PODEJŚCIE DOCHODOWE

dr Piotr Lis

Zastosowanie podejścia dochodowego



wycena nieruchomości



wycena wartości niematerialnych i prawnych



wycena przedsiębiorstw



analiza inwestycyjna



Wewnętrzna stopa zwrotu – IRR



Wartość bieżąca netto - NPV



w procedurach rachunkowości do określania
wartości użytkowej

Procedura



Prognoza ciągu okresowych strumieni pieniężnych



Dyskontowanie CF za pomocą właściwej,
pochodzącej z rynku stopy dyskontowej



Określenie wartości rezydualnej i jej
zdyskontowanie

Składniki podejścia dochodowego



Okres objęty prognozą



Części składowe wpływów i wydatków pieniężnych



Spłata kredytu lub obsługa zadłużenia



Strumienie pieniężne netto w każdym okresie



Stopa dyskontowa lub stopy dyskontowe stosowane
do strumieni pieniężnych netto



Stopa kapitalizacji (stopa zwrotu) ze sprzedaży
końcowej, która służy do obliczenia wartości
rezydualnej

Uwagi do podejścia dochodowego



Analiza danych historycznych oraz założenia na temat

przyszłych warunków rynkowych dotyczących podaży,

popytu, dochodów, wydatków i poziomu ryzyka



Określony okres dla strumieni pieniężnych zależny

od rodzaju przedmiotu wyceny i segmentu rynku



Określenie częstotliwości wpływów i wydatków zależy

od zachowania rynku



Wpływy i wydatki powinny być właściwe i dające się

w rozsądny sposób uzasadnić



Odmiany techniki DCF w kontekście strumieni pieniężnych

i stopy dyskontowej



przed/po opodatkowaniu



ujęcie nominalne/realne

Stopa dyskontowa – część 1



Nominalna stopa dyskonta



Realna stopa dyskonta



Korzystamy z równania Fischera

)

1

(

)

1

(

)

1

(

i

k

k

real

nom

1

1

1

i

k

k

nom

real

Koncepcje szacowania stopy dyskontowej



Przychodowa – oparta na rentowności inwestycji bez
ryzyka (papierów skarbowych), która jest następnie
powiększona o szacowaną premię za ryzyko związaną
z realizacją danego przedsięwzięcia inwestycyjnego.



Kosztowa – oparta na korygowanym koszcie kapitału,
średnioważonym koszcie kapitału WACC albo koszcie
kapitału własnego.

Koncepcja kosztowa



Średnioważony koszt kapitału WACC

K

KO

K

K

KW

K

WACC

O

w

KOREKTA ŚREDNIOWAŻONEGO KOSZTU KAPITAŁU

Założenie:

•spółka jest notowana na giełdzie papierów wartościowych lub
można znaleźć na GPW spółki podobne
•można oszacować korelację stóp zwrotu z dotychczasowych
aktywów firmy i analizowanego projektu

Wykorzystanie modelu CAPM

Koncepcja kosztowa ...



MODEL WYCENY AKTYWÓW KAPITAŁOWYCH CAPM

(z ang. Capital Basset Pricing Model)



Jaka powinna być wymagana stopa zwrotu z kapitału

własnego?

gdzie:
k

w

– wymagana stopa zwrotu z kapitału własnego firmy

r

f

– stopa zwrotu z aktywów wolnych od ryzyka

r

m

- stopa zwrotu z portfela rynkowego

β

f

– współczynnik Beta akcji firmy, obliczony na podstawie

wzoru:

f

f

m

f

w

r

r

r

k

)

(

Koncepcja kosztowa ...



Współczynnik Beta akcji firmy, gdzie:



S

m

– odchylenie standardowe stopy zwrotu portfela

rynkowego



S

f

- odchylenie standardowe stopy zwrotu

dotychczasowych aktywów firmy



K

m,f

– współczynnik korelacji pomiędzy stopami zwrotu

z portfela rynkowego i dotychczasowych aktywów
firmy

f

m

m

f

f

K

S

S

,

Koncepcja kosztowa ...



Przykład



r

f

– 3%



r

m

– 15%



β

f

– 1,5



Koszt kapitału obcego (tj. po uwzględnieniu tarczy podatkowej) = 6%

w skali roku



Udział kapitału obcego = 40%

5

,

1

%)

3

%

15

(

%

3

w

k

%

21

w

k

15

,

0

4

,

0

06

,

0

6

,

0

21

,

0

WACC

Koncepcja kosztowa ...



Ryzyko projektu > ryzyko dotychczasowych aktywów firmy



Współczynnik Beta wynosi:



gdzie:



β

fp

– współczynnik Beta firmy po odjęciu projektu



Ap – wartość aktywów projektu (początkowe nakłady inwestycyjne)



Af – wartość dotychczasowych aktywów firmy



Afp – wartość aktywów firmy po podjęciu projektu (Afp=Ap+Af)



β

p

– współczynnik Beta projektu



β

f

– współczynnik Beta dotychczasowych aktywów firmy



gdzie:



S

p

– odchylenie standardowe stopy zwrotu projektu



S

f

- odchylenie standardowe stopy zwrotu dotychczasowych aktywów firmy



K

p,f

– współczynnik korelacji pomiędzy stopami zwrotu z projektu

i dotychczasowych aktywów firmy

f

fp

f

p

fp

p

fp

A

A

A

A

f

p

f

p

p

K

S

S

,

Koncepcja kosztowa ...

Załóżmy:



β

p

= 2,5

β

f

= 1,5



A

p

= 10 mln zł

A

f

= 70 mln zł



Zmiany w koszcie kapitału własnego



Zmiany w średnioważonym koszcie kapitału firmy

625

,

1

5

,

1

80

70

5

,

2

80

10

fp

225

,

0

625

,

1

%)

3

%

15

(

%

3

w

k

159

,

0

4

,

0

06

,

0

6

,

0

225

,

0

WACC

Koncepcja kosztowa ...

fp

p

f

fp

f

fp

A

A

WACC

A

A

WACC

k

232

,

0

80

10

15

,

0

80

70

159

,

0

k

Wartość rezydualna



Wartość końcowa (rezydualna) powinna być
określona na podstawie dochodu netto
występującym w roku następującym po ostatnim
roku objętym analizą DCF lub w ostatnim roku
objętym analizą DCF

Wartość rezydualna ...

Rok prognozy

2010

2011

2012

2013

2014

a.

b.

c.

d.

e.

f.

Dochód efektywny brutto (E

db

)

23.833

26.217

29.466

29.466

29.466

Wydatki operacyjne (W

o

)*

22.940

10.940

10.940

10.940

10.940

Dochód operacyjny netto (D

on

)

893

15.277

15.277

15.277

15.277

Współczynnik dyskonta

0,921

0,849

0,782

0,721

0,664

DCF

822

12.968

11.947

11.007

10.141

139.078

92.193

46.885

)

54

,

8

1

(

1

882

.

138

141

.

10

007

.

11

947

.

11

968

.

12

822

5

WR

Nieruchomości

PODEJŚCIE

DOCHODOWE

METODA

ZYSKÓW

METODA

INWESTYCYJNA

Technika

dyskontowania

strumieni

pieniężnych

Technika

kapitalizacji

prostej

Technika

kapitalizacji

prostej

Technika

dyskontowania

strumieni

pieniężnych

Źródło:

Ustawa

o

gospodarce

nieruchomościami

z

dnia

21

sierpnia

1997

r.,

Dz.

U.

z

2004

r.

nr 261, poz. 2603, z późn. zmian.; Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmian.

Nieruchomości ...



Podejście dochodowe polega na określeniu wartości

nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za

nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego

dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.



Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić

dochód (art. 153, ust.2, UoGN)



Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest

znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego

do uzyskania z czynszów i z innych dochodów

z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

oraz z nieruchomości podobnych

§6 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego

Nieruchomości ...

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną

lub metodę zysków.



Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód

z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można

ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek

rynkowych tych czynszów.



Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić

dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób

jak w metodzie inwestycyjnej.



Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości

w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej

na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

i na nieruchomościach podobnych.

Wartości niematerialne i prawne



Podejście dochodowe (kapitalizacji dochodu) – określenie

bieżącej wartości spodziewanych korzyści.



Techniki:



kapitalizacja prosta dochodu



zdyskontowane strumienie pieniężne



Kapitalizacja prosta dochodu – reprezentatywny poziom

dochodu jest podzielony przez stopę kapitalizacji lub

pomnożony przez współczynnik kapitalizacji, powodując

w rezultacie przekształcenie dochodu w wartość



Założenie: okres ekonomicznego użytkowania aktywów

nieograniczony lub bardzo długi.



Uwaga: dochód przypisywany poszczególnym aktywom

niematerialnym nie przekroczył dochodu przeznaczonego

łącznie dla wszystkich aktywów niematerialnych.

WNiP ...



Zdyskontowane strumienie pieniężne – polegają
na szacowaniu wpływów gotówkowych dla każdego
z kilku przyszłych okresów.



wpływy przekształcane w wartość poprzez wykorzystanie
stopy dyskontowej.



Założenie: określony żywot ekonomiczny lub prawny.



Krótszy okres z dwóch: żywot ekonomiczny lub żywot
prawny.



Żywot ekonomiczny – okres, w którym wartości
niematerialne i prawne, jak się oczekuje, mogą przynosić
zwrot ekonomiczny właścicielowi.



Żywot prawny – okres, w którym wartości niematerialne
i prawne podlegają ochronie prawnej.

Przedsiębiorstwa



Podejście dochodowe (podejście kapitalizacji
dochodu) – określa wartość przedsiębiorstwa,
udziałów w nim lub papierów wartościowych
poprzez obliczenie obecnej wartości
przewidywanych korzyści.



Techniki:



kapitalizacja prosta dochodu



technika zdyskontowanych strumieni pieniężnych

Przedsiębiorstwa ...



Dla każdego przyszłego okresu określa się wpływy pieniężne.

Przekształcenie wpływów w wartość z wykorzystaniem stopy

dyskontowej.



Przewidywane dochody lub korzyści powinny być oszacowane

z uwzględnieniem struktury kapitału i danych historycznych o wynikach

osiąganych przez przedsiębiorstwo, oczekiwanych perspektyw rozwoju

podmiotu, branży i czynników ekonomicznych.



Wiele definicji strumieni pieniężnych, ale zgodność z przyjętą stopą

dyskontową.



Strumień pieniężny brutto



Strumień pieniężny netto



Strumień pieniężny netto przynależny właścicielom



Strumień pieniężny netto przynależny wszystkim stronom finansującym



Stopy kapitalizacji i stopy dyskontowe są określane na podstawie

rynku i są wyrażone jako wielokrotność ceny lub jako stopa

procentowa

Uwagi



Analizy DCF jako techniki tworzenia prognoz nie
należy oceniać na podstawie zrealizowania bądź
niezrealizowania konkretnych prognoz, ale raczej
na podstawie stopnia poparcia prognozy przez
dane rynkowe w momencie jej sporządzania

Uwagi ...



Jeżeli klient stawia szczególne, niekorespondujące
z wartością rynkową wymagania dotyczące okresu
prognozy, warunków finansowania, opodatkowania
lub stopy dyskontowej, określoną wartość należy
uznać za wartość nierynkową.

Uwagi ...



Badając efekty zmian w przyjmowanych
założeniach, można się także posłużyć analizą DCF
w celu sprawdzenia zasadności konwencjonalnych
opinii na temat danej inwestycji. Wynikiem takiej
analizy wrażliwości (sensitivity analysis) jest wartość
inwestycyjna/indywidualna.

Uwagi ...



Założenia co do wzrostu lub spadku dochodu musza
być oparte na analizie warunków ekonomicznych
i rynkowych



Koniecznym jest przedstawienie założeń wyceny
wraz z uzasadnieniem, tak aby umożliwić
użytkownikowi wyceny powtórzenie jej wyników.

Uwagi ...



Obowiązkowo w wycenie należy podać:



Roczną efektywną stopę stosowaną do obliczania odsetek
– jeżeli okresowe strumienie pieniężne zawierają spłaty
kredytu lub obsługę zadłużenia



Jeżeli DCF po opodatkowaniu podanie stopy podatkowej



Wszystkie informacje związane z czynszami



Wyjaśnić sposób ujęcia wydatków kapitałowych
poniesionych przy nabyciu lub rozbudowie nieruchomości
lub przedsiębiorstwa



Wyjaśnić podstawę przyjęcia stopy kapitalizacji

przy sprzedaży końcowej oraz stopy dyskontowej

Analiza inwestycyjna



Badanie inwestycji w celu określenia osiąganych
przez nią wyników.



Proste metody oceny projektów inwestycyjnych



Okres zwrotu



Księgowa stopa zwrotu



Rozwinięte metody oceny projektów inwestycyjnych



Wewnętrzna stopa zwrotu



Wartość bieżąca netto

Analiza inwestycyjna ... IRR



Zastosowanie metody IRR polega na znalezieniu stopy

zwrotu spełniające warunek: wartość bieżąca przyszłych

strumieni pieniężnych = początkowemu kosztowi inwestycji



Wewnętrzna stopa zwrotu IRR



stopa dyskontowa, która prowadzi do zrównania wartości

bieżącej strumieni pieniężnych z inwestycji z wartością bieżącą

kapitału początkowego.



stopa, przy której NPV = 0



IRR określa zarówno zwrot na zainwestowanym kapitale, jak i

zwrot samego zainwestowanego kapitału

n

i

t

t

IRR

CF

I

1

0

)

1

(

)

(

Analiza inwestycyjna ... NPV



Różnica pomiędzy wartością bieżącą przyszłych strumieni

pieniężnych i kosztem początkowym projektu.



Założenia metody NPV:



określona długość życia projektu



znana jest struktura korzyści netto



typowy rozkład CF netto w czasie



nieodwracalność nakładów inwestycyjnych



jedyną alternatywą wobec projektu inwestycyjnego jest inwestycja

na rynku kapitałowym



płaski kształt krzywej rentowności w całym cyklu życia projektu



dodatnie CF netto są reinwestowane ze stopą reinwestycji równą

stopie dyskontowej



przepływy pieniężne netto powstają z końcem roku

n

t

t

t

I

k

CF

NPV

1

0

)

)

1

(

(

Analiza inwestycyjna ... NPV



Procedura:



Oszacowanie przepływów pieniężnych netto w całym cyklu życia projektu



Ustalenie wartości rezydualnej



Ustalenie stopy dyskontowej



Określenie wartości



Oszacowanie kosztu początkowego inwestycji



Ocena inwestycji według kryterium decyzyjnego



NPV > 0, NPV = 0, NPV < 0



Okres życia projektu inwestycyjnego to czas, w którym projekt

generuje korzyści, ponosi nakłady i koszty



Cztery fazy cyklu życia projektu:



Przedinwestycyjna (planowania)



Budowy (realizacji)



Operacyjna (eksploatacji)



Likwidacyjna

Analiza inwestycyjna ... CF



Rodzaje przepływów pieniężnych netto



Wydatki pieniężne



Wpływy pieniężne

Zasada przyrostowości

Klasyfikacja przepływów pieniężnych



Kierunek przepływu środków pieniężnych



Wpływy pieniężne



Wydatki pieniężne



Rodzaj strumienia pieniężnego



Przepływy operacyjne



Przepływy inwestycyjne



Przepływy finansowe

Analiza inwestycyjna ... CF

Wpływy operacyjne

Wydatki operacyjne

Przychody ze sprzedaży

Koszty operacyjne (bez amortyzacji)

Subsydia i dotacje

Podatek dochodowy

Obniżka kosztów operacyjnych bez amortyzacji
Obniżka płaconego podatku dochodowego
Obniżenie ryzyka prowadzonej działalności
Skrócenie czasu realizacji procesu
Zwiększenie jakości procesu
Obniżenie kosztochłonności procesu

Wpływy inwestycyjne

Wydatki inwestycyjne

Sprzedaż środków trwałych

Nakłady inwestycyjne

Zmniejszenie kapitału obrotowego netto
Wartość rezydualna

Wpływy finansowe

Wydatki finansowe

Wpłaty kapitału zakładowego

Wypłata dywidend

Zaciągnięcie kredytów

Spłata kredytów

Emisja dłużnych papierów wartościowych

Wykup dłużnych papierów wartościowych

Przyrost kredytów bieżących

Zmniejszenie kredytów bieżących
Odsetki od kredytów i inne koszty

Analiza inwestycyjna ... CF



Rodzaje przepływów pieniężnych netto



FCFF (Free Cash Flow to Firm) – beneficjentem korzyści
netto są wszystkie strony finansujące projekt (NCFF)



FCFE (Free Cash Flow to Equity) – beneficjentem korzyści
netto są jedynie właściciel firmy i firma (NCFE)



FCFC (Free Cash Flow to Capital) – beneficjentem korzyści
netto jest jedynie właściciel firmy (NCFC)



AFCF (Adjusted Free Cash Flow) – beneficjentem korzyści
netto są jedynie właściciel firmy i firma (ANCF)

Analiza inwestycyjna ... CF

STRUKTURA WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FCF)

W TECHNICE ZDYSKONTOWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (DCF)

Zasady szacowania wolnych przepływów pieniężnych (FCF)



Przepływy gotówkowe związane z danym projektem,

a nie księgowe zyski netto



Przepływy różnicowe



Uwzględnianie zapotrzebowania na KON



Nieuwzględnianie przepływów finansowych związanych z finansowaniem

projektu



Ignorowanie kosztów już poniesionych



Konsekwentne traktowanie inflacji



Ewentualne uwzględnianie skutków ubocznych projektu



Ewentualne uwzględnianie wpływu projektu na dotychczasowe przepływy

operacyjne firmy



Ewentualne uwzględnianie kosztów utraconych możliwości



Szacowanie przepływów w układzie miesięcznym, kwartalnym lub rocznym

w zależności od sezonowości przedsięwzięcia

WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO DLA FIRMY FCFF

(Free Cash Flow to Firm) inaczej standardowe NPV



Przychody operacyjne - Koszty operacyjne = Zysk brutto



Zysk brutto – Podatek dochodowy = Zysk netto



Zysk netto + amortyzacja - zmiana KON - zmiana FCI

= FCFF

gdzie: ∆KON = zmiana zapasów + zmiana należności

- zmiana zobowiązań

∆FCI = odtworzeniowe inwestycje w majątek trwały

+ dodatkowe inwestycje w majątek trwały

Odtworzeniowe inwestycje w majątek trwały mają na celu

pokrycie dotychczasowego umorzenia posiadanych środków

trwałych

Przykład. Projekt inwestycyjny



Okres trwania: 3 lata



Nakłady inwestycyjne 1.000 tys. zł



Finansowania w 30% z kapitałów własnych (o stałym
koszcie 15% w skali roku), w 70% z kapitałów obcych
(o stałym koszcie brutto 7% w skali roku)



Przychody operacyjne generowane przez projekt zostały
oszacowane na poziomie 2.500 tys. zł rocznie, a koszty
operacyjne 1.000 tys. zł rocznie (w tym amortyzacja)



Stopa podatkowa 19%



Projekt nie wpływa na inne przepływy operacyjne firmy



Projekt jest tak samo ryzykowny jak inne aktywa firmy

FCFF

2008

2009E

2010E

2011E

Nakłady inwestycyjne

-1 000

Przychody operacyjne

2 500

2 500

2 500

Koszty operacyjne

1 000

1 000

1 000

Zysk brutto

1 500

1 500

1 500

Podatek dochodowy

285

285

285

Zysk netto

1 215

1 215

1 215

Amortyzacja

333

333

333

FCF

-1 000

1 548

1 548

1 548

Koszt KW*UdziałKW w KO+KW
Koszt KO*UdziałKO w KO+KW

WACC

Współczynnik dyskonta

0,9219

0,8499

0,7836

Zdyskontowanie CF

-1 000

1 427

1 316

1 213

NPV

2 956

8,47%

0,0450
0,0397

WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO DLA WŁAŚCICIELI

FCFE (Free Cash Flow to Equity)



Przychody operacyjne - Koszty operacyjne = Zysk
operacyjny – Odsetki = Zysk brutto



Zysk brutto – Podatek dochodowy =Zysk netto



Zysk netto

+ amortyzacja
- spłata części lub całości kapitału obcego
- zmiana KON
- zmiana FCI
= FCFE

FCFE

2008

2009E

2010E

2011E

Nakłady inwestycyjne

-1 000

Przychody operacyjne

2 500

2 500

2 500

Koszty operacyjne

1 000

1 000

1 000

Odsetki

49

49

49

Zysk brutto

1 451

1 451

1 451

Podatek dochodowy

276

276

276

Zysk netto

1 175

1 175

1 175

Amortyzacja (+)

333

333

333

Zac./spłata kredytu (+)

700

-700

FCF

-300

1 508

1 508

808

Koszt kapitału własnego

Współczynnik dyskonta

0,8696

0,7561

0,6575

Zdyskontowanie CF

-300

1 312

1 140

531

NPV

2 684

15,00%

SKORYGOWANA WARTOŚĆ BIEŻĄCA NETTO

AFCF (Adjusted Free Cash Flow)



Przychody operacyjne w okresie - Koszty operacyjne =
Zysk brutto



Zysk brutto – podatek dochodowy =Zysk netto



Zysk netto

+ amortyzacja
- odsetki
- zmiana KON
- zmiana FCI
= AFCF

)

)

1

(

)

1

(

(

0

N

i

i

i

i

i

i

ko

Ods

T

kw

CF

ANPV

AFCF

)

)

1

(

)

1

(

(

0

N

i

i

i

i

i

i

ko

Ods

T

kw

CF

ANPV

2008

2009E

2010E

2011E

Nakłady inwestycyjne

-1 000

Przychody operacyjne

2 500

2 500

2 500

Koszty operacyjne

1 000

1 000

1 000

Zysk brutto

1 500

1 500

1 500

Podatek dochodowy

285

285

285

Zysk netto

1 215

1 215

1 215

Amortyzacja (+)

333

333

333

Odsetki (-)

49

49

49

Przepływy got.bez tarcz

-1 000

1 499

1 499

1 499

Koszt kapitału własnego

Współczynnik dyskonta

0,8696

0,7561

0,6575

Zdyskontowanie CF (15%)

-1 000

1 304

1 133

986

Tarcza podatkowa

9,31

9,31

9,31

Zdyskontowana tarcza (7%)

8,70

8,13

7,60

Suma ACFC

-1 000

1 313

1 141

994

NPV

2 448

15,00%

Analiza inwestycyjna ... CF

Gdy cel wyceny

→ WR



dane o zdyskontowanych wpływach i wydatkach
oraz stopa dyskontowa pochodzą z rynku

to NPV powinna wskazywać WR określoną

w podejściu dochodowym

Analiza inwestycyjna ... CF

Zalety

Wady

Korzyść netto → CF

Problem wyboru stopy dyskontowej

Wartość pieniądza w czasie

Nie pokazuje dokładnej stopy
opłacalności projektu

Powiązanie projektu z długofalowym
działaniem firmy

Stałość stopy dyskonta w całym okresie
projektu

Ocena pojedynczego projektu lub
ustalenie rankingu projektów

Problem reinwestycji

Projekty (nie)konwencjonalne

Statyczny charakter metody

Analizy ryzyka projektu
Zasada addytywności
Uwzględnienie całego ekonomicznego
okresu życia projektu
Obiektywne kryterium opłacalności

Wartość użytkowa



W procedurach rachunkowości do określania wartości użytkowej

(MSR 36, pkt 6)



= WYCENA AKTYWÓW, KTÓRE UTRACIŁY WARTOŚĆ



Utrata wartości – trwałe zmniejszenie składnika aktywów poniżej jego

wartości bilansowej



Pojęcia:



WARTOŚĆ BILANSOWA – stopień, w jakim dany składnik aktywów jest

ujmowany w bilansie po odliczeniu amortyzacji (umorzenia) oraz łącznej

wartości odpisów aktualizacyjnych z tytułu utraty wartości



WARTOŚĆ UŻYTKOWA – stopień, w jakim wartość danego składnika mienia

przyczynia się do wartości całości, której składnik ten jest częścią. Nie

uwzględnia się tu sposobu optymalnego wykorzystania tego składnika, ani

kwoty pieniężnej, którą można uzyskać w wyniku jego sprzedaży. Wartość,

którą konkretny składnik mienia posiada w konkretnym wykorzystaniu dla

konkretnego użytkownika. Wartość nie jest związana z rynkiem.



WARTOŚĆ GODZIWA – kwota za jaką na warunkach rynkowych składnik

aktywów mógłby zostać wymieniony lub kwota, za którą zobowiązania

mogłyby zostać uregulowane pomiędzy zainteresowanym i dobrze

poinformowanymi stronami transakcji.

Wartość użytkowa ...



Jednostka gospodarcza ma obowiązek przyjąć
za wartość bilansową składnika aktywów, który
utracił wartość, wyższą z dwóch wartości:



wartość użytkową

lub



wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia



Uwaga: wartość godziwą pomniejszoną o koszty
zbycia = wartości rynkowej pomniejszonej o dające
się rozsądnie przewidzieć koszty zbycia