PODEJŚCIE DOCHODOWE
dr Piotr Lis
PODEJŚCIE DOCHODOWE
dr Piotr Lis
Zastosowanie podejścia dochodowego
wycena nieruchomości
wycena wartości niematerialnych i prawnych
wycena przedsiębiorstw
analiza inwestycyjna
Wewnętrzna stopa zwrotu – IRR
Wartość bieżąca netto - NPV
w procedurach rachunkowości do określania
wartości użytkowej
Procedura
Prognoza ciągu okresowych strumieni pieniężnych
Dyskontowanie CF za pomocą właściwej,
pochodzącej z rynku stopy dyskontowej
Określenie wartości rezydualnej i jej
zdyskontowanie
Składniki podejścia dochodowego
Okres objęty prognozą
Części składowe wpływów i wydatków pieniężnych
Spłata kredytu lub obsługa zadłużenia
Strumienie pieniężne netto w każdym okresie
Stopa dyskontowa lub stopy dyskontowe stosowane
do strumieni pieniężnych netto
Stopa kapitalizacji (stopa zwrotu) ze sprzedaży
końcowej, która służy do obliczenia wartości
rezydualnej
Uwagi do podejścia dochodowego
Analiza danych historycznych oraz założenia na temat
przyszłych warunków rynkowych dotyczących podaży,
popytu, dochodów, wydatków i poziomu ryzyka
Określony okres dla strumieni pieniężnych zależny
od rodzaju przedmiotu wyceny i segmentu rynku
Określenie częstotliwości wpływów i wydatków zależy
od zachowania rynku
Wpływy i wydatki powinny być właściwe i dające się
w rozsądny sposób uzasadnić
Odmiany techniki DCF w kontekście strumieni pieniężnych
i stopy dyskontowej
przed/po opodatkowaniu
ujęcie nominalne/realne
Stopa dyskontowa – część 1
Nominalna stopa dyskonta
Realna stopa dyskonta
Korzystamy z równania Fischera
)
1
(
)
1
(
)
1
(
i
k
k
real
nom
1
1
1
i
k
k
nom
real
Koncepcje szacowania stopy dyskontowej
Przychodowa – oparta na rentowności inwestycji bez
ryzyka (papierów skarbowych), która jest następnie
powiększona o szacowaną premię za ryzyko związaną
z realizacją danego przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Kosztowa – oparta na korygowanym koszcie kapitału,
średnioważonym koszcie kapitału WACC albo koszcie
kapitału własnego.
Koncepcja kosztowa
Średnioważony koszt kapitału WACC
K
KO
K
K
KW
K
WACC
O
w
KOREKTA ŚREDNIOWAŻONEGO KOSZTU KAPITAŁU
Założenie:
•spółka jest notowana na giełdzie papierów wartościowych lub
można znaleźć na GPW spółki podobne
•można oszacować korelację stóp zwrotu z dotychczasowych
aktywów firmy i analizowanego projektu
Wykorzystanie modelu CAPM
Koncepcja kosztowa ...
MODEL WYCENY AKTYWÓW KAPITAŁOWYCH CAPM
(z ang. Capital Basset Pricing Model)
Jaka powinna być wymagana stopa zwrotu z kapitału
własnego?
gdzie:
k
w
– wymagana stopa zwrotu z kapitału własnego firmy
r
f
– stopa zwrotu z aktywów wolnych od ryzyka
r
m
- stopa zwrotu z portfela rynkowego
β
f
– współczynnik Beta akcji firmy, obliczony na podstawie
wzoru:
f
f
m
f
w
r
r
r
k
)
(
Koncepcja kosztowa ...
Współczynnik Beta akcji firmy, gdzie:
S
m
– odchylenie standardowe stopy zwrotu portfela
rynkowego
S
f
- odchylenie standardowe stopy zwrotu
dotychczasowych aktywów firmy
K
m,f
– współczynnik korelacji pomiędzy stopami zwrotu
z portfela rynkowego i dotychczasowych aktywów
firmy
f
m
m
f
f
K
S
S
,
Koncepcja kosztowa ...
Przykład
r
f
– 3%
r
m
– 15%
β
f
– 1,5
Koszt kapitału obcego (tj. po uwzględnieniu tarczy podatkowej) = 6%
w skali roku
Udział kapitału obcego = 40%
5
,
1
%)
3
%
15
(
%
3
w
k
%
21
w
k
15
,
0
4
,
0
06
,
0
6
,
0
21
,
0
WACC
Koncepcja kosztowa ...
Ryzyko projektu > ryzyko dotychczasowych aktywów firmy
Współczynnik Beta wynosi:
gdzie:
β
fp
– współczynnik Beta firmy po odjęciu projektu
Ap – wartość aktywów projektu (początkowe nakłady inwestycyjne)
Af – wartość dotychczasowych aktywów firmy
Afp – wartość aktywów firmy po podjęciu projektu (Afp=Ap+Af)
β
p
– współczynnik Beta projektu
β
f
– współczynnik Beta dotychczasowych aktywów firmy
gdzie:
S
p
– odchylenie standardowe stopy zwrotu projektu
S
f
- odchylenie standardowe stopy zwrotu dotychczasowych aktywów firmy
K
p,f
– współczynnik korelacji pomiędzy stopami zwrotu z projektu
i dotychczasowych aktywów firmy
f
fp
f
p
fp
p
fp
A
A
A
A
f
p
f
p
p
K
S
S
,
Koncepcja kosztowa ...
Załóżmy:
β
p
= 2,5
β
f
= 1,5
A
p
= 10 mln zł
A
f
= 70 mln zł
Zmiany w koszcie kapitału własnego
Zmiany w średnioważonym koszcie kapitału firmy
625
,
1
5
,
1
80
70
5
,
2
80
10
fp
225
,
0
625
,
1
%)
3
%
15
(
%
3
w
k
159
,
0
4
,
0
06
,
0
6
,
0
225
,
0
WACC
Koncepcja kosztowa ...
fp
p
f
fp
f
fp
A
A
WACC
A
A
WACC
k
232
,
0
80
10
15
,
0
80
70
159
,
0
k
Wartość rezydualna
Wartość końcowa (rezydualna) powinna być
określona na podstawie dochodu netto
występującym w roku następującym po ostatnim
roku objętym analizą DCF lub w ostatnim roku
objętym analizą DCF
Wartość rezydualna ...
Rok prognozy
2010
2011
2012
2013
2014
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Dochód efektywny brutto (E
db
)
23.833
26.217
29.466
29.466
29.466
Wydatki operacyjne (W
o
)*
22.940
10.940
10.940
10.940
10.940
Dochód operacyjny netto (D
on
)
893
15.277
15.277
15.277
15.277
Współczynnik dyskonta
0,921
0,849
0,782
0,721
0,664
DCF
822
12.968
11.947
11.007
10.141
139.078
92.193
46.885
)
54
,
8
1
(
1
882
.
138
141
.
10
007
.
11
947
.
11
968
.
12
822
5
WR
Nieruchomości
PODEJŚCIE
DOCHODOWE
METODA
ZYSKÓW
METODA
INWESTYCYJNA
Technika
dyskontowania
strumieni
pieniężnych
Technika
kapitalizacji
prostej
Technika
kapitalizacji
prostej
Technika
dyskontowania
strumieni
pieniężnych
Źródło:
Ustawa
o
gospodarce
nieruchomościami
z
dnia
21
sierpnia
1997
r.,
Dz.
U.
z
2004
r.
nr 261, poz. 2603, z późn. zmian.; Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmian.
Nieruchomości ...
Podejście dochodowe polega na określeniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za
nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego
dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.
Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić
dochód (art. 153, ust.2, UoGN)
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest
znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego
do uzyskania z czynszów i z innych dochodów
z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
oraz z nieruchomości podobnych
§6 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego
Nieruchomości ...
W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną
lub metodę zysków.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód
z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można
ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek
rynkowych tych czynszów.
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości
nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić
dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób
jak w metodzie inwestycyjnej.
Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości
w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej
na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
i na nieruchomościach podobnych.
Wartości niematerialne i prawne
Podejście dochodowe (kapitalizacji dochodu) – określenie
bieżącej wartości spodziewanych korzyści.
Techniki:
kapitalizacja prosta dochodu
zdyskontowane strumienie pieniężne
Kapitalizacja prosta dochodu – reprezentatywny poziom
dochodu jest podzielony przez stopę kapitalizacji lub
pomnożony przez współczynnik kapitalizacji, powodując
w rezultacie przekształcenie dochodu w wartość
Założenie: okres ekonomicznego użytkowania aktywów
nieograniczony lub bardzo długi.
Uwaga: dochód przypisywany poszczególnym aktywom
niematerialnym nie przekroczył dochodu przeznaczonego
łącznie dla wszystkich aktywów niematerialnych.
WNiP ...
Zdyskontowane strumienie pieniężne – polegają
na szacowaniu wpływów gotówkowych dla każdego
z kilku przyszłych okresów.
wpływy przekształcane w wartość poprzez wykorzystanie
stopy dyskontowej.
Założenie: określony żywot ekonomiczny lub prawny.
Krótszy okres z dwóch: żywot ekonomiczny lub żywot
prawny.
Żywot ekonomiczny – okres, w którym wartości
niematerialne i prawne, jak się oczekuje, mogą przynosić
zwrot ekonomiczny właścicielowi.
Żywot prawny – okres, w którym wartości niematerialne
i prawne podlegają ochronie prawnej.
Przedsiębiorstwa
Podejście dochodowe (podejście kapitalizacji
dochodu) – określa wartość przedsiębiorstwa,
udziałów w nim lub papierów wartościowych
poprzez obliczenie obecnej wartości
przewidywanych korzyści.
Techniki:
kapitalizacja prosta dochodu
technika zdyskontowanych strumieni pieniężnych
Przedsiębiorstwa ...
Dla każdego przyszłego okresu określa się wpływy pieniężne.
Przekształcenie wpływów w wartość z wykorzystaniem stopy
dyskontowej.
Przewidywane dochody lub korzyści powinny być oszacowane
z uwzględnieniem struktury kapitału i danych historycznych o wynikach
osiąganych przez przedsiębiorstwo, oczekiwanych perspektyw rozwoju
podmiotu, branży i czynników ekonomicznych.
Wiele definicji strumieni pieniężnych, ale zgodność z przyjętą stopą
dyskontową.
Strumień pieniężny brutto
Strumień pieniężny netto
Strumień pieniężny netto przynależny właścicielom
Strumień pieniężny netto przynależny wszystkim stronom finansującym
Stopy kapitalizacji i stopy dyskontowe są określane na podstawie
rynku i są wyrażone jako wielokrotność ceny lub jako stopa
procentowa
Uwagi
Analizy DCF jako techniki tworzenia prognoz nie
należy oceniać na podstawie zrealizowania bądź
niezrealizowania konkretnych prognoz, ale raczej
na podstawie stopnia poparcia prognozy przez
dane rynkowe w momencie jej sporządzania
Uwagi ...
Jeżeli klient stawia szczególne, niekorespondujące
z wartością rynkową wymagania dotyczące okresu
prognozy, warunków finansowania, opodatkowania
lub stopy dyskontowej, określoną wartość należy
uznać za wartość nierynkową.
Uwagi ...
Badając efekty zmian w przyjmowanych
założeniach, można się także posłużyć analizą DCF
w celu sprawdzenia zasadności konwencjonalnych
opinii na temat danej inwestycji. Wynikiem takiej
analizy wrażliwości (sensitivity analysis) jest wartość
inwestycyjna/indywidualna.
Uwagi ...
Założenia co do wzrostu lub spadku dochodu musza
być oparte na analizie warunków ekonomicznych
i rynkowych
Koniecznym jest przedstawienie założeń wyceny
wraz z uzasadnieniem, tak aby umożliwić
użytkownikowi wyceny powtórzenie jej wyników.
Uwagi ...
Obowiązkowo w wycenie należy podać:
Roczną efektywną stopę stosowaną do obliczania odsetek
– jeżeli okresowe strumienie pieniężne zawierają spłaty
kredytu lub obsługę zadłużenia
Jeżeli DCF po opodatkowaniu podanie stopy podatkowej
Wszystkie informacje związane z czynszami
Wyjaśnić sposób ujęcia wydatków kapitałowych
poniesionych przy nabyciu lub rozbudowie nieruchomości
lub przedsiębiorstwa
Wyjaśnić podstawę przyjęcia stopy kapitalizacji
przy sprzedaży końcowej oraz stopy dyskontowej
Analiza inwestycyjna
Badanie inwestycji w celu określenia osiąganych
przez nią wyników.
Proste metody oceny projektów inwestycyjnych
Okres zwrotu
Księgowa stopa zwrotu
Rozwinięte metody oceny projektów inwestycyjnych
Wewnętrzna stopa zwrotu
Wartość bieżąca netto
Analiza inwestycyjna ... IRR
Zastosowanie metody IRR polega na znalezieniu stopy
zwrotu spełniające warunek: wartość bieżąca przyszłych
strumieni pieniężnych = początkowemu kosztowi inwestycji
Wewnętrzna stopa zwrotu IRR
stopa dyskontowa, która prowadzi do zrównania wartości
bieżącej strumieni pieniężnych z inwestycji z wartością bieżącą
kapitału początkowego.
stopa, przy której NPV = 0
IRR określa zarówno zwrot na zainwestowanym kapitale, jak i
zwrot samego zainwestowanego kapitału
n
i
t
t
IRR
CF
I
1
0
)
1
(
)
(
Analiza inwestycyjna ... NPV
Różnica pomiędzy wartością bieżącą przyszłych strumieni
pieniężnych i kosztem początkowym projektu.
Założenia metody NPV:
określona długość życia projektu
znana jest struktura korzyści netto
typowy rozkład CF netto w czasie
nieodwracalność nakładów inwestycyjnych
jedyną alternatywą wobec projektu inwestycyjnego jest inwestycja
na rynku kapitałowym
płaski kształt krzywej rentowności w całym cyklu życia projektu
dodatnie CF netto są reinwestowane ze stopą reinwestycji równą
stopie dyskontowej
przepływy pieniężne netto powstają z końcem roku
n
t
t
t
I
k
CF
NPV
1
0
)
)
1
(
(
Analiza inwestycyjna ... NPV
Procedura:
Oszacowanie przepływów pieniężnych netto w całym cyklu życia projektu
Ustalenie wartości rezydualnej
Ustalenie stopy dyskontowej
Określenie wartości
Oszacowanie kosztu początkowego inwestycji
Ocena inwestycji według kryterium decyzyjnego
NPV > 0, NPV = 0, NPV < 0
Okres życia projektu inwestycyjnego to czas, w którym projekt
generuje korzyści, ponosi nakłady i koszty
Cztery fazy cyklu życia projektu:
Przedinwestycyjna (planowania)
Budowy (realizacji)
Operacyjna (eksploatacji)
Likwidacyjna
Analiza inwestycyjna ... CF
Rodzaje przepływów pieniężnych netto
Wydatki pieniężne
Wpływy pieniężne
Zasada przyrostowości
Klasyfikacja przepływów pieniężnych
Kierunek przepływu środków pieniężnych
Wpływy pieniężne
Wydatki pieniężne
Rodzaj strumienia pieniężnego
Przepływy operacyjne
Przepływy inwestycyjne
Przepływy finansowe
Analiza inwestycyjna ... CF
Wpływy operacyjne
Wydatki operacyjne
Przychody ze sprzedaży
Koszty operacyjne (bez amortyzacji)
Subsydia i dotacje
Podatek dochodowy
Obniżka kosztów operacyjnych bez amortyzacji
Obniżka płaconego podatku dochodowego
Obniżenie ryzyka prowadzonej działalności
Skrócenie czasu realizacji procesu
Zwiększenie jakości procesu
Obniżenie kosztochłonności procesu
Wpływy inwestycyjne
Wydatki inwestycyjne
Sprzedaż środków trwałych
Nakłady inwestycyjne
Zmniejszenie kapitału obrotowego netto
Wartość rezydualna
Wpływy finansowe
Wydatki finansowe
Wpłaty kapitału zakładowego
Wypłata dywidend
Zaciągnięcie kredytów
Spłata kredytów
Emisja dłużnych papierów wartościowych
Wykup dłużnych papierów wartościowych
Przyrost kredytów bieżących
Zmniejszenie kredytów bieżących
Odsetki od kredytów i inne koszty
Analiza inwestycyjna ... CF
Rodzaje przepływów pieniężnych netto
FCFF (Free Cash Flow to Firm) – beneficjentem korzyści
netto są wszystkie strony finansujące projekt (NCFF)
FCFE (Free Cash Flow to Equity) – beneficjentem korzyści
netto są jedynie właściciel firmy i firma (NCFE)
FCFC (Free Cash Flow to Capital) – beneficjentem korzyści
netto jest jedynie właściciel firmy (NCFC)
AFCF (Adjusted Free Cash Flow) – beneficjentem korzyści
netto są jedynie właściciel firmy i firma (ANCF)
Analiza inwestycyjna ... CF
STRUKTURA WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FCF)
W TECHNICE ZDYSKONTOWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (DCF)
Zasady szacowania wolnych przepływów pieniężnych (FCF)
Przepływy gotówkowe związane z danym projektem,
a nie księgowe zyski netto
Przepływy różnicowe
Uwzględnianie zapotrzebowania na KON
Nieuwzględnianie przepływów finansowych związanych z finansowaniem
projektu
Ignorowanie kosztów już poniesionych
Konsekwentne traktowanie inflacji
Ewentualne uwzględnianie skutków ubocznych projektu
Ewentualne uwzględnianie wpływu projektu na dotychczasowe przepływy
operacyjne firmy
Ewentualne uwzględnianie kosztów utraconych możliwości
Szacowanie przepływów w układzie miesięcznym, kwartalnym lub rocznym
w zależności od sezonowości przedsięwzięcia
WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO DLA FIRMY FCFF
(Free Cash Flow to Firm) inaczej standardowe NPV
Przychody operacyjne - Koszty operacyjne = Zysk brutto
Zysk brutto – Podatek dochodowy = Zysk netto
Zysk netto + amortyzacja - zmiana KON - zmiana FCI
= FCFF
gdzie: ∆KON = zmiana zapasów + zmiana należności
- zmiana zobowiązań
∆FCI = odtworzeniowe inwestycje w majątek trwały
+ dodatkowe inwestycje w majątek trwały
Odtworzeniowe inwestycje w majątek trwały mają na celu
pokrycie dotychczasowego umorzenia posiadanych środków
trwałych
Przykład. Projekt inwestycyjny
Okres trwania: 3 lata
Nakłady inwestycyjne 1.000 tys. zł
Finansowania w 30% z kapitałów własnych (o stałym
koszcie 15% w skali roku), w 70% z kapitałów obcych
(o stałym koszcie brutto 7% w skali roku)
Przychody operacyjne generowane przez projekt zostały
oszacowane na poziomie 2.500 tys. zł rocznie, a koszty
operacyjne 1.000 tys. zł rocznie (w tym amortyzacja)
Stopa podatkowa 19%
Projekt nie wpływa na inne przepływy operacyjne firmy
Projekt jest tak samo ryzykowny jak inne aktywa firmy
FCFF
2008
2009E
2010E
2011E
Nakłady inwestycyjne
-1 000
Przychody operacyjne
2 500
2 500
2 500
Koszty operacyjne
1 000
1 000
1 000
Zysk brutto
1 500
1 500
1 500
Podatek dochodowy
285
285
285
Zysk netto
1 215
1 215
1 215
Amortyzacja
333
333
333
FCF
-1 000
1 548
1 548
1 548
Koszt KW*UdziałKW w KO+KW
Koszt KO*UdziałKO w KO+KW
WACC
Współczynnik dyskonta
0,9219
0,8499
0,7836
Zdyskontowanie CF
-1 000
1 427
1 316
1 213
NPV
2 956
8,47%
0,0450
0,0397
WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO DLA WŁAŚCICIELI
FCFE (Free Cash Flow to Equity)
Przychody operacyjne - Koszty operacyjne = Zysk
operacyjny – Odsetki = Zysk brutto
Zysk brutto – Podatek dochodowy =Zysk netto
Zysk netto
+ amortyzacja
- spłata części lub całości kapitału obcego
- zmiana KON
- zmiana FCI
= FCFE
FCFE
2008
2009E
2010E
2011E
Nakłady inwestycyjne
-1 000
Przychody operacyjne
2 500
2 500
2 500
Koszty operacyjne
1 000
1 000
1 000
Odsetki
49
49
49
Zysk brutto
1 451
1 451
1 451
Podatek dochodowy
276
276
276
Zysk netto
1 175
1 175
1 175
Amortyzacja (+)
333
333
333
Zac./spłata kredytu (+)
700
-700
FCF
-300
1 508
1 508
808
Koszt kapitału własnego
Współczynnik dyskonta
0,8696
0,7561
0,6575
Zdyskontowanie CF
-300
1 312
1 140
531
NPV
2 684
15,00%
SKORYGOWANA WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO
AFCF (Adjusted Free Cash Flow)
Przychody operacyjne w okresie - Koszty operacyjne =
Zysk brutto
Zysk brutto – podatek dochodowy =Zysk netto
Zysk netto
+ amortyzacja
- odsetki
- zmiana KON
- zmiana FCI
= AFCF
)
)
1
(
)
1
(
(
0
N
i
i
i
i
i
i
ko
Ods
T
kw
CF
ANPV
AFCF
)
)
1
(
)
1
(
(
0
N
i
i
i
i
i
i
ko
Ods
T
kw
CF
ANPV
2008
2009E
2010E
2011E
Nakłady inwestycyjne
-1 000
Przychody operacyjne
2 500
2 500
2 500
Koszty operacyjne
1 000
1 000
1 000
Zysk brutto
1 500
1 500
1 500
Podatek dochodowy
285
285
285
Zysk netto
1 215
1 215
1 215
Amortyzacja (+)
333
333
333
Odsetki (-)
49
49
49
Przepływy got.bez tarcz
-1 000
1 499
1 499
1 499
Koszt kapitału własnego
Współczynnik dyskonta
0,8696
0,7561
0,6575
Zdyskontowanie CF (15%)
-1 000
1 304
1 133
986
Tarcza podatkowa
9,31
9,31
9,31
Zdyskontowana tarcza (7%)
8,70
8,13
7,60
Suma ACFC
-1 000
1 313
1 141
994
NPV
2 448
15,00%
Analiza inwestycyjna ... CF
Gdy cel wyceny
→ WR
dane o zdyskontowanych wpływach i wydatkach
oraz stopa dyskontowa pochodzą z rynku
to NPV powinna wskazywać WR określoną
w podejściu dochodowym
Analiza inwestycyjna ... CF
Zalety
Wady
Korzyść netto → CF
Problem wyboru stopy dyskontowej
Wartość pieniądza w czasie
Nie pokazuje dokładnej stopy
opłacalności projektu
Powiązanie projektu z długofalowym
działaniem firmy
Stałość stopy dyskonta w całym okresie
projektu
Ocena pojedynczego projektu lub
ustalenie rankingu projektów
Problem reinwestycji
Projekty (nie)konwencjonalne
Statyczny charakter metody
Analizy ryzyka projektu
Zasada addytywności
Uwzględnienie całego ekonomicznego
okresu życia projektu
Obiektywne kryterium opłacalności
Wartość użytkowa
W procedurach rachunkowości do określania wartości użytkowej
(MSR 36, pkt 6)
= WYCENA AKTYWÓW, KTÓRE UTRACIŁY WARTOŚĆ
Utrata wartości – trwałe zmniejszenie składnika aktywów poniżej jego
wartości bilansowej
Pojęcia:
WARTOŚĆ BILANSOWA – stopień, w jakim dany składnik aktywów jest
ujmowany w bilansie po odliczeniu amortyzacji (umorzenia) oraz łącznej
wartości odpisów aktualizacyjnych z tytułu utraty wartości
WARTOŚĆ UŻYTKOWA – stopień, w jakim wartość danego składnika mienia
przyczynia się do wartości całości, której składnik ten jest częścią. Nie
uwzględnia się tu sposobu optymalnego wykorzystania tego składnika, ani
kwoty pieniężnej, którą można uzyskać w wyniku jego sprzedaży. Wartość,
którą konkretny składnik mienia posiada w konkretnym wykorzystaniu dla
konkretnego użytkownika. Wartość nie jest związana z rynkiem.
WARTOŚĆ GODZIWA – kwota za jaką na warunkach rynkowych składnik
aktywów mógłby zostać wymieniony lub kwota, za którą zobowiązania
mogłyby zostać uregulowane pomiędzy zainteresowanym i dobrze
poinformowanymi stronami transakcji.
Wartość użytkowa ...
Jednostka gospodarcza ma obowiązek przyjąć
za wartość bilansową składnika aktywów, który
utracił wartość, wyższą z dwóch wartości:
wartość użytkową
lub
wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia
Uwaga: wartość godziwą pomniejszoną o koszty
zbycia = wartości rynkowej pomniejszonej o dające
się rozsądnie przewidzieć koszty zbycia