, której przysługiwało
cestui que use stawała się pełnoprawnym właścicielem (legal owner). Z uwagi na
sprzeczności z regułami dotychczas obowiązującego prawa powszechnego król
Henryk VIII spowodował wydanie przez Parlament w tym samym 1535 r. ustawy
zwanej The Statute of Enrolments. Zgodnie z jej postanowieniami akt przenoszący
własność nieruchomości (deed) musiał być zarejestrowany w court of record
w Westminsterze lub innym publicznym biurze wyznaczonym do tego celu . Taka

184

TOMASZ STAWECKI

A.M. Garro, The Lousiana..., s. 62-64. O roli leasehold jako postaci własności czasowej por.

S. Rudnicki, Systemy..., s. 28.

Np. Ch.J. Reid Jr., The seventeenth Century..., s. 223 i n. Według zasad common law, jeśli

minął dzień spłaty długu, to dłużnik nieodwołalnie tracił własność nieruchomości, nawet gdyby brak
spłaty wynikał z faktu, że nie mógł on znaleźć wierzyciela. Ta reguła była bezwzględnie stosowana.
Natomiast rozwój systemu equity w XVII wieku spowodował przyjęcie prawa do utrzymania
nieruchomości, jeśli wykonał swoje zobowiązanie w „rozsądnym czasie”, a jednocześnie naliczał
odsetki za okres przypadający od dnia wymagalności świadczenia do spłaty długu. Por. J.W. Bruce,
J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases and Materials on Modern Property Law, West Publishing Co.,
St. Paul, Minn., 1989, s. 516-517. O rozwoju idei powiernictwa służącego zabezpieczeniu praw wie-
rzyciela od czasów średniowiecza por. także K. Michałowska, Trust i stosunki powiernicze w prawie
angielskim, „Kwartalnik Prawa Prywatnego”, R. V, 1996, z. 2, s. 297-298; A. Kędzierska-Cieślak,
Powiernictwo. Próba określenia konstrukcji prawnej, „Państwo i Prawo” 1977, nr 8-9, s. 48-49.

Warto zauważyć, że za najstarszy rejestr publiczny (księgę) w Anglii uważa się rejestr sądo-

wych i królewskich zarządzeń i nakazów (Register of Writs, Registrum Brevium). Ustanowiony
w 1531 r., miał postać księgi, kilkakrotnie później wznawianej (1553, 1595, 1634 itd.). Writs jako
zarządzenia miały moc prawną, ale służyły też za wzorce aktów sądowych i urzędowych w znacz-
nym stopniu dotyczących sporów sądowych o nieruchomości. Znaczenie prawne Register of Writs
zostało uchylone w 1888 r. jedną z ustaw o rejestracji gruntów. Por. E. Jowitt, C. Walsh, The
Dictionary..., s. 1500-1501, 1506. Nadal natomiast działa w Anglii Biuro Rejestrów i Dokumentów
Publicznych, które gromadzi akta sądowe, dokumenty urzędowe itp., choć nie związane już bez-
pośrednio z nieruchomościami. Por. też N. Davies, Europa. Rozprawa historyczna z Europą, Wy-
dawnictwo ZNAK, Kraków 1998, s. 969.

rejestracja była obowiązkowa, miała także znaczenie prawotwórcze (constitutive
effect), gdyż jeśli nie uczyniono jej w ciągu sześciu miesięcy akt stawał się bez-
skuteczny nawet między stronami. The Statute of Enrolments wywołała silną opo-
zycję prawników (solicitorów) i posiadaczy ziemskich. Ustawa ta nie została jednak
formalnie zmieniona, zrodziła jednak praktykę przenoszenia praw do nieruchomości
pod innym tytułem (tzw. lease and release), co nie podlegało wprost Statute of
Enrolments, ale faktycznie stanowiło obejście prawa. Zdaniem większości histo-
ryków angielskich praktyka utrzymała się w Anglii co najmniej przez ponad trzy
stulecia, czyli do połowy XIX wieku .

Można jednak spotkać opinie, że istotne zmiany w zakresie praw rządzących

nieruchomościami i ich obrotem dokonały się w wieku XVII, czyli w czasach
obejmujących kolejne etapy Rewolucji Angielskiej (1640-1660, 1688-1690).
W czasach tych bowiem miało miejsce m.in. obalenie feudalnych zasad dzierżenia
nieruchomości. Z tytułem do ziemi nadal wiązały się różne obowiązki, zwłaszcza
finansowe, ale już nie było obowiązku służby wojskowej na rzecz zwierzchnika
(tzw. socage tenures), ponadto ograniczono poważnie wspomnianą wyżej praktykę
copyhold, gdyż nasiliły się procesy wywłaszczania dzierżycieli i tzw. konsolidacji
własności ziemskiej (enclosure movement – ogradzanie), ukształtowały się wreszcie
nowoczesne koncepcje powiernictwa (trust) i przewłaszczenia (zwłaszcza equitable
mortgage) jako instrumentu zabezpieczenia wierzytelności .

Powyższe procesy miały rewolucyjny charakter w sferze ekonomicznej, ale też

pewne znaczenie dla procesu rejestracji nieruchomości . Wyrażały one kształto-

wanie się idei własności jako prawa świętego, nienaruszalnego i właściwie nie-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

185

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 195.

A.M. Garro, The Louisiana..., s. 42-43. Przypominało to także praktykę ogłaszania w salach

posiedzeń sądowych danych o spółkach.

ograniczonego. Ponadto dążenie do odrzucenia tradycyjnych, feudalnych rozwią-
zań prawnych stanowiło wyraz umacniania się idei kontraktu jako nieskrępowa-
nego i wystarczającego środka rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym
wszelkie formalności związane z przenoszeniem praw, w tym również rozmaite
formy rejestracji, stawały się co najmniej podejrzane jako przeżytki starego ustroju.
Odrzucenie wcześniej obowiązujących zasad prawnych powodowało też zakwestio-
nowanie szczegółowych instytucji. Na przykład zanik copyhold oznaczał podwa-
żenie roli sądów jako instytucji prowadzących dokumentację dotyczącą nierucho-
mości. W rezultacie utrwalało się przekonanie o istniejącej sprzeczności, choćby
praktycznej, między formalizmem rozwiązań prawnych a ideą wolnego rynku
i efektywnością gospodarczą.

Francja

Z jeszcze większym trudem dochodziła do głosu idea rejestrowania nierucho-

mości i praw ich dotyczących we Francji. W wiekach IX-XIII jej ziemie były po-
dzielone między dwa systemy prawa: południe posługiwało się prawem rzymskim,
prowincje północne – prawem zwyczajowym pochodzenia germańskiego (tzw. pays
de coutumes) . Na południu instytucja traditio utrzymała się aż do czasów kodeksu

Napoleona, natomiast na północy wydanie posiadania zastąpiono odpowiednimi
klauzulami umownymi, później koncepcją ujawniania poprzez sądową rejestrację,
tzw. nantissement.

W Bretanii idea jawności czynności rozporządzających nieruchomościami zna-

lazła jeszcze inne zastosowanie. Od czasów wczesnego średniowiecza przyjęła się
tam instytucja publicznych ogłoszeń o dokonanych transakcjach (appropriances par
bannies). Dokonywano ich trzykrotnie w niedziele, co osiem lub czternaście dni.
Prawa nabywcy nieruchomości lub wierzyciela, który skutecznie przeprowadził taką
procedurę, były chronione jeśli inne osoby nie podniosły w międzyczasie swoich
roszczeń. Innym, podobnym rozwiązaniem był formalny wymóg ogłaszania w są-
dzie darowizn. Obowiązywał on na podstawie ordonansu z 1539 r. Rozwiązanie to
zostało przejęte później przez art. 939 francuskiego k.c.

Ponadto w kilku regionach północnej Francji (np. Amiens, Artois, Reims,

Picardie, Saint-Quentin) w czasach nowożytnych istniał system polegający na wpro-
wadzeniu wymogu rejestrowania zmian własności nieruchomości w rejestrach pro-
wadzonych przez specjalnego urzędnika przy sądach. Te rejony nazywano właśnie
pays de nantissement. Instytucja ta wywodziła się ze średniowiecznej inwestytury,
ale miała nie tylko podkreślać zwierzchnią pozycję zbywcy (seniora), lecz również
przeciwdziałać naruszeniom prawa, zwłaszcza bezpodstawnym czynnościom.
W przypadku gdy właściciel nieruchomości dokonał zbycia jej na rzecz dwóch

186

TOMASZ STAWECKI

Skuteczny opór wobec rejestracji nieruchomości dla zapewnienia jawności obrotu i pewności

prawa nie wiązał się natomiast z kwestionowaniem instytucji katastru, który pełnił przede wszystkim
funkcję fiskalną. Katastry te w XVII i XVIII wieku były prowadzone w całej Francji, tak że nawet
dziś można precyzyjnie zrekonstruować stan posiadania gruntów przez poszczególne stany i war-
stwy społeczne z uwzględnieniem rodzajów gruntów itp. Patrz: J. Kuliszer, Powszechna historia...,
t. II, s. 85.

Pozostałością tej instytucji w prawie francuskim jest współcześnie stosowanie nazwy nantis-

sement do niektórych praw zastawniczych nie wymagających przeniesienia przedmiotu zastawu, ale
zakładających ujawnienie takiego prawa w publicznym rejestrze. Przykładami mogą być nantisse-
ment de l’outillage et matériel d’équipment professionel (zastaw na narzędziach i urządzeniach
wykorzystywanych w działalności zawodowej) oraz najbardziej chyba znany – zastaw na przedsię-
biorstwie (nantissement de fonds de commerce). Patrz: T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler,
Ustawa..., s. 183-184, 203-205.

różnych osób, ten, który pierwszy zarejestrował swoje prawa, miał pierwszeństwo
przed innym, bez względu na kolejność faktycznie dokonanych czynności. Reje-
stracja nie sanowała jednak wad prawnych dokonanych czynności, co osłabiało jej
funkcję zabezpieczającą. Generalnie rejestracja wspierała legalność dokonywanych
czynności, a przez to zwiększała ochronę nabywcy.

Dostrzegając zalety takiej procedury Colbert, minister Ludwika XIV, usi-

łował rozciągnąć jej stosowanie na obszar całej Francji przez wydanie edyktu
w 1673 r. Opozycja arystokracji, która nie chciała publicznego ujawniania jej
długów, a także sprzeciw notariuszy, którzy tracili korzyści związane z obrotem
prawnym nieruchomościami, doprowadziły do odwołania edyktu już rok później,
w 1674 r. Dopiero sto lat potem powrócono do tej idei, uchwalając już dla całej

rewolucyjnej Francji Prawa z 9 Messidora Roku III (27 czerwca 1795 r.) oraz
z 11 Brumaire’a Roku VII (1 listopada 1798 r.). Przewidywały one nieskuteczność
przeniesienia własności nieruchomości do chwili zarejestrowania umowy w specjal-
nym rejestrze prowadzonym przy sądzie . Prawa te zostały wszakże wkrótce uchy-

lone przez francuski kodeks cywilny jako – zdaniem kodyfikatorów – gwałcące
naturalną wolność człowieka oraz ograniczające swobodę umów i prawo do prywat-
ności. Kodeks Napoleona odrzucił też wywodzącą się jeszcze z prawa rzymskiego
dwuczęściową strukturę kontraktu, przyjmując, iż umowa przeniesienia własności
ma skutek obligacyjny i rzeczowy zarazem.

KSIĘGI GRUNTOWE I REJESTRY NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE

OD KOŃCA XVIII DO POŁOWY XX WIEKU

Od XVII wieku możemy dostrzec w Europie kilka równolegle zachodzących

ważnych zjawisk: coraz bardziej oczywistą słabość istniejących rozwiązań co do
przenoszenia praw do nieruchomości, a także zabezpieczania kredytu udzielanego
osobom władającym nieruchomościami, rozwój idei indywidualizmu w filozofii

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

187

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 274-275.

politycznej oraz powrót do prawa rzymskiego. W omawianej dziedzinie prowadziły
one czasem do przeciwstawnych rezultatów.

Obowiązujące instytucje prawne okazywały się niewystarczające dla gospo-

darczego wykorzystania nieruchomości. Podkreślano np. że konstrukcje traditio,
Gewere, czy livery of seisin, zakładające nabycie praw do nieruchomości w chwili
wejścia nabywcy w jej posiadanie, uniemożliwiają dokonanie przeniesienia jej
w innym czasie niż faktyczne objęcie posiadania, np. zbycie pod warunkiem lub
z zastrzeżeniem terminu (zbycie w przyszłości). Nie wystarczają także, aby chro-
nić wierzycieli, którzy szukali zabezpieczenia na nieruchomości posiadanej przez
dłużnika, gdyż jako posiadacz często nie był on właścicielem. Bez instytucji rejestru
nie można było też często w sposób pewny ustalić kolejności różnych hipotek
obciążających tę samą nieruchomość, przynajmniej aż do chwili wszczęcia sporu
sądowego. Rozmaite czynności formalne lub symboliczne, prowadzące do zbycia
prawa lub do powstania obciążeń, były łatwo dostrzegalne w małych zbiorowoś-
ciach, ale w społeczeństwach większych i bardziej mobilnych nie spełniały już za-
kładanych funkcji informacyjnych i ochronnych. Doświadczenia takie wskazywały
na potrzebę znalezienia jakiejś formy publicznej dokumentacji i ujawniania dokony-
wanych czynności, choćby stanowiącej rozwinięcie traditio per cartam lub notitio.

Czynnikiem kształtującym współczesne prawo cywilne okazała się też recepcja

prawa rzymskiego. Zarówno w Niemczech od XVI wieku, jak i we Francji coraz
bardziej zaczęło się rozpowszechniać rzymskie pojęcie własności. Recepcja prawa
rzymskiego wyparła więc germańską konstrukcję Gewere . Tylko w niektórych

prawach partykularnych (lokalnych) utrzymywała się zasada wpisu do akt sądowych
lub księgi gruntowej jako elementu przeniesienia nieruchomości, przy czym np.
tylko właściciel wpisany do takiej księgi miał prawo dokonywać obciążenia na nie-
ruchomości (hipoteka, serwituty).

Również myśl renesansowa (np. Grocjusz), a później oświeceniowa (XVII

i XVIII wiek), w tym koncepcje prawnonaturalne, bardzo wspierały zasadę, że sama
umowa (zgoda stron, wyraz ich wolnej woli) wystarczy do rozporządzania włas-
nością. We Francji autorzy kodeksu cywilnego z 1804 r. wierzyli, że wymóg re-
jestracji zmian własności jest pozostałością feudalizmu i przyjęli zasadę pełnego
konsensualizmu, uchylając nawet znane w końcu XVIII wieku zasady rejestracji
hipotek. W rezultacie od XVIII wieku tylko niektóre państwa europejskie stopniowo
wprowadzały ustawy przewidujące publiczne rejestrowanie nieruchomości oraz
osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nich.

Prusy, Niemcy, Austria

Najwcześniej dokonano tego w Prusach, bo prowadzenie specjalnych ksiąg

gruntowych przewidywał już edykt z 1704 r. Wcześniej funkcję tę pełniły księ-
gi sądowe. Zamiar ten zrealizowano po 1722 r., gdy wydana została Ordynacja

188

TOMASZ STAWECKI

K. Koranyi, Powszechna historia państwa..., t. III, s. 347.

J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 638; K. Koranyi, Powszechna historia prawa,

s. 277.

Por. omówienie np. w: F. Zoll, Prawo cywilne. Prawa zastawnicze według źródeł prawa obo-

wiązującego w Małopolsce i na Ziemi Cieszyńskiej, Księgarnia Powszechna, Kraków 1937, s. 5 i n.

Historycy podkreślają, że ze względu na stosowanie prawa zaborczego na niektórych ziemiach

polskich koncepcja własności podzielonej przetrwała w postaci dzierżawy wieczystej jeszcze do
końca II Rzeczypospolitej. Por. J. Bardach, B. Leśnodorski, M. Pietrzak, Historia państwa i prawa
polskiego, PWN, Warszawa 1977, s. 578.

K. Koranyi, Powszechna historia prawa, s. 352-353; J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Histo-

ria..., s. 634-637; K. Grzybowski, Historia państwa i prawa Polski, t. IV: Od uwłaszczenia do odro-
dzenia państwa, PWN, Warszawa 1982, s. 523-524, 611.

hipoteczna i konkursowa, a później ordynacja hipoteczna dla Śląska z 1750 r. (jej
moc rozciągnięto w 1753 r. na pozostałe prowincje). O zasadach organizacji ksiąg
gruntowych przesądziła Ordynacja o hipotekach i upadłości z 1783 r. Ostatecznie
Landrecht Pruski (Ogólny kodeks dla państwa Pruskiego) z 1 czerwca 1794 r.
wprowadził przepis, że prawo hipoteczne może być nabyte tylko przez „zaintabu-
lowanie” w księdze publicznej. Wpis miał więc charakter konstytutywny, cho-
ciaż w niektórych innych państwach niemieckich nadawano intabulacji znaczenie
jedynie deklaratywne. Jednocześnie recepcja prawa rzymskiego spowodowała
wyparcie germańskiej koncepcji Gewere przez rzymską possessio, przy której kła-
dziono nacisk na władztwo faktyczne (corpus) i wolę posiadania (animus) . Ozna-

czało to uchylenie wcześniejszych wyjątków od zasady publicznej jawności praw
obciążających nieruchomość (Publizitätsprinzip) . Podobne przepisy hipoteczne

wprowadzono też w końcu XVIII wieku w poszczególnych krajach monarchii
austriackiej, m.in. przez uchwalenie „patentu tabularnego” dla Galicji z 1780 r.
Rozwinięto je w zakresie przepisów materialnoprawnych w 1811 r. w austriackim
kodeksie cywilnym (ABGB) , a ostatecznie umocniono w jednolitej ustawie hipo-

tecznej dla całej Austrii w 1871 r.

Przykład pruski dopiero po dłuższym czasie znalazł swoje rozwinięcie. W poło-

wie XIX wieku w państwach niemieckich istniała bowiem wielka różnorodność
praw (włącznie z rzymskim, duńskim i francuskim). Prawo pruskie miało ponadto
tę zaletę, że wprowadzając koncepcję własności pełnej nie odrzucało, ale mody-
fikowało, dostosowując do potrzeb liberalnej gospodarki feudalne prawa rzeczowe.
Instytucje te odrzucono lub ograniczono dopiero w pruskiej ustawie o nabywaniu
własności i rzeczowym obciążaniu nieruchomości z 1872 r. Istotne znaczenie mia-

ła też ustawa Rzeszy (prawo hipoteczne) z 1887 r. Ostatecznie system ksiąg

gruntowych został wprowadzony w Niemczech przez kodeks cywilny (BGB)
z 18 sierpnia 1896 r. oraz rozporządzenie o rejestrze gruntów z 18 marca 1896 r.

Niemiecka księga gruntowa była zorganizowana dla nieruchomości położonej

w danym okręgu. Zasadą stała się powszechność ksiąg gruntowych, to znaczy
zakładano księgę wieczystą dla każdej wyodrębnionej prawnie nieruchomości po-
łożonej na terytorium kraju. Księga gruntowa składała się z dwóch części: tzw.
księgi głównej oraz zbioru dokumentów dołączonych do księgi głównej. Wpisów

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

189

S. Rudnicki nazywa je sądami „terenowymi” (Systemy..., s. 36).

Komentatorzy współcześni podkreślają, że obecnie dobre działanie systemu niemieckiego jest

wynikiem przyjętych założeń oraz nieprzerwanej praktyki. Istotna jest zwłaszcza stała koordynacja
danych zawartych w księdze gruntowej (Grundbuch) oraz katastrze (Flurbuch). Każda zmiana w ka-
tastrze jest przekazywana do sędziego rejestrowego (Grundbuchrichter) i odwrotnie. W księdze
odnotowuje się kolejne czynności dotyczące konkretnej nieruchomości, nie ma więc problemu
z ustaleniem sekwencji transakcji. Por. H. Hofmeister, H. Auer, Nowoczesna księga..., s. XIV;
A.M. Garro, The Louisiana..., s. 37.

Por. też: M. Wąsowicz, Hipoteka..., s. 12 i n.

dokonywano wszakże wyłącznie w księdze głównej. Regułą było bowiem oparcie
działania na zasadzie wpisu, a nie składania dokumentów. Ponadto wpis do księgi
gruntowej (włącznie z działem dotyczącym własności) miał charakter konstytu-
tywny, więc żadne prawa rzeczowe nie mogły powstać ani między stronami, ani
wobec osób trzecich, bez dokonania wpisu. Oznaczało to przyjęcie tzw. zasady
wpisu (Eintragungsprinzip). Wpis mógł jednak nastąpić co do zasady na wniosek
osoby uprawnionej, ale w każdym przypadku musiała być wyraźnie udzielona zgoda
właściciela nieruchomości. Sąd mógł też działać z urzędu.

Drugim ogromnie ważnym elementem systemu niemieckiego było to, że re-

jestracja ma charakter sądowy. Prowadzenie rejestru jest więc jednym z rutynowych
obowiązków sądów rejonowych (Amtgericht) . Tak więc to w prawie niemieckim

ostatecznie ukonstytuowała się zasada, iż rejestr jest prowadzony przez sąd w ra-
mach jego funkcji orzeczniczych (nieprocesowych), a nie przy sądzie, jak wcześ-
niej . Zakres sędziowskiego badania wniosku o wpis stał się w praktyce nie-

ograniczony. Sąd mógł oczywiście odrzucić wniosek o wpis, jeśli stwierdził, że
wnioskodawca nie jest uprawiony do spowodowania wpisu określonej treści. Po-
nadto zgodnie z art. 873 (1) kodeksu cywilnego niemieckiego (BGB) osoba trzecia,
działająca w dobrej wierze, może w pełni polegać na treści wpisu i jest chroniona
przez prawo. Domniemanie takie oznacza wszak, iż można osobie trzeciej udowad-
niać, że nie działała ona w dobrej wierze, albo że wiedziała o rzeczywistym stanie
prawnym. Wówczas ochrona nie przysługuje.

Polska

Stosunkowo wcześnie, gdyż na przełomie XVIII i XIX wieku, zostały też

zorganizowane księgi wieczyste (hipoteczne księgi gruntowe) na ziemiach polskich
pozostających pod zaborami.

W zaborze pruskim, bezpośrednio po upadku niepodległości Rzeczypospolitej

szlacheckiej, wprowadzono pruski system ksiąg gruntowych oraz związane z nim
przepisy o hipotekach . Po krótkim stosowaniu wcześniejszych ordynacji hipo-

tecznych podstawą zorganizowania ksiąg gruntowych były przepisy Landrechtu
z 1794 r. Uchylono także obowiązywanie dawnego prawa polskiego. Jednocześnie
zaborca starał się utrzymać istotną pozycję społeczną szlachty-posiadaczy dóbr;
rejestracja nieruchomości oraz możliwość zabezpieczenia kredytu hipoteką tej bo-

190

TOMASZ STAWECKI

J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 35-36, i dalej w odniesieniu do Polski central-

nej: s. 143, 472, 491-496, 509.

Tekst obu ustaw opublikowany jest m.in. w: Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w wo-

jewództwach centralnych, Warszawa 1937, reprint, Wydawnictwo Prawnicze, wyd. I, Warszawa
1997, s. 445-484.

wiem grupie służyła przede wszystkim. Dodatkowo w większości prowincji zaboru
pruskiego już w końcu XVIII wieku utworzono tzw. ziemstwa kredytowe (Land-
schaften), które były szlacheckimi korporacjami publicznoprawnymi. Przyjmowały
bowiem subsydiarną odpowiedzialność za dłużnika, uzupełniając w ten sposób
ustanowioną hipotekę , nie godziły wszakże w rozwój systemu ksiąg gruntowych,

gdyż zasadami przyjętymi w prawie pruskim były obowiązek zakładania ksiąg dla
poszczególnych nieruchomości, konstytutywny charakter wpisu tak własności, jak
i hipoteki, jak i zasada szczegółowości, czyli bezwzględne wiązanie praw rzeczo-
wych z konkretnymi nieruchomościami. Reguły te zostały później potwierdzone
przez ustawodawstwo pruskie (m.in. z 1872 r.) i ustawodawstwo Rzeszy Nie-
mieckiej (z 1887 r. i 1896 r.).

Z kolei w Polsce centralnej stan prawny w zakresie rejestracji nieruchomości

podlegał poważnym zmianom. W pierwszych latach porozbiorowych zaborca ro-
syjski właściwie utrzymywał zasadę stosowania dawnych praw. W okresie Księstwa
Warszawskiego pomocniczo zaczęto stosować przepisy Landrechtu pruskiego
z 1794 r., zwłaszcza w zakresie procedur. Jednocześnie wprowadzono obowiązy-
wanie francuskiego kodeksu cywilnego (kodeksu Napoleona), co skutkowało zmia-
ną przepisów materialno-prawnych, m.in. o hipotekach. Rozróżniając trzy rodzaje
hipotek: prawne, sądowe i umowne (art. 2116 k.c. francuskiego), kodeks przewi-
dywał obowiązek wpisu tylko dwóch ostatnich, nadając tym samym hipotekom
prawnym charakteru hipotek tajnych. Ponadto wpisy hipoteczne były ważne przez
okres 10 lat, później wygasały, chyba że zostały przedłużone. Kodeks Napoleona
dopuszczał też ustanowienie hipotek ogólnych obciążających cały majątek dłużnika.

Francuskie przepisy hipoteczne, obowiązujące na ziemiach polskich, wykazy-

wały wiele wad i niedostatków, jeśli je porównać z regulacjami stosowanymi
w zaborze pruskim, a nawet z przepisami dawnego prawa polskiego. Dlatego też
na obszarze Królestwa Polskiego już w 1818 r. wprowadzono Prawo o ustalaniu
własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach, wkrótce częściowo
zmienione przez Prawo o przywilejach i hypotekach z 1825 r. Obie ustawy uzupeł-

nione były „instrukcjami hypotecznymi”. Pierwsza z ustaw przewidywała dla więk-
szych nieruchomości obowiązek prowadzenia w sądach „ksiąg hypotecznych”.
Ściśle rzecz biorąc, księgi hipoteczne i akta przechowywane były w kancelariach
hipotecznych stanowiących część ogólnych sekretariatów sądów (trybunałów cywil-
nych i sądów pokoju). Wnioski o wpis rozpatrywały i decyzje podejmowały wy-
działy hipoteczne stanowiące prawnie zwierzchność hipoteczną, a organizacyjnie –
części wymienionych sądów. Wydziały hipoteczne składały się z prezesa, jednego
lub dwóch sędziów i pisarza z głosem decydującym. Prowadzenie ksiąg powierzono
natomiast kancelariom hipotecznym, składającym się z rejentów i pisarzy. Każda

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

191

Na temat różnic między księgami wieczystymi, hipotecznymi i gruntowymi por. J. Ignatowicz,

Prawo rzeczowe, wyd. IV uzupełnione, PWN, Warszawa 1995, s. 299-301 i cytowana tam literatura;
Z. Fenichel, Księgi gruntowe a rejestr handlowy. Próba zestawienia porównawczego, „Przegląd
Notarialny” 1935, nr 10, s. 8.

Po powstaniu listopadowym w podobny sposób odnotowywano zagrożenie konfiskatą majątku

osób biorących udział w ruchu niepodległościowym. J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia...,
s. 519, 536.

M. Wąsowicz zwraca uwagę na fakt, że ze względu na zmiany granic poszczególnych zaborów

na terenie Królestwa Polskiego obowiązywały w zakresie hipoteki trzy porządki prawne: polski,
pruski i austriacki. M. Wąsowicz, Hipoteka..., s. 12.

księga hipoteczna składała się z „księgi umów wieczystych, zbioru dokumentów
składanych do księgi wieczystej oraz wykazu hypotecznego” . Księgi te były już

prowadzone w systemie realnym, tzn. odrębna księga dla każdej „majętności ziem-
skiej”, bez względu na zmiany właścicieli, choćby owa „majętność” składała się
z różnych części należących do różnych właścicieli. Z drugiej strony księga założo-
na dla jednej „majętności” mającej tego samego właściciela mogła obejmować kilka
„posiadłości”, w tym nawet te, które położone były poza okręgiem należącym do
właściwości innej kancelarii hipotecznej. Dodatkowo, ustawa hipoteczna z 1818 r.
przyjmowała zasadę jawności materialnej ksiąg, rozumianą przede wszystkim jako
przyjęcie obowiązkowego i prawotworzącego wpisu. Znoszono również hipoteki
tajne. Wpis do księgi był dokonywany jednak dopiero po zatwierdzeniu aktu praw-
nego przez zwierzchność hipoteczną. Oznaczało to ugruntowanie zasady „legalności
hipotecznej”. Rozwinięto także zasadę publicznej wiary ksiąg wieczystych, tzn.
regułę, według której treść księgi jest wiążąca i wywołuje skutki na rzecz każdego,
kto działa w dobrej wierze. Rozbudowane funkcje kontrolne zwierzchności hipo-
tecznej w zakresie badania legalności aktów i wniosków pogodzono z zasadą wpisu
i regułami pierwszeństwa, wprowadzając konstrukcję zastrzeżenia w celu zarezer-
wowania miejsca w księdze. Był to jakby prototyp nowoczesnej wzmianki w re-
jestrze .

System ksiąg wieczystych ukształtowany ustawą z 1818 r. stanowił dobrą pod-

stawę rozwoju obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza zabezpieczenia hipotecz-
nego . Reformy z 1825 r. (uchwalenie Kodeksu Cywilnego Królestwa Polskiego

oraz prawa hipotecznego) przewidywały ponadto rozszerzenie tych rozwiązań
na mniejsze nieruchomości, a nie tylko na duże „majętności”. Jednak w 1825 r.
przyjęto także, iż zakładanie ksiąg jest co do zasady dobrowolne, dlatego księgi
wieczyste faktycznie rzadko powstawały. Ponadto odrębna ustawa z 1825 r. po-
woływała do życia Towarzystwa Kredytowe Ziemskie, które uzyskując pewne
przywileje wobec innych wierzycieli hipotecznych, podważały spójność całego
systemu. Pewne dalsze zmiany dokonały się w systemie ksiąg wieczystych w związ-
ku z uwłaszczeniem chłopów. Po 1864 r. podstawową rolę pełniły tzw. tabele likwi-
dacyjne, według których dokonywano uwłaszczenia. Sporządzano je z wykorzy-
staniem wcześniejszych tzw. tabel prestacyjnych z lat 1846 i 1861 oraz tabel do-
datkowych. Tabele likwidacyjne stanowiły akt nadania chłopom własności ziemi,
a z drugiej strony były podstawą wykreślania z ksiąg wieczystych, prowadzonych

192

TOMASZ STAWECKI

K. Grzybowski, Historia..., s. 102-104, 232-234.

J. Bardach, M. Senkowska-Gluck, Historia..., s. 742; o księgach gruntowych: s. 760-761, 765;

o systemie katastralnym: s. 722-723.

dla dóbr szlacheckich, działek nadawanych chłopom oraz ustalania wysokości od-
szkodowań wypłacanych dotychczasowym właścicielom ziemi. Uwłaszczenie nie
powodowało jednak istotnego wzrostu liczby ksiąg, gdyż bezpośrednio po 1864 r.
uznano zakładanie ksiąg wieczystych dla gruntów chłopskich za przedwczesne
(inaczej niż odpowiednio w zaborach pruskim i austriackim) i dopiero później
(w roku 1891) dopuszczono takie prawo. Jednak aż do końca zaboru rosyjskiego
zakładanie ksiąg wieczystych dla gruntów chłopskich było fakultatywne, a nie
obligatoryjne. Tam, gdzie ksiąg brakowało, ich funkcje, zwłaszcza w odniesieniu do
wpisów hipotek, pełniły właśnie tabele likwidacyjne. Barierą dla powszechności
ksiąg wieczystych były także rozpowszechnione zwyczaje, które regulowały obrót
ziemią chłopską, zarówno inter vivos, jak i mortis causa . Pewne pozytywne zmia-

ny w tym zakresie wywołała reforma procedury cywilnej z 1875 r., ale i ona nie
zmieniła faktu, że na ziemiach zaboru rosyjskiego jeszcze w 1918 r. zaledwie dla
około 10% nieruchomości urządzone były księgi wieczyste, z czego jedynie siódmą
część stanowiły grunty chłopskie.

Natomiast w zaborze austriackim rejestracja nieruchomości na potrzeby obrotu

prowadzona była na podstawie patentu tabularnego z 1774 r., ale wprowadzonego
w Galicji w 1780 r. Przewidywał on, że prawa rzeczowe, będące dawniej przed-
miotem wpisu do akt sądowych ksiąg grodzkich i ziemskich, mogą być nabyte
jedynie przez wpis do Tabuli Krajowej (Tabula regis, qua officium prenotationum).
Urząd tabularny został utworzony przy Trybunale Królewskim, a następnie prze-
niesiony do lwowskiego Forum nobilium. Tabula obejmowała wyłącznie dobra
szlacheckie i to takie, z którymi łączyły się uprawnienia policyjno-administracyjne
właścicieli (tzw. dobra dominialne) oraz z których płacono podatki . Natomiast

inne grunty były spisywane w księgach gruntowych dla tzw. posiadłości rusty-
kalnych. Mimo nałożenia odpowiednich obowiązków w patentach z 1789, 1801
i 1803 oraz 1848 r., księgi te były jednak prowadzone tylko w niektórych wsiach
i to często w sposób niedbały. Dodatkowo zasady prowadzenia i ścisłość ksiąg
gruntowych były podważane przez formalne zakazy podziału dóbr rustykalnych,
powszechnie jednak obchodzone w praktyce. Natomiast w miastach galicyjskich
utworzono na wzór Tabuli Krajowej tabule miejskie, które przejmowały dawne akta
radzieckie i wójtowskie.

Próby poprawy sytuacji prawnej odnoszącej się do nieruchomości podjęto

w Austrii w połowie XIX wieku. Między innymi po 1851 r. przekształcano księgi
ingrosacyjne (oparte na rejestrowaniu dokumentów) w księgi główne, tzn. dające
pełen obraz stanu prawnego nieruchomości. Przepisy te nie obowiązywały jednak
w Galicji. Jednolita dla całej Austrii ustawa o księgach gruntowych została wydana
dopiero w 1871 r. i uzupełniona o ustawę krajową (dla Galicji) z 1874 r. o we-
wnętrznym urządzeniu ksiąg wieczystych. Jednak i te dwa akty, mimo formalnego
obowiązku, nie spowodowały całkowitego upowszechnienia ksiąg gruntowych,

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

193

K. Grzybowski, Historia..., s. 338-339, 441-442.

J. Bardach, B. Leśnodorski, M. Pietrzak, Historia..., s. 578.

Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 12 czerwca 1934 r. o wierzytelnościach

w walutach zagranicznych (Dz.U. R.P. nr 59, poz. 509), zamieszczone też w: Z. Łączyński, Pra-
wo..., s. 537-548.

Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali

(Dz.U. R.P. nr 94, poz. 848 i z 1936 r. nr 3, poz. 21), zamieszczone też w: Z. Łączyński, Prawo...,
s. 569-574. Por. F. Zoll, Prawo..., s. 17.

zwłaszcza dla gruntów chłopskich. Nadal ogromne znaczenie miało przenoszenie
własności ziemi przez prostą tradycję, poprzez nierejestrowane działy spadkowe,
w efekcie czego nierzadkie były przypadki usuwania chłopów z ich ziemi przez
nabywców hipotecznych (choćby nabywających od nieuprawnionego) .

Niezależnie od reform systemu hipotecznego w latach 1785-1786 przepro-

wadzono w Galicji pomiary i klasyfikację gruntów na potrzeby ustalenia wysokości
podatku gruntowego (tzw. kontrybucji). Powstałe w ten sposób spisy, zwane kata-
strem józefińskim, zostały zweryfikowane w 1817 r., dając podstawę do utworzenia
tzw. katastru franciszkańskiego. Ponieważ stosowanie tego ostatniego napotykało
trudności, katastrem józefińskim posługiwano się aż do 1869 r. Jeszcze później, bo
po 1883 r., podjęto zasadnicze próby uzgadniania treści katastrów z wpisami
w księgach gruntowych prowadzonych przez sądy. Jeszcze przez wiele lat istniał
jednak podział na księgi tabularne oraz rustykalne, który podważał możliwość ko-
ordynacji obu rejestrów.

Powyższe rozwiązania wprowadzone przez zaborców utrzymały się na ziemiach

polskich właściwie aż do 1946 r. Przepisy prawa rzeczowego obowiązujące na
ziemiach polskich przed 1918 r. w swym zasadniczym kształcie obowiązywały
przez okres dwudziestolecia międzywojennego . Przygotowana przed 1939 r. unifi-

kacja prawa rzeczowego została wprowadzona dopiero po wojnie. W zakresie re-
jestracji nieruchomości i prowadzenia ksiąg gruntowych stosowano więc co do
zasady przepisy ustanowione przez państwa zaborcze, choć z różnymi wyjątkami
i modyfikacjami. W 1933 r. za obowiązującą formę czynności prawnych w zakresie
obrotu nieruchomościami (a więc i podstawę wpisu do ksiąg gruntowych i wie-
czystych) przyjęto formę aktu notarialnego. W 1934 r. przyjęto też zasadę, że wpisy
do ksiąg hipotecznych mogą być dokonywane tylko w walucie polskiej, jeśli prze-
pisy przejściowe i przepisy szczególne rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości nie
stanowiły inaczej . Również w 1934 r. wprowadzono do prawa polskiego kon-

strukcję odrębnej własności lokali wraz z przynależnym do niej prawem współ-
własności gruntu. Prawo to podlegało ujawnieniu w księgach gruntowych i mogło
być również przedmiotem obciążenia hipotecznego . Dalsze zmiany przewidywała

ordynacja podatkowa z 1934 r., regulująca m.in. status hipoteki ustawowej z tytułu
niezapłaconych podatków i danin publicznych. Pierwszeństwo zaspokojenia na-
leżności publicznoprawnych zapewniały także przepisy o postępowaniu cywilnym,
w tym o postępowaniu egzekucyjnym. Dookreśliły one również skutki prawne
ujawnienia w księgach gruntowych praw osobistych, takich jak najem lub dzier-

194

TOMASZ STAWECKI

Por. F. Zoll, Prawo..., s. 41-42. Innymi uprzywilejowanymi należnościami publicznoprawnymi

były należności celne uregulowane w 1933 r.

Por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 33-34.

Rozwiązania podobne do francuskich zostały też przyjęte w Belgii, Holandii, Włoszech i Hisz-

panii. Por. Z. Fenichel, Księgi..., s. 8 [224].

żawa . Natomiast status tzw. hipoteki sądowej (przymusowej) regulowały jeszcze

przepisy zaborcze.

Francja

We Francji zwycięstwo w kodeksie cywilnym z 1804 r. koncepcji czysto kon-

sensualnej czynności prawnej, przenoszącej własność nieruchomości, szybko przy-
niosło jednak trudności praktyczne, gdyż bez jakiegokolwiek systemu rejestracji
wierzyciele nie mogli w praktyce uzyskać skutecznego zabezpieczenia rzeczowego
na nieruchomościach. Zarówno bankierzy, jak i prawnicy czynili więc zabiegi na
rzecz przywrócenia we Francji systemu publicznego rejestrowania stanu prawnego
nieruchomości (w zakresie własności i hipotek), choćby w kształcie przewidzianym
prawami z 1795 i 1798 r. W rezultacie 23 marca 1855 r. uchwalono ustawę o prze-
noszeniu własności i hipotekach (Loi sur la transcription en matière hypothécaire)
obowiązującą od początku 1856 r. Ustawa ta została wydana przede wszystkim
w celu ochrony nabywców nieruchomości oraz wierzycieli zabezpieczonych hipo-
teką przed skutkami istnienia nieujawnionych praw dotyczących lub obciążających
nieruchomość. Przewidywała ona, że czynność powodująca przeniesienie lub
ustanowienie prawa rzeczowego (własności albo użytkowania, służebności grun-
towej itp.), jeśli ma rodzić skutki prawne erga omnes, musi być zapisana w publicz-
nym rejestrze prowadzonym przez administrację skarbową . We Francji nie przy-

jęto rozwiązania austriackiego i niemieckiego polegającego na wyodrębnieniu księ-
gi gruntowej prowadzonej przez sąd i służącej w pierwszej kolejności ujawnianiu
prawa własności oraz ograniczonych praw rzeczowych (funkcja informacyjna,
ostrzegawcza i prawotwórcza). Informację prawną połączono z funkcją ewidencyjną
i fiskalną, gdyż francuski rejestr gruntów był przede wszystkim katastrem. Istotą
francuskiego katastru jest przy tym nadanie mu charakteru rejestru transkrypcyjnego
przez wpisywanie treści dokumentu w pełnej osnowie, co dodatkowo różni go od
ksiąg gruntowych spotykanych w krajach niemieckich . Rejestrowane mogły być

również pewne prawa osobiste dotyczące nieruchomości. Z uwagi na utrzymanie
zasady rzeczowego skutku umowy wpisy w rejestrze miały charakter jedynie dekla-
ratoryjny, choć brak ujawnienia w rejestrze określonych praw mógł ograniczać
skuteczność czynności względem osób trzecich. W razie konfliktu różnych praw
przesądzała data złożenia wniosku o wpis. Co do zasady rejestr francuski odrzucał
jednak funkcję prawotwórczą.

W odróżnieniu od prawa niemieckiego system francuski nie przewidywał rów-

nież ani domniemania zgodności treści wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, ani

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

195

Por. J.-L. Bergel, M. André, J.-J. Eyrolles, J.-J. Liard, Lamy Droit Immobilier. Urbanisme,

construction, opérations immobiliéres, gestion de l’immeuble, fiscalité de l’immeuble, Lamy S.A.,
Paris 1997, s. 86 (§ 242). Warto też wspomnieć, że szczególne unormowanie rejestru nieruchomości
istnieje na obszarze Alzacji i Lotaryngii. W konsekwencji przegranej wojny francusko-pruskiej
1871 r. tereny te zostały włączone do Rzeszy Niemieckiej i przed I wojną światową wprowadzono
tam niemiecki system ksiąg gruntowych. Mimo powrotu do Francji mieszkańcy tych ziem zdołali
zachować szczególną regulację, będącą rozwiązaniem pośrednim między prawem niemieckim a fran-
cuskim. Potwierdziły to specjalne ustawy z 1924 i 1951 r. Por. A.M. Garro, The Louisiana...,
s. 48-50.

zasady rękojmi wiary publicznej rejestru. Prawo francuskie nie wprowadziło także
rozróżnienia na osoby trzecie działające w dobrej i złej wierze, stąd o skutkach
czynności dla takiej osoby przesądzał fakt, czy wpis w rejestrze był dokonany,
a faktyczna bądź potencjalna wiedza o odmiennym stanie prawnym nie miała istot-
nego znaczenia. Ustawa z 1855 r. była kilkakrotnie nowelizowana, m.in. w 1935 r.,
i ostatecznie została zastąpiona przez dekret nr 55-22 z dnia 4 stycznia 1955 r.

Rejestr gruntów zorganizowano wówczas jako tzw. kartotekę gruntów lub „rejestr
przeglądowy” (fichier immobilier), aby ułatwić wyszukiwanie odpowiednich doku-
mentów. Istota rejestru pozostała jednak niezmieniona: nadal był to kataster, tyle że
o rozbudowanej funkcji informacyjnej. Doktryna wszak nadal wskazuje rozmaite
luki prawne występujące w tej regulacji i niekompletność ochrony osób trzecich
w świetle jej przepisów. Pewnych zmian dokonano w tym zakresie w 1997 r.

Anglia

Odmienne systemy rejestrów przyjęły natomiast Anglia i inne kraje, w których

obowiązuje common law. Wielotorowy system obrotu nieruchomościami ukształto-
wany w XVI i XVII wieku również wzbudzał istotne zastrzeżenia. Już w 1830 r.
urzędnicy królewscy, specjalnie powołani do zbadania tego zagadnienia (Real
Property Commissioners), rekomendowali utworzenie ogólnego rejestru (General
Register) dla Anglii i Walii, w którym byłyby rejestrowane wszystkie akty zbycia
(deeds). Ustawa z 1845 r. (Real Property Act) wprowadziła jednak zasadę, że sama
umowa wystarcza do przeniesienia własności. Ponieważ nadal nie było rejestrów,
na kanwie wcześniejszych doświadczeń z copyhold i The Statute of Enrolments
rozwinęła się zasada, że tytuł do nieruchomości potwierdza się poprzez przed-
stawienie udokumentowanej historii nieruchomości na podstawie kolejnych tytułów
do tejże. Zaczęto na co dzień polegać na oryginalnych tytułach, które były badane
przez wykwalifikowanych prawników (solicitorów), służących za doradców przy
transakcji kupna nieruchomości. Dzięki temu system, chociaż drogi i trudny, zaczął
działać całkiem sprawnie. Uzupełniano też umowy przez zamieszczanie w nich
szczególnych postanowień (covenants for title), w których zbywca gwarantował
odpowiednią jakość tytułu prawnego do nieruchomości. Te postanowienia dotyczy-
ły przeniesienia posiadania (seisin), prawa do dalszego przeniesienia tytułu, braku

196

TOMASZ STAWECKI

E. Jowitt, C. Walsh, The Dictionary..., s. 1504; A.M. Garro, The Louisiana..., s. 65-66.

Por. A. Pottage, The Originality of Registration, „Oxford Journal of Legal Studies”, Vol. 15,

1995, No. 3, s. 372 i n.

obciążeń, rękojmi za wady, niezakłóconego używania oraz innych gwarancji (as-
surances).

Dalsze zmiany systemu angielskiego wprowadził The Real Property Act

z 1862 r., który potwierdził dobrowolność rejestrowania tytułów, i późniejsze usta-
wy z 1875 i 1897. Ta ostatnia wprowadziła zasadę rejestrowania nieruchomości na
podstawie kryteriów topograficznych. W Anglii nie wykształcił się jednak jeszcze
wówczas system przypominający rozwiązania kontynentalne, choćby francuskie,
gdyż liczba biur, w których dokonywano rejestracji tytułów była zbyt mała na po-
trzeby praktyki, a z drugiej strony rozwiązania takie spotkały się z silną opozycją
solicitorów, którzy w ten sposób traciliby część pracy i dochodów. Dopiero ustawy
z 1925 r. (Law of Property Act, Land Registration Act, Settled Land Act, Trustee
Act, Land Charges Act, Administration of Estates Act oraz Universities and Col-
leges Act) stały się podstawą obowiązkowej rejestracji kontrolowanej przez central-
ny organ państwowy (Królewski Rejestr Nieruchomości). Ustawy te modyfikowały
istotnie, ale nie uniformizowały angielskiego prawa rzeczowego, gdyż nadal można
było rejestrować dokumenty stwierdzające przeniesienie różnych postaci freehold
interests, leasehold interests itp. Dopuszczalne były też nierejestrowane prawa
skuteczne wobec osób trzecich (np. dzierżawa na okres poniżej 21 lat) .

Po kilku zaledwie latach, zwłaszcza w związku z nowymi przepisami z 1930 r.

(Land Registration Rules) i z 1935 r., zasady urzeczywistniania w Anglii idei jaw-
ności w rejestrze nieruchomości prowadzonym na podstawie ustaw z 1925 r. uległy
istotnym zmianom. Nie bez znaczenia okazał się w tym przypadku wpływ doświad-
czeń innych krajów (zwłaszcza tzw. systemu Torrensa, o którym niżej). Zmiany
dotyczyły zarówno jawności w sensie dostępu do rejestru, jak i skutków materialno-
prawnych dokonania sprawdzenia treści wpisów w rejestrze. W 1930 r. przyjęto
bowiem zasadę, że nabywca praw do nieruchomości, który dokonał sprawdzenia
zawartości rejestru i uzyskał stosowne urzędowe zaświadczenie, może skorzystać
z pierwszeństwa w zarejestrowaniu własnej czynności, jeśli będzie ona zgłoszona
do rejestru w ciągu dwóch dni od daty wydania zaświadczenia, nawet jeśli w tym
czasie inna osoba złożyła wniosek o wpis. W 1935 r. przedłużono okres owego
pierwszeństwa do 15 dni, aby było możliwe otrzymanie za pośrednictwem poczty
zaświadczenia nawet z najdalszych zakątków Anglii i odesłanie do centralnego
rejestru dokumentów z wnioskiem o wpis. Funkcja informacyjna rejestru nieru-
chomości ściślej połączona została z funkcją ochronną.

Te nowelizacje w istotny sposób zmieniły sposób funkcjonowania Królewskiego

Rejestru Nieruchomości . Wcześniej kluczowy problem, jaki musiał być rozwią-

zany, to tzw. luki związane z rejestracją (registration gaps): luka między chwilą
dokonania sprawdzenia, jakie dokumenty zostały złożone w rejestrze (search),
a chwilą dokonania transakcji (np. czy nie został w międzyczasie złożony inny
wniosek o ustanowienie hipoteki, który zmieniałby kolejność praw różnych wierzy-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

197

W związku z tymi zmianami prawa angielskiego można z pewną ostrożnością zaakceptować

sugestię S. Rudnickiego o podobieństwie funkcji systemu angielskiego i polskich ksiąg wieczystych,
mimo licznych szczegółowych odmienności w porównaniu z prawem polskim. Por. S. Rudnicki,
Systemy..., s. 29. Natomiast zbytnim uproszczeniem jest stwierdzenie Z. Fenichela, że „...w Anglii
zakłada się również od 1897 r. księgi gruntowe według wzorów niemiecko-austriackich”
(Z. Fenichel, Księgi..., s. 8 [224]). W Anglii nie przyjęto bowiem ani zasady powszechności ksiąg
gruntowych, ani tzw. zasady wpisu, czyli zasady konstytutywnego – prawotwórczego charakteru
wpisu do rejestru (Eintragungsprinzip), ani zasady numerus clausus praw, które mogą być ujaw-
niane w rejestrze, ani wreszcie szeregu domniemań związanych z wpisem, włącznie z zasadą wiary-
godności publicznej rejestru.

A.M. Garro, The Louisiana..., s. 74-77, 80. System Torrensa wspomina w polskiej literaturze

Z. Fenichel (Księgi..., s. 8 [224]). Był on również analizowany już po roku 1995 r. w związku
z reformą polskiego prawa o księgach wieczystych i hipotece. I. Kiełbowicz, Informatyczna Księga
Wieczysta. Wprowadzenie, „Rejent” 1998, nr 6(86), s. 10.

cieli), oraz luka między chwilą dokonania transakcji a faktycznym zarejestrowaniem
czynności. Na podstawie nowych przepisów ryzyko wynikające z pierwszej z wy-
mienionych luk przestało być istotne. Osoba zainteresowana lub nawet jej doradca
prawny nie korzysta (nie musi) z bezpośredniego wglądu do urzędowych doku-
mentów, ale wszelkie informacje, których poszukuje, uzyskuje z reguły za po-
średnictwem poczty. Przyjęcie fikcji prawnej braku innych wniosków (jako kon-
sekwencji „chronionego pierwszeństwa”) doprowadziło komentatorów angiel-
skich do dwóch istotnych konkluzji: po pierwsze, że coraz mniejsze znaczenie ma
bezpośrednie i każdorazowe sprawdzanie ważności łańcuszka tytułów w przypad-
ku nabycia nieruchomości lub obciążenia jej prawem wierzyciela rzeczowego
(mortgagee), a coraz większe – uzyskanie odpowiedniego ubezpieczenia lub umow-
nego przejęcia przez osobę trzecią odpowiedzialności za ewentualne wady prawne
dokonanej czynności. Jeśli bowiem rejestracja dokonanych czynności jest przymu-
sowa, a wyprzedzenie nabywcy przez inną osobę niemożliwe (gdy nabywca zmieści
się w ustawowych limitach czasu), to głównym problemem są jedynie istniejące
ciągle jeszcze w prawie angielskim prawa nie podlegające rejestracji oraz efek-
tywność procedur rejestracyjnych. Doktryna angielska zaczęła więc kłaść główny
nacisk na takie uproszczenie i ujednolicenie czynności dotyczących nieruchomości,
m.in. przez rekomendowanie typowych wzorów umów i pism, aby z jednej strony
redukować ryzyko powstania niejawnego prawa, a z drugiej strony uprościć, skrócić
postępowanie rejestrowe i ograniczyć zakres biurokratycznej dyskrecji w badaniu
i rejestrowaniu czynności .

Australia, Kanada

Interesującym odstępstwem od praktyki kształtującej się w Anglii w XIX i XX

wieku na gruncie wzorów przyjętych w common law okazał się tzw. system
Torrensa (od nazwiska Sir Roberta Torrensa) . Pojawił się on w drugiej połowie

XIX wieku i zakładał, że własność nieruchomości (tytuł do niej – title) powinien

198

TOMASZ STAWECKI

być rejestrowany tak, jak znane już wcześniej proste i precyzyjne rejestrowanie
własności statków morskich na podstawie English Merchant Shipping Act z 1854 r.
Każdy statek miał swoją odrębną stronę w rejestrze, gdzie nie tylko własność, ale
i wszelkie inne roszczenia i prawa obciążające były odnotowywane. System Tor-
rensa został początkowo wprowadzony tylko w Australii (1858), ale przez następne
pół wieku przyjęto go w ponad 30 krajach, włącznie z Kanadą (w zależności od pro-
wincji: 1973-1974), Indiami, Turcją, wieloma krajami afrykańskimi i arabskimi.

System Torrensa zakłada, że do przeniesienia własności nie wystarczy ani sam

akt, ani jego wydanie bądź wydanie posiadania, ale zgłoszenie urzędowi rejestro-
wemu i wydanie przez ten urząd (registrar, recorder) odpowiedniego zaświadczenia
o zarejestrowaniu czynności. W tym sensie zarejestrowanie ma charakter konsty-
tutywny (constitutive effect of recordation). System posługuje się też ujednoli-
conymi wzorami umów i czynności, które każdy z łatwością jest w stanie wypełnić
i przesłać do rejestru wraz z dotychczasowym zaświadczeniem (certificate). Po
otrzymaniu takich dokumentów urząd unieważnia stare zaświadczenie i wydaje
nowe na podstawie przesłanych formularzy. Istotne jest też, że kompetencje urzędu
rejestrowego są szersze niż w przypadku większości innych systemów. Wniosek
o zarejestrowanie zamierzonej zmiany stanu prawnego jest szczegółowo badany
(scrutinized) przez urząd rejestrowy. Przy tych czynnościach urząd jest wspierany
przez geodetów. „Rejestrator” ma także obowiązek sprawdzić, czy wnioskodawca
ma pełne prawo rozporządzać nieruchomością, czy nieruchomość jest obciążona
prawami innych osób itp. Kontrola taka bardziej koncentruje się jednak na faktycz-
nych elementach czynności prawnej niż na dosłownie pojmowanej legalności jej
dokonania.

Przed ostatecznym wystawieniem projekt zaświadczenia jest przesyłany za-

interesowanym stronom i jeśli nie spotka się z zastrzeżeniami jest wydawany
wnioskodawcy. Zaświadczenie zawiera też zarówno kadastralny opis nierucho-
mości, jak i opis jej stanu prawnego. Wydane zaświadczenie ma moc wiążącego
dokumentu prawnego, zwykle wiąże się z domniemaniem zgodności z prawem i nie
wymaga sprawdzania wcześniejszych tytułów do nieruchomości.

System Torrensa przypomina rozwiązania znane w środkowej Europie. Co praw-

da, rejestr jest prowadzony poza sądami i jest oparty na idei przedkładania tytułu,
z którego wynikają określone prawa wnioskodawcy. Jednak rejestrator badając waż-
ność tytułu pełni właściwie funkcje sędziowskie, ponosi też pełną odpowiedzialność
prawną za swe działania. W niektórych systemach prawnych, m.in. w kilku pro-
wincjach kanadyjskich, część opłat za dokonywanie czynności rejestrowych jest
gromadzona na specjalnym funduszu gwarancyjnym (Assurance Funds), aby za-
pewnić rzeczywistą odpowiedzialność podmiotu prowadzącego rejestr za ewentual-
ne wydanie zaświadczenia niezgodnego z prawem, błędnego itp. Ponadto z uwagi
na założenie powszechności (objęcie rejestracją wszystkich nieruchomości) różnica
między systemem zaświadczeń wydawanych przez rejestratora a księgami grun-
towymi, (wieczystymi) opartymi na wpisie, staje się bardziej techniczna.

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

199

Zwraca się uwagę na to, że rejestry nieruchomości oparte na systemie Torrensa dobrze działają

w stanach rolniczych i w tych rejonach, w których obrót nieruchomościami nie jest zbyt częsty.
Natomiast w miastach i rejonach zabudowanych domami jednorodzinnymi, które często zmieniają
właścicieli, zwykle są obciążane hipotekami, system Torrensa jest krytykowany. Przyznaje się też
czasem, że w niektórych stanach zrezygnowano z systemu Torrensa, gdyż z uwagi na skorumpo-
wanie administracji publicznej wiarygodność systemu była niewielka. Por. np. A.M. Garro, The
Louisiana..., s. 83.

Z uwagi na „luźność” przyjętych rozwiązań niektórzy autorzy amerykańscy przeciwstawiają

je czasem instytucjom angielskim, które w ich opinii tworzą prawdziwy system „rejestracji tytułów”.
Por. J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 592.

W literaturze polskiej takie rozwiązania określa się czasem systemem folio personalne (zbyw-

ca-nabywca) oraz folio realne (obszar, działka, nieruchomość jako podstawa). Por. np. S. Rudnicki,
Systemy..., s. 32, 34-35, 37.

Stany Zjednoczone

Natomiast największy rynek, na jakim dokonuje się obrót prawny dotyczący

nieruchomości, czyli Stany Zjednoczone, wykorzystuje prawie wszystkie z oma-
wianych wyżej rozwiązań. Początkowo, w powstającej federacji pojawiły się różne
rozwiązania: głównie angielskie i holenderskie, ale i francuskie oraz hiszpańskie.
Na przełomie XIX i XX wieku około 20 stanów przyjęło system Torrensa, mimo
ostrej krytyki zarówno adwokatury, firm ubezpieczeniowych, jak i niektórych środo-
wisk akademickich. Część stanów zmodyfikowała jednak istotne szczegóły tego
systemu, inne później zarzuciły ten system, uznając go np. za niekonstytucyjny, zbyt
mało elastyczny, zbyt kosztowny lub zbyt mało wiarygodny . W rezultacie mamy

do czynienia z ogromnym zróżnicowaniem stosowanych regulacji.

Dominującym w USA modelem jest wszakże prowadzenie publicznych akt

gromadzących dokumenty odnoszące się do nieruchomości, w tym przesądzające
o ich własności (recording system) . Rejestruje się więc takie instruments, jak akty

przeniesienia własności (deeds), akty ustanawiające zabezpieczenia rzeczowe
(mortgages), długoterminowe umowy najmu i dzierżawy oraz inne czynności
(transakcje) dokonane według ogólnych zasad common law, jeśli mają wpływ na
stan prawny nieruchomości. Kiedy właściwy dokument jest przesłany do biura
rejestrującego (recorder’s office) w hrabstwie, w którym nieruchomość jest po-
łożona, robi się jego kopie i zostawia jedną w aktach, wydając oryginał i pozostałe
kopie, odpowiednio poświadczone, wnioskodawcy lub jego przedstawicielowi
(prawnikowi). W efekcie, w wielu hrabstwach w biurach rejestrowych złożonych
jest wiele tysięcy lub miliony dokumentów. Wyszukiwanie tych dokumentów jest
możliwe dzięki systemowi indeksowania dokumentów. Indeks taki ma kluczowe
znaczenie dla sprawdzania tytułu do nieruchomości i obciążających ją praw.

Są stosowane dwa różne systemy indeksowania: system osobowy (grantor –

grantee system) oraz przedmiotowy (tract index system) . Pierwszy, najpopular-

niejszy, polega na równoległym prowadzeniu dwóch indeksów: zbywców (co obej-
muje również właścicieli nieruchomości obciążających je prawami na rzecz osób
trzecich) oraz nabywców. Każdy złożony dokument jest odnotowywany dwukrotnie,

200

TOMASZ STAWECKI

Autorzy popularnego akademickiego podręcznika z zakresu prawa rzeczowego stwierdzają, że

w wielu hrabstwach system rejestrowania dokumentów nie zmienił się zbytnio od czasów Karola
Dickensa. Patrz: J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 547.

Od kilkunastu lat zagadnienie efektywności instytucji prawnych w tym zakresie jest przed-

miotem szerokiej debaty z udziałem najgłośniejszych nazwisk i większości nurtów amerykańskiej
jurysprudencji. Trzeba bowiem pamiętać o znaczeniu koncepcji realizmu prawnego w tym kraju.

Por. S. Rudnicki, Systemy..., s. 29, 39. W niektórych stanach przyjęto współcześnie takie okre-

sy, np. 60 lat. Jest to jednak rozwiązanie wyjątkowe. Instytucja zasiedzenia była także przedmio-
tem projektu wzorcowej ustawy opracowanej pod auspicjami Amerykańskiej Rady Adwokackiej
(tzw. Uniform Simplification of Land Transfer Act), w której zaproponowano okres 30-letni. Por.
J.W. Bruce, J.W. Ely Jr., C.D. Bostick, Cases..., s. 586. Ów wzorzec legislacyjny nie znalazł wszak-
że uznania w oczach większości stanowych legislatorów.

Por. S.H. Kurtz, H. Hovenkamp, Cases and Materials on American Property Law, West

Publishing Co., St. Paul, Minn., 1993, s. 1192-1196.

w każdym z indeksów. Kluczowe znaczenie ma fakt, że w obu indeksach osobo-
wych wskazany jest sposób, zwykle jakiś numer ewidencyjny, pod którym można
odnaleźć poszukiwany dokument. Z uwagi na powszechne już dziś zastosowanie
komputerów wyszukiwanie nie jest wcale trudne w przypadku transakcji doko-
nanych w ostatnich latach. Jeśli jednak jakaś nieruchomość nie była przedmiotem
obrotu przez dłuższy czas, to ustalenie wszystkich kolejnych właścicieli („łańcuszka
tytułów”) wymaga żmudnej pracy . Większość współczesnych autorów podkreśla,

na ogół krytycznie, kosztowność takich rozwiązań . Natomiast drugi system in-

deksowania polega na tym, że poszczególne transakcje są odnotowywane przez
odesłanie do konkretnej nieruchomości. W tym drugim systemie trud związany
z ustaleniem praw rzeczowych jest oczywiście mniejszy, gdyż trzeba przeszukać
jedynie dokumenty odnoszące się do konkretnej nieruchomości. Takie rozwiązanie
jest jednak stosowane – zdaniem amerykańskich komentatorów: niestety – tylko
w kilku stanach. Posługują się nim natomiast prywatne firmy ubezpieczeniowe
zajmujące się tzw. ubezpieczeniem tytułów.

Na podstawie tak zgromadzonych danych wykwalifikowani prawnicy, tworzący

specjalistyczne kancelarie prawne, dokonują przeszukania opisanych zbiorów
dokumentów i sprawdzenia ważności kolejnych tytułów (title search). Przyjmuje się
przy tym, że w pełni wiarygodne sprawdzenie praw do nieruchomości powinno
objąć całą historię nieruchomości i sięgnąć choćby do czasów nadań królewskich
z XVII wieku. W większości stanów nie ma bowiem okresów zasiedzenia, które
prowadziłyby do wtórnego nabycia własności mimo wady prawnej tytułu – tak jak
w Anglii (15 lat) lub we Włoszech (20 lat) . Z drugiej jednak strony ograniczenie

trudu takiej drobiazgowej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości za każdym
razem dokonuje się w ten sposób, że kancelarie prawne zajmujące się obrotem
nieruchomościami same trzymają własne zbiory danych i zmuszone są sprawdzać
tylko ostatnie, dokonywane na bieżąco transakcje. Ponadto niemal powszechną
praktyką jest tzw. ubezpieczenie tytułu, czyli wykupienie specjalistycznej polisy
ubezpieczeniowej chroniącej nabywcę nieruchomości na wypadek poniesienia
szkód wynikających z wad prawnych dokonanych czynności . W rezultacie doktry-

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

201

A.M. Garro, The Louisiana..., s. 4.

Por. art. 517, 1839, 2442 i n. kodeksu cywilnego stanu Luizjana.

P.S. Title, The Louisiana Real Estate Transactions, Lawyer’s Cooperative Publishing, New

York 1991, Vol. 1, s. 160-162, 169.

Tamże, Vol. 2, s. 160.

Np. S. Herman, Louisiana Real Estate Transactions (Book Review), „Tulane Law Review”

1991, Vol. 66, s. 623-630; por. też A.M. Garro, The Louisiana..., s. 246-252.

na amerykańska, niezależnie od licznych zastrzeżeń pod adresem istniejących roz-
wiązań, uznaje, że stany Zjednoczone są współcześnie „...chyba jedynym krajem na
świecie, w którym bezpieczeństwo skutecznego nabycia nieruchomości w mniej-
szym stopniu spoczywa na publicznym rejestrze, a bardziej w rękach prywatnego
przemysłu prowadzonego przez adwokatów, osoby zajmujące się przygotowy-
waniem wyciągów z dokumentów [abstractors] oraz wyspecjalizowanych spółek
ubezpieczeniowych” .

Jedynie w Luizjanie, szczycącej się swoją przynależnością do rodziny prawa

cywilnego, a nie common law, obowiązuje inny system rejestrowania nierucho-
mości, oparty na tzw. public records doctrine. Doktryna ta zakłada, że wszelkie
dokumenty na piśmie dotyczące nieruchomości muszą być zarejestrowane, złożone
do „akt publicznych” (public records), aby mogły wywoływać skutki wobec osób
trzecich . Przyjęcie przepisów kodeksu cywilnego za podstawę regulacji nie zmie-

nia przy tym faktu, że nawet Luizjana nie przyjęła jednolitego aktu prawnego
regulującego zagadnienie rejestrowania nieruchomości, a podstawowe zasady
„doktryny akt publicznych” zostały w znacznym zakresie wypracowane przez sądy.

Złożenie dokumentu do akt publicznych stanowi w Luizjanie skuteczne publicz-

ne powiadomienie wszelkich osób trzecich (constructive notice). Zaniedbanie tego
obowiązku może natomiast spowodować uznanie późniejszych czynności za nie-
ważne. Przyjmowane jest przy tym swoiste domniemanie kompletności akt re-
jestrowych oraz domniemanie znajomości treści wpisów, gdyż badając stan prawny
nieruchomości, nie można wziąć pod uwagę jednego dokumentu i pominąć inny,
uznając go za nie rodzący skutków prawnych. Doktryna akt publicznych ma przy
tym charakter negatywny, to znaczy nie prowadzi do zapewnienia komukolwiek
prawa do nieruchomości, ale pozwala na pozbawienie określonych czynności skut-
ków prawnych lub na ograniczenie tych skutków. Brak dokumentu w „aktach
publicznych” pozwala bowiem osobie trzeciej domniemywać, że nie dokonano
żadnej innej czynności niż ujawnione . Owe akta prowadzą różne publiczne agen-

dy, o charakterze administracyjnym, zróżnicowane nawet na obszarze stanu. Do-
kumentami, które się zgłasza, nie muszą być przy tym tytuły, ale np. specjalne listy
notariuszy uwierzytelniających zawarcie umów sprzedaży, tzw. counter letters .

Odmienność systemu obowiązującego w Luizjanie nie zmienia wszakże faktu, że
i pod jego adresem kierowane są bardzo ostre krytyczne oceny .

202

TOMASZ STAWECKI

Oprócz podstawowego systemu ksiąg gruntowych istniały też m.in. pozostałości tzw. ksiąg

gruntowych dla ziemian, ksiąg gruntowych dla kolei i ksiąg gruntowych dla kopalni. Nie różniły się
ono zasadniczą strukturą, lecz były odrębnie prowadzone. Obejmowały około 400 000 nierucho-
mości, czyli około 3,5% łącznej liczby nieruchomości gruntowych. Niezależnie od tego stwierdzono,
że około 89% ksiąg gruntowych zostało założonych przed 1942 r. i wymagało aktualizacji. H. Hof-
meister, H. Auer, Nowoczesna księga..., s. 75, 80, 82.

KSIĘGI WIECZYSTE W XXI WIEKU

Omawiany wyżej pluralizm sposobów rejestrowania gruntów oraz praw przy-

sługujących obywatelom i ich związkom do nieruchomości może w najbliższych
latach ulec ograniczeniu za sprawą niepowstrzymanego postępu technicznego
i technologicznego. Już obecnie w bardzo wielu krajach wykorzystuje się kompu-
tery do pomocniczych prac biurowych w urzędach i sądach prowadzących księgi
gruntowe. Repertoria wniosków o wpis, spisy ksiąg lub nieruchomości działające
w postaci systemów informatycznych są równie bezpieczne i wiarygodne (w sensie
pragmatycznym), jak tradycyjne zespoły kart i ksiąg papierowych, a w sposób
nieporównanie szybszy pozwalają na wyszukanie właściwej informacji. Dlatego też
w wielu krajach w coraz większym zakresie wykorzystuje się informatykę w pro-
cesie prowadzenia ksiąg gruntowych i podobnych rejestrów nieruchomości. Nowo-
czesne technologie okazują się przydatne zarówno do gromadzenia i przetwarzania
(porządkowania i wyszukiwania) danych, jak również – co jest mniej znane – do
publicznego udostępniania danych, czyli dystrybucji.

Kilka przykładów pozwoli na zorientowanie się w sposobach wykorzystania

technologii informatycznych w interesującej nas dziedzinie.

Austria

W Austrii już od początków lat siedemdziesiątych XX wieku rozpoczęto przy-

gotowania do ujednolicenia prawa dotyczącego ksiąg gruntowych, obejmującego
kilkanaście ustaw , oraz do wprowadzania tzw. komputerowych ksiąg wieczystych

łącznie w 224 sądach na terenie całego państwa. Po pięcioletnich pracach studial-
nych do końca 1979 r. przedstawiciele Federalnego Ministerstwa Sprawiedliwości
i Federalnego Ministerstwa Budownictwa i Techniki (odpowiedzialnego za katastry)
przedstawili program przejścia na w pełni informatyczny system ksiąg gruntowych.
Podstawę prawną stanowiła federalna ustawa nr 550 z 27 listopada 1980 r. o przejś-
ciu na system automatycznego przetwarzania danych w księgach gruntowych
(Grundbuchsumstellungsgesetz – GUG) nowelizująca też ustawę o księgach grunto-
wych (Grundbuchsgesetz) i inne ustawy. Przyjęto jednolite i zintegrowane rozwią-
zanie: „...księga główna ma być prowadzona w jednym banku danych, wyłącznie
przez przechowywanie wpisów w pamięci komputera oraz ma być połączona

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

203

Tamże, s. 94.

z ewidencją podatków gruntowych i katastrów granicznych (bankiem danych
o gruntach)” .

Wprowadzenie powszechnego systemu informatycznego nie spowodowało

zasadniczych zmian w postępowaniu księgowym. Nie było żadnych rewolucji
w kwestii formy wniosku o wpis. Wprowadzono protokoły wniosków, czyli for-
mularze odpowiadające budową programowi komputerowemu, ale utrzymano też
tradycyjne rozwiązania: zarówno formę pisemną, jak i ustne oświadczenie do pro-
tokołu. Te ostatnie zresztą nadal dominują w praktyce. Zasadnicze decyzje w spra-
wach o wpis pozostawiono w rękach referendarzy. Nie została zmieniona struktura
decyzji (postanowienie o dopuszczalności wpisu, zarządzenie wykonawcze, po-
stanowienie o odmowie wpisu itp.). Z uwagi na trudności wiążące się z zasto-
sowaniem nowych technologii i większą potencjalnie możliwością popełnienia
błędów rozszerzono natomiast zakres odpowiedzialności państwa federalnego za
szkodę wyrządzoną nieprawidłowym działaniem systemu. Przesłankami takiej od-
powiedzialności stały się: prawna nieprawidłowość wpisu lub udzielonej informacji
i poniesiona szkoda.

Problem przenoszenia danych z tradycyjnych ksiąg do baz komputerowych

rozwiązano przez utworzenie przy sądach specjalnych zespołów urzędników i in-
formatyków pracujących w poszczególnych sądach pod nadzorem zatrudnionych
tam na stałe referendarzy. Po zakończeniu wdrażania programu informatyzacji wiel-
kość zatrudnienia w sądach zmalała jednak o około 35%.

Podkreśla się przy tym, że przejście na system automatycznego gromadzenia

danych co do zasady nie spowodowało istotnych zmian w stosunku do tradycyjnych
ksiąg gruntowych w zakresie dostępu do ksiąg. Funkcja informacyjna, będąca efek-
tem przyjęcia zasady jawności formalnej, została zrealizowana przy wykorzystaniu
kilku metod dostępu do informacji. Po pierwsze, możliwe stało się uzyskanie kom-
petentnej informacji za pośrednictwem telefonu. Przeglądanie treści bazy danych
za pomocą monitora uznano za nienajlepszą metodę, zwłaszcza że w poprzednich
latach w ponad 33% przypadków księgi były sprawdzane przez osoby prywatne
(nieprofesjonalistów). Za podstawowy sposób dystrybucji informacji uznano druko-
wanie wyciągów i odpisów, co wcale nie przedłużało pracy sądów. Ponadto doku-
menty takie wydaje się odpłatnie. Notariusze zostali zobowiązani do zapewnienia
sobie środków technicznych, pozwalających na bezpośrednie wywoływanie w kan-
celariach obrazów bazy danych. Inne podmioty (np. banki, adwokaci) nie mają
takiego obowiązku, ale zapewniono im taką możliwość. Nowym rozwiązaniem
okazał się jedynie tzw. rejestr osobowy, który może być tworzony ze względu na
możliwość wyszukiwania tylko takiej informacji, jak nazwiska, nazwy lub firmy
właścicieli. Dla zachowania poufności dostęp do tego rejestru jest możliwy dla osób
prywatnych jedynie po przedstawieniu „uzasadnionych przyczyn prawnych”. Po-
siadanie takiego uzasadnienia prawnie domniemywa się natomiast u notariuszy
i adwokatów.

204

TOMASZ STAWECKI

Por. B. Gruszczyński, Doświadczenia Saksonii w zakresie tworzenia skomputeryzowanego

Rejestru Ksiąg Wieczystych, „Rejent” 1998, nr 6(86), s. 23 i n.

Dane na koniec 1997 r.

100

Republika Federalna Niemiec

Drugim państwem, w którym wprowadza się komputerowe księgi wieczyste, są

Niemcy. Początek reform w tym zakresie był stosunkowo skromny: w Bawarii od
pierwszych lat osiemdziesiątych koncerny informatyczne zaproponowały organom
wymiaru sprawiedliwości urządzenia, które mogłyby wspomagać pracę sądów pro-
wadzących księgi wieczyste . System zwany SOLUM służył ułatwieniu pracy

sądów przez rejestrowanie wpływających opłat sądowych i drukowaniu odpo-
wiednich potwierdzeń. Był to oczywiście jedynie system pomocniczy, ale ponieważ
został skoordynowany z systemem ksiąg gruntowych prowadzonych w sądach sta-
nowił znaczne ułatwienie pracy sądów. Doświadczenia w tym zakresie wyko-
rzystano później w Saksonii, w której po zjednoczeniu Niemiec zastano bardzo źle
funkcjonujące księgi gruntowe. Prace organizacyjne, które podjęto w tym kraju
związkowym, obejmowały zarówno zapewnienie infrastruktury (urządzenia infor-
matyczne, budynki itp.), szkolenie personelu, jak i zmiany legislacyjne. Szczegól-
ne znaczenie miała ustawa z 1993 r. „przyspieszająca postępowanie rejestrowe”
(Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz). Na jej podstawie rozpoczęto wpro-
wadzanie do informatycznych baz danych, czyli mówiąc potocznie pamięci kompu-
terów, wszystkich danych podlegających wpisowi do księgi wieczystej. Wpisaniu
podlegały dane na podstawie nowych wniosków składanych na bieżąco, ale też
wpisy już istniejące, przenoszone z tradycyjnych ksiąg papierowych do systemu
informatycznego. Po kilku latach unowocześniony system komputerowych ksiąg
wieczystych, zwany SOLUM-STAR, został rozszerzony na pięć innych landów
i jest stosowany w Bawarii, Hamburgu, Saksonii, Saksonii-Anhalt, Berlinie i Nad-
renii-Westfalii. Z uwagi na federalny ustrój państwa komputerowe księgi wieczyste
są prowadzone niejednolicie: w niektórych krajach w każdym sądzie wieczysto-
księgowym uruchomiona jest lokalna baza danych, to znaczy zbiór obejmujący dane
tylko jednego okręgu sądowego, z której informacje są przekazywane do bazy
centralnej, ogólnokrajowej. W innych regionach (np. właśnie w Saksonii) nie pro-
wadzi się bazy lokalnej, a wpisy dokonywane w wydziale sądu są zapamiętywane
bezpośrednio w bazie centralnej i po 10-20 minutach od przesłania przez operatora
odpowiednich danych następuje potwierdzenie o wprowadzeniu ich do systemu.
W praktyce tylko w około 5% sądów przyjęto elektroniczną księgę wieczystą

100

jako jedyne rozwiązanie, w pozostałych utrzymuje się wersję komputerową obok
tradycyjnej, papierowej księgi. Jednak nawet tam, gdzie nie ma już ksiąg w trady-
cyjnym kształcie (oczywiście poza zbiorem archiwalnym), wszystkie wydruki są tak
zaprojektowane, że użytkownik systemu nie dostrzega różnicy w stosunku do daw-
nych rozwiązań, do których zdołał się przyzwyczaić.

Niemiecki system komputerowych ksiąg gruntowych pozostawił też niezmie-

nione założenia materialnoprawne tych ksiąg. Jawność formalna jest zapewniona

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

205

Por. G. Nowecki, A. Mazurek, A. Orlikowska, Kataster i system katastralny i podatki typu

101

katastralnego na świecie, „Przegląd Podatkowy” 1996, nr 5(61), s. 28.

Inaczej niż w Polsce niemieckie księgi nie wyodrębniają dla tego celu działu I księgi.

102

Jest ona zorganizowana od 1 stycznia 1994 r. w postaci spółki akcyjnej, której 100-procen-

103

towym akcjonariuszem jest norweski Skarb Państwa. Taka forma organizacyjna umożliwia nie tylko
wykonywanie zadań zleconych przez administrację rządową, ale i prowadzenie działalności komer-
cyjnej, polegającej na sprzedaży map i wszelkich informacji geodezyjnych osobom prywatnym
w celach inwestycyjnych, budowlanych itp. Por. K. Almaas, The Norwegian Legislative Infra-
structure and the Introduction of the Computerized Real Estate Register in the Norwegian Courts,
Trondheim 1994 (broszura wydana przez Ministerstwo Sprawiedliwości Królestwa Norwegii).

poprzez dostęp on-line do treści ksiąg bezpośrednio w wydziałach sądów i poprzez
centralną bazę danych. Zapoznawanie się z treścią wpisów w sądach jest bezpłatne,
choć – przypomnijmy – wymaga wykazania interesu prawnego uzasadniającego
przeglądanie określonej księgi. Natomiast zinstytucjonalizowani użytkownicy, tacy
jak banki lub kancelarie notarialne, uzyskują automatyczny, choć odpłatny, wgląd
do ksiąg (około 10 DM od każdej księgi). Prawo niemieckie nie dopuszcza nato-
miast działalności pośredników, którzy na zasadach handlowych udostępnialiby
detalicznym odbiorcom informacje zawarte w systemie.

Istotnym rozwiązaniem, którego znaczenie bardzo eksponuje się w Niemczech

w związku z komputeryzacją ksiąg gruntowych, jest bardzo ścisła koordynacja treści
każdej księgi z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów – katastrze, prowa-
dzonym przez okręgowe i lokalne urzędy katastralne (Vermessungsamt) . W tych

101

landach, w których księgi gruntowe istnieją już w postaci informatycznej, wzajem-
ne uzgadnianie baz danych w zakresie opisu nieruchomości oraz wpisu właścicieli

102

ma miejsce codziennie, zwykle automatycznie o 20:00. Bez takiej zgodności fak-
tyczna wiarygodność ksiąg gruntowych byłaby istotnie podważona.

Norwegia

Trzecim krajem, w którym nowoczesne technologie informatyczne zostały wy-

korzystane do rejestracji nieruchomości, jest Norwegia. Kraj ten, podobnie jak
Austria i Niemcy, utrzymał współistnienie dwóch równoległych rejestrów nie-
ruchomości: ewidencji administracyjnej, zwanej Rejestrem Nieruchomości, a w
skrócie Systemem GAB (gruntów, adresów i budynków), oraz sądowych ksiąg
gruntowych. Pierwszy rejestr prowadzi 18 urzędów geodezyjnych na szczeblu pro-
wincji oraz 435 gmin łącznie koordynowanych przez Norweską Służbę Geodezyjno-
-Kartograficzną i nadzorowanych przez Ministerstwo Ochrony Środowiska. Nato-

103

miast księgi gruntowe (Grunnbok) prowadzi się w 88 sądach rejonowych. Usta-
wa z 1935 r. o rejestracji sądowej ukształtowała te księgi wzorując się wyraźnie
na rozwiązaniach niemieckich. Z tego okresu pochodzi też koncepcja Tinglysing,
czyli publicznej jawności (ogłaszania) danych o nieruchomościach. Najnowsze
technologie informatyczne wprowadzano w obu rejestrach już w końcu lat sie-
demdziesiątych, ale pełniły one funkcje pomocnicze. Od 1988 r. – w pewnym stop-
niu pod wpływem pomyślnie przebiegającej komputeryzacji Centrum Rejestrów

206

TOMASZ STAWECKI

Centrum Rejestrów w Brønnøysund od 1980 r. zorganizowało i obecnie prowadzi centralne

104

i w pełni skomputeryzowane: rejestr zastawów, rejestr małżeńskich umów majątkowych, rejestr
rocznych sprawozdań finansowych spółek, rejestr przedsiębiorców, rejestr niewypłacalnych dłużni-
ków (upadłych i osób uczestniczących w upadłości) oraz rejestr ugód sądowych. Współzależność
wymienionych rejestrów i reformy systemu rejestracji nieruchomości wynikała także z uchwalonej
w 1980 r. ustawy o hipotekach i zastawach (na rzeczach ruchomych). Por. też T. Stawecki, [w:]
T. Stawecki, M. Tomaszewski, F. Zedler, Ustawa..., s. 207-208.

Ma to praktyczne znaczenie również z tego powodu, że w Norwegii, odmiennie niż w Austrii

105

i Niemczech, z zasady nie jest wymagana forma notarialna czynności prawnych dotyczących nie-

w Brønnøysund na północy kraju (Brønnøysundregistrene) – rozpoczęto kilku-

104

etapowy proces przenoszenia ksiąg gruntowych z wersji tradycyjnej (papierowej)
do elektronicznej. Natomiast w 1995 r. parlament norweski postanowił o ścisłej
współpracy i koordynacji danych z obu rejestrów.

Najciekawszym faktem dotyczącym komputeryzacji ksiąg gruntowych w Nor-

wegii jest – odmienna niż w Niemczech – swoista jego komercjalizacja. Po pierw-
sze, zadanie zorganizowania informatycznych ksiąg wieczystych powierzono jedno-
osobowej spółce norweskiego Skarbu Państwa: Tinglysingsdata a.s. („TD”). Jej
zadania obejmowały wyposażenie sądów w niezbędne urządzenia, przeniesienie
wszystkich danych z tradycyjnych ksiąg do ksiąg komputerowych i zbudowanie
systemu dystrybucji danych zawartych w księgach. Tak więc, instalowanie nowych
urządzeń, a także przenoszenie danych nie dezorganizowało bieżącej pracy sądów,
gdyż dokonywało się „siłami zewnętrznymi”. Początkowo spółka TD prowadziła
swoje prace w czterech największych miastach Norwegii, później we wszystkich
właściwych sądach. Do pamięci komputerów przeniesiono łącznie ponad 6 milio-
nów kart z wpisami, z 2 400 000 ksiąg gruntowych obejmujących obszar całego
kraju, przy czym dalszych 930 000 nowych ksiąg (najczęściej założonych dla nie-
ruchomości lokalowych) powstało tylko w 1994 r. Zajęło to około ośmiu lat. Prze-
noszenie danych obejmowało zarówno elektroniczne fotografowanie (skanowanie)
map i szkiców, odpowiednie kodowanie danych według zasad uzgodnionych
z Ministerstwem Sprawiedliwości i Dyrekcją Archiwów Państwowych, jak i wresz-
cie rejestrowanie wszystkich danych, czyli ich wprowadzanie. Kolejne zespoły ksiąg
były następnie skrupulatnie kontrolowane przez sędziów sądów prowadzących
księgi gruntowe. Kontrola obejmowała dokładność zapisów, ale służyła także usu-
nięciu z systemu wpisów, które ze względu na zmiany prawa stały się bezpodstawne
(np. niektóre przywileje gruntowe). Obecnie księgi prowadzi się wyłącznie w for-
mie informatycznej i tylko w przypadku sporów sięga się do archiwów po stare
księgi papierowe.

Równocześnie z komputeryzacją ksiąg gruntowych dokonywała się informaty-

zacja Rejestru Nieruchomości (Systemu GAB). Dlatego obecnie dane z map opra-
cowywanych w systemie GAB są przekazywane elektronicznie do sądów w celu
aktualizacji opisu nieruchomości w księgach gruntowych. Równocześnie system
został zintegrowany z innymi elektronicznymi rejestrami (m.in. ewidencją ludności
i Centrum Rejestrów w Brønnøysund) stąd możliwa jest wszechstronna wymiana
danych .

105

REJESTRY NIERUCHOMOŚCI, KSIĘGI HIPOTECZNE I KSIĘGI WIECZYSTE...

207

ruchomości. Tożsamość stron oraz ewentualnych świadków (np. aktu ustanowienia hipoteki) określa
się i odnotowuje w systemie przez ustalenie ich osobistych numerów identyfikacyjnych.

Zasady te interpretuje się jako „negatywną” i „pozytywną wiarygodność” (credibility).

106

K. Almaas, The Norwegian..., s. 6-8.

Niektóre dalsze informacje można znaleźć w: S. Rudnicki, Systemy...

107

J. Gaździcki, Systemy katastralne, Polskie Przedsiębiorstwo Wydawnictw Kartograficznych,

108

Warszawa-Wrocław 1995, passim; G. Nowecki, A. Mazurek, A. Orlikowska, Kataster..., s. 25-30;
L. Etel, Reforma opodatkowania nieruchomości w Polsce, Wydawnictwo Temida 2, Białystok 1998,
s. 209-219.

Wspomniana wyżej komercjalizacja procesu komputeryzacji ksiąg gruntowych

nie zakończyła się po wprowadzeniu, około 1996-1997 r., wszystkich istniejących
danych do informatycznych baz danych. Obecnie spółka TD odpowiada, ale jest też
upoważniona do udziału w procesie dystrybucji informacji z rejestru. Norweska
doktryna bardzo podkreśla, że modernizacja technologiczna ksiąg gruntowych nie
dokonała się kosztem podstawowych zasad prawnomaterialnych, w tym zasady
jawności w jej aspekcie negatywnym i pozytywnym . Informacje o treści wpisów

106

są oczywiście udostępniane w sądach, ale najczęściej dociera się do nich za po-
średnictwem spółki TD, która ma bezpośredni dostęp do centralnej bazy danych,
a także dziewięciu dalszych „dealerów”, czyli pośredników, którzy odkupują od
spółki TD prawo dostępu do danych i dzięki temu dalej przekazują konkretne infor-
macje. Administracja publiczna korzysta z tych danych bezpłatnie, natomiast banki,
przemysł, kancelarie prawne, architektoniczne itp. zobowiązane są ponosić stosun-
kowo wysokie opłaty. Szacuje się, że z usług takiego systemu dystrybucji korzysta
co najmniej 5500 indywidualnych instytucjonalnych użytkowników.

* *

Powyższy przegląd rozwiązań odnoszących się do nieruchomości ograniczony

jest z oczywistych względów tylko do kilku największych państw, pomija zaś kraje
mniejsze i wiele szczegółowych wariantów regulacji prawnych w omawianej dzie-
dzinie . Analiza nie obejmuje także rejestrów nieruchomości tworzonych dla

107

celów administracyjnych: fiskalnych, zagospodarowania przestrzennego itp., czyli
katastrów. W tym zakresie można znaleźć nie mniej bogatą kolekcję rozwiązań .

108

Pierwszy wniosek jaki wypływa więc z dokonanego przeglądu jest następujący:
w przypadku rejestrów nieruchomości identyfikacja uogólnionych modeli bądź
wzorcowych rozwiązań jest bardzo trudna. Oczywiste są różnice między koncepcją
księgi gruntowej, przyjmowaną w Niemczech i Austrii, a „rejestracją tytułów”
praktykowaną w większości amerykańskich stanów. Jednak mimo wielu wspólnych
cech kontynentalnych systemów prawa rozwiązania francuskie w badanej dziedzinie
różnią się od niemieckich w równym stopniu, co współczesne instytucje angielskie
i kanadyjskie od amerykańskich, bez względu na przynależność do rodziny krajów
common law. Rejestracja nieruchomości i praw z nimi związanych okazuje się więc

208

TOMASZ STAWECKI

Zgłaszane przez notariuszy pomysły prywatyzacji ksiąg wieczystych nie wydają się realne – ani

109

w świetle stanu prawa w Polsce, ani doświadczeń innych krajów.

być w większym stopniu ukształtowana przez lokalne tradycje i rozwój prawa
w poszczególnych krajach niż uniwersalne wzory i idee.

Polski, obecnie obowiązujący system ksiąg wieczystych ukształtowany zo-

stał niewątpliwie pod wpływem rozwiązań niemieckich i austriackich. Zgłaszane
ostatnio projekty reform polegają też najczęściej na wykorzystaniu komputerów
i informatyki dla zasadniczego usprawnienia funkcjonowania ksiąg wieczystych.
Oczekuje się więc, że prawo polskie będzie ewoluowało tak, jak prawo niemieckie
i austriackie . Żaden kraj nie dopracował się wszakże rozwiązań, mogących pełnić

109

rolę uniwersalnego wzorca. Nie da się dokonać prostej recepcji obcego prawa ani
powtórzyć obcych doświadczeń. Szukając więc własnych dróg, warto szukać inspi-
racji w różnych krajach, uczyć się na sukcesach i słabościach innych systemów
prawnych.

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:

więcej podobnych podstron